Дело № 2-2035/2025

УИД-27RS0001-01-2025-001389-04

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 октября 2025 года г. Хабаровск

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе: 

председательствующего судьи Прокопчик И.А.,

при секретаре судебного заседания Бабазаде Ж.И.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению публичного акционерного общества «Банк ПСБ» к ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании права, возложении обязанности, обращении взыскания на заложенное имущество, 

установил:

ПАО «Промсвязьбанк» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о возложении обязанности, обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование требований указав, что вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 05.12.2023 по делу № 2-5359/2023 были удовлетворены исковые требования ПАО «Промсвязьбанк» к ФИО3, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Судом солидарно с ФИО3, ФИО2 взыскана задолженность по кредитному договору 

<

***> от 31.05.2021, обращено взыскание на предмет залога - принадлежащее ФИО3, ФИО2 право требования к ООО Специализированный застройщик «Ромекс Девелопмент Парк» по договору участия в долевом строительстве № 181 МРКП/11 от 31.05.2021 о передаче квартиры условный номер №, подъезд №, этаж №, литер №, проектной площадью 

<

данные изъяты> кв.м, находящийся по адресу: 

<

адрес>, путем продажи на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости в размере 4 468 800 рублей. Государственная регистрация ипотеки права требования в пользу банка произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 21.06.2021 под номером №. Многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, сдан в эксплуатацию в 1 квартале 2023 года, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от 10.02.2023, согласно которому объекту присвоен адрес: 

<

адрес>. Согласно пункту 21.4. кредитного договора заёмщики в срок не позднее 30 календарных дней с даты передачи застройщиком квартиры по акту приема-передачи обязаны обеспечить государственную регистрацию права собственности заёмщика на квартиру, ипотеки в пользу Банка, составить закладную. Названную обязанность заёмщики не исполнили. Согласно сообщению ООО Специализированный застройщик «Ромекс Девелопмент Парк» на запрос судебного пристава-исполнителя от 11.11.2024 № 1105 в назначенное обществом время (01.04.2023) для передачи объекта участникам долевого строительства квартира ФИО3, ФИО2 передана не была по причине их отсутствия. В установленный договором срок обществом акт приема-передачи (односторонний) от 10.07.2024 направлен ФИО3, ФИО2 по указанному в договоре адресу регистрации. Квартира по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м поставлена застройщиком на кадастровый учёт под номером №. Государственная регистрация права собственности и права залога в пользу Банка произведена не была. При уклонении залогодателей от обязанности зарегистрировать право собственности на правомерно возведенный объект недвижимого имущества Банк как залогодержатель и как лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения на спорную квартиру, вправе предъявить иск о государственной регистрации права собственности, в результате чего в силу пункта 5 статьи 77.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру произошла бы замена залога прав требования ПАО «Промсвязьбанк» на залог объекта долевого строительства (спорную квартиру). Названные выводы подтверждены вступившими в силу судебными постановлениями, принятыми по ходатайству Банка (определение Центрального районного суда г. Хабаровска от 26.12.2024 № 2-5359/2023 (13-2113/2024), апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 14.02.2025 № 33-1172/2025). Обстоятельства, свидетельствующие о неисполнении кредитного обязательства, подтверждены вступившим в законную силу решением суда. Согласно отчёту от 03.02.2025 № 45 рыночная стоимость недвижимого имущества (однокомнатная квартира площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенная на 2-м этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес>, составляет 5 896 000 рублей. 80 % рыночной стоимости заложенного имущества для целей его реализации с публичных торгов составит 4 716 800 рублей. Просит суд возложить на Управление Федеральной службы государственной регистр кадастра и картографии по Краснодарскому краю обязанность произвести государственную регистрацию права собственности ФИО3, ФИО2 и обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Промсвязьбанк» переданный застройщиком по договору участия в долевом строительстве № 180/1-МРКП/11 от 31.05.2021 объект недвижимости - квартиру по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №; обратить взыскание на принадлежащий ФИО3, ФИО2 и находящийся в залоге у ПАО «Промсвязьбанк» объект недвижимости - квартиру по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 4 716 800 рублей; взыскать с ФИО3, ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей, расходы по оплате услуг ООО «Элит-Оценка» по определению рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 1687 рублей. 

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, указав, что поскольку с момента передачи объекта долевого строительства залог права требования участников долевого строительства трансформируется в залог квартиры с момента государственной регистрации права собственности на нее, банк лишен иного способа защиты своих прав кроме как обратить взыскание на предмет ипотеки, что в свою очередь невозможно без регистрации права собственности ответчиков в судебном порядке. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Учитывая, что односторонний характер акта приёма-передачи недвижимости по договору участия в долевом строительстве, ПАО «Банк ПСБ» просит суд признать право собственности ФИО3, ФИО2 и право залога (ипотеки) ПАО «Банк ПСБ» на переданный застройщиком по договору участия в долевом строительстве № 180/1-МРКП/11 от 31.05.2021 объект недвижимости - квартиру по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №; произвести государственную регистрацию права собственности ФИО3, ФИО2 и государственную регистрацию ипотеки на квартиру по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №; отразить в резолютивной части, что решение суда является основанием регистрации права собственности ФИО3, ФИО2, ипотеки в пользу ПАО «Банк ПСБ» на указанный объект недвижимости; обратить взыскание на принадлежащий ФИО3, ФИО2 и находящийся в залоге у ПАО «Банк ПСБ» объект недвижимости по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № путём продажи на публичных торгах с начальной продажной стоимостью в размере 4 716 800 рублей; взыскать с ФИО3, ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей, расходы по оплате услуг ООО «Элит-Оценка» по определению рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 1687 рублей. 

В судебное заседание ответчики, представители ответчика Управления Росреестра по Краснодарскому краю, третьего лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса по имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования к ФИО3, ФИО2 поддержал по изложенным в исковом заявлении и заявлении об уточнении иска основаниям. 

Согласно отзыву на исковое заявление Управление Росреестра по Краснодарскому краю исковые требования не признает, поскольку оно является ненадлежащим ответчиком по делу, его действия истцом не оспариваются, права истца указанным ответчиком не нарушались, при это решение суда о признании права собственности на объект недвижимости будет являться основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Согласно отзыву на исковое заявление третьего лица, 10.07.2024 им составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, поскольку ФИО3, ФИО2 не явились в назначенное время для передачи им застройщиком квартиры. 

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 31.05.2021 между ПАО «Промсвязьбанк», ФИО3 и ФИО2 был заключен кредитный договор 

<

***> на сумму 3 260 150 рублей, срок кредитования 229 месяцев 5,45 % годовых.

В соответствии с п. 11 кредитного договора обеспечение исполнения обязательств по договору - до государственной регистрации права собственности покупателя на имущество, ипотеки в пользу кредитора: залог всех прав покупателя по договору о приобретении предмета залога. После государственной регистрации права собственности покупателя на имущество, ипотеки в пользу кредитора: ипотека (залог имущества), права кредитора на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой (без предоставления других доказательств существования этих обязательств), и право залога на имущество должны быть удостоверены закладной, которая составляется в порядке и в сроки, предусмотренные кредитным договором. 

Согласно п. 12 кредитного договора целью использования заемщиками кредита является приобретение имущества в общую совместную собственность, собственники: ФИО3, ФИО2 на основании договора о приобретении предмета залога, соответствующего требованиям банка. 

В силу п.п. 17.6, 17.9, 17.14, 17.15 кредитного договора договор о приобретении предмета залога – договор участия в долевом строительстве № 180/1-МРКП/11 от 31.05.2021, заключаемый между покупателем и продавцом в г. Краснодаре; имущество – жилое помещение – квартира по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес), количество жилых комнат: 1, общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м, № этаж, здание этажностью 23 на земельном участке с кадастровым номером №, характеристики которой подлежат уточнению по завершении строительства; права требования – все имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя как участника долевого строительства по договору участия в долевом строительства, а именно: право (требование) на получение в собственность имущества, подлежащего передаче залогодателю как участнику долевого строительства; право на получение денежных средств, уплаченных в счет оплаты цены договора участия в долевом строительстве, которое может возникнуть у залогодателя как у участника долевого строительства в будущем при расторжении договора участия в долевом строительстве, признании его недействительной сделкой, или незаключенным договором и/или при прекращении обязательств по договору участия в долевом строительстве невозможностью исполнения, а также по иным основаниям, предусмотренным законом или договором участия в долевом строительстве: право на получение денежных средств, подлежащих выплате залогодателю продавцом в качестве сумм неустоек и штрафов, а также возмещения убытков в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением продавцом обязательств по договору участия в долевом строительстве; предмет залога – передаваемые в залог кредитору права требования и/или имущество.

21.05.2021 между ООО СЗ «Ромекс Девелопмент Парк» и ФИО3, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № 180/1-МРКП/11, согласно п. 3.1 которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный настоящим договором срок построить жилой дом и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику по передаточному акту расположенный в жилом доме Объект, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену на условиях, установленных настоящим договором и принять объект. 

В силу п. 3.2. договора у участника после государственной регистрации права в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возникает право собственности на объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики: условный номер – №; подъезд (секция) – №; этаж – №; количество комнат – №; проектная площадь Объекта, кв.м – 

<

данные изъяты>; наличия балкона/лоджии – лоджия. 

В соответствии с п. 7.3. договора с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома участник обязан принять объекта путем подписания акта приема-передачи. 

Согласно части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Заочным решением Центрального районного суда города Хабаровска от 5 декабря 2023 года по гражданскому делу № 2-5359/2023 удовлетворены исковые требования ПАО «Промсвязьбанк» к ФИО3, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, неустойки, судебных расходов, обращении взыскания на предмет залога. С ФИО3, ФИО2 солидарно взысканы задолженность по кредитному договору 

<

***> от 31 мая 2021 года по состоянию на 19 сентября 2023 года в размере 3 349 277 руб., неустойка в размере 0,06% от суммы неисполненного денежного обязательства по уплате платежей по основному долгу и/или по начисленным процентам за каждый календарный день просрочки, начиная с 20 сентября 2023 года по дату вступления в законную силу решения суда, расходы на проведение оценочной экспертизы в размере 6 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 30 946 руб. Обращено взыскание на предмет залога, находящееся в залоге у ПАО «Промсвязьбанк» и принадлежащее ФИО3, ФИО2 право требования к ООО Специализированному застройщику «Ромекс Девелопмент Парк» по договору участия в долевом строительстве № 180/1-МРКП/11 от 31 мая 2021 года о передаче квартиры условный номер №, подъезд №, эт. №, литер №, проектной площадью 

<

данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, путем продажи на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости в размере 4 468 800 руб.

25 марта 2024 года в адрес ПАО «Промсвязьбанк» направлены исполнительные листы ФС № и ФС №.

10.07.2024 ООО СЗ «Ромекс Девелопмент Парк» составлен односторонний акт приема-передачи квартиры №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м (без учета площади балконов и лоджий), расположенной в подъезде №, на этаже №, в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, в связи с уклонением ФИО3, ФИО2 от принятия объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве от 31.05.2021 № 180/1-МРКП/11, с учетом прощения долга образовавшегося долга в размере 76 650 рублей за увеличение площади согласно уведомлению от 30.05.2024 № РД-ПК-1/05. 

Согласно сведениям о характеристиках объекта недвижимости от 29.01.2025 квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, поставлена застройщиком на кадастровый учёт 22марта 2023 года с номером №.

Определением Центрального районного суда города Хабаровска от 26 декабря 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением Хабаровского краевого суда от 14 февраля 2025 года, в удовлетворении заявления ПАО «Промсвязьбанк» об изменении способа исполнения заочного решения суда от 5 декабря 2023 года отказано. 

Судом апелляционной инстанции указано, что при уклонении залогодателя (ФИО3, ФИО2) от обязанности зарегистрировать право собственности на правомерно возведенный объект недвижимого имущества (после ввода его в эксплуатацию) ПАО «Промсвязьбанк», как залогодержатель и как лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения на спорную квартиру, вправе предъявить самостоятельный иск о государственной регистрации права собственности на такой объект (квартиры), в результате чего в силу пункта 5 статьи 77.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру произошла бы замена залога прав требования ПАО «Промсвязьбанк» на залог объекта долевого строительства (спорную квартиру).

01.04.2025 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации изменений в Устав банка, предусматривающих смену наименования ПАО «Промсвязьбанк» на ПАО «Банк ПСБ».

В соответствии с пунктом 5 статьи 77.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено о том, что регистрация ипотеки в отношении образованных объектов проводится регистрирующим органом одновременно с регистрацией права собственности на них (часть 12 статьи 41 Закона о регистрации, пункт 5 статьи 77.2 Закона об ипотеке).

Залогодатель обязан зарегистрировать право собственности на правомерно возведенный объект недвижимого имущества (в том числе на объект незавершенного строительства), в отношении которого должен быть установлен залог на основании закона и возникли основания для обращения взыскания. При уклонении залогодателя от исполнения данной обязанности государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога (пункт 1 статьи 6 ГК РФ, подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, часть 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, статьи 64, 64.2, 65, 69 Закона об ипотеке) (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года № 23 «О применении судами правил о залоге вещей»).

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску, участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества (статья 130 ГК РФ), право на которое зарегистрировано в установленном законом порядке.

При этом пункт 5 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предоставляет право осуществления государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости собственнику объекта недвижимости и (или) лицу, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости.

Таким образом, из смысла вышеприведенных правовых норм материального права не следует, что факт уклонения застройщика или залогодателя от выполнения возложенной на него законом обязанности зарегистрировать право собственности на правомерно возведенный объект недвижимого имущества, в отношении которых должен быть установлен залог, автоматически влечет за собой замену залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства (в данном случае ПАО «Банк ПСБ»).

В процессе рассмотрения дела ответчиками факт уклонения от принятия спорного объекта недвижимости не оспаривался.

ПАО «Банк ПСБ», как залогодержатель и как лицо, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения на спорную квартиру, вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации права собственности на такой объект (квартиры), в результате чего в силу пункта 5 статьи 77.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру произойдет замена залога прав требования ПАО «Банк ПСБ» на залог объекта долевого строительства (спорную квартиру), поскольку в ином случае бездействие ответчиков повлечет нарушением прав банка как залогодержателя объекта недвижимости, а также взыскателя по исполнительному производству. 

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 17.10.2025 (дату вынесения судом решения) сведения о правообладателях квартиры в реестр не внесены.

При таких обстоятельствах требования ПАО «Банк ПСБ» к ФИО3, ФИО2 о признании права собственности ФИО3, ФИО2 и права залога (ипотеки) ПАО «Банк ПСБ» на объект недвижимости - квартиру по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, переданный по договору участия в долевом строительстве № 180/1-МРКП/11 от 31.05.2021, подлежат удовлетворению. 

При этом в соответствии с п. 12 кредитного договора собственности ответчиков на указанный объект недвижимости является совместной.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом. В случае если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

При таких обстоятельствах решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для регистрации права общей совместной собственности ФИО3, ФИО2 и ипотеки в пользу банка на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, в связи с чем, оснований для удовлетворения требования о произведении государственной регистрации права собственности и ипотеки, то есть фактически о возложении на Управлении Росреестра по Краснодарскому краю обязанности произвести указанную выше регистрацию, у суда не имеется.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку его действия не обжалуются, права истца действиями указанного ответчика не нарушены.

Согласно пункту 1 статьи 56 Закона об ипотеке (залоге недвижимости), имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Подпунктом 4 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеки, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Согласно представленному отчету № 47 от 03.02.2025, составленному ООО «Элит-Оценка», рыночная стоимость однокомнатной квартиры, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенной по № эт. 22-этажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, составляет 5 896 000 рублей.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном Федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке (залоге недвижимости), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен ГПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Таким образом, из содержания указанных положений, в их взаимосвязи, следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению, прав кредитора (взыскателя).

Согласно ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с положениями ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

На основании ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно ч. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с ч. 1 ст.350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 Кодекса.

В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

На основании изложенного, учитывая, что заочным решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 5 декабря 2023 года с ФИО3, ФИО2 солидарно взысканы задолженность по кредитному договору 

<

***> от 31 мая 2021 года по состоянию на 19 сентября 2023 года в размере 3 349 277 руб., неустойка в размере 0,06% от суммы неисполненного денежного обязательства по уплате платежей по основному долгу и/или по начисленным процентам за каждый календарный день просрочки, начиная с 20 сентября 2023 года по дату вступления в законную силу решения суда, расходы на проведение оценочной экспертизы в размере 6 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 30 946 руб., а обращение взыскания на право требования к ООО Специализированному застройщику «Ромекс Девелопмент Парк» по договору участия в долевом строительстве № 180/1-МРКП/11 от 31 мая 2021 года о передаче квартиры невозможно по причине постановки объекта на кадастровый учет в связи с завершением строительства, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требования об обращении взыскания на находящийся в залоге у ПАО «Банк ПСБ» объект недвижимости по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 4 716 800 рублей (5 896 000 рублей х 80%).

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В силу ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся: расходы на оплату услуг представителя, расходы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, другие признанные судом необходимые расходы.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Согласно п. 1 ст. 333.16 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина – это сбор, взимаемый с лиц, указанных в статье 333.17 настоящего Кодекса, при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий.

Как указано в п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ, статьи 323, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации) (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Вместе с тем Налоговым кодексом Российской Федерации не допускается солидарное взыскание налогов и сборов, следовательно, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о солидарной ответственности при разрешении вопросов, связанных с уплатой государственной пошлины, применению не подлежат. 

Как установлено материалами дела, ПАО «Банк ПСБ» понесло расходы в связи с определением рыночной стоимости объекта недвижимости, оплатив ООО «Элит-Оценка» стоимость услуг в размере 1687 рублей, а также в связи с уплатой государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

Поскольку требования ПАО «Банк ПСБ» к ответчикам ФИО3, ФИО2 удовлетворены, данные расходы подлежат взысканию с них в равных долях. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования публичного акционерного общества «Банк ПСБ» к ФИО2, ФИО3 о признании права, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Признать право общей совместной собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца 

<

данные изъяты>, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки 

<

данные изъяты>, и право залога (ипотеки) ПАО «Банк ПСБ» (ИНН 

<

***>) на объект недвижимости - квартиру по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, переданный по договору участия в долевом строительстве № 180/1-МРКП/11 от 31.05.2021.

Обратить взыскание на предмет залога - принадлежащий на праве общей совместной собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженцу 

<

данные изъяты> (СНИЛС №), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженке 

<

данные изъяты> (СНИЛС №) объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 4 716 800 рублей.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца 

<

данные изъяты> (СНИЛС №) в пользу ПАО «Банк ПСБ» (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 000 рублей, расходы на оплату услуг специалиста в размере 843 рубля 50 копеек.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки 

<

данные изъяты> (СНИЛС №) в пользу ПАО «Банк ПСБ» (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 000 рублей, расходы на оплату услуг специалиста в размере 843 рубля 50 копеек.

В удовлетворении требования публичного акционерного общества «Банк ПСБ» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о возложении обязанности отказать.

Решение суда является основанием для государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и залога, внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 31.10.2025.

Судья И.А. Прокопчик