Дело № 2-2139/2024

УИД № 69RS0036-01-2024-003667-46

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

29 августа 2024 года город Тверь

Заволжский районный суд города Твери 

в составе председательствующего судьи Почаевой А.Н. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красиковой Е.В.

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика Госжилинспекции Тверской области ФИО2,

представителя ответчика ООО «УК» ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Главному управлению «Государственная жилищная инспекция» Тверской области, обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания», ФИО4, ФИО5 об оспаривании договоров управления многоквартирным домом, применении последствий недействительности сделки и отзыве лицензии,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Госжилинспекции Тверской области, ООО «УК», ФИО4, ФИО5, в котором просит:

- признать недействительным договор управления МКД от 01 сентября 2022 года, подписанный ФИО4 как председателем совета МКД, и применить последствия недействительности сделки, отозвать лицензию у ООО «УК»,

- признать недействительным договор управления МКД от 01 сентября 2022 года, подписанный ФИО4 как собственником жилого помещения в МКД, и применить последствия недействительности сделки, отозвать лицензию у ООО «УК»,

- признать недействительным договор управления МКД от 12 июля 2023 года, подписанный ФИО5 как собственником жилого помещения в МКД, и применить последствия ничтожной сделки, отозвать лицензию у ООО «УК»,

а также взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины и почтовых отправлений.

В основании иска ссылается на то, что является председателем совета дома, оспариваемые договоры не соответствуют требованиям закона, поскольку подписаны неуполномоченными лицами.

Истец ФИО1 в суде иск поддержал по изложенным в нем доводам, дополнительно пояснил, что договор управления МКД с ООО «УК» должен быть перезаключен на новых условиях и подписан председателем совета МКД и членами совета МКД. В случае признания оспариваемых договоров управления МКД недействительными ООО «УК» продолжит осуществлять свои обязанности управляющей организации до заключения договора с ним в новой редакции. 

В судебном заседании представитель ответчика Госжилинспекции Тверской области ФИО2 возражала по заявленным ФИО1 исковым требованиям, просила в иске отказать в полном объеме, поддержала доводы отзыва на иск о том, что согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Феде при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Из буквального толкования текста данной нормы не следует, что договор управления в обязательном порядке должен быть подписан проголосовавшими за конкретную управляющую организацию собственниками многоквартирного дома, поскольку в этой норме права указано, что собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в указанном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Между тем подтверждением такого волеизъявления является протокол общего собрания собственников многоквартирного дома.

Жилищное законодательство предусматривает возможность заключения договора управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме, а также договора, в котором собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников, выступают в качестве одной стороны такого договора. Ни ЖК РФ, ни иные нормативные правовые акты не предусматривают необходимости заключения договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений в таком доме, обладающими более пятидесяти процентов голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 43 по 1-му переулку Вагонников городе Твери от 25 августа 2022 года собственниками приняты решения о выборе в качестве новой управляющей организации ООО «УК», утверждении договора управления многоквартирным домом, наделении председателя совета многоквартирного дома и членов совета правом на подписание договора управления.

В ГИС ЖКХ размещено три электронных образа договора управления вышеуказанным многоквартирным домом, редакция которого утверждена на общем собрании собственников помещений. По своему содержанию все три договора являются идентичными, различие заключается только в лицах, которые подписали данный договор. Первый договор управления подписан 01 сентября 2022 года ФИО4 как председателем совета многоквартирного дома (размещен в системе 02 декабря 2022 года), второй договор управления подписан 01 сентября 2022 года также ФИО4, но как собственником помещения в указанном доме (размещен в системе 08 февраля 2023 года). Третий договор управления размещен в системе 01 августа 2023 года и подписан членом совета многоквартирного дома ФИО5, избранной на основании протокола общего собрания собственников помещений 25 декабря 2022 года.

За утверждение проекта договора управления многоквартирным домом № 43 по 1-му переулку Вагонников в городе Твери проголосовали собственники помещений, обладающие 51,04% (5856, 4 кв. м) голосов от общего числа голосов собственников помещений в нем, это более пятидесяти процентов собственников помещений в доме, которые выразили желание заключить договор управления с ООО «УК», что свидетельствует о соблюдении требований, предусмотренных частью 1 статьи 162 ЖК РФ. 

На протяжении длительного периода ООО «УК» предоставляет жителям многоквартирного № 43 по 1-му переулку Вагонников в городе Твери услуги по управлению домом, выставляет им счета по оплате данной услуги и получает от них соответствующие денежные средства, то есть вне зависимости от количества собственников, подписавших договор управления многоквартирным домом, конклюдентные действия сторон сделки свидетельствуют о том, что этот договор является заключенным и действует до настоящего времени. Отсутствие в договоре управления многоквартирным домом подписей собственников помещений в данном доме, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, не является основанием для признания такого договора недействительным.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 43 по 1-му переулку Вагонников в городе Твери от 25 августа 2022 года в судебном порядке не обжалован и является действующим.

В нарушение положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не указано, каким образом оспариваемые истцом сделки нарушают его права или охраняемые законом интересы.

Относительно аннулирования лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами возражала на основании положений статьи 199 ЖК РФ о том, что лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления органа государственного жилищного надзора об аннулировании лицензии. Указанное заявление подается в суд на основании решения лицензионной комиссии. Главное управление не наделено полномочиями на аннулирование лицензии. Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является исключение из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, указанным в частях 5-5.4 статьи 198 ЖК РФ, сведений о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых составляет пятнадцать и более процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд.

По состоянию на 07 августа 2024 года сведения о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет ООО «УК», по основаниям, указанным в частях 5-5.4 статьи 198 ЖК РФ, не исключались, в связи с чем у Главного управления отсутствуют законные основания для подачи заявления в адрес лицензионной комиссии Тверской области по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами с целью обращения в суд об аннулирован лицензии ООО «УК».

Представитель ответчика ООО «УК» ФИО3 в ходе судебного разбирательства возражал по заявленным требованиям, поддержав письменные возражения, в которых указано, что по результатам общего собрания собственников (ОСС) многоквартирного дома (МКД) № 43 по 1-му пер. Вагонников г.Твери, проведённого в период с 29 июля 2022 года по 16 августа 2022 года, был заключен договор управления от 01 сентября 2022 года с ООО «УК». Результаты общего собрания оформлены протоколом ОСС от 25 августа 2022 года. Договор со стороны собственников МКД подписала собственник кв. № ФИО4 На основании протокола ОСС и договора управления Госжилинспекцией Тверской области принято решение о включении в реестр лицензий МКД № 43 по 1-му пер. Вагонников г.Твери с 01 января 2023 года. С этой даты ООО «УК» приступило к управлению МКД.

По результатам проведённой прокуратурой Заволжского района г.Твери проверки было выполнено представление об устранении нарушений и подписан договор управления советом дома. Члены совета ФИО6, ФИО7 и ФИО8 от подписи отказались. Данный договор также был размещён на сайте ГИС ЖКХ, как и договор от 01 сентября 2022 года, подписанный ФИО4 как собственником, договор от 01 сентября 2022 года, подписанный ФИО4 как председателем совета дома. Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ собственник, которого выбрало общее собрание в качестве представителя для подписания договора управления с УК, имеет право подписать такой договор, даже если не является председателем совета дома. Договор управления подписан как собственником, так и членом совета дома. Таким образом, договоры управления от 01 сентября 2022 года и договор управления с датой подписания членом совета дома от 12 июля 2023 года являются действующими и подписанными сторонами на законных основаниях. Действительность договора также подтверждена конклюдентными действиями сторон, выраженными в оказании услуг по управлению домом и оплатой этих услуг собственниками на основании выставленных квитанций в период с 01 января 2023 года по настоящее время.

Ответчики ФИО4, ФИО5 при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, об отложении судебного заседания не просили.

Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения истца и представителей ответчиков, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца 1 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Применительно к абзацу 3 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 2 пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Судом установлено, что ФИО1, обратившийся в суд с иском 29 мая 2024 года, с 13 сентября 1989 года зарегистрирован по месту жительства по адресу: 

<

адрес>, а с 01 февраля 2024 года является собственником 13/100 доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру.

ФИО4 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> с 23 октября 2014 года.

ФИО5 является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес> с 31 марта 2014 года.

ООО «УК» является управляющей организацией по отношению к многоквартирному дому по адресу: 

<

...> на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме, оформленного протоколом общего собрания от 25 августа 2022 года.

01 сентября 2022 года заключен договор управления собственником помещения в МКД ФИО4 как председателем совета МКД с ООО «УК» (размещен в системе ГИС ЖКХ 02 декабря 2022 года).

16 декабря 2022 года Госжилинспекцией Тверской области принято решение № 5541-л о включении в реестр лицензий МКД № 43 по 1-му пер. Вагонников г.Твери с 01 января 2023 года.

25 декабря 2022 года на общем собрании собственников помещений МКД по адресу: 

<

...> было принято решение об избрании председателем совета дома ФИО1, девяти членов совета дома, в частности, ФИО5

С 01 января 2023 года ООО «УК» приступило к управлению МКД.

08 февраля 2023 года в системе ГИС ЖКХ размещен аналогичный по своему содержанию договор управления с ООО «УК» от 01 сентября 2022 года, который подписан ФИО4 без указания на то, что она является членом совета дома – как собственником помещения в нем.

20 июня 2023 года в ООО «УК» поступило представление прокурора Заволжского района г. Твери об устранении нарушении жилищного, жилищно-коммунального законодательства путем подписания договора управления МКД с лицом, уполномоченным на то общим собранием собственников либо собственниками, обладающими не менее 50% голосов. В представлении указано, что пунктом 8 протокола собственники наделили полномочиями на подписание договора управления МКД председателя МКД и членов совета дома, однако согласно пунктам 1-3 данного протокола председатель и совет дома не выбраны в связи с отсутствием кандидатур.

01 августа 2023 года в системе ГИС ЖКХ размещен аналогичный по своему содержанию договор управления с ООО «УК» от 12 июля 2023 года, подписанный ФИО5, избранной членом совета многоквартирного дома на основании протокола общего собрания собственников помещений 25 декабря 2022 года.

Ссылаясь на то, что оспариваемые договоры управления подписаны неуполномоченными лицами, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме (часть 1).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2).

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4).

Из анализа указанных норм материального права следует, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Для заключения такого договора нормами жилищного и гражданского законодательства предусмотрен специальный порядок, предусматривающий, в том числе и законность выбора управляющей организации, осуществляемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Во исполнение вышеуказанного договора управления от 01 сентября 2022 года с 01 января 2023 года ответчик ООО «УК» приступил к исполнению своих обязанностей, истец, как и иные собственники помещений в МКД, принимает оказываемые услуги без каких-либо претензий, доказательств иного истцом не представлено.

Нормами Жилищного кодекса Российской Федерации установлен порядок проведения общего собрания собственников помещений, которое полномочно выбирать способ управления домом и принимать решение о заключении договоров с управляющими организациями. Между тем для признания таких договоров недействительными должна быть соблюдена процедура обжалования решения общего собрания собственников как коллективного органа, который принял решение о заключении договора.

Из имеющихся материалов дела не следует, что истцом было оспорено в судебном порядке решение общего собрания собственников МКД от 25 августа 2022 года о заключении договора управления с ООО «УК», в связи с чем доводы истца, направленные фактически на оспаривание такого решения, признаются судом несостоятельными.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 

Оспариваемые договоры исполнялись собственниками помещений в многоквартирном доме, собственниками вносилась оплата за услуги, оказываемые по договору, что свидетельствует о воле собственников на их одобрение.

Истцом ФИО1 в ходе рассмотрения дела доказательств нарушения его права как собственника с 01 февраля 2024 года помещения в МКД, заключенным 01 сентября 2022 года или 12 июля 2023 года договором управления МКД, не представлено. Учитывая, что отношения по управлению многоквартирным домом, существующие между собственниками и управляющей организацией, ограничены определенным сроком, при несогласии с условиями договора стороны не лишены права ставить вопрос об изменении каких-либо условий договора управления, по иному определить свои права и обязанности по договору с учетом решения общего собрания собственников.

Ввиду наличия не признанного недействительным и не оспоренного в судебном порядке решения собрания собственников многоквартирного дома от 25 августа 2022 года об избрании способа управления многоквартирным домом и управляющей организации - ООО «УК», факт подписания договора управления неуполномоченным лицом, не может повлечь его недействительность, так как собственники помещений в многоквартирном доме выразили свою волю на заключение такого договора и избрание управляющей организации.

Кроме того, доказательств того факта, что оспариваемый договор управления от 01 сентября 2022 года подписан неуполномоченным лицом, истцом не представлено, поскольку 25 августа 2022 года общим собранием собственников помещений в МКД принято решение о наделении председателя совета или членов совета дома правом на подписание договора управления домом, а представителем ООО «УК» суду представлена копия протокола общего собрания собственников помещений МКД по адресу: 

<

...>, от 12 апреля 2015 года, из которого следует, что ФИО4 была избрана членом совета МКД. Неизбрание членов совета дома и председателя совета дома 25 августа 2022 года не свидетельствует о том, что те лица, которые были ранее ими избраны, утратили свой статус. Подписавшая договор управления 12 июля 2023 года ФИО5 являлась на этот момент членом совета дома, как было установлено в ходе судебного рассмотрения дела.

В связи с изложенным оснований для удовлетворения требований истца о признании договоров управления недействительными не имеется.

Поскольку истец просил применить последствия недействительности сделки, отозвать лицензию у ООО «УК», ссылаясь на недействительность договоров управления, оснований для удовлетворения данных требований также не имеется, поскольку сделки не признаны недействительными.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л :

исковые требования ФИО1 к Главному управлению «Государственная жилищная инспекция» Тверской области, обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания», ФИО4, ФИО5 об оспаривании договоров управления многоквартирным домом, применении последствий недействительности сделки и отзыве лицензии оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Заволжский районный суд города Твери в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.Н. Почаева

Мотивированное решение составлено 02 октября 2024 года. 

Председательствующий А.Н. Почаева