26RS0№-02

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<

адрес> 08 декабря 2023 года 

Грачевский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Ануфриевой Н.Л.,

при секретаре ФИО5,

с участием истца ФИО1, представителя истца - ФИО7, ответчика ФИО4, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3 - ФИО8, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права на имущество и признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, обратился в Грачевский районный суд 

<

адрес> с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права на имущество, ссылаясь на то, что он в 2003 году приобрел в собственность у законного представителя ФИО4 - ФИО2, домовладение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, за 150 000 рублей, денежные средства были переданы ФИО2 в связи, с чем была составлена расписка, которая была удостоверена нотариусом. Таким образом, полагает, что договор купли-продажи между ними был фактически заключен и исполнен. ФИО2 предоставила сведения об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, других документов неё на домовладение не было. Между ними была достигнута договоренность, о том, что как только ФИО2 оформит все соответствующие документы, будет зарегистрирован переход права собственности. Однако неоднократные попытки ФИО1 произвести государственную регистрацию перехода право собственности на недвижимое имущество были безуспешны, а без участия ответчиков он не имел возможности в установленном законом порядке зарегистрировать сделку купли-продажи спорного имущества. С 2003 года ФИО1 огородил спорное домовладение единым забором, поскольку его домовладение находится по соседству, следил за сохранностью, открыто владел и пользовался спорным домовладением более 19 лет, претензий к ФИО1 со стороны ФИО2 и ФИО4, по владению и пользованию недвижимостью не было. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 стало известно от ФИО6, о том, что ФИО4, продаёт домовладение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, а он желает его приобрести. ФИО1 пытался связаться с ФИО4, и выяснить что происходит, на что последний пояснял, что-то невнятное. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было написано заявление в Отдел ОВД России «Грачёвский» по факту мошеннических действий в отношении него. ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об отказе в возбуждении - уголовного дела. С учетом уточненных исковых требований просил суд:

- признать договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО4 и ФИО3 в отношении отчуждаемого имущества земельного участка с кадастровым номером 26:07:040125:63, площадью 890 кв.м, с возведенным на нём жилым домом площадью 57.8 кв.м, кадастровый №, расположенным по адресу: 

<

адрес> - недействительным; 

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 26:07:040125:63 площадью 890 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес> д, 226, собственность 26:07:040125:63-26/103/2023-2, ДД.ММ.ГГГГ 12:36:48;

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права на жилой дом с кадастровым номером 26:07:040125:122, площадью 57,8 кв.м, назначение жилое, вид разрешенного использования: жилое (жилое здание), расположенный по адресу: 

<

адрес>, собственность 26:07:040125:122- 26/103/2023/2, ДД.ММ.ГГГГ 12:36:48; 

- признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилой дом с кадастровым номером 26:07:040125:122, площадью 57,8 кв.м., назначение жилое, вид разрешенного использования: жилое (жилое здание), расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- признать за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:07:040125:63 площадью 890 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме. Также пояснил суду о том, что в декабре 2022 года приехал ФИО4 и заявил, что данное домовладение принадлежит ему, после чего он показал ему расписку, согласно которой, он купил спорное домовладение у ФИО2 в 2003 году. В 2023 году приехал ФИО6 и показал свидетельство о том, что данное домовладение принадлежит на праве собственности его супруге ФИО3, на основании договора купли-продажи. 

В судебном заседании представитель истца ФИО7 (доверенность) уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме. Кроме того, пояснила суду о том, что между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 в 2003 году была заключена устная договорённость о том, что будет приобретено в дальнейшем, после оформления ФИО2 документов, домовладение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Договорились о том, что ФИО2 приведет в соответствие все документы, а затем передаст данное домовладение ФИО1 путём заключения договора купли-продажи. Для подтверждения данных договорённостей ФИО1 передал ФИО2 сначала задаток, затем оставшуюся сумму, что было заверено у нотариуса, это подтверждает то, что договорённости сохраняются, и стороны начинают их исполнять, берут на себя обязательство. После того как ФИО2 оформила все соответствующие документы на своего сына ФИО4, она начала избегать встречи с ФИО1 Истец ФИО1 неоднократно созванивался с ней. Был период, когда мой доверитель плохо себя чувствовал, в материалах дела имеется справка о том, что ФИО1 является инвалидом. Затем, ФИО1 перенёс инсульт. Но, несмотря на это, договорённости сохранялись о том, что в дальнейшем данное домовладение будет оформлено на него. В силу своей наивности и доверчивости, ФИО1 поверил, что ФИО2 действительно желает оформить данное домовладение на него, поскольку она получила денежные средства. ФИО1 следил и ухаживал за этим домовладением. В течение двадцати лет никто не приезжал на данный участок, и никто не сообщал о том, что данное домовладение было оформлено на другого человека. Также пояснила, что ее доверитель узнал о нарушении своих прав лишь в декабре 2022 года, когда собственниками данного домовладения стали ФИО17. Поэтому, пропуск исковой давности не может быть применен судом в данном случае. 

В судебном заседании ответчик ФИО4 исковые требования не признал, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признала, пояснила, что она не скрывалась от истца, напротив, сама звонила ему и готова была оформить документы о продаже домовладения в соответствии с законом, однако ФИО1 ей неоднократно сообщал, что болеет. Просила суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО3 пояснила, что они с мужем подбирали себе участок, для строительства дома. На сайте объявлений «Авито» увидели объявление ФИО4 о продаже земельного участка и дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Договорилась с продавцом посмотреть участок, когда приехали по указанному адресу, из соседнего дома вышел ФИО1 и показал расписку, согласно которой, он купил вышеуказанный жилой дом у ФИО2 Учитывая указанные обстоятельства, мы проконсультировались с юристом, которой пояснил что по расписке нельзя приобрести домовладение, а документы у собственника - ФИО4 оформлены в соответствии с законом. После чего мы купили земельный участок и дом у ФИО4, путем заключения договора купли-продажи, сделка прошла государственную регистрацию. Просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 - ФИО8 (ордер) возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что ФИО1 заключал устный договор-купли продажи (на основании расписки о получении денежных средств) спорного домовладения именно с ФИО2, а в ходе судебного разбирательства стало известно, что никакого договора купли-продажи заключено не было. Кроме того, ни ФИО2 и ни ее на том момент несовершеннолетний сын - ФИО4, отношения к спорному домовладению не имели. ФИО2 не имела права, и это было истцу известно, подписывать какие-либо договоры, поскольку на тот момент ФИО4 уже было шестнадцать лет, тогда как, сделки с четырнадцати лет несовершеннолетние могут совершать самостоятельно, но с письменного разрешения своих опекунов и представителей. ФИО4 никаких договоров не подписывал, не составлял и своего согласия на данную сделку он не давал. Поэтому договор не был заключен надлежащим образом, но и ФИО2 не имела права каких-либо расписок брать. Кроме того, просил применить последствия пропуска истцом сроков исковой давности.

В судебное заседание представитель третьего лица, не завяливающего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> не явился. О месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Из поступившего в суд заявления представителя ФИО9 (доверенность) следует, что она просила рассмотреть дело в ее отсутствие, вынести решение в соответствии с действующим законодательством. 

Из оглашенных показаний свидетеля ФИО10 следует, что она является женой истца. Ответчиков знает, поскольку в 2003 году умерли их соседи, а ФИО2 и ФИО4 являются их наследниками. Когда ФИО2 приехала оформлять наследство, то сказала желании продать дом. Ее супруг и она решили купить этот дом. Они заплатили ей 80 000 рублей, так как она сказала, что ей необходим задаток, позже они поехали к нотариусу и оформили расписку о получении ФИО2 денежных средств за продажу домовладения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в общей сумме 150 000 рублей. Со слов мужа ФИО2 пообещала сделать ему доверенность, чтобы он занимался оформлением дома, поскольку ей этим заниматься было некогда и после этого они ее не видели. Один раз ФИО2 позвонила им, так как ей пришло требования об уплате налога на дом. После этого они не общались, в однако 2022 году, перед Новым годом, в спорное домовладение приехали ФИО4, его супруга и какой-то мужчина. ФИО4, сказал, что он является собственником этого дома по праву наследования, на что она сказала, что его мама - ФИО2 получила деньги за продажу этого дома. ФИО4 попросил показать ему расписку, спросил, когда это было, и она показала ему расписку и попросила обговорить все после праздников, поскольку на тот момент ее мужа не было дома. В январе 2023 года она неоднократно звонила ФИО4 однако но ей никто не ответил. Все 20 лет они с мужем дом они белили и красили изнутри, ремонт не делали. Кроме того, соседи знали о том, что они отдали деньги за этот дом, поскольку они тоже хотели купить его. Также пояснила, что она бы оформила дом, если бы у них были разрешающие документы. 

Из оглашенных показаний свидетеля ФИО11 следует, что он является соседом истца ФИО1, также он приходится дядей ответчика ФИО4, знает ФИО2 Пояснил, что ФИО2 приехала на похороны свекрови, забрала документы и уехала. После этого он узнал, что она продала дом, стоимость которого была около 150 000 рублей, истцу ФИО1 в 2003 году. Данную информацию он узнал со слов истца. Ранее дом принадлежал свёкру и свекрови ФИО2 Истец сообщил ему что дом будут переоформлен после того как ФИО4 получит паспорт. Ответчиков ФИО2 и ФИО4 за 20 лет он ни разу в спорном домовладении не видел. При передаче денег, получении расписок он не присутствовал. Кроме того, пояснил, что истец следил за домом как за своим собственным, убирал участок, пользовался им.

Из оглашенных показаний свидетеля ФИО12, следует, что он является соседом истца ФИО1, ответчиков не знает. По нынешнему адресу проживает с 2006 года, но истца ФИО1 знал раньше, поскольку они дружили. Он часто ходил к нему в гости, а также знал, что истец приобрёл этот дом. За какую сумму было приобретено домовладение ему неизвестно. Также пояснил, что ФИО1 периодически подбеливал дом, поддерживал в надлежащем состоянии. Кроме того пояснил, что он не присутствовали при составлении договора, документы он не видел, вся информация о сделке известна со слов истца ФИО1 

Из оглашенных показаний свидетеля ФИО13, следует, что он является соседом истца ФИО1, проживает на одной улице примерно с 1992 года, ответчиков не знает. Также пояснил, что домовладение истец приобрел примерно за 150 000 рублей в 2003 году, данную информацию он узнал от истца, так как они соседи и общаются. ФИО1 приобрел домовладение у прежних собственников. Ответчика ФИО4 он не знает, он в доме его ни разу не видел, ответчик ФИО2 уехала с маленькими детьми в 

<

адрес>) и я их больше не видел. Также пояснил, что истец убирал и следил за домом, как и за всей прилегающей к нему территорией, в целом, состояние дома не изменилось, за исключением образовавшихся со временем трещин, однако окна и стены находятся в хорошем состоянии. При ФИО1 дом был ухожен. Насчёт оформления дома он ничего не знает, однако, ему известно, что у истца ФИО1 были трудности в связи с болезнью. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, огласив оказания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из копии расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, получила задаток в сумме 80 000 рублей от ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. 

Из копии расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2, представляя интересы своего сына ФИО4, получила денежную сумму в размере 150 000 рублей за продажу дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от ФИО1, проживающего по адресу: 

<

адрес>. Нотариусом ФИО14 были засвидетельствована подлинность подписей лиц, составивших расписку, однако, сделана пометка, что нотариус не удостоверяет фактов изложенных в документе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» также разъяснено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 3 статьи 154 и пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой (пункт 2 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

По смыслу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из копии свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на праве собственности принадлежит жилой дом, общей площадью 57,8 кв.м, жилой площадью 47,0 кв.м, кадастровый №/А, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом по Грачевскому РНО ФИО15, реестр №. 

Из копии свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, принадлежит на праве собственности земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 890 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом по Грачевскому РНО ФИО15, реестр №. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, (продавец) и ФИО3, (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 26:07:040125:63, площадью 890 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и расположенный на нем жилой дома, назначение: жилое, наименование: жилой дом, количество этажей, в том числе подземных этажей - 1, в том числе подземных - 0, с кадастровым номером 26:07:040125:122, общей площадью 57,8 кв.м, по адресу: 

<

адрес>.

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, правообладателем вышеуказанных земельного и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>, является ФИО3 

Частью 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Таким образом, суд считает, что ФИО4, имел право отчуждать недвижимое имущество как собственник данного имущества, ввиду чего воспользовался своим правом. А ФИО3 является добросовестным покупателем. Сделка, по которой ФИО3, приобрела спорное имущество, отвечает признакам действительной сделки.

Доводы представителя истца, о том, что ФИО2, были переданы документы об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам не могут быть приняты во внимание, поскольку, как следует из материалов гражданского дела, а также никем не оспаривается, ФИО2 не имела права передавать данные документы, поскольку как установлено выше лишь собственник может пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Кроме того, ФИО2, хотя и являлась законным представителем своего несовершеннолетнего сына, без согласия органов опеки и попечительства не могла распоряжаться спорным недвижимым имуществом. С учетом изложенного расписки, на основании которых истцом были заявлены требования, не могут быть приняты судом в качестве договора купли-продажи недвижимости, не является основанием для перехода права собственности на спорное имущество.

Кроме того, суд учитывает и доводы представителя ответчика о применении сроков исковой давности.

Учитывая изложенное, суд считает, что заявленные исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь: ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права на имущество и признании права собственности - отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд через Грачёвский районный суд 

<

адрес> в течение месяца.

Судья Н.Л. Ануфриева 

Подлинник решения находится в деле № года.

Дело хранится в Грачёвском районном суде СК