Дело № 2а-1999/2023

89RS0004-01-2023-001804-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новый Уренгой 2 июня 2023 года

Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Ломова С.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кисиленко Л.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу о признании действий по приостановке государственной регистрации права незаконным, возложении обязанности, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу о признании незаконными действий административного ответчика по приостановке государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты]; обязании административного ответчика осуществить государственную регистрацию перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты]. В обоснование заявленных требований указал, что переуступил права и обязанности ООО ПКТИ «УренгойСтройПроект» по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты]. Уведомлением Управления Росреестра по ЯНАО от ДД.ММ.ГГГГ регистрация перехода прав была приостановлена, что не соответствует требованиям законодательства, поскольку согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, по мотиву того, что в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. По мнению административного истца, довод административного ответчика приведен при неправильном толковании п.7 ст.448 ГК РФ без учета положений Земельного кодекса РФ, регулирующих порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ст. 39.18 ЗК РФ), правоприменительной практики, выраженной ВС РФ, условий заключенного между сторонами договора, а также за пределами компетенции, предоставленной законодательством административному ответчику. В силу положений ст. 39.6, 39.18 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к договорам предусмотренного п.7 ст.448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора. Кроме того, административный ответчик, утверждая о невозможности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не только ставит под сомнение законность действий заинтересованного лица Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой по включению в договор аренды земельного участка условия о возможности передачи прав и обязанностей по договору, но и оспаривает условия заключенного договора аренды земельного участка, прошедшего необходимую процедуру государственной регистрации прав, требуя устранить причины приостановки путем неопределенных законом действий. Ссылаясь на указанные обстоятельства и полагая свои права нарушенными, ФИО1 просил об удовлетворении заявленных им административных исковых требований.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился. Извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 - ФИО2, действующий на основании ордера [суммы изъяты] от ДД.ММ.ГГГГ, требования, изложенные в административном исковом заявлении, поддержал в полном объеме.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по ЯНАО - ФИО3, действующая на основании письменной доверенности [суммы изъяты] от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования административного истца не признала в полном объеме по доводам возражений на административное исковое заявление. 

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой, в судебное заседание не явился, уведомлен надлежаще, представител отзыв на административное исковое заявление, в котором ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителя Департамента, в удовлетворении искового заявления ФИО1 просила отказать в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица ООО ПКТИ «УренгойСтройПроект» в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. 

Также участвующие по делу лица, извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа.

Суд на основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствии указанных выше лиц, извещенных надлежащим образом и не явившихся в судебное заседание.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит требования административного истца подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела на основании протокола заседания Комиссии по аукционам по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты], между ФИО1 и Департаментом имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № [суммы изъяты] земельного участка с кадастровым номером [суммы изъяты] для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 843 кв.м, срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКТИ «УренгойСтройПроект» и ФИО1 заключен договор переуступки прав и обязанностей, по условиям которого ФИО1 безвозмездно передает ООО ПКТИ «УренгойСтройПроект» все права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 89:11:020205:2850, принадлежащее ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты].

ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО1 – ФИО4, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и представитель ООО ПКТИ «УренгойСтройПроект» ФИО5, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, обратились в Межмуниципальный отдел по городу Новый Уренгой и Тазовскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу с заявлением о государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ переуступки прав и обязанностей.

По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов Управлением Росреестра по ЯНАО было принято решение от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты] о приостановлении государственной регистрации в соответствии с пунктом 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с чем, договор от ДД.ММ.ГГГГ переуступки прав и обязанностей является ничтожной сделкой, о чем административный истец был уведомлен.

Полагая, что государственный регистратор незаконно приостановил государственную регистрацию прав, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту Закон о регистрации недвижимости) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статья 26 Закона о регистрации недвижимости содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав.

Согласно подпункту 13 части 1 статьи 26 указанного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункты 6, 13 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты] «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты] заключен с ФИО1 как с победителем аукциона на основании протокола заседания Комиссии по аукционам по продаже земельных участков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможна при аренде такого земельного участка на срок более чем пять лет.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Делая выводы о наличии установленного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды земельного участка с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства № [суммы изъяты] от ДД.ММ.ГГГГ, административный ответчик не учел положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты]

При указанных обстоятельствах, поскольку из закона или иного правового акта не следует прямого и безусловного запрета на предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства на срок более пять лет, в настоящих правоотношениях договор аренды заключен на 20 лет, как с проведением торгов так и без проведения торгов, вывод административного ответчика о ничтожности представленного для государственной регистрации соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды не может быть признан законным и обоснованным, при таких обстоятельствах у Управления Росреестра по ЯНАО не имелось предусмотренных пунктом 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» оснований для приостановления государственной регистрации права.

Иных оснований для приостановления государственной регистрации прав административным ответчиком не указано.

Принимая во внимание, что указанное административным ответчиком основание для приостановления государственной регистрации не может быть признано законным, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований административного истца в части признания незаконными действий административного ответчика по приостановке государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты], в связи с чем, считает, что восстановление нарушенных прав административного истца возможно путем возложения обязанности на административного ответчика устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ФИО1

При этом суд не находит правовых оснований для возложения на административного ответчика обязанности осуществить государственную регистрация перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты], поскольку предметом правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором прав Управления была дана оценка договору от ДД.ММ.ГГГГ переуступки прав и обязанностей как ничтожной сделке, при этом из копии регистрационного дела [суммы изъяты] не следует, что государственный регистратор прав, устанавливал действительность поданных административным истцом документов, проверил соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в представленных документах, сведениям о данном объекте, содержащимся в ЕГРН; наличие прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (пункт 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты]), в связи с чем, в удовлетворении данной части административного иска суд отказывает.

Руководствуясь статьями 218-228 КАС РФ, суд,

решил:

административный иск ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЯНАО о признании действий по приостановке государственной регистрации права незаконным, возложении обязанности, удовлетворить частично.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу по приостановке государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты]

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу обязанность повторно рассмотреть вопрос о государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № [суммы изъяты]

В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Новоуренгойский городской суд.

Мотивированное решение составлено 13 июня 2023 года.

Судья С.А.Ломов