Дело № 34RS0027-01-2024-001983-85 (№ 2-1496 /2024) 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Михайловка

Волгоградской области от 29 октября 2024 года

Михайловский районный суд Волгоградской области

в составе председательствующего судьи Шевляковой Н.В., 

при секретаре Поляковой Л.М.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи.

В обоснование исковых требований указано, что Дата между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по Адрес в Адрес на условиях оплаты за продаваемое недвижимое имущество 5 000 000 рублей (из которых 4 800 000 рублей задаток) и заключением основного договора в срок до Дата.

Дата на счет продавца покупателем внесен обусловленный задаток, а Дата дополнительным соглашением был изменен срок заключения основного договора купли-продажи – до Дата.

До настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен по причине уклонения продавца от его заключения.

Истец просит суд обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по Адрес, на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре купли-продажи Номер от Дата с учетом дополнительного соглашения от Дата, указав, что условия дополнительного соглашения о сроке заключения основного договора купли-продажи не менялись. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, свои интересы доверил представлять ФИО2, которая подтвердила доводы, изложенные в исковом заявлении, просила исковые требования удовлетворить. 

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, свои интересы доверила представлять ФИО4, который исковые требования не признал, указав, что срок заключения основного договора купли-продажи был по устному соглашению с покупателем перенесен на конец 2024 года, письменного подтверждения этому факту не имеется. Денежные средства продавцом в сумме 4 800 000 рублей получены. 

Исследовав представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Так, в соответствии с предварительным договором купли-продажи Номер от Дата ФИО3 и ФИО1 обязались в срок до Дата заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по Адрес, на условиях оплаты за продаваемое недвижимое имущество 5 000 000 рублей (4 200 000 рублей – жилой дом и 800 000 рублей – земельный участок) (пункты 2-3 предварительного договора). В счет причитающихся платежей по основному договору покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 4 800 000 рублей в срок до Дата путем перечисления их на банковский счет продавца.

Факт внесения задатка покупателем ФИО1 на счет продавца ФИО3 в размере 4 800 000 рублей подтверждается платежным поручением Номер от Дата.

Как следует из дополнительного соглашения от Дата к предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка Номер от Дата, срок заключения основного договора перенесен до Дата (п. 1 дополнительного соглашения).

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1).

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 данного кодекса, если иное не установлено этим же кодексом (п. 2).

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Указание в законе на цель действия свидетельствует о волевом характере действий участников сделки.

Так, в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как предусмотрено статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенных действий, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иным обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. ст. 310, 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент в пределах этого периода.

Таким образом, содержание предварительного договора, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, и существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, свидетельствует о том, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям будущего договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе, сроке заключения основного договора. 

В соответствии с п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор, заключенный между сторонами, содержит в себе все признаки основного договора, в связи с чем, суд считает его заключенным.

В соответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия этих отношений, а также заключать договоры, предусмотренные и не предусмотренные законом.

Заключив предварительный договор, ответчик ФИО3 тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть ею и исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

Поскольку доводы представителя ответчика о состоявшейся устной договоренности о переносе срока заключения основного договора доказательствами не подтверждены, суд полагает необходимым установить дату, в которую подлежит заключению основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Адрес, с учетом необходимого времени для составления договора и подачи документов для регистрации - Дата

Согласно п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49, по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи удовлетворить.

Обязать ФИО3 ... заключить с ФИО1 ... договор купли-продажи жилого дома ..., по условиям которого 4 200 000 рублей – стоимость дома и 800 000 рублей – земельного участка, из которых 4 800 000 рублей получены продавцом до подписания договора в качестве задатка. Остаток оплаты цены по договору в размере 200 000 рублей подлежит передаче продавцу покупателем в дату заключения и подписания договора купли-продажи.

Считать датой заключения основного договора купли-продажи 20 декабря 2024 г.

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилого дома и земельный участок, расположенных по адресу: ул. Зеленая, д. 18, г. Михайловка, Волгоградская область от продавца к покупателю.

Апелляционные жалобы могут быть поданы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Михайловский районный суд Волгоградской области.

Судья: Н.В. Шевлякова

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 107, ч. 2 ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение суда составлено 06 ноября 2024 г.