Дело № 2-38/2021 25 марта 2021 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Савченко И.В.

При помощнике судьи Чиловой М.Х.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Калининского района Санкт-Петербурга к Варшавскому Марку Залмановичу, ФИО1, ФИО2, ФИО3 об обязании привести нежилые помещения в первоначальное состояние и по встречному иску Варшавского Марка Залмановича, ФИО1 в Администрации Калининского района Санкт-Петербурга о сохранении нежилых помещений в перепланированном состоянии,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Калининского района Санкт-Петербурга обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО1, Варшавскому Марку Залмановичу, ФИО2, ФИО3 об обязании совершения определенных действий.

В обоснование иска указывает, что ответчики являются собственниками нежилых помещений, в доме 

<

адрес>, произвели самовольно перепланировки и переустройство, не смотря на неоднократные предупреждения о приведении помещений в первоначальное проектное состояние, допущенные нарушения не устранили, действия по согласованию произведенных перепланировок и переустройства не совершили.

Истец просит обязать ФИО1 привести нежилое помещение 1-Н в прежнее состояние в соответствии с поэтажным планом и техническим паспортом в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу; обязать ФИО4 привести нежилое помещение 2-Н в прежнее состояние в соответствии с поэтажным планом и техническим паспортом в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу; обязать ФИО2 привести нежилые помещения 10-Н, 11-Н, в прежнее состояние в соответствии с поэтажным планом и техническим паспортом в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу; обязать ФИО5 привести нежилое помещение 12-Н в прежнее состояние в соответствии с поэтажным планом и техническим паспортом в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу; 

Ответчики Варшавские Н.Н. и М.З. предъявили встречные исковые требования, в которых просит сохранить помещения 1Н и 2Н в перепланированном и переустроенном состоянии, ссылаясь на то, что перепланировки фактически выполнены, не нарушают права и законные интересы соседей, и обращение в МВК с целью согласования проекта перепланировки не может быть удовлетворено в связи с тем, что фактически перепланировки уже выполнены.

Представитель истца в судебное заседание явилась, требования поддерживает.

Ответчик ФИО4 и представитель ответчиков Варшавских Н.Н. и М.З. в судебное заседание явились, против удовлетворения иска возражают, поддерживает встречные исковые требования.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на то, что в настоящее время им производятся действия по согласованию произведенных работ.

Представитель ответчика ФИО5 в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражает, также ссылается на то, что ответчиком предприняты действия по согласованию выполненных работ по перепланировке.

3-е лицо- ФИО6 в судебное заседание явился, вопрос об удовлетворении исковых требований оставил на усмотрение суда.

Суд, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, в обоснование которых ссылается в своих требованиях и возражениях.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи от 01.04.2004 года № 372 принадлежит нежилое помещение № 1Н в доме 

<

адрес> площадью 125,2 кв.м.

ФИО4 на праве собственности принадлежит нежилое помещение 2-Н в доме 

<

адрес>.

ФИО2 на праве собственности принадлежат на праве собственности помещения 10-Н и 11-Н, ранее принадлежащее ФИО2 нежилое помещение 12-Н было им продано на основании договора купли-продажи от 24.07.2020 года ФИО5, в связи с чем последний в настоящее время является собственником помещения 12-Н в доме 

<

адрес>.

Факт производства перепланировки в принадлежащих ответчикам помещениях подтверждается представленными в материалы дела актами (л.д. 27,29,32,37,39,42,51,54,57,62,65,70,75,78,83 Т.1), в ходе рассмотрения спора ответчиками не оспаривался.

Согласно ст.25 ЖК РФ Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 19.12.2017 N 1098 «Об администрации районов Санкт-Петербурга" к полномочиям администрации района входит согласовывать в установленном порядке переустройство и перепланировку жилых помещений, а также осуществлять в установленном порядке иные полномочия в области переустройства и перепланировки жилых помещения.

Согласно Положению о районной межведомственной комиссии, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04 февраля 2005 года N 112, районная межведомственная комиссия создается администрацией района Санкт-Петербурга, к полномочиям Комиссии относятся, в том числе, согласование проектов на переустройство и перепланировку жилых помещений без изменения их назначения (пункт 2.1.6.1); определение необходимости проведения работ по переустройству и(или) переоборудованию при переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, а также соответствия проекта переустройства и(или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (пункт 2.1.2); осуществление полномочий приемочной комиссии по оформлению акта приемочной комиссии: подтверждающего завершение переустройства и(или) перепланировки объектов (пункт 2.1.7.).

Таким образом, выполнение работ по перепланировке (переустройству) жилых помещений возможно лишь только после рассмотрения МВК проектной документации и принятию по нему положительного решения. При этом, обязательным условием является соответствие проекта переустройства и (или) перепланировки помещения требованиям законодательства РФ и наличия полного пакета документов, согласованных уполномоченными органами в установленном законом порядке.

Указанным Положением предусмотрено, что задачами администрации являются, в том числе: осуществление мер по реализации, обеспечению и защите прав и свобод человека и гражданина, охране собственности, общественного порядка на территории района (пункт 2.1.1), организация содержания, обеспечение функционирования и обслуживания государственного жилищного и нежилого фонда Санкт-Петербурга (пункт 2.4.1), участие в проведении государственной жилищной политики Санкт-Петербурга (пункт 2.4.2), обеспечение контроля за соблюдением требований законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга на территории района (пункт 2.7.6).

С учетом указанных полномочий и задач Администрации района и вышеизложенных положений статьями 26, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации Администрация района наделена полномочиями требовать от лица, которым было самовольно переустроено и (или) перепланировано жилое помещение, привести такое жилое помещение в прежнее состояние и устанавливать срок и порядок такого приведения в прежнее состояние, в том числе в случае не выполнения указанных требований в добровольном порядке - путем обращения в суд.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, (далее - Правила) определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

Пунктом 1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда установлено, что они определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью: обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Учитывая, что переустройством и переоборудованием жилых помещений в многоквартирных домах могут быть затронуты публично-правовые интересы, интересы иных проживающих в доме граждан, законодатель в статье 26 ЖК РФ установил для собственника жилого помещения необходимость соблюдения процедуры согласования проведения соответствующих работ, определил пределы компетенции органа местного самоуправления или иного органа, наделенного административно-властными полномочиями, осуществляющего согласование данных работ, и предусмотрел негативные последствия перепланировки или переустройства, проведенных без соблюдения установленных законом требований.

Однако, в соответствии с частью 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

Согласно пункту 4 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку спорные помещения являются нежилыми, расположены в многоквартирном жилом доме, суд при рассмотрении спора полагает возможным руководствоваться по аналогии (п. 1 ст. 6 ГК РФ) законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно ст. 29 ЖК РФ.

Согласно ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии с ч. 6 той же статьи орган, осуществляющий согласование для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном ч. 3 данной статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном ч. 5 этой статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние.

Разрешая требования истца, заявленные к ответчикам ФИО2 и ФИО5 суд исходит из того, что в ходе рассмотрения спора ответчики не оспаривали факт наличия произведенной в нежилых помещениях перепланировки, и при этом ответчик ФИО2 суду сообщил о том, что предпринимает действия по согласованию произведенных работ по перепланировке в принадлежащих ему помещениях в установленном законом порядке.

Вместе с тем, в силу ст. ст. 26, 28 ЖК РФ перепланировка и переустройство могут считаться законными и соответствующими требованиям строительных норм и правил только в том случае, если они произведены на основании согласованного межведомственной комиссией проекта и завершены подписанием акта приемочной комиссии.

Доказательств согласования перепланировки в установленном порядке МВК Администрации Калининского района ответчиком суду не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, суд полагает, что требования истца, заявленные к ответчику ФИО2 в отношении помещений 10-Н и 11-Н в доме 

<

адрес> об обязании привести их в прежнее состояние являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Также по этим основаниям суд находит подлежащими удовлетворению требования, заявленные к ответчику ФИО5 в отношении нежилого помещения 12-Н, поскольку сведения о согласовании произведенной перепланировки ответчиком также не представлены. Ссылки ответчика на то, что ранее истец не предъявлял к нему досудебное требование и не представлял соответствующий срок для добровольного исполнения требований, по мнению суда не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований, поскольку из материалов дела усматривается, что ответчик приобрел помещение 12-Н уже после возбуждения дела в суде у ответчика ФИО2, к которому истцом были выдвинуты досудебные требования, а по смыслу изложенных норм обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не исполненная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения.

Разрешая требования истца, заявленные к ФИО7 и ФИО1, а также встречные требования о сохранении принадлежащих им помещений 1-Н,2-Н в перепланированном состоянии суд исходит из того, что заключением судебной строительно-технической экспертизы от 25.02.2021 № 546/16, подготовленным ООО «Центр судебной экспертизы» установлено, что в нежилом помещении произведены перепланировки в пределах капитальных стен помещения в виде демонтажа ненесущих перегородок, устройством ненесущих перегородок с образованием санузлов, в которых выполнена установка санитарно-технических приборов с подводкой к ним трубопроводов водоснабжения и канализации от существующих внутридомовых сетей, а также устройство входа с крыдльцом в нежилое помещение 1-Н на месте оконного проема в ч.п.5 и устройство входа с крыльцом в нежилое помещение на месте оконного проема в ч.п 6.

В нежилом помещении 2-Н перепланировка также выполнена в пределах капитальных стен, включает демонтаж ненесущих перегородок, устройство ненесущих перегородок, оборудование санузлов с установкой санитарно-технических приборов с подводкой к ним трубопроводов водоснабжения и канализации от существующих внутридомовых сетей, а также выполнение устройства входа с приямком в нежилое помещение на месте оконных проемов в ч.п. 3, и ч.п.12.

Также из заключения экспертизы усматривается, что работы по перепланировке и переустройству нежилых помещений 1-Н и 2-Н соответствуют установленным строительным нормам и правилам, требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, государственным стандартам противопожарной безопасности. Выполненная перепланировка и переустройство нежилых помещений 1Н и 2Н не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, вопрос о нарушении прав и законных интересов граждан не относится к компетенции эксперта-строителя.

Заявляя встречные исковые требования, ответчики ссылаются на то, что указанные работы по перепланировке были выполнены прежними арендаторами помещений в период когда собственником всего здания являлось ЗАО «ИСК»Спб Строй», давшее согласие на производство перепланировки.

Между тем, в ходе рассмотрения спора ответчики в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представили доказательства, подтверждающие факт выполнения работ по перепланировке спорных помещений до 21.12.2004.

Представленные ответчиками свидетельские показания в указанной части данные доводы не подтверждают, поскольку пояснения о том, что в указанных помещениях ведется торговая деятельность много лет, сами по себе не подтверждают время выполнения работ по перепланировке.

Кроме этого, представленные ответчиками документы ГУ МЧС, Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, а также документы, переданные в марте 2020 года в МВК также сами по себе не подтверждают факт выполнения работ по перепланировке до 21.12.2004, т.е. в период, когда собственником здания являлось ЗАО «ИСК»Спб Строй», давшее 20.08.2003 года разрешение арендаторам на перепланировку и устройство на месте существующих оконных проемов выходов из помещения и устройство крылец на земельном участке.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

В силу статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственники помещений вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. При этом пределы правомочий собственников помещений в многоквартирном доме определяются в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, таким образом, даже если земельный участок не сформирован, все равно необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, поскольку в ходе выполненной перепланировки помещений 1-Н, 2-Н затронут фасад многоквартирного дома при устройстве на месте существующих оконных проемов выходов из помещений, а также затронут земельный участок при обустройстве крылец, на выполнение перепланировки требуется согласие собственников многоквартирного дома, так как выполнение таких работ напрямую затрагивает и права и законные интересы собственников помещений указанного многоквартирного дома, поскольку фасадная стена здания, а также земельный участок относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Между тем доказательств, подтверждающих выражение согласия всеми собственниками помещений многоквартирного дома на использование ответчиками по первоначальному иску в личных целях части общего имущества и изменение назначения его использования, суду не представлено, в то время как ответчики обязаны получить согласие 100% собственников указанного дома на вышеуказанные действия.

Таким образом, поскольку проведенная перепланировка не отвечает требованиям жилищного законодательства, в части получения согласия всех собственников многоквартирного дома, оснований полагать, что между собственниками достигнуто соглашение на проведение перепланировки, у суда не имеется, в связи с чем, суд приходит к выводу об обязании ответчиков привести жилое помещение в первоначальное состояние.

При отсутствии совокупности оснований, при которых в силу ст. 29 ЖК РФ помещение может быть сохранено в перепланированном виде, суд полагает, что в удовлетворении встречных требований должно быть отказано, а первоначальные требования истца надлежит удовлетворить, обязав ответчиков привести помещения 1-Н и 2-Н в первоначальное состояние.

Кроме этого, суд также полагает необходимым отметить тот факт, что рассмотрение судом требований о сохранении помещения в перепланированном или переустроенном состоянии не может подменять под собой установленные действующим законодательством административные процедуры по проведению и приемке выполненных вышеуказанных работ. 

С учетом имеющихся у истца полномочий и задач, определенных постановлением правительства Санкт-Петербурга, суд приходит к выводу о том, что требования истца об обязании ответчиков предоставить доступ Администрации Калининского района Санкт-Петербурга в нежилое помещение для проведения проверки использования нежилого помещения и осмотра на предмет устранения самовольных перепланировок и (или) переустройств, также являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56,67,167, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать ФИО1 привести нежилое помещение 1-Н в доме 

<

адрес> в прежнее состояние в соответствии с поэтажным планом и техническим паспортом в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу и предоставить Администрации Калининского района Санкт-Петербурга доступ в нежилое помещение для проведения проверки использования нежилого помещения и осмотра на предмет устранения самовольных перепланировок и (или) переустройств.

Обязать Варшавского Марка Залмановича привести нежилое помещение 2-Н в доме 

<

адрес> в прежнее состояние в соответствии с поэтажным планом и техническим паспортом в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу и предоставить Администрации Калининского района Санкт-Петербурга доступ в нежилое помещение для проведения проверки использования нежилого помещения и осмотра на предмет устранения самовольных перепланировок и (или) переустройств.

Обязать ФИО2 привести нежилые помещения 10-Н и 11-Н в доме 

<

адрес> в прежнее состояние в соответствии с поэтажным планом и техническим паспортом в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу и предоставить Администрации Калининского района Санкт-Петербурга доступ в нежилое помещение для проведения проверки использования нежилого помещения и осмотра на предмет устранения самовольных перепланировок и (или) переустройств.

Обязать ФИО3 привести нежилое помещения 12-Н в доме 

<

адрес> в прежнее состояние в соответствии с поэтажным планом и техническим паспортом в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу и предоставить доступ Администрации Калининского района Санкт-Петербурга в нежилое помещение для проведения проверки использования нежилого помещения и осмотра на предмет устранения самовольных перепланировок и (или) переустройств.

Варшавскому Марку Залмановичу, ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Администрации Калининского района Санкт-Петербурга о сохранении нежилых помещений в перепланированном состоянии отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Калининский районный суд в течение одного месяца в апелляционном порядке.

Судья:

Решение изготовлено в окончательной форме 01.04.2021