Дело № 3а-928/2020

РЕШЕНИЕ

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7 декабря 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Санниковой С.А.,

при секретаре Долженко В.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Уралэнергострой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

у с т а н о в и л:

АО «Уралэнергострой» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором, с учетом сделанного уточнения, просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 8 апреля 2019 года в размере 91 420 000 рублей, 

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 8 апреля 2019 года в размере 49 646 000 рублей,

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 18 апреля 2019 года в размере 90 407 000 рублей,

- нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 18 апреля 2019 года в размере 136 419 000 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 3 февраля 2017 года в размере 13 321 000 рублей, 

определенной на основании отчета о рыночной стоимости от 20 февраля 2020 года № АК-002, выполненного АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз».

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он является собственником выше указанных нежилых зданий и арендатором земельного участка, уплачивает налог на имущество объектов капитального строительства и уплачивает арендные платежи, рассчитываемые из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению налога на имущество и арендных платежей.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, действующий на основании доверенности, ФИО1 указала, что Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Огиди О.М.И. в суд направлен отзыв на административный иск, в котором представитель просит вынести законное и обоснованное решение.

В дополнении к отзыву представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просила назначить по делу дополнительную судебную экспертизу в целях устранения недочетов, установленных департаментом.

В судебном заседании представитель административного истца АО «Уралэнергострой» по доверенности ФИО3 поддержала административные исковые требований, просила принять результаты дополнительной судебной оценочной экспертизы и уменьшить результаты оценки кадастровой стоимости объектов в соответствии с выводами эксперта.

Представители департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4 и ФИО5, действующие на основании доверенностей, возражали против удовлетворения административных исковых требований, полагая, что дополнительная судебная оценочная экспертиза не соответствует требованиям закона. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). 

Лицо, участвующее в деле, должно проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что со стороны неявившихся лиц, участвующих в деле, имеет место отсутствие процессуального интереса в исходе рассмотрения данного дела. 

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав мнение сторон, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьей 373 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ), налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ.

Объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса (часть 1 ст.374 НФ).

В силу части 2 статьи 375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. 

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 года № 28), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела, АО «Уралэнергострой» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: 

нежилое здание с кадастровым номером 

<

№...>, общей площадью 3 828,3 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, строение 1; 

нежилое здание с кадастровым номером 

<

№...>, общей площадью 1 987,8 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, строение 3; 

нежилое здание с кадастровым номером 

<

№...>, общей площадью 3 785,9 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, строение 2; 

нежилое здание с кадастровым номером 

<

№...>, общей площадью 5 712,7 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости.

Также административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 22 770+/-53 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости.

Как следует из представленных материалов, размер арендных платежей за пользование земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. 

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов. 

Согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю в результате проведенной государственной кадастровой оценки земель уполномоченным органом определена кадастровая стоимость спорных объектов:

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 

<

Дата ...> в размере 257 591 407,68 рублей,

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 

<

Дата ...> в размере 126 222 284 рубля,

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 

<

Дата ...> в размере 254 738 476,7 рублей,

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 

<

Дата ...> в размере 223 992 138,18 рублей,

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 

<

Дата ...> в размере 30 292 297,20 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает указанные даты верными датами определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов о кадастровой стоимости.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости от 20 февраля 2020 года № АК-002, представленного административным истцом и подготовленного АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз», рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 91 420 000 рублей, 49 646 000 рублей 90 407 000 рублей, 136 419 000 рублей, 13 321 000 рублей соответственно.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение №23/080520/111 эксперта саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков 

<

ФИО>8

Указанный отчет об оценке и положительное экспертное заключение в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> представлялись в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (далее – Комиссия). 

Вступившим в законную силу решением Комиссии 

<

№...> от 11 июня 2020 года установлено несоответствие указанного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 

<

Дата ...> №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также требованиям к содержанию отчета и описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, в связи с чем, заявление АО «Уралэнергострой» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости отклонено.

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума ВС РФ от 

<

Дата ...> 

<

№...>, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

Принимая во внимание решение Комиссии, учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные расхождения в стоимости объектов недвижимости, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, в связи с чем определением суда от 

<

Дата ...> по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выше названного земельного участка.

При этом суд исходил из того, что иных данных, подтверждающих рыночную стоимость объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, административным истцом не предоставлено. Сам отчет об оценке подготовлен по заказу представителя истца на платной основе, перед составлением отчета лицо, составившее его, не предупреждалось об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение; оценщик не несет ответственности за выводы отчета об оценке, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. Таким образом, названные обстоятельства вызывают сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости здания, как доказательства.

Согласно экспертному заключению судебной оценочной экспертизы от 

<

Дата ...> 

<

№...>, выполненному экспертом ООО «Бюро независимой экспертизы» 

<

ФИО>9, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составляет:

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 

<

Дата ...> - 137 404 316 рублей,

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 

<

Дата ...> - 68 418 499 рубля,

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 

<

Дата ...> - 135 023 377 рублей,

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 

<

Дата ...> - 116 032 689 рублей,

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 

<

Дата ...> - 20 493 000 рублей.

От представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности 

<

ФИО>4 поступило дополнение к отзыву на иск, содержащее ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы.

В данном ходатайстве представителя содержались доводы, которые могли вызвать сомнения в полноте и ясности заключения судебной оценочной экспертизы от 

<

Дата ...> 

<

№...>, подготовленного экспертом ООО «Бюро независимой экспертизы». 

В силу части 1 статьи 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума ВС РФ от 

<

Дата ...> 

<

№...>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Признав, что заключение судебной оценочной экспертизы от 29 июля 2020 года 

<

№...> является неполным и неясным, судом по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту.

Согласно дополнительному экспертному заключению судебной оценочной экспертизы от 

<

Дата ...> 

<

№...>-Д/2020, выполненной экспертом ООО «Бюро независимой экспертизы» 

<

ФИО>9, с учетом ходатайства эксперта об исправлении описки, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена:

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 

<

Дата ...> в размере 145 146 438 рублей,

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 

<

Дата ...> в размере 72 273 578 рубля,

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 

<

Дата ...> в размере 136 440 579 рублей,

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 

<

Дата ...> в размере 118 844 054 рублей,

- с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 

<

Дата ...> в размере 22 770 000 рублей.

Из заключения следует, что экспертом при оценке земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123005:1042 был применен только один возможный сравнительный подход к оценке рыночной стоимости, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы. Как следует из представленного в материалы дела заключения, для применения указанного метода экспертом была проанализирована информация о ценах сделок с земельными участками, аналогичными исследуемому. Информация об аналогичных объектах получена из достоверных источников. 

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объектов, основанных на сравнении исследуемых объектов с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок, либо предложения. Он основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть основывается на информации о сходных сделках или предложениях. Обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов экспертом приведено.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов. В заключении эксперта приняты корректировка на торг, на масштаб. 

При оценке остальных объектов капитального строительства экспертом был применен затратный подход к оценке рыночной стоимости, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объектов экспертизы. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Эксперт пришел к выводу, что наиболее подходящим подходом к оценке строения без учета земельного участка является затратный подход, поскольку применение доходного подхода для определения стоимости объекта не могло быть использовано ввиду того, что в районе местоположения объекта экспертизы рынок сдачи в аренду коммерческих и производственных площадей довольно лабилен и зависит от многих факторов. Использование ряда параметров, определяемых оценщиком (экспертом) в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность оп?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�???????????

Экспертом было принято решение об отказе в применении сравнительного и доходного подходов, поскольку в результате проведенного анализа и сбора информации, эксперт установил, что рынок подобной недвижимости (коммерческая недвижимость) в г. Сочи развит достаточно, однако на дату экспертизы эксперту не удалось найти в достаточном количестве достоверные предложения о продаже зданий лечебно-оздоровительного назначения, сопоставимых размеров и технического состояния в районе местоположения объектов экспертизы (

<

Адрес...>).

Для расчета стоимости объектов капительного строительства, являющихся составной частью оцениваемого имущественного комплекса, экспертом выбран метод сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 м3 строительного объема, 1 м2 покрытия, 1 м2 общей площади и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости. Экспертом использованы УПВС, справочник оценщика Ко-Инвест, укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) зданий и сооружений, содержащие показатели стоимости возведения типовых зданий и сооружений в целом.

В качестве ресурсной основы для пересчета стоимости в текущий уровень цен и для определения региональных коэффициентов уровня стоимости использованы ресурсно-технологические модели Ко-Инвест по 90 группам ресурсов, по 7 классам конструктивных систем зданий и по 63 конструктивным элементам и видам работ. Дифференциация стоимостных показателей по классам качества здания.

Класс качества зданий, построенных по технологиям, применявшимся до 1984 года, определен как Standart-69, при условии, что в них после 1985 года не проводился капитальный ремонт или реконструкция. Качественные параметры здания соответствующего типа, построенного после 1985 года или здания, в котором после 1985 года проводился капитальный ремонт или реконструкция, определены в соответствии с классами качества: ECONOM (экономичный), STANDART (средний), PREMIUM (улучшенный), DE LUXE (люкс).

Для группировки зданий в зависимости от класса качества представлен классификатор наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем. Материалы и конструкции, характерные для того или иного класса качества меняются в зависимости от функционального назначения здания.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов. Эксперт использовал поправки на сейсмичность, инфляцию, региональное различие в уровне цен, разницу в объеме, а также принял корректировки на накопленный износ (физический износ, функциональный износ, внешний (экономический) износ).

Представители департамента имущественных отношений Краснодарского края в отзыве на административное исковое заявление и в ходе судебного разбирательства указали на то, что, по мнению департамента, сделанные экспертом выводы необоснованны. Сведения об объектах экспертизы являются недостаточными, отсутствует этажность здания, класс качества, фактическое использование и т.п. Экспертом не исправлены ошибки, касающиеся класса конструктивной системы здания у объекта с кадастровым номером 

<

№...>: не К-7, а КС-1, этажность объекта с кадастровым номером 

<

№...> не «2», а «6», назначение здания объекта с кадастровым номером 

<

№...>: административное, а не гостиница, класс качества указан как Standart, на самом деле приняты объекты-аналоги класса качества Econom. Класс качества принят без всякого обоснования. Объекты оценки № 1-4 не подходят под класс качества Econom, и могут соответствовать классу качества Premium. При определении итоговой рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером 

<

№...> применен аналог - административное здание, тогда как объект экспертизы является корпусом гостиницы. Эксперт ссылается на несколько методов определения физического износа, но допускает в расчет неприемлемый метод - метод натурного обследования, обследования по конструктивным элементам. Данные объекты экспертизы лично экспертом не осматривались соответственно данные метод не может быть реализован. При определении рыночной стоимости земельного участка некорректно подобраны аналоги по местоположению (аналоги, использованные в расчете, расположены в поселке 

<

Адрес...>, значительно удалены от моря, расстояние до береговой линии составляет 6 километров, при этом объекты экспертизы находятся в 

<

Адрес...> с расстоянием до береговой линии 620 метров) и площади, по виду разрешенному использованию (аналоги предназначены только для ИЖС).

По изложенным доводам при допросе в судебном заседании 2 декабря 2020 года и в своих письменных пояснениях эксперт ФИО6 указал, что при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства им был применен затратный подход. Все описания объектов экспертизы внесены экспертом на основании материалов, содержащихся в административном деле, а именно: описание конструктивных элементов; сведения о правах и величине кадастровой стоимости; виде разрешенного использования, площади и строительном объеме объектов капитального строительства. Поскольку определение рыночной стоимости объектов недвижимости проводится экспертом в целях оспаривания их кадастровой стоимости, то рыночная стоимость определяется в соответствии с видом разрешенного использования, внесенного в установленном порядке в ЕГРН, и для которого рассчитана его кадастровая стоимость.

Эксперт пояснил, что этажность не является определяющей характеристикой при выборе объекта-аналога в Ко-Инвест. Эксперт ориентировался на строительный объем объекта экспертизы и объектов-аналогов. При этом им, в соответствии с нормами Ко-Инвест, были внесены корректировки на строительный объем. Класс качества объектов-аналогов Ко-Инвест принят на основании соответствующих расценок, принятых по виду разрешенного использования объектов экспертизы.

Эксперт пояснил, что здания – объекты экспертизы составляют единый имущественный комплекс, которые нельзя рассматривать в отрыве друг от друга. Поскольку в здании гостиницы с кадастровым номером 

<

№...> могут быть помещения офисного назначения (кабинеты начальства, помещения персонала, хозяйственно-складская часть и т.д.), то использование объектов недвижимости в качестве гостиницы по функционалу и конструктивным элементам близко к административному (офисному) использованию, в связи с чем экспертом сделан вывод при определении рыночной стоимости гостиницы в составе данного единого комплекса о возможности применения в качестве аналога здания административно-офисного назначения.

Вопреки доводам представителей департамента имущественных отношений Краснодарского края, ввиду того, что стоимость объектов экспертизы определяется на дату в прошлом, личный осмотр на дату экспертизы невозможен. Тем не менее, у эксперта была возможность составить мнение о физическом состоянии объектов недвижимости посредством фотографий в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества. Физический износ объектов капитального строительства принят экспертом по материалам настоящего административного дела, в том числе на основании технических паспортов, фотографий объектов капитального строительства, приложенные к отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества. Физический износ объектов капитального строительства определен экспертом по методу срока жизни (или нормативного срока жизни).

Срок службы бескаркасных общественных зданий с элементами из металла и бетона составляет 100 лет. Год постройки объектов экспертизы - 2018-2019. Таким образом, на дату экспертизы (дату установления кадастровой стоимости) - апрель 2019 года возраст объектов экспертизы составлял примерно 1-2 года. Состояние по шкале физического износа (табл. 6 заключения эксперта) очень хорошее.

Таким образом, экспертом принят физический износ объектов экспертизы как среднее по шкале физического износа для «очень хорошего» состояния в размере 5% (0-10%).

Эксперт в судебном заседании пояснил, что конструктивные поправки рассчитываются только при существенных отличиях в конструктивных решениях отдельных элементов зданий. Поскольку все объекты объединены общим видом разрешенного использования и назначения, а корректировка регионального различия в конструктивных элементах по КС-1 и К-7 идентичны, то применение указанной корректировке не требовалось.

Для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> экспертом при анализе рынка земельных участков были выбраны предложения о продаже земельных участков в районе местоположения оцениваемого земельного участка (табл. 8, стр. 51 заключения эксперта). Все сравниваемые объекты расположены в границах муниципального образования город-курорт Сочи, земельные участки в Лазаревском районе по удаленности от Центрального района г. Сочи сопоставимы с участками в Адлерском районе.

Согласно табл. 22 справочника оценщика недвижимости «Земельные участки» под ред. ФИО7 к удаленным от центра города земельным участкам могут быть внесены соответствующие корректировки на удаленность и престиж района. В данном случае удаленность и местоположение сравниваемых объектов эксперт счел сопоставимыми, что подтверждается анализом рынка земельных участков на дату экспертизы, согласно которому цены на земельные участки в 

<

Адрес...> и 

<

Адрес...> сопоставимы, находятся в одном диапазоне и составляют 1250-1357 руб./кв.м. Экспертом в качестве объектов-аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка были выбраны объекты в середине ценового диапазона, расположенные в Адлерском и 

<

Адрес...>х.

При этом коэффициент вариации всей выборки составил 25,1%, что не противоречит рекомендуемому значению 33%, установленному постановлением Федеральной службы государственной статистики № 42 от 28 сентября 2004 года Коэффициент вариации по выбранным аналогам составил 3,9%

При подборе объектов-аналогов экспертом было учтено, что предложение № 2 (

<

...>) содержит информацию о виде разрешенного использования: «Комплексная застройка». Данный вид разрешенного использования подразумевает различное развитие территорий, а именно: не только жилое, но и коммерчески ориентированное (магазины, гостиницы, развитие торговли и офисов). Участки с видом разрешенного использования под индивидуальную жилую застройку предлагаются к продаже 750-1800 руб./кв.м. Цена участка под комплексную застройку - от 1000 руб./кв.м (

<

...>). На основе изложенного экспертом сделан вывод, что стоимость земельных участков для коммерческой застройки сопоставима со стоимостью участков для индивидуального жилищного строительства и в корреляции не нуждается.

Экспертом учтено, что вид разрешенного использования земельных участков может быть изменен в установленном порядке с учетом Правил землепользования и застройки, утвержденными органами местного самоуправления в конкретном муниципальном образовании. В случае, если участки под индивидуальную жилую застройку предлагаются к продаже в указанном рыночном диапазоне 750-1800 руб./кв.м, то на данном участке возможно предположить коммерческое использование с последующим изменением в установленном порядке, даже если это не указано в объявлении о продаже.

Полагая необоснованным замечание административного ответчика относительно поправок на близость (удаленность) объектов от береговой линии, эксперт указал, что в объявлениях о продаже земельных участков в с.Черешня, принятых в качестве аналогов, отсутствуют сведения об удаленности от морской линии, в то время как представителями департамента имущественных отношений Краснодарского края принята удаленность - 6 км. Однако с достоверной точностью утверждать, что земельный участок с кадастровым номером 

<

№...> удален от береговой линии на 620м не представляется возможным, поскольку точность сервисов www.уandex.ru/maps, www.google.com/maps не позволяет настолько точно установить местоположение земельных участков, можно лишь утверждать, что расстояние от оцениваемого земельного участка до морского побережья составляет примерно 1 км или чуть менее.

Вывод эксперта о том, что корректировкой на удаленность от морской линии в данном случае можно пренебречь, основан на исследовании, приведенном в статье «К вопросу о методическом и информационно-аналитическом обеспечении оценки стоимости недвижимого имущества в посткризисный период» (ФИО8, ФИО9, «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 6, июнь 2010 год), в котором приведена информация о том, что на объекты недвижимости, удаленные от береговой линии более чем на 2 500 метров, такой фактор, как «удаленность от береговой линии», практически не оказывает влияния. 

Суд, исследовав заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьями 83, 84 КАС РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Эксперт ФИО6 является оценщиком со значительным стажем оценочной/экспертной работы, имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации, а также об обязательном страховании гражданской ответственности. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описаны объекты оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся спорные объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. 

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости действующим законодательством. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимого имущества проведена на основании материалов дела. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки. На вопросы, указанные представителями сторон, экспертом даны пояснения. 

При таких обстоятельствах суд считает заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

В ходе судебного разбирательства сторонами выводы вышеназванного заключения судебной экспертизы не опровергнуты, доказательств о его порочности не представлено, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено. 

При таких обстоятельствах суд считает заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости является достоверным.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника объектов недвижимости. Таким образом, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы. Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 27 мая 2020 года, в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> – 26 мая 2020 года, в связи с чем, датой подачи заявления относительно земельного участка следует считать 26 мая 2020. года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов капитального строительства материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления в отношении них следует считать 27 мая 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административный иск АО «Уралэнергострой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, общей площадью 3 828,3 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, строение 1, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 

<

Дата ...>, в размере 145 146 438 (сто сорок пять миллионов сто сорок шесть тысяч четыреста тридцать восемь) рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, общей площадью 1 987,8 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, строение 3, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию 

<

Дата ...>, в размере 72 273 578 (семьдесят два миллиона двести семьдесят три тысячи пятьсот семьдесят восемь) рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, общей площадью 3 785,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, строение 2, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 

<

Дата ...>, в размере 136 440 579 (сто тридцать шесть миллионов четыреста сорок тысяч пятьсот семьдесят девять) рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, общей площадью 5 712,7 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 

<

Дата ...>, в размере 118 844 054 (сто восемнадцать миллионов восемьсот сорок четыре тысячи пятьдесят четыре) рубля.

Установить в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 22 770 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 

<

Дата ...>, в размере 22 770 000 (двадцать два миллиона семьсот семьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...> считать 27 мая 2020 года.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> считать 26 мая 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 декабря 2020 года.

Судья: С.А. Санникова