Дело № 2-227/2025

УИД 24RS0048-01-2023-014114-24

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2025 года г. Красноярск 

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Мамаева А.Г.

при секретаре Ишмурзиной А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Дарстрой» к ФИО1 об истребовании объекта незавершенного строительства из чужого незаконного владения, возложении обязанности произвести демонтаж улучшений, смонтированных на объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Дарстрой» обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просил, с учетом уточнений, возложить на ответчика следующие обязанности: 

- освободить занимаемый им объект незавершенного строительства – гаражный бокс № для личного автотранспорта, общей площадью 138,7 кв.м., в блоке №, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №;

- передать истцу объект незавершенного строительства – гаражный бокс № для личного автотранспорта, общей площадью 138,7 кв.м., в блоке №, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № в натуре.

Кроме того, истец также просил взыскать с ответчика судебную неустойку в сумме 30 000 руб. в месяц с момента вступления в силу решения суда с увеличением суммы на 30 000 руб. за каждый последующий месяц до момента фактического исполнения судебного акта, судебные расходы за ведение настоящего дела.

Требования мотивированы тем, что в соответствии с разрешением на строительство Департамента градостроительства администрации 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ истец ООО «Дарстрой» является застройщиком следующего объекта: двухэтажный гаражный бокс № для личного автотранспорта, общей площадью 138,7 кв.м., в блоке №, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400386:2959. На основании прошедшего государственную регистрацию договора уступки права (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) к договору участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Дарстрой» имеет не исполненное обязательство передать объект по окончании его строительства третьему лицу. По имеющейся у заявителя информации между ответчиком и третьим лицом заключен договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, который не зарегистрирован в установленном законом порядке. По состоянию на день подачи иска объект находится в стадии завершения строительства, является в силу природных свойств объектом незавершенного строительства. На кадастровый учет данный объект не поставлен, в эксплуатацию ООО «Дарстрой» не введен. В связи с чем, как оконченный строительством объект участнику долевого строительства не передан. Таким образом, до момента государственной регистрации права на объект его законным владельцем является застройщик ООО «Дарстрой», которое и правомочно реализовывать права на защиту любых нарушенных титульных прав. Между тем, ответчик в отсутствие каких-либо основанных на законе и договоре с владельцем прав, самовольно занял объект, разместил свое имущество (оборудование по производству автохимии), установил свои замки на въездные ворота и входную дверь. Ответчик препятствует доступу застройщика в помещение. Свои действия обосновывает тем, что имеет незарегистрированный в установленном порядке договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время объект продолжает находиться во владении ответчика. Требование (претензию) истца об освобождении объекта от ДД.ММ.ГГГГ г. № ответчик добровольно не удовлетворил. В связи с чем, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями об освобождении объекта из чужого незаконного владения, а также просил взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку за неисполнение указанного требования.

Кроме того, ООО «Дарстрой» также обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просил, с учетом уточнений, возложить на ответчика обязанность демонтировать за свой счет и вывезти за пределы строительной площадки смонтированные ответчиком на наружных стенах объекта незавершенного строительства – гаражном боксе № для личного автотранспорта, общей площадью 138,7 кв.м., в блоке №, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № следующие улучшения:

- профилированный лист черного цвета, общей площадью 191,36 кв.м.;

- пенопласт (утеплитель), общей площадью 161 кв.м.;

- пароизоляцию, общей площадью 191,36 кв.м.;

- обрешетку из бруса 50х50 мм, 431 п.м.

Кроме того, истец также просил взыскать с ответчика судебную неустойку в сумме 30 000 руб. в месяц с момента вступления в силу решения суда с увеличением суммы на 30 000 руб. за каждый последующий месяц до момента фактического исполнения судебного акта, судебные расходы за ведение настоящего дела.

Также, на случай неисполнения вступившего в законную силу решения суда в месячный срок, предоставить ООО «Дарстрой» право произвести вышеуказанные демонтажные работы самостоятельно со взысканием с ответчика понесенных расходов. 

Требования мотивированы тем, что в соответствии с разрешением на строительство Департамента градостроительства администрации 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ истец ООО «Дарстрой» является застройщиком следующего объекта: двухэтажный гаражный бокс № для личного автотранспорта, общей площадью 138,7 кв.м., в блоке №, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. На основании прошедшего государственную регистрацию договора уступки права (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) к договору участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Дарстрой» имеет не исполненное обязательство передать объект по окончании его строительства третьему лицу. По имеющейся у заявителя информации между ответчиком и третьим лицом заключен договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, который не зарегистрирован в установленном законом порядке. По состоянию на день подачи иска объект находится в стадии завершения строительства, является в силу природных свойств объектом незавершенного строительства. На кадастровый учет данный объект не поставлен, в эксплуатацию ООО «Дарстрой» не введен. В связи с чем, как оконченный строительством объект участнику долевого строительства не передан. Таким образом, до момента государственной регистрации права на объект его законным владельцем является застройщик ООО «Дарстрой», которое и правомочно реализовывать права на защиту любых нарушенных титульных прав. Между тем, ответчик в отсутствие каких-либо основанных на законе и договоре с владельцем прав, самовольно занял объект, разместил в нем свое имущество, установил замки, въездные ворота и входную дверь, препятствует доступу застройщика в помещение. В связи с чем, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями о возложении на ответчика обязанности произвести работы по демонтажу произведенных ответчиком улучшений на объекте, а также просил взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку за неисполнение указанного требования.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по вышеназванным исковым заявлениям были объединены в одно производство.

Представитель истца ООО «Дарстрой» - ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования, с учетом уточнений, поддержал, на их удовлетворении настаивал. Суду пояснил, что ответчик пользуется спорным боксом ориентировочно с 2021 

<

адрес> на неоднократное продление срока сдачи объекта в эксплуатацию. Спорный объект был получен ответчиком в пользование от другого руководителя. Договор уступки, заключённый между ФИО3, и ответчиком, прошел государственную регистрацию. Мы считаем, что ответчик соорудил конструкции, которые нарушают противопожарные нормы, что нарушает права истца как застройщика, на которого возложена обязанность ввести объект в эксплуатацию. С учетом установленных ответчиком улучшений, истцу не будет выдано такое нарушение. Истец просит обязать ответчика демонтировать отделку в виде утеплителя. 

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО4 (по доверенности) возражала против удовлетворения исковых требований. Суду пояснила, что директор истца – ФИО3 передал ответчику ключи от объекта в 2021 г. С этого момента ФИО1 пользуется спорным гаражным боксом. Указала, что произведенная ответчиком отделка объекта никаким образом не влияет на ввод данного объекта в эксплуатацию. Утеплитель был установлен на объекте с согласия третьего лица ФИО3 как руководителя истца. Указала, что застройщик злоупотребляет своими правами, поскольку, гараж был официально передан ответчику в 2021 году.

Ответчик ФИО1, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Определением суда от 27.03.2025 г., принятым в протокольной форме, было отказано в принятии к производству встречного искового заявления ФИО1 к ООО «Дарстрой» о признании права собственности на объект незавершённого строительства по договору участия в долевом строительстве от 07.12.2016 г.

Дело рассмотрено в отсутствие не явивших участников процесса на основании ст 167 ГПК РФ.

Выслушав истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, судом установлено следующее.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», (по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно положениям ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, согласно выписке из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности истца ООО «Дарстрой» является строительство жилых и нежилых зданий (код. 41.20).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дарстрой», действующим в качестве застройщика, и третьим лицом ФИО5, действующей в качестве участника долевого строительства, был заключен договор участия в долевом строительстве.

Предметом указанного договора (п. 1.1 договора) являлась обязанность застройщика в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) нежилое помещение – гараж для личного автотранспорта № по адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес> (строительный адрес) на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию гаража, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства со следующими характеристиками: общая площадью гаража 144,0 кв.м., в том числе, технической комнаты площадью 89,6 кв.м., расположенных на 2 этажах в блоке №.

На момент подписания данного договора участник долевого строительства ознакомлен застройщиком с проектной декларацией, включающей информацию о застройщике и о проекте строительства (п. 1.2 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора, цена договора – стоимость объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1 договора, составляет 100 000 руб., в том числе, сумма денежных средств на возмещение затрат на строительства объекта и на оплату услуг застройщика. 

Согласно п. 3.1 договор, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в п. 1.1 договора до ДД.ММ.ГГГГ, построенный в соответствии с проектно-сметной документацией. 

В силу п. 3.3 договора, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных законом. 

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства гаража и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в срок, указанный в сообщении застройщика о завершении строительства гаража и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Согласно п. 3.5 договора, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный в п. 3.3 настоящего договора срок или при необоснованном отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении 7 дней со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. 

Как предусмотрено п. 6.1 договора, после государственной регистрации настоящего договора и полной оплаты цены договора, указанной в п. 2.1 настоящего договора, участник долевого строительства вправе уступить права требования по настоящему договору другому лицу (другим лицам) только с письменного согласия застройщика.

Объект долевого строительства располагался на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400386:2959, находящимся по адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес>, общей площадью 2117 кв.м., для личного использования в целях завершения строительства гаражей для личного автотранспорта с пунктом технического обслуживания автомобилей.

В отношении указанного земельного участка муниципальным образованием 

<

адрес>, действующим в качестве арендодателя, был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ООО «Дарстрой» выступал в качестве соарендатора данного земельного участка. 

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией 

<

адрес> в адрес ООО «Дарстрой» было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Гаражи для личного автотранспорта с пунктом технического обслуживания автомобилей» (IV этап строительства): 

- объект в блоке №, общей площадью 138,7 кв.м., количество этажей – 2, высотой 6,73 кв.м., площадь застройки 85,2 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, действующей в качестве цедента, и ФИО6, действующим в качестве цессионария, был заключен договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве.

По условиям данного договор (п. 1.1 договора), цедент передает, а цессионарий принимает право требования по договору б/н участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Дарстрой» и ФИО5, по передаче гаража для личного автотранспорта№, общей площадью144 кв.м., расположенного на 2 этажах в блоке № по адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес> (строительный адрес) на земельном участке с кадастровым номером №.

Цедент обязался при подписании настоящего договора передать цессионарию документы, удостоверяющие право требования к ООО «Дарстрой», а именно предоставить оригинал договора №б/н участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, приходно-кассовый ордер об оплате договора от ДД.ММ.ГГГГ, справку с ООО «Дарстрой», подтверждающую исполнение цедентом своих обязательств по оплате средств долевого участия по указанному договору (п. 2. Договора уступки).

Цедент несет ответственность за действительность передаваемых по настоящему договору прав и обязанностей (п. 6 договора уступки).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, действующим в качестве цедента, и ФИО3, действующим в качестве цессионария, был заключен договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве.

По условиям данного договор (п. 1.1 договора), цедент передает, а цессионарий принимает право требования по договору б/н участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, по договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ, по передаче гаража для личного автотранспорта№, общей площадью144 кв.м., расположенного на 2 этажах в блоке № по адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес> (строительный адрес) на земельном участке с кадастровым номером №

Цедент обязался при подписании настоящего договора передать цессионарию документы, удостоверяющие право требования к ООО «Дарстрой», а именно предоставить оригинал договора №б/н участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ, приходно-кассовый ордер об оплате договора от ДД.ММ.ГГГГ, справку с ООО «Дарстрой», подтверждающую исполнение цедентом своих обязательств по оплате средств долевого участия по указанному договору (п. 2. Договора уступки).

Цедент несет ответственность за действительность передаваемых по настоящему договору прав и обязанностей (п. 6 договора уступки).

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующим в качестве цедента, и ФИО1, действующим в качестве цессионария, был заключен договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве.

По условиям данного договор (п. 1.1 договора), цедент передает, а цессионарий принимает право требования по договору б/н участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, по передаче гаража для личного автотранспорта №, общей площадью 138,7 кв.м., расположенного на 2 этажах в блоке № по адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес> (строительный адрес) на земельном участке с кадастровым номером №.

Цедент обязался при подписании настоящего договора передать цессионарию документы, удостоверяющие право требования к ООО «Дарстрой», а именно предоставить оригинал договора №б/н участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, справку с ООО «Дарстрой», подтверждающую исполнение цедентом своих обязательств по оплате средств долевого участия по указанному договору (п. 2. Договора уступки).

Согласно п. 4 договора, срок строительства гаража для личного автотранспорта – первый квартал 2021 г.

За передаваемое по настоящему договору право требования цессионарий должен оплатить цеденту сумму в размере 3 000 000 руб. наличными (п. 5 договора).

В стоимость гаража для личного автотранспорта входит:

- 2-этажное здание из блоков ФБС;

- не утепленная скатная кровля;

- окно пластиковое на втором этаже, согласно проекту.

В стоимость гаража для личного автотранспорта не входит: 

- обрамление смотровой ямы;

- лестницы на 2-ой этаж и подводящий кабель;

- входные ворота;

- электроснабжение в гараже и подводящий кабель;

- пожарная сигнализация;

- отсыпка подъездных путей;

- ввод в эксплуатацию и оформление с собственность.

Права требования на гараж для личного автотранспорта переходят цессионарию с момента полной оплаты по п. 5 настоящего договора.

Согласно п. 9 договора уступки, цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором и сведений, а также гарантирует наличие и передаваемость всех уступленных цессионарию прав. 

Решением №Б/н от ДД.ММ.ГГГГ было постановлено досрочно снять с ФИО3 полномочия директора ООО «Дарстрой».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дарстрой», действующим в качестве застройщика, и ФИО3, действующим в качестве участника долевого строительства, было заключено дополнительное соглашение № к договору №б/н участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с данным соглашением, стороны определили внести изменения в п. 2.1 договора участия в долевом строительстве, в части стоимости объекта долевого строительства: 

- стоимость объекта долевого строительства составила 2 800 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией 

<

адрес> в адрес ООО «Дарстрой» было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Гаражи для личного автотранспорта с пунктом технического обслуживания автомобилей» (IV этап строительства): 

- объект в блоке №, общей площадью 138,7 кв.м., количество этажей – 2, высотой 6,73 кв.м., площадь застройки 85,2 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дарстрой», действующим в качестве застройщика, и ФИО3, действующим в качестве участника долевого строительства, было заключено дополнительное соглашение № к договору №б/н участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с данным соглашением, стороны определили внести изменения в п. 1.1 договора участия в долевом строительстве, в части адресации объекта долевого строительства: 

Гараж для личного автотранспорта № по адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес> (строительный адрес) на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400386:2959.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Дарстрой» направило в адрес ответчика ФИО1 требование об освобождении гаража для личного автотранспорта №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес).

В письме указано, что данный объект не передан по акту приема-передачи какому-либо из участников долевого строительства, не введен в эксплуатацию как завершенный объект капитального строительства. В связи с чем, эксплуатацию объекта по его назначению не допускается. 

Вместе с тем, как указано в письме, ответчиком в отсутствие установленных законом оснований, с января 2020 г. осуществляется фактическое использование объекта в своих целях.

В связи с чем, истец предложил ответчику добровольно устранить допущенное нарушение права истца, путем освобождения принадлежащего застройщику объекта от имущества ответчика, освободить объект в течение 7 дней с момента получения настоящего требования.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации 

<

адрес> было составлено уведомление №, в соответствии с которым, по результатам проведенного 11.032.2024 г. выездного обследования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400386:2959, было установлено наличие факт возведения (создания) соорружения – объекта незавершенного строительства - бетонного фундамента, без получения необходимых в силу закона согласований, разрешения на строительство, что подтверждается актом проверки № от ДД.ММ.ГГГГ

В Едином государственном реестре отсутствует сведения об объекте капитального строительства (объекте незавершённого строительства) – двухэтажный гаражный бокс № для личного автотранспорта, площадью 136,7 кв.м., в блоке №, расположенный по адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес> (строительный адрес) на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400386:2959.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ООО «Дарстрой» ссылался, что, поскольку объект долевого строительства не был передан участнику долевого строительства в установленном законом порядке, истец является законным (титульным) владельцем соответствующего объекта незавершённого строительства.

Истцом в материалы дела по запросу суда представлена проектная документация в отношении объекта капитального строительства:

- проектная документация (шифр 486-4-16-КР) – «Гаражи для личного автотранспорта с пунктом технического обслуживания автомобилей» (IV этап строительства).

- проектная документация (шифр 486-4-15-АР) – «Гаражи для личного автотранспорта с пунктом технического обслуживания автомобилей» (IV этап строительства).

Представленная проектная документация содержит указание на технические характеристики спорного объекта: конструктивная схема гаражей блок № стеновая с продольными несущими стенами.

Наружные стены однобоксового гаража и двухбоксового пункта технического обслуживания автомобилей выполнены из блоков ФБС 24.4.6, толщиной 400 мм.

Фундаменты ленточные сборные из блоков тип ФБС. Перекрытие выполнено из плит пустотного настила. Кровля – совмещенная односкатная послойной сборки по типу «Сэндвич-панели», по деревянной стропильной системе с негорючим утеплителем из минеральной ваты, покрыта профилированными листами.

Стены и потолки в проектируемых помещениях–естественная поверхность строительных конструкций.

Кроме того, истцом также был организован осмотр спорного объекта недвижимости при участии кадастрового инженера.

Так, согласно заключению кадастрового инженера ФИО7, объект незавершенного строительства – гараж №, для личного автотранспорта в блоке №, расположен по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес), количество этажей – 2, общая площадь составляет 138,7 кв.м, площадь застройки – 85,2 кв.м., строительный объем – 545, 28 кв.м., фундаменты ленточные из блоков тип ФБС, наружные стены выполнены из блоков тип ФБС, толщиной 400 мм. 

Наружные стены обшиты крашеным профилированным листом черного цвета, общая площадь обшивки составляет 191, 36 кв.м.

В качестве утеплителя наружных стен использован пенопласт, общей площадью 161 кв.юм., и пароизоляция, общей площадью 191,36 кв.м.

Профилированный лист, пенопласт и пароизоляция смонтированы на наружные стены с помощью обрешетки из бруска 50/50 в количестве 423,61 п.м.

Перекрытия из монолитного железобетона про несъемной опалубке из профлистов. Кровля совмещенная односкатная, послойной сборки из минеральной ваты толщиной 200 мм. 

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик ФИО1 указал, что он является законным владельцем спорного объекта незавершенного строительства, поскольку, данный объект был ранее ему фактически передан застройщиком, в связи с заключением ответчиком договора уступки права требования с третьим лицом ФИО3 как правопреемником первоначального участка долевого строительства.

Так, решением Советского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, было постановлено осуществить государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО3 уступки права (цессии) требования ФИО1 к ООО «Дарстрой» по договору участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ объекта долевого строительства двухэтажного гаражного блока № (№) для личного автотранспорта, общей площадью 138,7 кв.м., в блоке №, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

Этим же судебным актом было постановлено отказать в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом по указанному гражданскому делу было установлено, что ФИО1 полностью внес оплату по договору уступки права (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ за передаваемое право требования по договору участия в долевом в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд также указал, что ранее ФИО3 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлся учредителем ООО «Дарстрой», а с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – его руководителем (директором). 

При этом, будучи учредителем ООО «Дарстрой», ФИО3 своим решением от ДД.ММ.ГГГГ досрочно снял с себя полномочия директора ООО «Дарстрой», назначив на данную должность ФИО8, которая занимает данную должность по настоящее время согласно выписке из ЕГРЮЛ.

На аффилированность ФИО3 и ООО «Дарстрой» указано представителем ФИО1 – ФИО9 в ходе судебного разбирательства. 

Также из материалов дела следует, что на основании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Дарстрой» и ФИО3, внесены изменения в данный договор, а именно изменен номер гаража на №, а также срок передачи объекта долевого строительства - до ДД.ММ.ГГГГ.

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

Апелляционным определением 

<

адрес>вого суда от 3ДД.ММ.ГГГГ решение Советского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, было оставлено без изменения.

Ответчиком ФИО1 был составлен технический план спорного объекта от ДД.ММ.ГГГГ – объект незавершенного строительства, проектируемое назначение объекта: гараж, общей площадью 143,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400386:2959.

Степень готовности объекта незавершенного строительства была определена кадастровым инженером в 90%.

ДД.ММ.ГГГГ И.о. заместителя прокурора 

<

адрес> направил в адрес ООО «Дарстрой» представление об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве.

В частности, по результатам выездной проверки установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400386:2959 расположено 6 гаражных боксов, строительство которых в настоящий момент ответчиком не осуществляется.

Бездействие ООО «Дарстрой» привело в настоящее время к невозможности своевременного завершения объектов капитального строительства и передачи их участникам долевого строительства в срок до 4 квартал 2023 года (3 этап), ДД.ММ.ГГГГ (4 этап), а как следствие, нарушение прав участников долевого строительства.

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 24:50:0400386:2959 внесена запись об объекте строительства по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ – нежилое помещение – гараж для личного автотранспорта №, этаж 1,2, 138,7 кв.м.

В этот же раздел сведений в ЕГРН также внесены сведения об ответчике ФИО1 как участнике долевого строительства на основании договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая заявленные исковые требования, проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения требований ООО «Дарстрой» к ФИО1 относительно спорного объекта незавершенного строительства, проектируемое назначение объекта: гараж, общей площадью 143,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

В п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. 

Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 Гражданского кодекса РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 года, также указано, что участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Верховный суд Российской Федерации указал в данном обзоре, что согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, при разрешении требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства судом должны учитываться не только исполнение истцом обязательства по договору участия в долевом строительстве, но и передача ему объекта незавершенного строительства, степень завершенности объекта, наличие у объекта незавершенного строительства индивидуально определенных характеристик и учет его органом, осуществляющим кадастровый учет, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

Как с достоверностью установлено в ходе судебного разбирательства, истец ООО «Дарстрой» является застройщиком по договору участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является передача истцом в адрес участника завершенного строительством объекта – двухэтажного гаражного бокса, имеющего № (45), общей площадью 138,7 кв.м., расположенного на 2 этажах в блоке № по адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес> (строительный адрес) на земельном участке с кадастровым номером №.

Спорный объект недвижимости, представляющий собой на момент разрешения спора объект незавершенного строительства со степенью готовности 90%, находится в фактическом владении и пользовании ответчика ФИО1

Проверяя основания владения ответчиком спорным объектом, судом установлено, что ФИО1 является правопреемником первоначального участника долевого строительства (третьего лица ФИО5) по ряду договоров уступок, последовательно заключённых третьими лицами ФИО5, ФИО6, ФИО3, действующими в качестве приобретателей прав.

Сведения о ФИО1 как участнике долевого строительства по договору от ДД.ММ.ГГГГ были внесены в ЕГРН, в том числе, по результатам судебной процедуры, связанной с защитой ответчиком своих имущественных прав на право требования к истцу как застройщику.

В частности, как установлено вступившим в законную силу решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ФИО1, приобретший у третьего лица ФИО3 право требования к истцу по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, надлежащим образом исполнил свои обязательства участника долевого строительства в части внесения оплаты. 

На основании данного решения суда была произведена процедура государственная регистрация договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО3

В связи с чем, суд полагает, что ответчик ФИО1 в установленном законом порядке приобрел право требования к истцу ООО «Дарстрой» как застройщику исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в части передачи соответствующего объекта недвижимости.

Между тем, как с достоверностью установлено судом в ходе рассмотрения дела, истец ООО «Дарстрой» надлежащим образом не исполнил свои обязательства по передаче оконченного строительством объекта недвижимости (двухэтажного гаражного бокса).

Как предусмотрено положениями ст. 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

До настоящего времени, несмотря на полученные истцом разрешения на строительство, возведение спорного объекта истцом как застройщиком не ведется, объект долевого строительства не был передан ответчику как новому участнику долевого строительства.

Проверяя доводы истца ООО «Дарстрой» о том, что завершение строительства спорного объекта недвижимости невозможно вследствие фактического нахождения данного объекта во владении ответчика, судом учтено, что в 2023 г. истец обратился к ответчику с требованием об освобождении спорного объекта долевого строительства, которое не было исполнено ответчиком.

Вместе с тем, судом также учтено, что по результатам проведенной прокурором Советского района г. Красноярска проверки было установлено бездействие ООО «Дарстрой» по исполнению своих обязательств застройщика в части возведения объекта капитального строительства: Гаражи для личного автотранспорта с пунктом технического обслуживания автомобилей» (III и IV этап строительства).

В ходе прокурорской проверки установлено, что в связи с выбытием земельного участка с кадастровым номером №, срок действия разрешения от ДД.ММ.ГГГГ № на строительства объекта капитального строительства «Гаражи для личного автотранспорта с пунктом с пунктом технического обслуживания автомобилей» (III этап строительства) по адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес>, продлить не представилось возможным.

Таким образом, как указано в представлении прокурора, бездействие ООО «Дарстрой» привело в настоящее время к невозможности своевременного завершения объектов капитального строительства и передачи их участникам долевого строительства в срок до 4 квартал 2023 г. (3 этап), 2 квартал 2024 г. (4 этап), а как следствие, нарушение прав участников долевого строительства.

При этом, выездной прокурорской проверкой установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400386:2959 расположено 6 гаражных боксов, строительство которых в настоящий момент истцом не ведется.

Каких-либо данных о том, что именно в результате действий ответчика ФИО1 истец не имел возможности завершить строительство спорного объекта, судом в ходе рассмотрения дела не установлено.

Представитель истца в ходе рассмотрения дела на вопрос суда пояснил, что спорный объект недвижимости был фактически передан в пользование ФИО1 руководителем ООО «Дарстрой».

Данных о том, что в момент фактической передачи объекта во владение и пользование ответчику, со стороны истца ООО «Дарстрой» действовало неуполномоченное лицо, в материалы дела также не представлено.

При этом, отсутствие документального оформления данной передачи спорного объекта недвижимости, с учетом установленных судом сведений о ФИО1 как об участнике долевого строительстве, не имеет правового значения для разрешения настоящего гражданского дела.

Каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о том, что ответчик завладел спорным объектом недвижимости противоправным путем, в ходе судебного разбирательства не установлено. 

В ходе рассмотрения дела ответчик ФИО1 также предпринимал действия по признанию за ним права собственности на спорный объект недвижимости, посредством обращения с соответствующими встречными исковыми требованиями. 

Кроме того, ответчиком ФИО1 были также предприняты меры к определению пространственных характеристик спорного объекта, посредством составления технического плана от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ответчик ФИО1 имеет установленный законом имущественный интерес в трансформации принадлежавшего ему обязательственного права требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в вещное право собственности на спорный объект незавершенного строительства.

Истец ООО «Дарстрой» в ходе рассмотрения дела указал, что он как застройщик, является законным владельцем объекта долевого строительства, находящегося в стадии постройки, вправе требовать владельческой защиты своих прав, посредством предъявления исковых требований, предусмотренных положениями ст. 301, 304 Гражданского кодекса РФ.

Однако, данная позиция истца применительно к установленным судом фактическим обстоятельствам, основана на неверном толковании норм материального права.

Действующее законодательство не предусматривает возникновение отдельного вещного права застройщика на возводимый им объект долевого строительства. 

Следует также учесть, что в силу положений ст. 305 Гражданского кодекса РФ, права, предусмотренные 301- 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Из приведенных положений следует, что обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства обеспечены залогом в силу закона.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 указанного Федерального закона участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

Положения статьи 13 названного закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 347 Гражданского кодекса РФ, с момента возникновения залога залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя.

В случаях, если залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (п. 2 ст. 347 Гражданского кодекса РФ).

В настоящей ситуации, ответчик ФИО1, являющийся участником долевого строительства, чье право требования к застройщику было в установленном порядке зарегистрировано в ЕГРН, фактически принявший от истца ООО «Дарстрой» спорный объект долевого строительства со степенью готовности 90%, является его законным владельцем.

Более того, ответчик ФИО1 в силу вышеприведенного факта подтверждения его прав как участника долевого строительства, имеет самостоятельное право владельческой защиты по смыслу положений ст. 305 Гражданского кодекса РФ, статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.

Вопреки позиции истца ООО «Дарстрой», с момента фактической передачи объекта незавершенного строительства в адрес ответчика, надлежащим образом исполнившего свои обязательства участника долевого строительства, истец утратил титульное владение спорным объектом недвижимости.

В связи с чем, соответствующий объект незавершенного строительства не может быть истребован в порядке положений ст. 301 Гражданского кодекса РФ у ответчика ФИО1, являющегося его законным владельцем,

При изложенных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований ООО «Дарстрой» к ответчику ФИО1 о возложении обязанности освободить находящийся в его законном владении объект незавершенного строительства, передать данный объект истцу, надлежит отказать.

Разрешая исковые требования ООО «Дарстрой» о возложении на ответчика обязанности демонтировать за свой счет и вывезти за пределы строительной площадки смонтированные ответчиком на наружных стенах объекта незавершенного строительства улучшения, перечисленные в заключении кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ, судом учтено, что соответствующие требования, связанные с устранением нарушений прав в отношении спорного объекта, по смыслу ст. 304 Гражданского кодекса РФ, могут предъявлены только его собственником (законным владельцем).

Вместе с тем, как установлено в ходе рассмотрения дела, истец ООО «Дарстрой» не является законным (титульным) владельцем спорного объекта незавершенного строительства.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела установлено, что на протяжении длительного времени истец ООО «Дарстрой» не предпринимал никаких действий по завершению строительства спорного объекта долевого строительства, а равно в продлении права аренды земельного участка с кадастровым номером №, что было необходимо для продолжения строительства. 

Факт бездействия в части исполнения истцом ООО «Дарстрой» своих обязательств как застройщика установлен по результатам прокурорской проверки.

Принимая во внимание, что истец ООО «Дарстрой» фактически передал ответчику в пользование и владение строящийся объект долевого строительства, без документального оформления порядка пользования данным объектом, ответчик ФИО1, являющийся законным владельцем спорного объекта, в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ, вправе производить улучшения данного недвижимого имущества.

Каких-либо доказательств, что произведенные ответчиком улучшения препятствуют исполнению истцом своих обязательств застройщика по договору по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Дарстрой» к ответчику ФИО1 о возложении обязанности произвести демонтаж улучшений, смонтированных на объекте незавершенного строительства, перечисленных в заключении кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ,

Принимая во внимание, что требования истца ООО «Дарстрой» о возложении на ответчика ФИО1 обязанности по передаче спорного объекта незавершенного строительства, возложении обязанности произвести демонтаж улучшений, смонтированных на объекте незавершенного строительства, были оставлены без удовлетворения, оснований для присуждения в пользу истца денежной суммы, предусмотренной положениями ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ (судебной неустойки), у суда не имеется. 

В связи с чем, требования ООО «Дарстрой» о взыскании с ответчика ФИО1 судебной неустойки в заявленном размере подлежат отклонению судом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Дарстрой» к ФИО1 об истребовании объекта незавершенного строительства – гаражного бокса № для личного автотранспорта, общей площадью 138,7 кв.м., в блоке №, расположенному по строительному адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, из владения ФИО1 возложении обязанности на ФИО1 передать объект незавершенного строительства, возложении обязанности произвести демонтаж улучшений, смонтированных на объекте незавершенного строительства, взыскании судебной неустойки, - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.Г. Мамаев 

Мотивированное решение суда составлено 07.05.2025 г.