Дело № 2-1775/2024

УИД: 27RS0002-01-2024-004165-46

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 декабря 2024 года г. Хабаровск

Кировский районный суд г. Хабаровска в составе председательствующего судьи Бойко А.А., при ведении протокола секретарем Иголкиной О.А., 

с участием представителя истца ФИО3, действующего на основании доверенности от ДАТА, представителя ответчика ФИО5, действующего на основании доверенности от ДАТА, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации г. Хабаровска о признании права собственности на объект недвижимости, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратилась в Кировский районный суд г. Хабаровска с иском к администрации г.Хабаровска о признании права собственности на объект недвижимости, в обоснование указав, что ДАТА на основании распоряжения министерства имущественных отношений 

<

адрес> от ДАТА № «О предоставлении ФИО1 земельного участка для строительства административного здания по 

<

адрес> в г. Хабаровске» был заключен договор аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Согласно договору земельный участок из категории-земли населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 534 кв.м. был передан во временное пользование ФИО1 для строительства административного здания. Администрация г. Хабаровска выдала разрешение на строительство административного здания № № от 13.09.2013г. ДАТА между ФИО6 и ФИО2 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. На основании указанного договора было внесено изменение в разрешение на строительство, согласно которому разрешение на строительство выдается ФИО2 Согласно кадастровому паспорту земельного участка ФКУ «Земельная кадастровая палата» по 

<

адрес>, земельный участок № расположен по адресу: г. Хабаровск, 

<

адрес>, площадью 534 кв.м., входит в территориальную зону «зона складирования и оптовой торговли». Технический план здания был подготовлен на основании проекта, выданного ООО «Архитектура и Дизайн города». Здание построено, но разрешительные документы не подготовлены в срок. 19.08.2022г. истец обратилась в администрацию г. Хабаровска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 25.08.2022г. получен ответ от администрации, в котором указано, что срок действия разрешения на строительство истек, в связи с чем выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта не представляется возможным. Истцом были проведены ряд экспертиз для подтверждения того, что объект недвижимости строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно заключению ООО «Энергоцентр» от 13.02.2024г. техническое состояние электропроводки в здании, расположенном по адресу: г. Хабаровск, 

<

адрес>, кадастровый №, соответствует требованиям правил устройства электроустановок (ПУЭ), правил технической эксплуатации электроустановок потребителей (ПТЭЭП) и другой нормативной документации. В заключении ООО «Эком-Коттедж» от ДАТА № указано, что обследованное административное здание, расположенное по адресу: г. Хабаровск, 

<

адрес>, между участками жилых домов 24 и 28, является устойчивым строением, обеспечивает безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования, не создает угрозу для жизни и здоровья. Согласно заключению специалиста ФИО7 административное здание соответствует требованиям действующих нормативных правовых актов и нормативных документов в области пожарной безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью людей. Согласно справке ООО «Газэнергосеть Хабаровск» в здании, расположенном по адресу: г. Хабаровск, 

<

адрес>, кадастровый номер участка № газовое оборудование отсутствует. Как следует из экспертного заключения № «Центра гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае» административное здание соответствует СанПиН ДАТА-21. 

Просит признать за ФИО2 право собственности на административное здание, общей площадью 30,3 кв.м. количество этажей 1, расположенное по адресу: г. 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что спорное административное здание используется на сегодняшний день для складирования материалов, здание построено согласно техническому плану, после строительства подготовлены необходимые разрешительные документы и сданы в администрацию г. Хабаровска, при этом ответчиком разрешение на ввод объект в эксплуатацию не выдано по причине истечения срока действия разрешения на строительство. 

В судебном заседании представитель ответчика просил отказать в удовлетворении исковых требований, поддержал позицию, изложенную в возражениях, согласно которым спорный земельный участок был предоставлен истцу на основании договора аренды земельного участка № на основании распоряжения министерства имущественных отношений 

<

адрес> от ДАТА № для строительства административного здания. Администрация г. Хабаровска выдала разрешение на строительство здания 13.09.2013г., срок на строительство истек 15.01.2016г. Срок договора аренды в соответствии с условиями договора автоматически пролонгируется, в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока аренды датируемого 04.07.2015г. и при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Исходя их данных технического паспорта, строительство было завершено в 2015 году. Объект не был введен в эксплуатацию, при том, что разрешение на строительство выдавалось до 15.01.2016г. Истец не принимала мер к легализации самовольной постройки, в частности, к получению разрешительных документов во время проведения строительных работ, и не указала причины, по которым она не смогла своевременно обратиться за получением соответствующих разрешений. Просит в удовлетворении требований отказать. 

На основании исследованных в судебном заседании письменных доказательств, имеющихся в материалах дела, пояснений участников процесса, судом установлены следующие обстоятельства.

В соответствии со взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее, ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом (п.3.2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДАТА N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДАТА N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от ДАТА N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от ДАТА N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от ДАТА N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Пунктом 39 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДАТА N 44 определено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от ДАТА N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственным признаком самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 12.07.2012г. между ФИО6 и министерством имущественных отношений заключен договор № аренды земельного участка, с кадастровым номером № для строительства административного здания. В силу п. 2.1 договора, срок аренды участка устанавливается по 04.07.2015г. В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока, указанного в п. 2.1 договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

13.09.2013г. ФИО1 выдано разрешение на строительство № № для строительства административного здания по 

<

адрес>, с кадастровым номером земельного участка № Срок действия разрешения до 13.03.2014г. Разрешение на строительство неоднократно продлевалось, истекло ДАТА.

25.02.2015г. между ФИО6 и ФИО2 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от 12.07.2012г. Согласно п. 1.1 договора новый арендатор принимает на себя все права и обязанности арендатора и становится стороной по договору аренды № от 12.07.2012г. 

Согласно техническому плану от 23.11.2015г., на земельном участке с кадастровым номером № расположено административное здание, общей площадью 30,3 кв.м. 

Из заключения ООО «Энергоцентр» от 13.02.2024г. следует, что техническое состояние электропроводки в здании, расположенном по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № соответствует требованиям правил устройства электроустановок (ПУЭ), правил технической эксплуатации электроустановок потребителей (ПТЭЭП) и другой нормативной документации.

В заключении ООО «Эком-Коттедж» от ДАТА № указано: обследованное административное здание, расположенное по адресу

<

адрес>, между участками жилых домов 24 и 28 является устойчивым строением, обеспечивает безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования, не создает угрозу для жизни и здоровья. 

Социалистом ФИО7 (ИП ФИО8) в заключении отражено, что административное здание (г

<

адрес>, 

<

адрес>, между участками жилых домов № и №), соответствует требованиям действующих нормативных правовых актов и нормативных документов в области пожарной безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью людей. 

Согласно справке ООО «Газэнергосеть Хабаровск» от ДАТА, в здании, расположенном по адресу: г. 

<

адрес> 

<

адрес>, кадастровый номер участка №, газоиспользующее оборудование отсутствует. 

Как следует из экспертного заключения «Центра гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае» №.11/14/2005И/2024 от ДАТА, административное здание (

<

адрес>, г. Хабаровск, кадастровый №), соответствует СанПиН ДАТА-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», Раздел V, таблицы 5.27, 5.54. 

Оценщиком ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» ФИО9 подготовлен Отчет об оценке №-Х от ДАТА, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости (

<

адрес>, г. Хабаровск, кадастровый №) по состоянию на указанную дату составляет 616800 руб. 

В соответствии с ответом директора Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска от 25.08.2022г. истцу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорных объектов на основании п. 3 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ - несоответствия объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство. 

Как следует из п. 20 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДАТА) право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на объект, самовольно возведенный на арендованном земельном участке, особое значение имеет правовой режим земельного участка и условия договора о предоставлении его в аренду. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендодателя и без соблюдения установленных требований.

Если участок предоставлен в аренду без права возведения объектов недвижимости либо для размещения временных строений либо легко возводимых конструкций, основания для признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предусмотренные статьей 222 ГК РФ, отсутствуют.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДАТА N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Разрешая спор, судом установлено, что спорный объект недвижимости расположен в пределах земельного участка, предоставленного истцу на праве аренды, договор аренды содержит условия предоставления земельного участка для строительства административного здания, спорный объект недвижимости соответствуют проекту планировки территории и правилам землепользования и застройки, разрешенному виду использования земельного участка, на день обращения в суд с иском соответствует установленным нормам и правилам, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, тем самым истцом соблюдены условия предусмотренные п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы представителя ответчика об отсутствии разрешения на строительство спорного здания, не могут быть приняты во внимание, основаны на неверном толковании норм материального права.

При указанных обстоятельствах, требования искового заявления о признании за ФИО2 право собственности на административное здание, общей площадью 30,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к администрации г. Хабаровска о признании права собственности на объект недвижимости, - удовлетворить.

Признать за ФИО2 ДАТА года рождения (

<

данные изъяты> право собственности на административное здание, общей площадью 30,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Кировский районный суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 10 января 2025 года. 

Судья: 

Решение не вступило в законную силу.

Копия верна: судья А.А. Бойко 

Подлинник решения подшит в деле № 2-1775/2024, находится в Кировском районном суде г. Хабаровска.

Секретарь: О.А. Иголкина