Дело № 2-915/2025 

УИД 23RS0021-01-2025-001335-79 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации Станица Полтавская 8 октября 2025 года

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего Фойгеля И.М.,

при секретаре судебного заседания Кузнецовой Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО Красноармейского района о признании права собственности на объект недвижимости, а также встречные требования администрации МО Красноармейского района к ФИО1 о признании самовольной постройкой возведенный объект недвижимости и о сносе самовольно возведенного строения, установил:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к администрации МО Красноармейского района о признании права собственности на нежилое помещение «Ветеринарная клиника», ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с жилым домом по адресу: 

<

адрес>.

Из данного земельного участка им был образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 130 кв.метров с видом разрешенного использования амбулаторное ветеринарное обслуживание, и присвоен адрес: 

<

адрес>.

На данном земельном участке, им, в отсутствие разрешения на строительство, возведен объект капитального строительства общей площадью 84 кв.метров для размещения ветеринарной клиники.

Обратившись в администрацию Красноармейского района для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, получил отказ, мотивированный отсутствием разрешения на строительство.

Считая, что строение пригодно для дальнейшей эксплуатации по функциональному назначению, не нарушает права и законные интересы других граждан, архитектурные и экологические нормы и правила, не создает угрозу жизни и здоровью окружающих, просит суд признать за ним право собственности на возведенный объект капитального строительства.

Администрация МО Красноармейский район с иском не согласилась и предъявила встречный иск о признании самовольной постройкой возведенный объект недвижимости и обязании ответчика в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу лично или за свой счет, осуществить снос самовольно возведенной постройки – здание 2Амбулаторной ветеринарной клиники», расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, основанный на том, что ФИО1 не получал разрешение на строительство.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 требования иска поддержал в полном объеме. В удовлетворении встречного иска просит отказать.

В судебное заседание ответчик представитель Администрации МО Красноармейский район извещался своевременно и надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителя, не обеспечил.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Администрации МО Красноармейский район во встречных требованиях указал, что ФИО1 было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство не может быть выдано на уже построенный объект. Полагает, что из представленных истцом доказательств нельзя сделать однозначный вывод о безопасности спорного объекта. Просит встречный иск удовлетворить в полном объеме, а также рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Третьи лица, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Красноармейскому району в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Представители третьих лиц направили заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие, указав, что не возражают против удовлетворения исковых требований ФИО1

Руководствуюсь ст.ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы гражданского дела, выслушав пояснения истца (ответчика по встречному иску), суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 и частичном удовлетворении встречного иска, по следующим основаниям.

Согласно Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; право наследования гарантируется (части 1, 2 и 4статьи 35).

В соответствии с частью 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Как разъяснено в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Взаимосвязь упомянутых норм позволяет выделить необходимую совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен: строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности, постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы, предприняты меры к легализации самовольных строений, не давшие результата; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком своими силами и за счет собственных средств.

В соответствии с п.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 указанного кодекса).

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником земельного участка общей площадью 130 +\-4 кв.метров, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категории земли населенных пунктов с видом разрешенного использования амбулаторное ветеринарное обслуживание.

Данный земельный участок образован из земельного участка по адресу: 

<

адрес>, на котором расположен жилой дом, собственником которого также является ФИО1

На земельном участке в 2025 году Истцом (ответчиком по встречному иску), в отсутствие разрешения на строительство, возведено нежилое строение ветеринарной клиники, площадью 84 кв.метров, что подтверждается техническим планом, изготовленный кадастровым инженером ФИО2, техническим заключением ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ по Красноармейскому району», техническим паспортом (л.д.15-66). 

Предметом встречного иска является требование публичного органа о признании самовольной постройкой возведенный объект недвижимости и сносе самовольно возведенного ответчиком объекта. 

Следовательно, нежилое строение является самовольной постройкой и требования встречного иска в данной части обоснованы и подлежат удовлетворению. 

Судом, по ходатайству Истца (ответчика по встречному иску), по делу была назначена и экспертом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ по Красноармейскому району» проведена судебная оценочная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключения эксперта, эксперт пришел к следующим выводам:

- Возведенный объект недвижимости «Ветеринарная клиника», общей площадью 84.0 кв.м., количество этажей-1, стены из прочих материалов (шлакоблок), год постройки – 2025, на земельном участке с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, имеет непосредственное значение на земельном участке и относится к числу капитальных строений, имеет прочную связь с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (Согласно, статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ п.10). Является объектом капитального строительства со 100% готовностью.

- По результатам сопоставления фактических данных с вышеуказанными правилами землепользования и застройки объект недвижимости не соответствует правилам землепользования и застройки Полтавского сельского поселения Красноармейского района Краснодарского края, а именно: - Процент застроенной территории составляет 72,5%., что превышает 60% максимальный процент застройки в границах земельного участка площадью 130 м2 (ПЗЗ Полтавского сельского поселения Красноармейского района (в редакции от 25.10.2023 г. №50/6). Площадь застройки составляет – 94 кв.м. (см. лист дела 63);

- При возведении здания не соблюдены отступы от красной линии застройки и от границы смежных земельных участков. Правилами землепользования и застройки Полтавского сельского поселения в зоне Ж-1А, установлены минимальные отступы от границ земельных участков - 3 м. и минимальный отступ от красной линии улиц/проездов - 5 м.

Обследуемый объект не соответствует требованиям о пожарной безопасности и строительным нормам, а именно:

- СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям, п.4.3 – не соблюдены пожарные отступы.

- СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п.3.7 – не соблюдены отступы от красных линий и смежных земельных участков.

По результатам проведенных натурных визуальных исследований спорного объекта и оценки его технического состояния строительных конструкций экспертом определено, что недостатков, представляющих угрозу жизни и здоровью граждан, не выявлено.

Строительно-техническое состояние строительных конструкций исследуемых объектов на момент экспертного осмотра характеризуется как исправное. В результате проведенного исследования, можно заключить, что эксплуатационная надежность (безопасность) спорного объекта обеспечена и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

По вопросу нарушает ли спорный объект права и законные интересы третьих лиц, установлено, что возражения от третьих лиц не поступало.

Рыночная стоимость спорного объекта составляет 2 141 328 руб. (л.д.166-237).

Суд расценивает данное заключение судебной оценочной строительно-технической экспертизы в качестве допустимого доказательства, поскольку оснований не доверять экспертному заключению и подвергать сомнению объективность проведенного исследования не имеется. 

Проводивший экспертное исследование в рамках настоящего гражданского дела эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж экспертной работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, а потому, суд находит его полностью отвечающим требованиям статей 59, 60 ГПК РФ.

По вопросу несоблюдения пожарных отступов, суд учитывает, что ФИО1 предоставил суду заключение ИП ФИО3 о расчете пожарных рисков, в котором эксперт по противопожарной безопасности пришел к выводу, что расчетное значение индивидуального пожарного риска для помещений объекта защиты не превышает нормативное значение, установленное ст.79 ФЗ-123 от 22.07.2008г.

Также с учетом принадлежности жилого дома ФИО1 отсутствует необходимость в устранении несоответствия противопожарным требованиям в части недостаточности противопожарного расстояния.

Оценивая нарушения ПЗЗ Полтавского сельского поселения по вопросу превышения процента застроенной территории, который составил 72,5%, при установленном максимальный 60% процентов застройки, а также несоблюдения отступов от красных линий и смежных земельных участков, суд учитывает, что земельный участок с видом разрешенного использования амбулаторное ветеринарное обслуживание, на котором возведен спорный объект, образован (выделен) из земельного участка с жилым домом по адресу: 

<

адрес>, в котором проживает ФИО1 с семьей, и данное нарушение может быть устранено путем перераспределения границ и площади выделенного участка. 

На день рассмотрения спора постройка используются для личных нужд истца и его семьи. Доказательств обратного участниками процесса суду не представлено. Участниками процесса заключение не оспаривались. 

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и интересы третьих лиц, и признаются судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Суд также учитывает, что истцом получены технические условия на подключение строения к сетям газоснабжения, водоснабжения, электроснабжения с проведением соответствующих видов работ, проведена пожарная сигнализация. 

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 129, 209, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, 40, 42, 43 Земельного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований, и руководствуется разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходит из того, что заявленный способ защиты права в виде сноса строения не соразмерен допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в несоблюдении минимального отступа от смежного земельного участка и красной линии, которое, как установлено в ходе судебного разбирательства, не затрагивает границ земельного участка истца (по встречному иску) и само по себе не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Судом также установлено, что во исполнение требований пункта 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ФИО1 предпринимал надлежащие меры к легализации самовольно возведенных строений.

Единственным доводом Администрации МО Красноармейский район является возведение объекта в отсутствие разрешения на строительство, оформленного в порядке, установленном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доводы Администрации МО Красноармейский район о необходимости сноса объекта, как единственного способа защиты нарушенного права, не нашли своего подтверждения, при том, что снос самовольной постройки является крайней мерой, применяемой по смыслу закона только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, и эти нарушения являются неустранимыми и существенными, но доказательств таких нарушений стороной истца не приведено. 

Также Верховный суд РФ неоднократно указывал, что отказ признавать право собственности, когда принято решение об отказе в сносе, создает дисбаланс между публичным и частным интересом, нарушает устойчивость хозяйственного оборота и угрожает жизни и здоровью граждан.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, а также те обстоятельства, что самовольно возведенное строение находится на земельном участке, находящимся в собственности истца, возведено им за счет собственных средств, постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, не нарушает права и законные интересы граждан, а равно не создает угрозу их жизни или здоровью.

В части отступа от соседних земельных участков, суд учитывает, что они согласованы со смежными землепользователями и полагает возможным исковые требования ФИО1 о сохранении самовольной постройки удовлетворить, в удовлетворении требований об обязании ответчика лично или за свой счет, осуществить снос самовольно возведенной постройки отказать.

В соответствии с п. 31 совместного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. 

В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании исковых требований, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд решил:

Исковые требования ФИО1 к администрации Красноармейского района Краснодарского края о признании права собственности на нежилое здание «Ветеринарная клиника» - удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: 

<

данные изъяты>, паспорт 

<

данные изъяты>, зарегистрированный по адресу: 

<

адрес> право собственности на объект недвижимости «Ветеринарная клиника», общей площадью 84,0 кв.метров, количество этажей - 1, стены - из прочих материалов (шлакоблок), год постройки - 2025, на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Встречные требования администрации Красноармейского района Краснодарского края к ФИО1 о признании самовольной постройкой возведенный объект недвижимости и о сносе постройки – удовлетворить частично.

Признать самовольной постройкой возведенный ФИО1 объект недвижимости на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении требований об обязании ФИО1 лично или за свой счет, осуществить снос самовольно возведенной постройки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы в Красноармейский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Фойгель И.М.

Решение в окончательной форме принято 14 октября 2025 года. 

Председательствующий Фойгель И.М.