Дело №3а-26/2021

УИД 68OS0000-01-2020-000303-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 января 2021 года г. Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.В.,

при ведении протокола помощником судьи Кирилловой Э.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй Групп» к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Строй Групп» (далее по тексту определения ООО «Строй Групп») обратилось в Тамбовский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной земельного участка с кадастровым номером 68:29:0202007:203 площадью 6261 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственную базу (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок), для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: ***.

Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки земельного участка завышены, чем нарушаются его права, поскольку он намерен выкупить земельный участок под объектом недвижимости с кадастровым номером 68:29:0204009:2833, находящимся у него в собственности. 

В обоснование заявленных требований сослался на отчёт оценщика ООО «Тамбов-Альянс» ФИО1 № 210/20 от 25 сентября 2020 года, в соответствии с которым, определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0202007:203 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 7 650 754,17 руб.

Представитель административного ответчика Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту решения – ТОГБУ «ЦОКСОН») ФИО2 в представленных возражениях указала, что заявленные административные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку величина рыночной стоимости земельного участка, указанная оценщиком в отчёте, является заниженной.

В своем письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения – Управление Росреестра по Тамбовской области) просил рассмотреть дело в отсутствие представителя и отказать в удовлетворении предъявленных к Управлению Росреестра по Тамбовской области требований по процессуальным основаниям, ссылаясь на то, что данный орган не является надлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не утверждал оспариваемые результаты кадастровой стоимости.

Представители заинтересованных лиц - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Тамбовской, администрации г. Тамбова и Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова Тамбовской области в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежаще. Представителем Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова Тамбовской области направлено письменное ходатайство о рассмотрении дела без своего участия.

Поскольку лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям. 

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что административный истец с 7 декабря 2017 года является собственником нежилого здания (с кадастровым номером 68:29:0204009:2833) расположенного на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0202007:203.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 этого же Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с Постановлением администрации г. Тамбова № 1286 от 17 марта 2020 года ООО «Строй Групп» предварительно согласовано предоставление в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 68:29:0202007:203.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, намеренного выкупить участок (исходя из письменных пояснений представителя административного истца ФИО3 л.д. 134-135) под объектом недвижимости, находящимся у него в собственности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту решения Федеральный закон № 237-ФЗ) указано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0202007:203 утверждена в размере 53 271 365,6 руб. по состоянию на 1 января 2018 года приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 30 ноября 2018 года № 854 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Тамбовской области». 

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года. При этом, в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии со статьёй 70 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, одним из письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту решения Федерального закона № 135-ФЗ) отчёт об оценке является итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки.

Требования к отчёту об оценке установлены федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ № 299 от 20 мая 2015 года.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности также являются федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 297 от 20 мая 2015 года, федеральный стандарт оценки"Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 298 от 20 мая 2015 года, а при оценке недвижимости и федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 611 от 25 сентября 2014 года.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При исследовании представленного административным истцом отчета об оценке возникли сомнения в объективности вывода оценщика об итоговой рыночной стоимости объекта оценки, при расчете которой оценщик применил сравнительный подход, метод сравнения продаж, используя при этом объект – аналог №3, а именно, земельный участок, расположенный по адресу: ***, стоимость которого исходя из отчёта составляет 4 600 000 руб.

Вместе с тем, по общедоступной информации в сети Интернет на дату предложения данного объекта-аналога имеются сведения о его иной стоимости, которая составляет 6 500 000 руб., что ставит под сомнение достоверность сведений используемых оценщиком. 

Определением суда от 26 ноября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет подтверждения рыночной стоимости земельного участка административного истца на дату его оценки. 

Согласно заключению эксперта АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» ФИО4 от 11 декабря 2020 года № 1818/50 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0202007:203 на 1 января 2018 года составляет 8 445 839 руб.

При оценке заключения эксперта ФИО4 в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, имеющим высшее экономическое образование с присвоением степени магистра по специальности «Торговое дело», высшее экономическое образование с присуждением квалификации экономист по специальности «Финансы и кредит», имеющим квалификацию оценщика по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», сдавшего квалификационный экзамен, предусмотренный ст. 21.1 Федерального Закона № 135-ФЗ по направлению «Оценка недвижимости» квалификационный сертификат №015022-1 от 05.10.2018 года, прошедшему сертификацию в системе добровольной сертификации «Консалтинг, аудит, экспертиза, оценка» по экспертным специальностям: «Судебная оценочная экспертиза», «Исследование промышленных (непродовольственных) товаров, в том числе с целью проведения их оценки», имеющему стаж работы экспертной работы с 2011 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса РФ. 

Названным выше экспертом подробно описан процесс, подходы и методы оценки, правильно определен сегмент рынка, к которому принадлежит участок и факторы, влияющие на его стоимость, а также в заключении содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объекте оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки.

При этом, экспертом обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки: на возможность торга, передаваемые имущественные права, корректировка на район местонахождения в пределах города, наличие свободного подъезда к участку, наличие железнодорожной ветки, асфальтирование участка, площадь, инженерно-геологические условия, обеспеченность коммуникациями, по экономическим характеристикам объекта оценки с объектами - аналогами.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке доходного и затратного подходов.

Возражений относительно заключения эксперта либо ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, и оснований для назначения таковой по инициативе суда не имеется. 

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими по делу доказательствами, учитывая наличие в отчёте оценщика вышеуказанных недостатков, суд считает обоснованным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, удовлетворив административные исковые требования.

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям законодательства, в частности части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статей 13, 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым названный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком. 

Согласно положениям части 3 статьи 178 и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ при принятии решения суд также решает вопрос о распределении судебных расходов, о чем должно быть указано в резолютивной части решения.

В материалах административного дела имеется заявление экспертного учреждения о возмещении расходов за производство судебной экспертизы в сумме 14 711 руб., которые не были оплачены.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд приходит к следующему.

Порядок распределения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости регламентирован положениями главы 10 КАС РФ, статьи 103, 106, 108 которой относят к судебным расходам в числе других государственную пошлину и суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии со статьей 111 КАС РФ суд присуждает стороне, в пользу которой состоялось решение суда, с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы с учетом установленных исключений.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзацах 2 и 3 пункта 31 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года №20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в связи с жалобами гражданки ФИО5 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» положения ст. 111, ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 1 и 2 ст. 110 АПК РФ признаны не соответствующими Конституции РФ, ее ст. 19 (ч. 1 и 2), 35 (ч. 1, 2 и 3), 46 (ч. 1 и 2), 53, 55 (ч. 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

При этом, Конституционный Суд Российской Федерации также указал, что при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Материалами дела установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, установленную судом в качестве кадастровой по состоянию на ту же дату в 6,3 раза, что не укладывается в приемлемый диапазон отклонений и свидетельствует о нарушении прав административного истца при утверждении оспариваемой кадастровой оценки земельного участка. 

Соответственно, неоплаченные расходы по судебной экспертизе, предъявленные экспертным учреждением к возмещению на сумму 14 711 руб., следует отнести на Комитет по управлению имуществом Тамбовской области, как на орган, утвердивший оспариваемый результат кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд с настоящим заявлением 16 октября 2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Строй Групп», поданное в Тамбовский областной суд 16 октября 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0202007:203 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 8 445 839 руб. 

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в пользу Автономной некоммерческой организации «Тамбовский центр судебных экспертиз» судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 14 711 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Тамбовский областной суд. 

Мотивированное решение изготовлено 20 января 2021 года.

Судья М.В. Яковлева