Дело № 2-182/2019 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2019 года с.Русский Камешкир

Лопатинский районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Костиной Т.Г.,

с участием представителя истца заместителя прокурора Камешкирского района Пензенской области Петровичевой К.А., 

представителя ответчика Администрации Камешкирского района Пензенской области ФИО1, действующей на основании доверенности,

ответчика ФИО2,

при секретаре Лапшиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Постоянного судебного присутствия в с.Русский Камешкир Камешкирского района Пензенской области гражданское дело по исковому заявлению прокурора Камешкирского района Пензенской области в защиту интересов муниципального образования «Камешкирский район Пензенской области» в лице Собрания представителей Камешкирского района Пензенской области к администрации Камешкирского района Пензенской области, ФИО2, о признании договора аренды частично недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Камешкирского района Пензенской области обратился в суд с иском в защиту интересов муниципального образования «Камешкирский район Пензенской области» в лице Собрания представителей Камешкирского района Пензенской области к администрации Камешкирского района Пензенской области, ФИО2, о признании договора аренды частично недействительным, указав в обосновании требований, что 5 февраля 2018 года между муниципальным образованием Камешкирский район Пензенской области в лице и.о.главы администрации Камешкирского района ФИО3 (далее - Арендодатель) и ФИО2 (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, площадью 20000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 5 февраля 2018 года по 4 февраля 2028 года. 

Указанный договор аренды частично не соответствует требованиям действующего законодательства.

Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в следующих случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Вместе с тем, п. 6.2 Договора, предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Исходя из положений п. 4.1.1 Договора, арендодатель имеет право требовать досрочное расторжение настоящего договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.3 и нарушения других условий настоящего Договора, во внесудебном порядке.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Особенности сдачи в аренду земельных участков установлены Земельным Кодексом Российской Федерации.

Так, согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

На основании пункта 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Однако, в нарушение указанных норм законодательства, пунктом 4.3.2.Договора установлено, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Кроме того, в п. 3.10 Договора закреплено, что в случае передачи земельного участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему договору.

Таким образом, оспариваемые условия договора противоречат императивным нормам Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации.

Прокурор, с учетом уточненных исковых требований, просил признать недействительным пункты 3.10, 4.1.1, 4.3.2, 6.2, договора аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> заключенного 05 февраля 2018 года между администрацией Камешкирского района Пензенской области и ФИО2.

В судебном заседании представитель истца заместитель прокурора Камешкирского района Пензенской области Петровичева К.А., исковые требования прокурора и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала.

Представитель истца – глава муниципального образования «Камешкирский район Пензенской области» в лице Собрания представителей Камешкирского района Пензенской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен надлежащим образом. 

Представитель ответчика администрации Камешкирского района Пензенской области, ФИО1, действующая на основании доверенности, иск прокурора признала в полном объеме, подтвердила обстоятельств, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 иск прокурора признала в полном объеме.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает, что требования прокурора в интересах муниципального образования «Камешкирский район Пензенской области» в лице Собрания представителей Камешкирского района Пензенской области подлежат удовлетворению.

Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в следующих случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 5 февраля 2018 года между муниципальным образованием Камешкирский район Пензенской области в лице и.о.главы администрации Камешкирского района ФИО3 (далее - Арендодатель) и ФИО2 (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, площадью 20000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 5 февраля 2018 года по 4 февраля 2028 года. 

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. 

При этом п. 4.1.1 Договора предусматривает, что арендодатель имеет право требовать досрочное расторжение настоящего договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.3 и нарушения других условий настоящего Договора, во внесудебном порядке.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Особенности сдачи в аренду земельных участков установлены Земельным Кодексом Российской Федерации.

Так, согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

На основании пункта 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 указанного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В нарушение указанных норм законодательства, пунктом 4.3.2.Договора установлено, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Кроме того, в п. 3.10 Договора закреплено, что в случае передачи земельного участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему договору.

Таким образом, оспариваемые условия договора противоречат императивным нормам Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации.

Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительность части сделки не влечет недействительность сделки в целом при возможности совершения сделки без включения недействительной части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 75 Постановления № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии со ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, муниципальных образований.

Заявленные требования обусловлены нарушением прав и законных интересов муниципального образования «Камешкирский район» Камешкирского района Пензенской области и неопределенного круга лиц в сфере земельных правоотношений.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск прокурора Камешкирского района Пензенской области в защиту интересов муниципального образования «Камешкирский район Пензенской области» в лице Собрания представителей Камешкирского района Пензенской области к администрации Камешкирского района Пензенской области, ФИО2, о признании договора аренды частично недействительным удовлетворить.

Признать недействительными пункты 3.10, 4.1.1, 4.3.2, 6.2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного 05 февраля 2018 года между администрацией Камешкирского района Пензенской области и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 300 (трехсот) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Лопатинский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 22 июля 2019 года.

Председательствующий: Т.Г.Костина