Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 июня 2019 года по делу №2а-1115/2019

Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Морозовой Е.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дёмкиной Ш.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ФИО1 к Главному управлению государственного строительного надзора Московской области о признании незаконным отказ во включении в реестр граждан, обязании включить в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец, просит суд признать незаконным решение Главного управления государственного строительного надзора Московской области об отказе во включении ФИО1 в реестр граждан, чьи средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены, а также обязать Главное управление государственного строительного надзора Московской области включить ФИО1 в реестр граждан, чьи средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены.

В обосновании иска указал, что ФИО1 является гражданином, осуществившей инвестирование денежных средств в строительство жилого дома по адресу: (адрес)», возводимого на земельном участке с видом разрешенного использования: для жилищного строительства, при этом вступил в ЖСК «...» с единственной целью получения квартиры для проживания в многоквартирном жилом доме по адресу: (адрес) номер на площадке, ориентировочной площадью всех помещений ... кв.м..

Обязательства по оплате требуемых взносов выполнены своевременно, надлежащим образом и в полном объеме. Правовым основанием для подписания договоров с участниками строительства являлся договор купли-продажи будущей недвижимости № № от (дата), заключенный между ЖСК «...» и АО «...». В соответствии с условиями договора ориентировочный срок окончания строительства жилого дома –(дата) (п...).

Право требования истца указанного жилого помещения подтверждается договором об участии в ЖСК № от (дата) с последующим соглашением о перемене лиц от (дата) в договоре об участии в ЖСК № от (дата). Таким образом, ЖСК «...» принял на себя обязательства по участию в инвестировании строительства указанного выше жилого дома.

ЖСК ...» был создан до даты применения изменений в ч. 3 ст. 110 ЖК РФ (ФЗ № 349-ФЗ от (дата)) и вправе привлекать денежные средства граждан в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье при строительстве жилых домов, не выступая при этом в качестве застройщика. Застройщиком строительства многоквартирного жилого дома являлось АО «...».

Определением Арбитражного суда Московской области от (дата) по делу № в отношении АО «...» введена процедура наблюдения, применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Московской области от (дата) (резолютивная часть) должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложены на ФИО2, члена СРО ААУ «...». До настоящего времени строительство дома не завершено, обязательства по передаче жилых помещений застройщиком не выполнены.

(дата) Правительственная комиссия по экономическому развитию и интеграции одобрила предложенную Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ концепцию завершения строительства жилых объектов группы компаний «...» посредством участия в достройке объектов АКБ «... (ПАО). Согласно принятой концепции строительство всех объектов группы компаний «...» должно быть завершено не позднее (дата) года. С целью организации строительства объектов группы копаний «...», обеспечения контроля за его качеством и информирования участников строительства о выполнении застройщиками обязательств по передаче прав собственности на построенные квартиры, АКБ «...» (ПАО) создано ООО «...». В (дата) года в зону ответственности АКБ «...» (ПАО) передано № жилых объектов незавершенного строительства группы компаний «...» в № регионах России.

Протоколом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № от (дата) в соответствии с письмом заместителя Председателя П. М. области ФИО3, о целесообразности передачи ЗАО «...» обязательств перед участниками строительства объектов ГК «...» в городском (адрес), была одобрена передача объектов строительства в количестве № домов ЗАО «...» с учетом принятия на себя обязательств предыдущего застройщика (АО «... а также строительства необходимой социальной инфраструктуры. Во исполнение указанного решения между АО ...» и ЗАО «...» был подписан соответствующий договор аренды земельных участков от (дата), отражающий вопросы финансирования достройки объектов, графики строительства корпусов, проведение проектно-изыскательских мероприятий и передана необходимая исходно-разрешительная документация.

В настоящий момент права застройщика (ЗАО «... подтверждается договором аренды земельный участников б/н от (дата), номер государственной регистрации №, дата регистрации (дата), актом приема-передачи от (дата) земельных участков по договору аренды земельных участков от (дата). Собственником земельных участков является АО «...». Между тем, на дату подачи настоящего административного искового заявления, решения Протокола № от (дата) по достройке объектов (адрес)» в рамках концепции достройки объектов ГК «...» застройщиком ЗАО «...» не исполняются. Графики строительства проекта при его переуступке ЗАО «... де-факто сдвинулись еще дальше сроков, обозначенных в графике санации под ведением АКБ «...» (ПАО), который располагал гарантированным финансированием. С момента принятия правительственной концепции введены в эксплуатацию только три объекта высокой степени готовности (корпуса №) в (дата) года.

Несмотря на указанные выше обстоятельства Главное управление государственного строительного надзора Московской области отказало административному истцу во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, утвержденный Приказом Минстроя России № 560/пр от 12.08.2016 года, мотивируя это тем, что административный истец не соответствует одному из критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан, установленных п. 2 приложения № 1 к Приказу, а именно: привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина-участника долевого строительства для строительства проблемного объекта осуществлялось не на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года.

В рамках дела о банкротстве (несостоятельности) АО «...» по делу № № в многочисленных определениях о включении в реестр требований о передаче жилых помещений по данным строительным адресам описывается ситуация, при которой денежные средства по договору, стороной которого является заявитель, привлечены для строительства жилых помещений в многоквартирных домах по адресам: (адрес) следовательно, данные отношения, согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, данным в обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года), регулируется ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда Российской Федерации. Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении. Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а также учитывая изменения, внесенные в ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, Верховным Судом Российской Федерации подготовлен настоящий обзор судебной практики.

Согласно указанному обзору – участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации. Как следует из правовой позиции, сформированной в определении СК по административным делам Верховного Суда РФ от (дата) №-№, определением СК по административным делам Верховного Суда РФ от (дата) №-№, не имеет правового значения наименование заключенного сторонами договора, в случае привлечения денежных средств заявителей для строительства многоквартирного дома для того, чтобы участники строительства могли рассчитывать на предусмотренные ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года меры государственной поддержки.

Более того, решением Одинцовского городского суда Московской области от (дата) по делу № (пайщики ЖСК «...») Жилого комплекса «...» включены в реестр пострадавших граждан.

Административный истец в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Представитель административного ответчика Главного управления государственного строительного надзора Московской области в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Проверив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлениях от (дата) № и от (дата) № суды при рассмотрении дела обязаны исследовать по существу его все фактические обстоятельства и не должны ограничиваться только установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное ст. 46 Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным.

Гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Согласно частям 4 и 7 ст.23 и п.5.1 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уполномоченный орган устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан. Контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены пострадавшими и ведет реестр таких граждан. 

Ведение Реестра на территории Московской области возложено на Главное управление государственного строительного надзора Московской области, которое является правопреемником Министерства строительного комплекса Московской области в части осуществления ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены в соответствии с пунктами 3 и 4 постановления Правительства Московской области от 12.12.2017 г. №1049/45. 

По делу установлено, что ФИО1 является гражданином, осуществившей инвестирование денежных средств в строительство жилого дома по адресу: (адрес)», возводимого на земельном участке с видом разрешенного использования: для жилищного строительства, при этом вступил в ЖСК «...» с единственной целью получения квартиры для проживания в многоквартирном жилом доме по адресу: (адрес) номер на площадке, ориентировочной площадью всех помещений ... кв.м..

Обязательства по оплате требуемых взносов выполнены своевременно, надлежащим образом и в полном объеме. Правовым основанием для подписания договоров с участниками строительства являлся договор купли-продажи будущей недвижимости № № от (дата), заключенный между ЖСК «...» и АО ...». В соответствии с условиями договора ориентировочный срок окончания строительства жилого дома –(дата) (...).

Право требования истца указанного жилого помещения подтверждается договором об участии в ЖСК № от (дата) с последующим соглашением о перемене лиц от (дата) в договоре об участии в ЖСК № от (дата). Таким образом, ЖСК «... принял на себя обязательства по участию в инвестировании строительства указанного выше жилого дома.

Приказом Минстроя России от 12.08.2016 г. №560/пр утверждены критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (приложение №1), и Правила ведения реестра таких граждан (приложение №2). В соответствии с пунктом 9 раздела III Приложения №2 к указанному Приказу, решение о включении пострадавшего гражданина в реестр принимается контролирующим органом на основании письменного заявления пострадавшего гражданина. Согласно п.6 того же раздела, установлен исчерпывающий перечень документов.

Согласно п.п.1 п.10 Приказа Минстроя России от 12.08.2016 г. №560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан», заявитель не подлежит включению в реестр в том числе при условии несоответствие заявителя одному из критериев, установленных пунктом 2 приложения №1 к настоящему приказу.

При этом п.2 приложения №1 содержит исчерпывающий перечень критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан.

Вместе с тем, оснований для отказа по п.п.1 п.10 Правил ведения реестра пострадавших граждан у Министерства строительного комплекса Московской области не имелось.

В силу пункта 4 Правил, включению в реестр подлежат граждане в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на момент такого привлечения в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, исполняющие или исполнившие обязательства в соответствии с условиями заключенной сделки надлежащим образом при наличии одного или нескольких критериев, установленных пунктом 2 Критериев.

Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших устанавливаются исключительно в целях ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (пункт 1 Критериев).

В соответствии с ч.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается в том числе, посредством членства в жилищно-строительном кооперативе.

Согласно пункту 11 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., действие указанного закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учётом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. 

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения названного Федерального закона. Аналогичная позиция нашла свое отражение в определении Верховного Суда РФ от 20.07.2016 г. №46-КГ16-5. 

Исходя из разъяснений, данных в Определении Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 г. №441-О «если буквальное значение условий договора не позволяет определить его результаты, суд выясняет действительную общую волю сторон с учетом цели договора, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота и последующее поведение сторон (ст.431 Гражданского кодекса РФ)».

Суд, оценивая обстоятельства привлечения денежных средств истца, полагает, что заключенный инвестиционный контракт № в форме капительных вложений в строительство жилого дома от (дата), исходя из положений ст.431 ГК РФ во взаимной связи со ст.ст.421, 422 ГК РФ, по форме, содержанию и условиям обязательства, соответствует всем существенным условиям договора участия в долевом строительстве.

Согласно п.5 ст.10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, а именно, истец обязательство по уплате денежных средств перед ЖСК «Губернский» исполнил в полном объёме, следовательно, относится к числу пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Суд, оценив предоставленные доказательства и обстоятельства дела, не находит обстоятельств из перечня условий, установленного пунктом 10 Приложения №2, в силу которых истцу может быть оказано во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Из правового анализа вышеуказанных положений действующего законодательства следует, что истец полностью соответствует критериям, предъявляемым к гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Таким образом, административный ответчик неправомерно отказал административному истцу во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, как не соответствующему критерию Правил ведения реестра пострадавших граждан. 

Учитывая изложенное, застройщик, привлекший денежные средства для строительства многоквартирного дома, на дату рассмотрения иска просрочил исполнение своих обязательств перед истцом, жилой дом в установленный договором срок, а также на дату обращения не построил, квартира в собственность истцу не передана. Неисполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенному в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в течение более 9 месяцев с даты, установленной в договоре, при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство такого объекта в течение двух отчетных периодов является критерием по признанию гражданина пострадавшим и включению в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Из правового анализа вышеуказанных положений действующего законодательства следует, что административный истец полностью соответствует критериям, предъявляемым к гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что административное исковое заявление обоснованно и подлежит удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.175-180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение Главного управлении государственного строительного надзора Московской области об отказе во включении ФИО4 в реестр граждан, чьи средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены.

Возложить на Главное управление государственного строительного надзора Московской области обязанность устранить нарушение прав административного истца путём включения ФИО1 в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены в течение двадцати дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Главному управлению государственного строительного надзора Московской области необходимо сообщить об исполнении решения по административному делу в суд и ФИО1 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца через Рузский районный суд Московской области.

Судья Е.С. Морозова