Дело №2-382/2019

УИД 48RS0008-01-2019-000488-66

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2019 года п.Добринка Липецкой области

Добринский районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Перелыгиной Г.М.,

при секретаре Волошиной Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-382/2019 по иску ООО «Добрыня» к ИП ФИО1, администрации сельского поселения Демшинский сельсовет в лице уполномоченного ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей арендатора на вновь выделенный земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Добрыня обратилось в суд с иском к ИП ФИО1, администрации сельского поселения Демшинский сельсовет в лице главы администрации сельского поселения, уполномоченного действовать без доверенности ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей арендатора ИП «ФИО1» по договору аренды № 15 от 04.03.2019г., заключенного между ФИО3, ФИО4 и ИП «ФИО1» на вновь выделенный из земельного участка № земельный участок с кадастровым номером № к ООО «Добрыня». 

В обоснование заявленного требования указало, что 16.12.2017 года между ООО «Добрыня» и собственниками земельных долей в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № был заключен договор аренды сроком на один год с момента государственной регистрации. 10.01.2018года договор аренды прошел государственную регистрацию. Общество добросовестно исполняло свои обязательства по этому договору аренды и имеет преимущественное право на продление договора аренды, а также на выкуп земельных долей. 28.12.2018 года по инициативе ООО «Добрыня» было проведено общее собрание участников общедолевой собственности земельного участка с кадастровым номером №. В результате состоявшегося собрания собственников земельных долей, договор аренды с ООО «Добрыня» не был заключен, и не был продлен ранее заключенный договор. Договор аренды собственниками земельного участка, в лице Главы администрации сельского поселения ФИО2, действующего на основании решения общего собрания собственников земельных долей от 28.12.2018г., был заключен с ИП «ФИО1» сроком на 3 года. 

Однако состоявшееся собрание было проведено с грубейшими нарушениями, председателем собрания был избран не представитель инициатора проведения собрания (не представитель ООО «Добрыня»), на обсуждение собрания был вынесен вопрос, не включенный в повестку собрания, а именно передача земельного участка в аренду иному лицу, ИП ФИО1. 

Ссылается на надлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору аренды и преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на тех же условиях, которые были предложены ИП ФИО1 у ООО «Добрыня». 

Полагает, что преимущественное право на заключение договора аренды распространяется на вновь сформированные земельные участки, выделенные из исходного земельного участка с кадастровым номером № в течение 1 года с момента окончания договора аренды с истцом, поскольку до выдела нового земельного участка, исходный земельный участок находился в аренде у ООО «Добрыня».

Указывает, что ответчики ФИО3, ФИО4 22.02.2019г. выделили из земельного участка с кадастровым номером № свои земельные доли площадью 5,29га и 12,36 га соответственно, сформировав земельный участок с кадастровым номером №, и после выдела, заключили договор аренды № 15 от 04.03.2019г. с ИП ФИО1, тем самым нарушили преимущественное право истца на заключение договора аренды. При этом истец ссылается на п.1 ст. 621 ГК РФ, п.5 ст. 9 ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 

В судебном заседании представитель истца ООО «Добрыня» по доверенности ФИО5 исковые требования поддержала в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. 

Ответчик ИП «ФИО1» иск не признал, суду объяснил, что 28.12.2018г. собственники земельного участка № (одними из которых являлись ФИО3, ФИО4), приняли решение о заключение договора аренды с ним – ИП «Демин», т.к. он предложил для собственников более выгодные условия договора аренды, чем те, которые были предложены истцом. 11 января 2019г. между ним и Главой администрации сельского поселения ФИО2, действующим на основании решения собственников земельных долей от 28.12.2018г., был заключен договор аренды. 23 января 2019г. этот договор аренды был зарегистрирован в ФГБУ ФКП «Росреестра» по Липецкой области. После заключения договора аренды ФИО3, ФИО4 приняли решение о выделе своих земельных долей площадью 5,29га и 12,36 га соответственно, принадлежащих им в праве общедолевой собственности на земельном участке с кадастровым номером №, реально. Он, как арендатор этому не препятствовал, дал согласие на выдел земельного участка в размере принадлежащих им долей, помог провести кадастровые работы, 22.02.2019года земельный участок был сформирован и зарегистрирован в ФГБУ ФКП «Росреестра», как самостоятельный объект недвижимости, ему присвоен кадастровый номер №. После этого, он перезаключил с ФИО3, ФИО4 договор аренды от 04 марта 2019г. №15 на вновь образованный земельный участок. Полагает, что у истца никакого преимущественного права на момент заключения договора на вновь образованный земельный участок с ФИО3, ФИО4 не было, т.к. на момент выделения земельного участка в натуре, этот земельный участок уже находился у него в аренде, ФИО3, ФИО4 имели право распорядиться им по своему усмотрению. 

Представитель ответчика - администрации сельского поселения Демшинский сельсовет ФИО2, ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса, т.к. они надлежащим образом извещены о дате, времени и месте проведения судебного заседания. 

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

В силу пункта 2 статьи 1 Закона N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона N 101-ФЗ №Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 14 названного закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение, в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

В силу пункта 5 статьи 9 этого же федерального закона в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Порядок и условия реализации преимущественного права аренды законом N 101-ФЗ прямо не урегулированы.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, предусмотренный договором аренды, или в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность стороны арендодателя (с учетом правопреемства и представительства), предмета и условий аренды.

При этом преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор, которому было отказано в заключении договора на новый срок, если арендодатель в течение года заключил договор аренды с другим лицом, при условии соблюдения письменного порядка уведомления арендодателя, установленного абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено, что ФИО3, ФИО4 являлись собственниками земельных долей площадью 5.29 га и 12,36га соответственно в праве общедолевой собственности на земельном участке с кадастровым номером № ( т.1 л.д.62-110 ( л.д.105 оборот, 106).

Между ООО «Добрыня» и участниками долевой собственности этого земельного участка 16.12.2017года был заключен договор аренды на срок с 10.01.2018г. по 10.01.2019г. Договор был зарегистрирован в ФГИС ЕГРН 10.01.2018года.( т.1 л.д.62-110, 15-21).

28.12.2018г. по инициативе уполномоченного лица ФИО2 было проведено общее собрание собственников земельного участка для решения вопроса, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка (сроке действия договора аренды, размере арендной платы, иные дополнительные условия, или соглашения к договору аренды). 

По результатам собрания было принято решение о заключение договора аренды с ИП «ФИО1».

11.01.2019г. между собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (в том числе ФИО3, ФИО4) и ИП «ФИО1» был заключен договор аренды на срок 3 года. Договор аренды был зарегистрирован в ФГИС ЕГРН 23.01.2019г ( т.1 л.д. 22-24, л.д. 133-192). 

22.02.2019г. ФИО3, ФИО4 выделили из земельного участка с кадастровым номером № свою земельную долю площадью 176500 кв.м. (5.29га и 12,36 га соответственно), сформировав земельный участок с кадастровым номером № ( т.1 л.д. 125--131, приложение № 2 к гражданскому делу), и после выдела заключили договор аренды № 15 от 04.03.2019г. с ИП ФИО1, который был зарегистрирован в ФГИС ЕГРН 18.03.2019г. на срок 5 лет ( т.1 л.д. 125- 131, л. 103-105 приложения № 2 к гражданскому делу).

Согласно договору аренды № 15 от 04.03.2019г. заключенного между ФИО3, ФИО4 и ФИО1 размер арендной платы составляет -2500кг. зерна, 100 кг. сахара, 30литров подсолнечного масла, 50кг. муки, вспашка приусадебного участка, выплата 15 тыс. руб. на оплату ритуальных услуг, возмещение стоимости налога на землю и налога на доходы физических лиц, начисленных на арендную плату. Срок договора аренды 5лет.

Решением Добринского районного суда от 06 мая 2019года ООО «Добрыня» было отказано в удовлетворение иска к ИП «ФИО1», собственникам земельных долей о признании решения общего собрания собственников долей от 28.12.2018г. недействительным и переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к ООО «Добрыня», решение вступило в законную силу 07.08.2019года. 

Таким образом доводы ООО «Добрыня» о том, что решение общего собрания собственников земельных долей от 28.12.2018года является недействительным, не может быть принято судом во внимание. Обстоятельства, установленные судебным решением вступившем в законную силу, имеют преюдициональное значение и не подлежат доказыванию вновь, по делу в котором участвуют те же лица ( ч.2 ст. 61 ГПК РФ). При вынесении решения по иску ООО «Добрыня» к собственникам земельных долей от 06.05.2019г. участниками процесса были, в том числе лица, участвующие в настоящем споре, ООО «Добрыня», ИП «ФИО1», ФИО3, ФИО4, как одни из собственников земельных долей. 

Разрешая спор по существу, суд не может согласиться также с доводами истца, что при заключение ФИО3, ФИО4 с ИП « ФИО1» договора аренды от 04.03.2019г., было нарушено преимущественное право истца на заключение этого договора. При этом истец ссылается на выдел земельной доли ответчиков ФИО3, ФИО4 в течение года с момента окончания договора аренды с ООО «Добрыня».

Образование земельных участок путем выдела земельной доли регулируется ст.ст.13, 13.1 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», порядок владения, пользования и распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения находящимся в долевой собственности регулируется ст. 14 ФЗ №101- ФЗ. 

В силу п.5 ст. 14 ФЗ № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В данном случае, ИП «ФИО1», арендатор земельного участка по договору от 11.01.2019г., дал согласие ФИО3, ФИО4 на выдел земельного участка в счет их земельных долей ( л. 16 приложение № 2 к гражданскому делу). ФИО3, ФИО4 провели кадастровые работы в порядке, предусмотренном п.4-6 ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ, 22.02.2019г. зарегистрировали право собственности на вновь сформированный земельный участок, и, следовательно, в силу п.5 ст. 14 ФЗ № 101-ФЗ они вправе распорядиться земельным участком по своему усмотрению.

С момента формирования нового земельного участка возник новый объект недвижимости, преимущественное право на заключение договора аренды на который у ООО «Добрыня» отсутствует.

Поэтому, суд считает, что истец, заявляя исковые требования, неправильно толкует нормы гражданского права, предусмотренные ч.1 ст. 621 ГК РФ, п.5 ст.9 ФЗ № 101 –ФЗ. 

Кроме того, даже если считать, что поскольку ответчики ФИО3, ФИО4 в рамках действующего договора аренды от 11.01.2019г., заключенного с ИП «ФИО1», в течение года с момента окончания договора аренды с истцом, выделили свою земельную долю и провели кадастровые работы, следовательно, преимущественным правом перед другими лицами для заключения договора аренды с ФИО3, ФИО4, обладают, как ООО «Добрыня» (прежней арендатор), так и ИП «ФИО1» (действующий арендатор, с которым в период выдела имеется договор аренды), суд считает, что при заключение договора аренды 04.03.2019г. с ИП «ФИО1» ФИО3, ФИО4 действовали в рамках ФЗ № 101-ФЗ. 

28.12.2018г. ФИО3, ФИО4 в числе других собственников земельных долей были против заключения договора аренды с ООО «Добрыня» на исходный земельный участок, заключили, в числе других собственников, 11.01.2019г. договор аренды с ИП «ФИО1». ООО «Добрыня» своим преимущественным правом на заключение договора аренды с собственниками земельных долей на тех же условиях, что предложил ИП «ФИО1», не воспользовалось, и до окончания договора аренды ( до 10.01.2019г ни кому из собственников письменного уведомления на заключение договора аренды на тех же условиях, которые предложил ИП «Демин», не направило.

В таком случае право выбора заключения договора аренды принадлежит ответчикам ФИО3, ФИО4, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается. А учитывая, что договор аренды на вновь сформированный земельный участок 04.03.2019г. был заключен с ИП «ФИО1» в период действия договора с ним же на земельный участок, из которого был выделен этот участок, необходимо признать, что ФИО3, ФИО4 являясь стороной договора, избрали второго участника договора аренды. В силу ст. 218 ГК РФ только собственник обладает всеми правами по распоряжению, пользованию и содержанию принадлежащего ему имущества.

Кроме того, решением Добринского районного суда Липецкой области от 06.05.2019 установлено, что ООО «Добрыня», предлагая условия заключения договора аренды на новый срок предложила менее выгодные условия заключения договора аренды по сравнению с условиями, предложенными ИП «ФИО1», в связи с чем, собственниками земельных долей было принято решение о заключении договора аренды с ИП «ФИО1». При таких обстоятельствах ООО «Добрыня» утратило преимущественное право на заключение договора аренды с ФИО3, ФИО4 по отношению к ИП «ФИО1». Следовательно, при выделе доли и при формировании земельного участка и заключении договора аренды 04.03.2019г. ИП «ФИО1» воспользовался преимущественным правом на заключение договора аренды, право было им реализовано. При новом заключении договора аренды по его условиям ИП «ФИО1» принял на себя обязательства выплачивать ФИО3, ФИО4 арендную плату в размере 2500 кг. зерна, 100 кг. сахара, 30 литров подсолнечного масла, 50 кг. муки, производить вспашку приусадебного участка, расположенного в границах сельского поселения Демшинский сельсовет, выплачивать 15 тыс. руб. на оплату ритуальных услуг, возмещать стоимость земельного налога. Данные условия договора аренды от 04.03.2019г. по сравнению с условиями, которые предлагало ООО «Добрыня» на собрание 28.12.2018г. ( 1700кг. зерна, 700кг. зерноотходов, 50 кг. сахара, 20 л. подсолнечного масла, 50 кг. муки, вспашка приусадебного участка площадью не более 0,50га или денежная компенсация, выплата 10 тыс. руб. на оплату ритуальных услуг) являются для арендодателя более выгодными. 

При таких обстоятельствах, преимущественное право ООО «Добрыня» на заключение договора аренды перед ИП «ФИО1» было утрачено. Исходя из изложенного в удовлетворение исковых требований ООО «Добрыня» необходимо отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ООО «Добрыня» отказать в удовлетворении исковых требований к ИП ФИО1, администрации сельского поселения Демшинский сельсовет, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей арендатора на вновь выделенный земельный участок.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Добринский районный суд Липецкой области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Г.М. Перелыгина

Мотивированное решение суда изготовлено 23.09.2019г.