Дело №

Производство № 3а-40/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2025 года г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: 

председательствующего судьи – Блейз И.Г.,

при секретаре – Марушевской Т.В.,

с участием представителя административного ответчика ГБУ г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» и заинтересованного лица Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Севастопольский» к Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованное лицо - Департамент по имущественным и земельным отношения г. Севастополя, об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости недвижимого имущества, возложении обязанности совершить определенные действия,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Севастопольский» (далее также – ООО «Севастопольский») обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также – ГБУ г. Севастополя «ЦГКО») от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в перерасчете кадастровой стоимости недвижимого имущества с кадастровым номером №, возложить обязанность повторно рассмотреть заявление ООО «Севастопольский» об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ООО «Севастопольский» является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, склад ядохимикатов, назначение: 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, этажей

<

данные изъяты> Кадастровая стоимость объекта установлена в размере 15 562 171,73 руб. на основании распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее также – Департамент), вместе с тем, при расчете кадастровой стоимости указанного объекта неверно выбрана подгруппа №, неверно определены параметры объекта и процент величины физического износа объекта капитального строительства. ООО «Севастопольский» подано заявление об исправлении ошибок с приложением заключения специалиста и технического паспорта на объект, по результатам рассмотрения которого ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» принято решение от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в перерасчете кадастровой стоимости в связи с отсутствием ошибок. Полагая данное решение незаконным, административный истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, направил в адрес суда ходатайство об отложении судебного заседания в связи с занятостью в другом суде.

Протокольным определением Севастопольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении ходатайства представителю административного истца отказано ввиду отсутствия доказательств уважительности причин неявки представителя, а также доказательств отсутствия у юридического лица возможности направить иного представителя для участия в судебном заседании. Кроме того, дата судебного заседания определялась судом в присутствии представителя административного истца, о занятости в ином процессе заявлено не было. 

В ранее проведенном судебном заседании представитель административного истца исковые требования поддержала, пояснила, что требования истца заявлены именно об исправлении ошибки при определении кадастровой стоимости. 

Принимая во внимание, что представитель истца извещен надлежащим образом, суд, с учетом положений статей 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя. 

В судебном заседании представитель административного ответчика и заинтересованного лица ФИО1 просил иск оставить без удовлетворения по основаниям, изложенным в письменных возражениях. 

Изучив доводы административного иска, возражений на него, выслушав представителя административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ, Закон о кадастровой оценке), регламентирующей порядок рассмотрения обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (здесь и далее в редакции, действовавшей в юридически значимый период), бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22 ФЗ № 237-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: единичная техническая ошибка, системная техническая ошибка, единичная методологическая ошибка, системная методологическая ошибка (часть 2 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке).

Согласно части 3 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке с обращением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в бюджетное учреждение вправе обратиться юридические лица и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

В соответствии с частью 14 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке в результате рассмотрения заявления бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при ее определении; об отказе в ее пересчете, если наличие ошибок не установлено.

Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (часть 23 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке).

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – ФЗ №135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с ФЗ №237-ФЗ, на основании приказа Департамента по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении в ДД.ММ.ГГГГ на территории города Севастополя государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест» в ДД.ММ.ГГГГ на территории г. Севастополя проведена государственная оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, результаты которой оформлены отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ «Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории города федерального значения Севастополь по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ», который размещен на официальном сайте Росреестра и ГБУ «»Центр государственной кадастровой оценки». 

Результаты кадастровой оценки утверждены распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №, опубликованном на портале исполнительных органов государственной власти Севастополя.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Севастопольский» является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, склад ядохимикатов, назначение: нежилое здание, площадь 

<

данные изъяты> кв. м, этажей: 

<

данные изъяты> (л.д. 23-26).

ООО «Севастопольский» ДД.ММ.ГГГГ обратилось в ГБУ г. Севастополя «ЦГКО» с заявлением №№ о разъяснении, связанном с определением кадастровой стоимости объекта. 

В соответствии с разъяснениями ГБУ г. Севастополя «ЦГКО» от ДД.ММ.ГГГГ №№ согласно 5.2 указаны следующие сведения о ценообразующих факторах: вид объекта недвижимости – № Здание; назначение – 

<

данные изъяты>; наименование – 

<

данные изъяты>; функциональная группа – № Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений; код функциональной подгруппы – № Хранилища горючих и взрывчатых веществ. Площадь объекта капитального строительства – 

<

данные изъяты> кв.м., завершенное (л.д. 31-34).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Севастопольский» подано заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости с приложением заключения специалиста и технического паспорта на объект (л.д. 36-39).

ДД.ММ.ГГГГ ГБУ г. Севастополя «ЦГКО» принято решение № об отказе в перерасчете кадастровой стоимости в связи с отсутствием ошибок (л.д. 26). 

В обоснование отказа ГБУ г. Севастополя «ЦГКО» указывает, что здания, предназначенные для хранения ядохимикатов, как и склады, предназначенные для хранения горючих и взрывчатых веществ, относятся к опасным производственным объектам; в соответствие с этим при расчете удельного показателя стоимости группы однородных объектов в рамках затратного подхода используется конструктивный аналог, наиболее соответствующий характеристикам всех объектов группы, при этом индивидуальные особенности отдельных объектов могут не совпадать; в рамках отчета № от ДД.ММ.ГГГГ «Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории города федерального значения Севастополь по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ» все объекты с наименованием 

<

данные изъяты>» отнесены к подгруппе № Хранилища горючих и взрывчатых веществ, в виду чего ошибок при определение подгруппы объекта не установлено. Кроме того, сведения о высоте объекта капитального строительства не подлежат учету в ЕГРН, ввиду чего ГБУ г. Севастополя «ЦГКО» не имело возможности использовать данную информацию в качестве ценообразующего фактора в рамках массовой оценки объектов недвижимости; для вычисления стоимости 1 кв.м объекта-аналога, стоимость 1 куб.м была умножена на высоту такого объекта-аналога, указанную в справочнике КО-ИНВЕСТ «Стоимостные коэффициенты по элементам здания» ДД.ММ.ГГГГ; физический износ объектов оценки рассчитан с использованием уравнения модели накопления физического износа для зданий с кирпичными стенами в соответствии с п. 46.4 и приложением № Методических указаний. Сведения о способе расчета физического износа в тексте отчета № указаны некорректно, вместе с тем, указанная техническая ошибка не влечет за собой искажения при определении кадастровой стоимости (л.д. 28-29).

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247, часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Административным истцом не представлено допустимых доказательства наличия ошибки в отчете № при определении кадастровой стоимости, повлиявшей на определение результатов кадастровой стоимости. 

Приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке (далее также – Методические указания), которые определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам). (п.п.55,56 Методических указаний).

Согласно п. 44 Методических указаний, при определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости, где объекты объединяются в группы по схожим характеристикам.

Кодом № в Методических указаниях отмечена группа складских зданий, кроме ангаров. 

Административный истец заявляет, что административным ответчиком при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости неверно выбрана подгруппа №, к которой ошибочно отнесен 

<

данные изъяты> для сельского хозяйства, однако, какого-либо обоснования возражений против данной категории не представлено. 

Как следует из выписки ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости КН №, данный объект недвижимости имеет назначение 

<

данные изъяты> наименование – 

<

данные изъяты>

Сведений о том, какие именно вещества хранятся на складе, как и сведений об ином виде использования данного объекта недвижимости суду не представлено. В судебном заседании представитель административного истца не смогла пояснить, к какому именно классификатору необходимо отнести спорный объект недвижимости. 

Пунктом 3 Методических указаний установлено, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 49 Указаний. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной (оказывающей влияние на величину кадастровой стоимости) для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован. Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Таким образом, административным истцом не доказано наличие ошибки в определении группы спорного объекта недвижимости и не доказаны пояснения относительно того, что государственным учреждением не учтено целевое назначение объекта недвижимости. 

Следует при этом учитывать, что административным ответчиком проводилась массовая оценка объектов недвижимости, в ходе которой предусмотреть индивидуально-определенные характеристики невозможно, вследствие чего допускается применение общих параметров. 

Довод истца относительно целесообразности использования сборника «Здания и сооружения агропромышленного комплекса» и приведенных в исковом заявлении аналогов ничем не аргументирован. Как установлено в ходе судебного заседания, при проведении кадастровой оценки ГБУ не располагает дополнительной информацией об объектах, за исключением зарегистрированной в ЕГРН, а сформированные группы содержат хоть и однородные, но не идентичные объекты, для расчета выбирается усредненный, наиболее сопоставимый с большей частью объектов, включенных в группу, аналог. Право административного ответчика делить группы объектов на подгруппы определено Методическими указаниями (п 56.1 Методических указаний). 

Расчет физического износа, предоставленный административным истцом, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Физический износ для целей Методических указаний представляет собой утрату полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанную с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости, рассчитывается на основании данных технической документации (п.46.4)

При использовании данных технической документации необходимо учитывать дату подготовки этой документации. При использовании ретроспективных данных, которые содержатся в технической документации, подготовленной более чем за один год до даты определения кадастровой стоимости, необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточных данных о физическом износе объектов необходимо построить модель накопления износа объектами одной группы (подгруппы) в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, территории с низким уровнем социально-экономического развития).

Физический износ объектов оценки может быть определен при наличии данных о годе постройки/ввода в эксплуатацию с использованием информации о сроке службы объектов

При отсутствии достаточного для моделирования количества данных допускается использование моделей накопления физического износа, приведенных для целей Методических указаний в приложении № 8 к указаниям.

В случае использования приведенных для целей Методических указаний в приложении №8 к Указаниям моделей накопления физического износа для использования зависимостей величины физического износа действительного возраста подбирается максимально подходящее по ограждающим конструкциям уравнение накопления физического износа, в данном случае, для здания с каменными стенами (как указано в ЕГРН), выбран аналог - здание с кирпичными стенами, как наиболее подходящий. 

Физический износ объекта, рассчитанный по формуле, указанной в приложении №8 Методических указаний составит 28,45%, что соответствует величине, фактически использованной при расчете кадастровой стоимости. 

Довод о том, что административным ответчиком не учтены параметры объекта, в частности, высота здания, также не может быть принят во внимание.

Так, согласно п. 46.1 Методических указаний, группы (подгруппы) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), группе их капитальности, условиям строительства, количеству этажей. При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр определяется на основе допущений либо не участвует в группировке.

Принимая во внимание, что такой параметр, как высота здания, не регистрируется в ЕГРН, высота здания, учитывая массовый характер оценки, принята ГБУ «ЦГКО» справочно как наиболее вероятная и предусмотренная нормативными требованиям.

В обоснование исковых требований административным истцом ООО «Севастопольский» представлено заключение специалиста о наличии ошибок в расчете кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненное оценщиком ИП ФИО2, согласно которому в расчете кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с № имеются ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости.

Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе. 

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1-4 статьи 84 КАС РФ).

При этом суд не принимает в качестве доказательства указанное выше заключение, поскольку данное заключение является только мнением специалиста, при этом в Методических указания содержатся положения о проведении оценки объектов недвижимости, исходя из массовости проводимой оценки, укрупненных и общих показателей.

Административный истец не лишен права обратиться с истцом в суд и установить кадастровую стоимость конкретного объекта недвижимости, однако, в данном случае избран иной способ защиты права. 

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Севастопольский» оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Севастопольский городской суд.

Мотивированное решение составлено 28 февраля 2025 года.

Председательствующий И.Г.Блейз