Дело № 3а – 110/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 19 сентября 2019 года 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ТС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ТС» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018: 

- с кадастровым №..., общей площадью 

<

...> кв.м., категория земель: 

<

...>, разрешенное использование: 

<

...>, расположенный по адресу: 

<

адрес> в размере 

<

...> руб. (далее – участок 1);

- с кадастровым №..., общей площадью 

<

...> кв.м., категория земель: 

<

...>, разрешенное использование: 

<

...>, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

...> руб.(далее – участок 2).

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости данных объектов недвижимости.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ч.1 ст.22 ФЗ №37 «О государственной кадастровой оценке», согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель ответчика СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки в суд явился, также указывает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, с ходатайствами об отложении разбирательства дела не обращался, в связи с чем его неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, получив пояснения эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные объекты недвижимости.

Кадастровая стоимость данных объектов определена в размере: участка 1 – 

<

...> руб.; участка 2 – 

<

...> руб. по состоянию на 01.01.2018 года и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.11.2018 года №130.

В соответствии с отчетом независимого оценщика ООО 

<

...>» №... от 

<

дата> об оценке рыночной стоимости данных объектов недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость составила: участка 1 – 

<

...> руб.; участка 2 – 

<

...> руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная экспертиза отчета. 

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта №... от 

<

дата>, проводившего судебную экспертизу отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Проводимые в рамках отчета расчеты основаны на противоречивой информации, выполнены с существенными техническими, арифметическими и методологическими ошибками.

В результате самостоятельно проведенной оценки объектов недвижимости их рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 года установлена судебным экспертом в размере: участка 1 – 

<

...> рублей; участка 2 – 

<

...> рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 2003 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является специалистом высшей категории по оценочной деятельности «Оценка недвижимого имущества», имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. 

Представитель административного истца с заключением судебной экспертизы не согласен, заявил ходатайство о проведении дополнительной экспертизы.

В обоснование данного ходатайства указывает, что судебный эксперт, при определении рыночной стоимости объектов: приводил объекты-аналоги с неопределенной датой публикации объявлений; не обоснованно произвел корректировку на наличие инженерных коммуникаций; произвел корректировку с ошибочным знаком; некорректно согласовал полученные результаты. 

Доводов о необоснованности ответа на первый вопрос (достоверность отчета) административным истцом не заявлялось.

В связи с указанным доводами представителя административного истца и по ходатайству последнего судом в судебное заседание был вызван судебный эксперт. 

В судебном заседании экспертом представлены письменные пояснения на вопросы административного истца, после ознакомления с которыми представитель истца от допроса эксперта отказался, у иных участников процесса вопросов к эксперту также не имелось.

Письменные пояснения эксперта, полученные в судебном заседании, содержание судебной экспертизы опровергают доводы административного истца о необоснованности и недостоверности выводов судебной экспертизы.

Согласно ФСО 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании в сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом, либо возможно изменение этой информации, то к отчету должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Данные требования экспертом соблюдены. В заключении на каждый объект-аналог имеются ссылки на источник информации, представлены копии соответствующих материалов. Относительно объекта-аналога №... в сравнительном подходе, объектов-аналогов №... в доходном подходе эксперт пояснил, что данные объекты использованы из ретроспективных источников информации архива эксперта, о чем указано на стр.№... заключения судебной экспертизы, где приведены номера и даты отчетов.

Как пояснил эксперт, корректировка на наличие коммуникаций применена ко всем объектам-аналогам, необходимость затрат на подключение к коммуникациям подтверждена приведенной информацией в объявлениях об объектах-аналогах. Сам по себе факт расположения объекта в Санкт-Петербурге не позволяет утверждать, что он обеспечен инженерными коммуникациями. При этом, наличие магистральных инженерных коммуникаций, проходящих по самому участку или вблизи его границ, не дает оснований считать земельный участок инженерно обеспеченным.

Учитывая изложенное, несостоятелен довод представителя административного истца о том, что наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций ничем не подтвержден, а следовательно, необоснованно проведена соответствующая корректировка.

Как обоснованно указано экспертом, действительно, участки, имеющие ветхие строения под снос дешевле незастроенных участков, поскольку ветхие строения являются ухудшением участка, как требующие затрат на снос. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. Следовательно, корректировка со знаком «+» проведена правильно, так как оцениваемый объект лучше объекта-аналога №... по фактору наличия ветхого строения. Таким образом, соответствующий довод административного истца несостоятелен. 

Относительно доводов о некорректном согласовании полученных результатов эксперт пояснил, что согласно п.13 ФСО №1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достаточная и достоверная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом, применяются как цены совершенных сделок, так и цены предложений. По данным анализа рынка земельных участков под промышленную застройку с 2014 г до даты оценки (01.01.2018) изменения цен предложений не наблюдалось, стоимость земельных участков на дату оценки соответствовала уровню цен 2014 г.. Учитывая изложенное, корректировка на изменение цен за прошедшее время не производилась, применение объектов-аналогов за период с 2014 года обоснованно. Эксперт также обращает внимание на несущественность разницы в полученных результатах при различный подходах (),61% и 10,3%, что косвенно подтверждает правильность расчета цен применением различных подходов. Существенная разница в итоге величины рыночной стоимости между экспертным заключением и отчетом объясняется значительными нарушениями и ошибками допущенными оценщиком при составлении отчета. 

Согласно ст.83 КАС РФ, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу.

Оценивая заключение судебной экспертизы, письменные пояснения судебного эксперта, суд не находит оснований для вывода о признании заключения эксперта неполным или неясным, в связи с чем в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о проведении дополнительной экспертизы следует отказать.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «ТС» удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года:

- участка площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым №... – 

<

...> рублей;

- участка площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым №... – 

<

...> рублей. 

Датой обращения ООО «ТС» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 

<

дата>.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья С.А.Леонтьев