78RS0002-01-2023-016279-49

Дело № 2-5868/2024 15 октября 2024 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Николаевой А.В.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

при секретаре Казанцевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ответчика денежные средства в размере 276 016,32 руб. в качестве неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.08.2023 по 22.09.2023; денежные средства – 820 801,67 руб. в качестве неустойки за нарушение срока выполнения требования об уменьшении покупной цены квартиры; денежные средства – 820 801,67 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены квартиры; денежные средства – 30 000 руб. в качестве компенсации морального вреда; штраф.

В обоснование заявленных требований указал, что квартира передана с нарушением срока; стоимость работ по устранению недостатков объекта составляет 645 256 руб.; поскольку фактическая площадь квартиры составила 35 кв.м, а по условиям договора – 35,6 кв.м, также просил взыскать стоимость 0,6 кв.м – 175 545,67 руб. (292 576,13 * 0,6); в добровольном порядке ответчик от выплаты отказался.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования, окончательно просил взыскать денежные средства в размере 276 016,32 руб. в качестве неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.08.2023 по 22.09.2023; денежные средства – 406 437,60 руб. в качестве неустойки за нарушение срока выполнения требования об уменьшении покупной цены квартиры за период с 04.12.2023 по 21.03.2024; денежные средства – 406 437,60 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены квартиры; денежные средства – 30 000 руб. в качестве компенсации морального вреда; штраф 50 %; денежные средства – 175 545,67 руб. в качестве уменьшения цены договора в связи с уменьшением фактической площади квартиры; денежные средства – 175 545,67 руб. в качестве неустойки за нарушение срока уменьшения цены договора в связи с уменьшением фактической площади.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом; направил в суд своего представителя, который заявленные требования в окончательной редакции поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика заявленные требования не признал, представил письменные возражения.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ч.ч.1, 2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч.3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного ч.2.1 настоящей статьи). 

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с положениями ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (ч.2):

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч.2 ст.9 настоящего Федерального закона (ч.3).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч.6).

При этом застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (ч.7).

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч.6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1/300 тставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. 

Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). 

Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора (ч.8).

Как следует из представленных в материалы дела документов, 26.09.2022 между ООО «СЗ «Кантемировская» и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве № СПБ-Кантемировская-3(кв)-3/1/6(2) (АК), предметом которого является жилое помещение – квартира с условным номером 336 на 1 этаже, в 3 подъезде (секции), проектная площадь 35,60 кв.м, проектная общая приведенная площадь 35,60 кв.м, проектная общая жилая площадь 20,40 кв.м, количество комнат – 2; цена договора – 10 415 710,14 руб., из расчета 292 576,13 руб.

Срок передачи квартиры согласован в договоре в период с 01.07.2023 по 31.07.2023, передаточный акт подписан сторонами 22.09.2023.

Неустойка за нарушение срока передачи квартиры с 01.08.2023 по 22.09.2023 (53 дня) в соответствии со ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 составит 276 016,32 руб., исходя из следующего расчета: 10 415 710,14 руб. * 7,5 % / 300 * 2 * 53 дня.

В п.33 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, указано, что размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства, установленный Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, может быть уменьшен судом на основании ст.333 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Конституционный Суд Российской Федерации в п.2 Определения от 21.12.2000 года № 263-О указал, что положения ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования ч.3 ст.17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п.1 ст.333 ГГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения размера неустойки и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. При этом такими критериями могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

В силу п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п.1 ст.2, п.1 ст.6, п.1 ст.333 ГК РФ).

Определяя размер подлежащих взысканию в пользу истца процентов за пользование денежными средствами, суд принимает во внимание мотивированные возражения стороны ответчика о применении к заявленным требованиям ст.333 ГК РФ в связи с явной несоразмерностью такой суммы последствиям нарушения обязательства; учитывает приведенные выше положения действующего законодательства, а также фактические обстоятельства дела; и в целях соблюдения баланса интересов сторон полагает возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки до 140 000 руб.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № 063-ВБ/2024, составленным ООО «Спектр» на основании определения суда по ходатайству ответчика, при обследовании квартиры, экспертом частично были обнаружены недостатки, указанные в исковом заявлении. В обследуемой квартире экспертом были обнаружены недостатки, допущенные при выполнении строительно-монтажных работ застройщиком, нарушающие требования, установленные Стандартом внутренней отделки квартир, утвержденным приказом № 22 ПАР «ПИК СЗ» от 01.11.2022, а также нарушающие обязательные требования (не рекомендуемые), ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия».

Причинами образования строительных недостатков (дефектов, несоответствия качества) в обследованной квартире явились нарушения технологии строительных процессов, нарушения при производстве и приемке строительно-монтажных и отделочных работ, при монтаже изделий.

Общая площадь жилого помещения – 35 кв.м (замеры проведены с учетом мебели в помещении квартиры).

Согласно «Требованиям к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» пункт 12.3. Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 м от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).

В обследуемой квартире собственником помещения не проводились перепланировочные либо иные работы. Однако, в помещении квартиры установлена встроенная мебель (кухонный гарнитур, шкафы), что препятствовало проведению измерений согласно требованиям п.12.3. 

На основе выявленных недостатков составлен локальный сметный расчет, выявляющий стоимость ремонтных работ по исправлению недостатков (дефектов качества работ и материалов) с учетом стандарта организации застройщика и без учета стандарта организации.

При этом выявлены следующие недостатки:

1. Настенные покрытия выполнены с дефектами.

2. Напольные покрытия выполнены с дефектами 

3. Изделия балконные, оконные и дверные блоки, смонтированы с нарушением требований качества. 

Как указано экспертом, в целях устранения нарушений (объемы/площади работ и материалов) необходимо совершить следующие действия:

1. Для устранения обнаруженных дефектов отделочных покрытий стен, необходимо:

- Выполнить замену обойного полотна – 110,04 кв.м;

2. Для устранения обнаруженных дефектов основания покрытий пола и финишных напольных покрытий, появившихся при производстве строительно-монтажных и отделочных работ в помещениях квартиры, необходимо:

- Выполнить замену напольного покрытия из керамической плитки, общей площадью 3,8 кв.м;

3. Для устранения обнаруженных дефектов дверных блоков, необходимо:

- Выполнить демонтаж/монтаж входного дверного блока – 2,1 кв.м;

4. Для устранения обнаруженных дефектов оконных заполнений необходимо:

- Выполнить замену двухстворчатого оконного блока в жилой комнате (1) – 4,91 кв.м;

- Выполнить замену двухстворчатого оконного блока в жилой комнате (2) – 4,87 кв.м;

- Выполнить демонтаж/монтаж подоконных досок – 4,3 пог.м;

- Облицовка гипсовыми и гипсоволокнистыми листами: откосов при отделке под окраску – 3,73 кв.м;

- Окраска откосов – 3,73 кв.м;

5. Для устранения недостатков, обнаруженных в совмещенном санузле, необходимо:

- Выполнить демонтаж/монтаж умывальника (материал б/у);

- Выполнить демонтаж/монтаж ванны (материал б/у);

- Выполнить демонтаж/монтаж унитаза (материал б/у);

6. Выполнить окраску труб – 1,2 кв.м.

В результате проведения экспертизы качества отделочных работ в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, выявлены нарушения требований действующей нормативной документации.

Стоимость работ (включая замену материалов) по устранению всех обнаруженных дефектов и недостатков составляет 406 437,60 руб.

Оснований не доверять полученному заключению у суда не имеется, поскольку оно подробно мотивировано, отвечает требованиям Закона РФ «О государственной судебно-экспертной деятельности» и Гражданского процессуального кодекса РФ, составлено экспертом, имеющим соответствующее образование и стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ; участвующими в деле лицами выводы эксперта не оспорены.

При таких обстоятельствах обоснованными являются требования истца в части взыскания возмещения стоимости устранения недостатков в качестве соразмерного уменьшения цены в размере 406 437,60 руб., определенном экспертным путем.

С учетом действующей редакции ч.8 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, установленных ограничений, а также периодов моратория с 29.03.2022 по 30.06.2023, с 22.03.2024 по 31.12.2024, особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, определенных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, за период с 23.11.2023 по 21.03.2024 (120 дней) размер неустойки, подлежащей взысканию в связи с нарушением сроков удовлетворения требований о взыскании стоимости устранения недостатков, составит 9 994,37 руб. (406 437,60 руб. * 7,5 % / 365 * 120 дней).

Одновременно суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца в части уменьшения цены договора в связи с уменьшением фактической площади квартиры, поскольку доводы о таком уменьшении не нашли подтверждения в ходе разрешения спора судом, опровергаются заключением судебной экспертизы, выводы которой истцовой стороной в ходе рассмотрения дела не оспорены.

Разрешая требования истца о компенсации морального вреда, суд, руководствуясь положениями ст.15 Закона «О защите прав потребителей», поскольку в ходе рассмотрения дела по существу нашел подтверждение факт нарушения прав истца как потребителя, считает возможным определить размер денежной компенсации морального вреда в сумме 10 000 руб., что отвечает обстоятельствам дела, требованиям разумности и справедливости.

В соответствии с ч.3 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина – участника долевого строительства штраф в размере 5 % от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Соответственно, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит штраф в размере 28 321,60 руб. ((140 000 + 406 437,60 + 9 994,37 + 10 000) * 5 %).

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7 364 руб., пропорционально удовлетворенным требованиям.

Одновременно, с учетом положений постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, суд полагает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения решения в части взыскания неустойки и штрафа до 31.12.2024 включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» в пользу ФИО3 в счет неустойки за нарушение срока передачи квартиры – 140 000 руб. 00 коп., в счет возмещения стоимости устранения недостатков (соразмерного уменьшения цены) – 406 437 руб. 60 коп., в счет неустойки за нарушение срока выполнения требований потребителя об уменьшении покупной цены – 9 994 руб. 37 коп., в счет компенсации морального вреда – 10 000 руб. 00 коп., в счет штрафа – 28 321 руб. 60 коп.

В удовлетворении заявленных требований в остальной части – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» государственную пошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 7 364 руб. 00 коп.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Кантемировская» отсрочку исполнения решения в части взыскания неустойки и штрафа до 31.12.2024 включительно.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья: (подпись) А.В. Николаева

Решение принято в окончательной форме 29.11.2024