Дело №3а-1/2019г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 февраля 2019 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего Михалевой О.В.

при секретарях Беляковой И.В., Акимове А.П. 

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Липецке административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости находящегося в собственности земельного участка с кадастровым номером № (далее КН №), площадью 27 863 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 27695 822 руб. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 11.12.2017г., выполненному ИП ФИО10, рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 6064 000 руб. Просил установить кадастровую стоимость равной рыночной в указанном размере.

Впоследствии представитель административного истца ФИО2 дополнила и уточнила заявленные требования, указав, что кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 27695 822 руб. по состоянию на 8.06.2012г., однако согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 11.12.2017 г., выполненному ИП ФИО11 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 8.06.2012г. составляет 3780000 рублей. В настоящее время в соответствии с Постановлением Администрации Липецкой области от 19.12.2016г. №510 для налогообложения применяется кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 8.06.2012г. По состоянию на 15.01.2016г. в отношении земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 65983484 руб. 82 коп., которая подлежит применению с 1.01.2020 г. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 11.12.2017 г., выполненному ИП ФИО12 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 15.01.2016г. составляет 6064 000 руб. С учетом изложенного просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной по состоянию на 8.06.2012г. в размере 3780000 руб., по состоянию на 15.01.2016 г. - 6064 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной по состоянию на 15.01.2016 г. в размере 50267638,30 руб., требования об установлении кадастровой стоимости на 8.06.2012 г. не поддержала. 

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области ФИО3 в судебном заседании не возражала против установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату установления кадастровой стоимости 15.01.2016г. в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ.

Административный истец ФИО1, представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области, представитель заинтересованного лица администрации г.Липецка, представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна. 

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с КН № подлежит установлению равной рыночной.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником земельного участка с КН № площадью 27 863 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 6.09.2016г. Вид разрешенного использования земельного участка – для иных целей, категория земель: земли населенных пунктов. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 8.06.2012г. установлена в размере 27695822 руб.; по состоянию на 15.01.2016г. - в размере 65983 484 руб. 82 коп. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи 

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 г. №508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной административный истец обосновывал отчетами об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненными ИП ФИО13 №393-2/17 от 11.12.2017г. и №393/17 от 11.12.2017г., в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка с КН №1 по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 6064000 руб., по состоянию на 8.06.2012г. – 3780000 руб. 

Впоследствии, как указывалось выше, в связи с уточнением требований представитель истца просил установить кадастровую стоимость равной рыночной по состоянию на 15.06.2016 г. в размере 50267638 руб.30 коп., т.е. в размере, определенном в заключении судебной экспертизы. Суд соглашается с указанной позицией истца, считает ее обоснованной.

В силу положений ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объектов недвижимости) судом исследовались представленные административным истцом отчеты об оценке на предмет их соответствия законодательству об оценочной деятельности, в том числе с учетом письменных возражений ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области.

В связи с наличием явных противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке, на основании определения суда от 11.12.2018г. экспертом Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ФИО14 проведена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 8.06.2012г. и на 15.01.2016г., и проверки отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной экспертом Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ФИО15 в отчетах об оценке земельного участка №№393/17, 393-2/17 от 11.12.2017г., выполненных ИП ФИО16., выявлены несоответствия п.5 ФСО № 3, п.11в ФСО №7, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки. 

В отчете №393-2/17 отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, с указанием интервала значений цен. Оценщиком приведено 16 предложений о продажах земельных участков категории земель земли населенных пунктов – для размещения объектов коммерческого назначения за период май 2011г. – июнь 2012г. Оценщиком подобраны 3 объекта-аналога, которые, по его мнению, максимально схожи с объектом оценки. Однако объекты-аналоги №№2,3 согласно текстам объявлений являются земельными участками промышленного назначения, в то время как объект оценки относится к землям населенных пунктов. В объявлении объекта-аналога №2 указана цена 6,6 млн.руб. за участок площадью 5 га, при этом 1 га стоит 1 млн. руб. Оценщик в отчете указывает площадь объекта-аналога 3 га по цене 3 млн.руб. Элементы выборки для расчета корректировки на площадь имеют различные параметры (ценообразующие факторы), поэтому не пригодны для корреляционно-регрессионного анализа. 

В отчете №393/17 приведены 7 предложений о продаже земельных участков коммерческого назначения, из которых 4 согласно текстам объявлений имеют промышленное назначение. При этом оценщиком приведено 18 предложений о продажах земельных участков категории земель земли населенных пунктов – для размещения объектов коммерческого назначения за период май 2011г. – июнь 2012г. Оценщиком подобраны 3 объекта-аналога, которые, по его мнению, максимально схожи с объектом оценки. Однако объекты-аналоги №№1,2 согласно текстам объявлений являются земельными участками промышленного назначения, в то время как объект оценки относится к землям населенных пунктов. У объекта-аналога №3 вид передаваемых прав – право аренды, при этом корректировка на вид прав оценщиком не произведена. 

Таким образом, при составлении отчетов об оценке земельного участка по состоянию на даты оценки не в полной мере соблюдены требования, предъявляемые к составлению отчета, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой. 

Учитывая наличие вышеуказанных противоречий и нарушений, установленных в экспертном заключении, отчеты ИП ФИО17 об оценке рыночной стоимости земельного участка не позволяют сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки на даты оценки, и, как следствие, не могут быть использованы в качестве допустимых доказательств по делу (статья 61 КАС РФ).

Согласно заключению судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ №11907/9-4 от 27.12.2018г. рыночная стоимость земельного участка с КН № площадью 27 863 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 8.06.2012 г. составляет 45938285 руб. 36 коп., по состоянию на 15.01.2016г. – 50267638 руб. 30 коп. 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом эксперта для осмотра земельного участка. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. №254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. 

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельных участков.

При определении рыночной стоимости для сравнения эксперт выбрал 3 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (специализированных интернет-сайтов, периодическая печать). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения. Экспертом приведена градация земельных участков по площади. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

При проведении исследования эксперт ФИО18 руководствовался Федеральными законами от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №7, Справочником оценщика недвижимости под ред. ФИО4, 2011г., Справочником оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Под ред. ФИО4, 2014г. 

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО №1). Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Отобранные для сравнения земельные участки расположены в г. Липецке, ввиду чего эксперт различие по отдельным ценообразующим параметрам в некоторой степени исключил за счет внесения соответствующих корректировок. 

Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Для получения более точного результата экспертом использована формула средневзвешенной величины. Основная идея оценки основана на методологии обработки результатов при небольшом числе измерений. В соответствии с этой идеей определяется значимость (вес) каждого из откорректированных значений для последующей оценки окончательного значения рыночной стоимости, которая определяется как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов-аналогов. Приведены таблицы расчета весовых коэффициентов и итогового результата в рамках сравнительного подхода. 

Экспертом приведено и обоснование согласования результатов, отмечено, что, коль скоро в данном заключении реализован только сравнительный подход, расчет весовых коэффициентов не производился. Расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО№1, ФСО №2, ФСО №7. 

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены. 

При рассмотрении дела представителем истца оспаривалось заключение судебной экспертизы, заявлялось ходатайство о назначении повторной экспертизы со ссылкой на то, что эксперт не учел значимые ценообразующие факторы: удаленность объекта оценки от центра населенного пункта, плотность застройки, почти полное отсутствие инфраструктуры (проходят только электрические сети), нет пешеходной доступности, физические характеристики объектов. Подобранные земельные участки-аналоги не сопоставимы, имеют значительно меньшую площадь, чем оцениваемый земельный участок. Не имеется схожести объектов по экономическим, техническим, территориальным характеристикам, в площади и их расположении. Эксперт не учел имеющиеся объекты-аналоги в области и соседних к объекту оценки районах, не указаны скидки на торг, не обоснованны поправки, не имеется анализа наиболее эффективного использования земельного участка. Архивные данные, использованные экспертом, не подтверждены документально, ссылки на сайты не активны, распечаток скрин-шотов не имеется. Имеются нарушения эксперта в применении нормативных актов и справочной литературы, допущена ошибка в применении корректировки на местоположение, а именно: использован коэффициент для районного центра, в то время как Добринка-поселок, не использована корректировка на численность населения, не обоснованно и сомнительно использование личного архива эксперта, анализ рынка при подборе аналогов не является полным, информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, использованы аналоги из иного сегмента рынка, эксперт не верно трактует и применяет понятие активности рынка.

Проверив приведенные доводы, суд считает их не состоятельными по следующим основаниям.

Допрошенный по представленным истцом замечаниям эксперт ФИО19 в судебном заседании подтвердил выводы экспертного заключения, пояснил также, что исходя из назначения и фактического использования объект оценки и объекты-аналоги отнесены к одному сегменту рынка- под коммерческую недвижимость (офисно-торговую застройку). Поскольку на дату, предшествующую дате оценки, объявлений о продаже земельных участков из указанного сегмента в п.Добринка не имелось, то был произведен поиск в более широком диапазоне, вследствие чего использовались объекты-аналоги в г.Липецке, различие в местоположении явилось основанием для соответствующей корректировки. К заключению судебной экспертизы приложены объявления в отношении объектов-аналогов, полученных из открытых источников, которые хранятся в личном архиве эксперта. Все сведения на момент их получения были проверены и соответствовали действительности. По всем объектам-аналогам им проводилось телефонное интервьюирование с целью определения всех ценообразующих факторов. Оснований для применения корректировок на плотность застройки, на соотношение численности населения, местоположение внутри населенного пункта, наличие неблагоприятных факторов, не имелось. Пешеходная доступность у исследуемого земельного участка хорошая. При оценке учитывалось, что на земельном участке нет инженерных коммуникаций, но возможность их подключения имеется, поскольку он расположен в населенном пункте, вблизи жилых домов и промышленных предприятий. На дату оценки рынок в исследуемом сегменте являлся активным, оснований для применения корректировки при неактивном рынке, исходя лишь из того, что в п.Добринка рынок был не активным, не имелось. Анализ эффективного использования объекта оценка был определен с позиции вида разрешенного использования, сведений об ином использовании не имеется, фактически земельный участок не используется, согласно данным публичной карты отнесен к землям коммерческого назначения. При проведении экспертизы он использовал нормативные и справочные данные на дату оценки.

Экспертом ФИО20 представлены аналогичные письменные пояснения на замечания истца. 

Вышеизложенные суждения эксперта основываются на анализе и сопоставлении нескольких источников информации различных саморегулируемых организаций оценщиков, находящихся в открытом доступе, на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ими выводов на базе общепринятых научных и практических данных; не противоречат требованиям законодательства об оценочной деятельности, существующим методикам оценки, соответствуют конкретным обстоятельствам дела, объему имеющейся информации об объектах и их характеристиках; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. Оснований сомневаться в верности профессиональных выводов эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

Так, согласно п. 11 ФСО N 3 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299) в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Поскольку информация из сети "Интернет" могла измениться на дату ее поиска административным истцом, в экспертном заключении приведены соответствующие скриншоты, что в полной мере соответствует положениям Федеральных стандартов оценки. 

Закон не запрещает экспертам или оценщикам формировать свой архив для последующего использования в оценочной или экспертной деятельности, тем более в целях проведения ретроспективной оценки объектов недвижимости. Методика формирования такого архива отсутствует. Оценщики, эксперты по сложившейся практике получают и используют информацию об объектах-аналогах из средств массовой информации, интернета, иных возможных и доступных для них источников, следовательно, архивная база также может формироваться из этих источников. Эксперт использовал в качестве источников сайты в сети Интернет. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. №568-р.

Согласно разъяснениям раздела II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков наиболее эффективное использование земельного участка предполагает его наиболее вероятное использование, являющееся физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание целевое назначение и разрешенное использование.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Вместе с тем вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, может быть сформулирован так, что он допускает неоднозначное толкование. В таком случае отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке.

Вид разрешенного использования принадлежащего административному истцу земельного участка в правоустанавливающих документах определен "для иных целей».

В соответствии с пунктами 12, 16, 17, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования объекта оценки. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Вопреки доводам истца, в соответствии с требованиями пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, пункта 11 ФСО N 3, пунктов 22, 25 ФСО N 7 по результатам изучения правоустанавливающих документов на участок, с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем наиболее эффективному использованию и условиям рынка. Подобранные экспертом аналоги сопоставимы с объектами исследования по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7. Суд учитывает, что, как указывалось выше, рыночная стоимость объекта оценки определяется исходя из его наиболее эффективного использования, под которым понимается такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (п. 13 ФСО N 7). Исходя из изложенного, экспертом правильно оценен земельный участок, исходя из имеющегося у участка вида разрешенного использования, и данных публичной кадастровой карты о территориальной зоне, коммерческом (предпринимательском) назначении, независимо от того, используется ли участок фактически в коммерческих целях или нет.

Исходя из содержания экспертного заключения, материалов фотофиксации, пояснений эксперта ФИО21 проводившего осмотр земельного участка, фактических обстоятельств, суд соглашается с позицией эксперта о том, что в данном случае, как ценообразующий фактор использовалась возможность подключения инженерных коммуникаций к объекту исследования и объектам-аналогам. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

Вопреки утверждениям истца экспертом правильно применена нормативно-справочная литература, в частности Справочники оценщика недвижимости под.редакцией ФИО4. В силу прямого указания, содержащегося в названных Справочниках, при оценке на дату 8.06.2012 г. эксперт правильно использовал редакцию 2011 года, при оценке на дату 15.01.2016 г. – редакцию 2014 г., применив соответствующие корректировки. В соответствии с указанными Справочниками и с учетом конкретных обстоятельств и характеристик объекта, у эксперта не имелось оснований для корректировки на удаленность объекта оценки от центра населенного пункта, плотность застройки, численность населения, расположение относительно красной линии, на отсутствие пешеходной доступности, а также скидки на торг при неактивном рынке.

Ссылка представителя истца на то, что в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, отличающиеся от оцениваемого земельного участка по площади и по месторасположению, на обоснованность экспертного заключения не влияет, поскольку экспертом проведена корректировка по данным элементам сравнения, а также применена поправка на торг, что мотивированно изложено в заключении. Отказ от проведения корректировок по другим аспектам, в заключении также мотивирован и сомнений не вызывает. В заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Доводы административного истца о том, что при составлении заключения, проведенные экспертом расчеты не отвечают принципам обоснованности и однозначности, достаточности и достоверности, несостоятельны, не основаны на специальных познаниях, содержат ошибочное толкование действующих нормативов и методик оценочной деятельности, противоречат содержанию экспертного заключения и объяснениям эксперта. Экспертное заключение не содержит противоречий, на которые ссылается административный истец, и которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как допустимого доказательства по делу (статья 61 КАС РФ).

Суд отклоняет доводы и возражения стороны истца относительно заключения судебной экспертизы, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими лицами, в том числе экспертом в рамках судебной оценочной экспертизы, что обусловлено вероятностным характером оценки. Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено. 

В удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, заявленного представителем административного истца, судом было отказано по причине необоснованности доводов в отношении неполноты и неясности выводов эксперта. 

В соответствии с частью второй статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Между тем, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение повторной экспертизы, судом по настоящему делу не установлено. Обстоятельства, указанные представителями административного истца в ходатайстве о назначении повторной судебной оценочной экспертизы и в ходе судебного разбирательства, исходя из положений статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не могут служить достаточным основанием для назначения по данному делу повторной судебной оценочной экспертизы по установлению рыночной стоимости указанного земельного участка. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, учитывает мнение сторон, и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с КН № равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016г., определенной в названном экспертном заключении Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ. 

В судебном заседании представитель истца уточнил требования, просил об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016 г., не поддержал требования на дату 8.06.2012 г., что является правом административного истца, суд рассматривает спор в пределах заявленных и поддерживаемых истцом требований. 

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющих в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. 

Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области по спору об установлении кадастровой стоимости земельного участка является не надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего в удовлетворении требований к нему суд отказывает.

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Принимая во внимание приведенную правовую норму, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П, разъяснения в п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", учитывая необходимость несения административным истцом расходов по составлению отчета об оценке рыночной стоимости как условие для подачи иска, их разумность и соответствие сложности спора и пропорционально удовлетворенным требованиям, суд считает подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца судебные расходы в размере 5000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 27 863 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, по состоянию на 15 января 2016 года в размере равном его рыночной стоимости – 50267638 (пятьдесят миллионов двести шестьдесят семь тысяч шестьсот тридцать восемь) рублей 30 копеек. 

Датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 8 ноября 2018 года.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в пользу ФИО1 5000 (пять тысяч ) рублей –расходы по составлению отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

В удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий . О.В. Михалева

Решение суда в окончательной 

форме принято 08. 02.2019г.

.

.

.

11