№ 2-726/2020 

<

данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июля 2020 года Центральный районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Панина С.А.,

при секретаре Коротких Ю.Ю., 

с участием:

представителя истца ФИО1 на основании ордера адвоката Голубева А.А.,

представителя ответчика АО Финансовая компания «АКСИОМА» по доверенности ФИО2,

представителя третьего лица ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО Финансовая компания «Аксиома», ООО «Машлизинг-ТЭК», ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж» о признании договора № купли-продажи для целей лизинга/аренды от 29.06.2012 ничтожной сделкой, признании договора купли-продажи нежилого помещения от 01.01.2016 ничтожной сделкой, признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, на систему теплоснабжения и встроенное нежилое помещение XXVI в Литере А, расположенное в указанном доме, признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме на систему теплоснабжения, расположенную во встроенном нежилом помещении XXVI в Литере А, расположенном в 

<

адрес> применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности на встроенное нежилое помещение XXVI в Литере А, расположенном в 

<

адрес> и систему теплоснабжения, истребовании из чужого незаконного владения встроенного нежилого помещения XXVI в Литере А, расположенном в 

<

адрес>,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи квартиры от 07.11.2017 является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>; ответчик АО ФК «АКСИОМА» являлось застройщиком этого многоквартирного жилого дома, в который имеется нежилое встроенное помещение XXVI в лит. А, общей площадью 103,2 кв.м., 17 этаж, номера на поэтажном плане №, кадастровый №, имеющее своим назначением - использование под размещение системы теплоснабжения; в указанном встроенном нежилом помещении расположена система теплоснабжения, которая предназначена только для обслуживания помещений указанного многоквартирного дома и служит для функционирования теплоисточника этого дома, другого самостоятельного назначения не имеют; соответственно, спорное встроенное нежилое помещение и система теплоснабжения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, право собственности на которое принадлежит всем собственникам квартир в многоквартирном доме в силу закона независимо от регистрации этого права в ЕГРП; как стало известно в настоящее время, спорное встроенное нежилое помещение и система теплоснабжения было продано АО ФК «Аксиома» по договору № купли-продажи для целей лизинга/аренды от 29.06.2012 ООО «Машлизинг-ТЭК»; присвоение ответчиками права собственности на встроенное нежилое помещение и систему теплоснабжения нарушает права истца и других собственников квартир на общее имущество в многоквартирном доме (т.1 л.д. 5-12).

Определением Центрального районного суда от 12 февраля 2020 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора, привлечены Управление Росреестра по Воронежской области и ООО ТСЖ «Проспект Революции, 9А» (т.1 л.д. 122).

Определением, занесенным в протокол судебного заседания 17 марта 2020 года, к производству суда принято уточненное исковое заявление, в котором истец просил:

1. договор № 59 купли-продажи для целей лизинга/аренды от 29.06.2012, заключенный между АО ФК «АКСИОМА» и ООО «Машлизинг-ТЭК», о продаже встроенного нежилого помещения XXVI в Литере А, общей площадью 103,2 кв.м., этаж 17, номера на поэтажном плане №, кадастровый №, имеющее своим назначением: использование под размещение системы теплоснабжения, и о продаже системы теплоснабжения, расположенных по адресу: 

<

адрес> признать ничтожной сделкой;

2. договор купли-продажи нежилого помещения от 01.01.2016, заключенный между ООО «Машлизинг-ТЭК» и ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж» о продаже встроенного нежилого помещения XXVI в Литере А, общей площадью 103,2 кв.м., этаж 17, номера на поэтажном плане №, кадастровый №, имеющее своим назначением: использование под размещение системы теплоснабжения, и о продаже системы теплоснабжения, расположенных по адресу: 

<

адрес> признать ничтожной сделкой;

3. признать за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, право общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение XXVI в Литере А, общей площадью 103,2 кв.м., этаж 17, номера на поэтажном плане № кадастровый №, имеющее своим назначением: использование под размещение системы теплоснабжения, расположенную в этом же доме;

4. признать за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> право общей долевой собственности на систему теплоснабжения, расположенную во встроенном нежилом помещении XXVI в Литере А, общей площадью 103, 2 кв.м., этаж 17, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5, кадастровый номер: №, расположенную в доме по адресу: 

<

адрес>-А, в которую входит котел «RIELLO» марки «RTQ 1200Т Q=1522 kW № 51407005591; котел «RIELLO» марки «RTQ 1500Т Q=1902 kW № 51407005590; горелка котла «RIELLO» марки «RS 160/М BLU 300/930-1860 kW № 3788006; горелка котла «RIELLO» марки «RS 190 470- 2290 kW № 3785812; два насоса котла «Grundfos» марки «TPD 80-240/2 A-F-A BAQE G=57,7M3/4; Н=20,1 М.в.ст»; насос сетевой сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 80-400/2 A-F- А BAQE G=97,9M3/4; Н=35,1 М.в.ст»; насос ГВС сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 32-250/2 A-F-A BAQE G=12,7M3/h; Н=19,3 М.в.ст»; насос подпитки сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 65-460/2 A-F-A BAQE G=68M3/h; Н=34,6 М.в.ст»; теплообменник ГВС «РИДАН» марки «НН№22 022-00680 Q=650000 Ккал/ч»; теплообменник ГВС «РИДАН» марки «НН№22 022- 00681 Q=650000 Ккал/ч»; узел учета газа в составе: счетчик газа турбинный марки «СТГ- 100-400 ДуЮО № 05216/2009», корректор объема газа марки «СПГ 762.2 Логика № 12265», клапан предохранительно-запорный электромагнитный марки «КПЗЭ-150 № 859», преобразователь постоянного тока марки «mobile SP1500C № QC-A013189»; узел учета тепловой энергии в составе: вычислитель количества теплоты марки «ВКТ-5 № 11458», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду50 № 238763», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду50 № 240146», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду32 № 214382», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду20 № 409848», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду20 № 232440 (на ХВО)»; узел учета электрической энергии в составе счетчика электроэнергии марки «ЦЭ6803В № 009026023000733 2009 г.»; узел учета холодной воды в составе счетчика воды «ВСКМ90-40 № 164175»; охранно-пожарная сигнализация в составе прибора приемно-контрольного охранного пожарного «КВАРЦ»; дистанционный контроллер работы котельной GSM контроллер марки «CCU825-H-AR-P»; устройство сбора и передачи данных о расходе газа - прибор марки «Макрос-1.232 № 10002»; щит управления котельной на базе контроллеров ТРМ-32, ТРМ-12; система умягчения воды марки «KWS 100ТА»; система газоснабжения в составе газорегуляторного пункта шкафного марки «ГРПШ-400-01 -У 1 № 01136 2008 г.»;

5. применить последствия недействительности ничтожной сделки: признать отсутствующим право собственности ООО «Машлизинг-ТЭК» и ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж» на встроенное нежилое помещение XXVI в Литере А, общей площадью 103,2 кв.м., этаж 17, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5, кадастровый номер: №, имеющее своим назначением: использование под размещение системы теплоснабжения и на систему теплоснабжения, расположенную в доме по адресу: г. Воронеж, проспект Революции, д. 9-а, и погасить в ЕГРН запись о регистрации права собственности ООО «Машлизинг-ТЭК» и ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж» на встроенное нежилое помещение XXVI в Литере А, общей площадью 103,2 кв.м., этаж 17, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5, кадастровый номер: №, имеющее своим назначением: использование под размещение системы теплоснабжения, и на систему теплоснабжения, расположенные в доме по адресу: г. 

<

адрес>

6. истребовать из незаконного владения ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж» встроенное нежилое помещение XXVI в Литере А, общей площадью 103,2 кв.м., этаж 17, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5, кадастровый №, имеющее своим назначением: использование под размещение системы теплоснабжения, и систему теплоснабжения, расположенную во встроенном нежилом помещении XXVI в Литере А, общей площадью 103, 2 кв. м., этаж 17, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5, кадастровый №, расположенную в доме по адресу: 

<

адрес>-А, в которую входит котел «RIELLO» марки «RTQ 1200Т Q=1522 kW № 51407005591; котел «RIELLO» марки «RTQ 1500Т Q=1902 kW № 51407005590; горелка котла «RIELLO» марки «RS 160/М BLU 300/930-1860 kW № 3788006; горелка котла «RIELLO» марки «RS 190 470-2290 kW № 3785812; два насоса котла «Grundfos» марки «TPD 80-240/2 A-F-A BAQE G=57,7M3/4; Н=20,1 М.в.ст»; насос сетевой сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 80-400/2 A-F-A BAQE G=97,9M3/4; Н=35,1 М.в.ст»; насос ГВС сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 32-250/2 A-F-A BAQE G=12,7M3/4; Н=19,3 М.в.ст»; насос подпитки сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 65-460/2 A-F-A BAQE G=68M3/4; Н=34,6 М.в.ст»; теплообменник ГВС «РИДАН» марки «НН№22 022-00680 Q=650000 Ккал/ч»; теплообменник ГВС «РИДАН» марки «НН№22 022-00681 Q=650000 Ккал/ч»; узел учета газа в составе: счетчик газа турбинный марки «СТГ-100-400 Ду50 № 05216/2009», корректор объема газа марки « СПГ 762.2 Логика № 12265», клапан предохранительно-запорный электромагнитный марки «КПЗЭ-150 № 859», преобразователь постоянного тока марки «mobile SP1500C № QC- А013189»; узел учета тепловой энергии в составе: вычислитель количества теплоты марки «ВКТ-5 № 11458», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду50 № 238763», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду50 № 240146», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду32 № 214382», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду20 № 409848», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду20 № 232440 (на ХВО)»; узел учета электрической энергии в составе счетчика электроэнергии марки «ЦЭ6803В № 009026023000733 2009 г.»; узел учета холодной воды в составе счетчика воды «ВСКМ90- 40 № 164175»; охранно-пожарная сигнализация в составе прибора приемно-контрольного охранного пожарного «КВАРЦ»; дистанционный контроллер работы котельной GSM контроллер марки «CCU825-H-AR-P»; устройство сбора и передачи данных о расходе газа - прибор марки «Макрос-1.232 № 10002»; щит управления котельной на базе контроллеров ТРМ-32, ТРМ-12; система умягчения воды марки «KWS 100ТА»; система газоснабжения в составе газорегуляторного пункта шкафного марки «ГРПЩ-400-01-У1 № 01136 2008 г.» (т.1 л.д. 137 - 144).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на основании ордера адвокат Голубев А.А. исковые требования с учетом уточнения поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика АО Финансовая компания «АКСИОМА» по доверенности ФИО2 против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т.1 л.д.85 -87), также просила применить срок исковой давности в отношении заявленных требований истца.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж» по доверенности ФИО3 против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т.2 л.д.54 -58), также просила применить срок исковой давности по заявленным требованиям.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, о причине его неявки суду неизвестно.

Ответчик ООО «Машлизинг-ТЭК» о месте и времени судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился.

Третьи лица Управление Росреестра по Воронежской области, ТСЖ «проспект Революции 9А» о месте и времени судебного заедания извещены своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, в заявлении ТСЖ просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя (т.1 л.д. 135).

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Удовлетворение иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения может быть произведено при наличии доказательств незаконности владения ответчиком спорным имуществом, отсутствия обязательственных отношений между сторонами по поводу спорного имущества и фактического нахождения истребуемого имущества у ответчика.

Как следует из материалов дела, дела правоустанавливающих документов на спорные помещения, АО Финансовая компания «Аксиома» являлось застройщиком указанного многоквартирного жилого дома на основании договора о совместной деятельности по строительству жилого дома от 26.11.2002, заключенного между Воронежским областным судом и АО Финансовая компания «Аксиома», по условиям которого компании передается 88% квартир (т. 1 л.д. 178-180). 

Согласно постановлению администрации г. Воронежа от 03.07.1998 № 437 и от 04.7.2002 № 1129 Воронежскому областному суду предоставлен земельный участок в бессрочное пользование площадью 0,76 га под строительство жилого дома с подземными гаражами и хозсараями по 

<

адрес> (т. 1 л.д. 181-182). 

12.07.2007 Воронежскому областному суду выдано разрешение на строительство (т. 1 л.д. 185).

В соответствии с дополнительным соглашение от 27.10.2010 к указанному выше договору о совместной деятельности, стороны установили, что компании АО ФК «Аксиома» выделяется в первой очереди строительства 88% + 285,8 кв.м., все оставшиеся гаражи и нежилое выстроенное помещение XXVI, расположенное на 17 этаже, во второй очереди строительства – 91% и все оставшиеся гаражи» (т. 1 л.д. 209).

27.12.2010 многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от указанной даты (т. 1 л.д. 187-189).

В соответствии с кадастровым паспортом от 21.03.2011 спорное нежилое встроенное помещение указанном доме имеет площадь 103,2 кв.м., номер помещения XXVI в лит. А, расположено на 17 этаже (т. 1 л.д. 192-193).

01.06.2011 Управлением Росреестра по Воронежской области зарегистрировано право собственности АО ФК «Аксиома» на спорное помещение, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись №.

29.06.2012 между АО ФК «Аксиома» (продавец), ООО «Машлизинг-ТЭК» (покупатель) и ООО «Воронежтеплоэнерго-Сервис» (лизингополучатель/арендатор) заключен договор купли-продажи спорного помещения XXVI в Литере А, общей площадью 103,2 кв.м., этаж 17, номера на поэтажном плане №, кадастровый №, расположенного по адресу: г

<

адрес> а также системы теплоснабжения, расположенной в указанной доме и состоящей из оборудования, расположенного в указанном помещении (котлы, горелки, насосы котловые и сетевые, подпитки, теплообменники, узел учета газа, узел учета тепловой энергии) и указанном в приложении № 1; согласно п. 2.1. общая стоимость по договору составляет 4 000000 руб., в том числе НДС 18%, из них: стоимость объекта 500000 руб., стоимость системы теплоснабжения 3500000 руб. (т. 1 л.д. 42-45, 218-223).

По передаточному акту от 01.07.2012 спорное помещение, оборудование, техническая документация переданы покупателю (т. 1 л.д. 225-231).

01.07.2012 между ООО «Машлизинг-ТЭК» (арендодатель) и ООО «Воронежтеплоэнерго-Сервис» (арендатор) заключен договор аренды спорного помещения, срок аренды установлен до 01.01.2016 (т. 1 л.д. 244-246). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Воронежской области. 

По акту приема-передачи названное помещение передано арендатору (т. 1 л.д. 247).

07 июня 2012 года между ООО «Машлизинг-ТЭК» (лизингодатель) и ООО «Воронежтеплоэнерго-Сервис» (лизингополучатель) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) согласно которому лизингодатель обязуется приобрести в свою собственность выбранное лизингополучателем имущество и дополнительное оборудование к ним, наименование, количество, описание и продавец которых приведены в спецификации предмета лизинга в приложении № 1, являющихся неотъемлемой частью договора, и передать их без оказания услуг по управлению и технической эксплуатации лизингополучателю в качестве предмета лизинга для предпринимательских целей для использования в деятельности лизингополучателя во временное владение и пользование за плату, а лизингополучатель обязуется принять его на условиях договора, целевое назначение предмета лизинга определяется технической документацией, передаваемой с ним; согласно п.2.1 договора предмет лизинга приобретается лизингодателем у определенного лизингополучателем продавца на условиях купли-продажи (поставки); на момент подписания договора цена договора равна стоимости лизинга (общей суммы лизинговых платежей) и выкупной стоимости имущества, общая сумма платежей по договору, сроки их уплаты и суммы зачета задатка в счет стоимости лизинга согласованы сторонами в графике лизинговых платежей – приложение № 2 (п. 9.1) (т.1 л.д. 28 – 37).

Согласно приложению № 1 к договору финансовой аренды от 07 июня 2012 года состав системы теплоснабжения состоит из: котел «RIELLO» марки «RTQ 1200Т Q=1522 kW № 51407005591; котел «RIELLO» марки «RTQ 1500Т Q=1902 kW № 51407005590; горелка котла «RIELLO» марки «RS 160/М BLU 300/930-1860 kW № 3788006; горелка котла «RIELLO» марки «RS 190 470-2290 kW № 3785812; два насоса котла «Grundfos» марки «TPD 80-240/2 A-F-A BAQE G=57,7M3/4; Н=20,1 М.в.ст»; насос сетевой сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 80-400/2 A-F-A BAQE G=97,9M3/4; Н=35,1 М.в.ст»; насос ГВС сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 32-250/2 A-F-A BAQE G=12,7M3/4; Н=19,3 М.в.ст»; насос подпитки сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 65-460/2 A-F-A BAQE G=68M3/4; Н=34,6 М.в.ст»; теплообменник ГВС «РИДАН» марки «НН№22 022-00680 Q=650000 Ккал/ч»; теплообменник ГВС «РИДАН» марки «НН№22 022-00681 Q=650000 Ккал/ч»; узел учета газа в составе: счетчик газа турбинный марки «СТГ-100-400 ДуЮО № 05216/2009», корректор объема газа марки « СПГ 762.2 Логика № 12265», клапан предохранительно-запорный электромагнитный марки «КПЗЭ-150 № 859», преобразователь постоянного тока марки «mobile SP1500C № QC- А013189»; узел учета тепловой энергии в составе: вычислитель количества теплоты марки «ВКТ-5 № 11458», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду50 № 238763», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду50 № 240146», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду32 № 214382», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду20 № 409848», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду20 № 232440 (на ХВО)»; узел учета электрической энергии в составе счетчика электроэнергии марки «ЦЭ6803В № 009026023000733 2009 г.»; узел учета холодной воды в составе счетчика воды «ВСКМ90- 40 № 164175»; охранно-пожарная сигнализация в составе прибора приемно-контрольного охранного пожарного «КВАРЦ»; дистанционный контроллер работы котельной GSM контроллер марки «CCU825-H-AR-P»; устройство сбора и передачи данных о расходе газа - прибор марки «Макрос-1.232 № 10002»; щит управления котельной на базе контроллеров ТРМ-32, ТРМ-12; система умягчения воды марки «KWS 100ТА»; система газоснабжения в составе газорегуляторного пункта шкафного марки «ГРПЩ-400-01-У1 № 01136 2008 г.». Определенный лизингополучателем продавец – ЗАО Финансовая компания «Аксиома» (т.1 л.д. 38-39).

01 июля 2012 года между ООО «Машлизинг-ТЭК» (арендодатель) и ООО «Воронежтеплоэнерго-Сервис» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения согласно которому арендодатель передает в аренду объект нежилого фонда – нежилое встроенное помещение XXVI в Литере А, назначение: нежилое, площадь 103,2 кв.м., этаж 17, номера на поэтажном плане № расположенное по адресу: 

<

адрес>, а арендатор принимает указанное помещение и обязуется вносить арендную плату в сроки и порядке, установленном договором; назначение помещения – использование под размещение системы теплоснабжения, указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, договор заключен с 01.07.2012 по 01.01.2016, по истечении срока аренды помещение переходит в собственность арендатора (п. 1.4 договора) (т.1 л.д. 19 – 21).

Указанное нежилое встроенное помещение XXVI в Литере А было передано по акту приема-передачи нежилого помещения ООО «Воронежтеплоэнерго-Сервис» (т.1 л.д. 22).

09.10.2014 года ООО «Воронежтеплоэнерго-Сервис» изменило свое фирменное наименование на ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж».

В настоящее время собственником спорного нежилого встроенного помещения XXVI является ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж», что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 03 марта 2016 года, о чем в ЕГРП сделана запись № (т.1 л.д. 56).

Истец ФИО1 является собственником 

<

адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от 07.11.2017 (т.1 л.д. 24 – 27).

Участниками процесса не оспаривалось, что вышеназванная система теплоснабжения обслуживает помещения только одного многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Статьей 289 ГК РФ предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

По смыслу положений статьи 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, определено, что в состав общего имущества в частности входят нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, выяснение вопроса, предназначены ли спорные нежилые помещения котельных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, либо имеют самостоятельное функциональное назначение, имеются ли в данных котельных инженерные коммуникации, иное обслуживающее помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), является существенным обстоятельством для правильного разрешения данного спора.

Как следует из имеющейся в материалах дела проектной декларации строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, теплоснабжение и горячее водоснабжение строящихся многоквартирного жилого дома предусмотрено от котельной, установленной на крыше дома на 17 этаже (т. 1 л.д. 70).

Из текстов договора лизинга от 07 июня 2012 года, договора купли-продажи от 29 июня 2012 года следует, что спорная система теплоснабжения выполняет обслуживающую функции, целевое назначение определяется технической документацией, нежилое встроенное помещение XXVI предназначено для эксплуатации системы теплоснабжения, которая тесно связана с помещением, и не может быть отделена от него без причинения существенных повреждений.

В акте приема-передачи нежилого встроенного помещения от 01 июля 2012 года от ООО «Машлизинг-ТЭК» также указано, что спорное помещение передается для использования под размещение системы теплоснабжения.

В определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О указано, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в законоположениях (пункт 1 статьи 290 ГК РФ и часть 1 статьи 36 ЖК РФ) юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Таким образом, с учетом представленных суд приходит к выводу, что система теплоснабжения расположена непосредственно в жилом доме, поскольку материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривалось, что данная система находится на крыше многоквартирного жилого дома, то есть на составной части жилого дома, которая в силу прямого указания закона находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома (пункт 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Спорное встроенное нежилое помещение является вспомогательным помещением многоквартирного жилого дома, при этом жилые помещения этого дома не могут эксплуатироваться по своему прямому назначению без вспомогательного помещения, где находится котельная, предназначенная для теплоснабжения соответствующего многоквартирного жилого дома. Соответственно, спорное помещение и находящееся в нем оборудование относятся общему имуществу в многоквартирном доме и должно находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Учитывая установленный ч. 2 ст. 290 ГК РФ запрет на отчуждение доли в праве общей долевой собственности, как отчуждение самих объектов общего имущества отдельно от передачи прав на самостоятельные объекты недвижимости, суд отмечает, что договорами, заключенными между ООО «Машлизинг-ТЭК», ООО «Воронежтеплоэнерго-Сервис» («Газпром теплоэнерго Воронеж»), ЗАО Финансовая компания «Аксиома» затронуты права собственников квартир в многоквартирном доме, в том числе и истца, который стал собственником квартиры в 2017 году.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с положениями ст. 290 ГК РФ граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Заключение сделок без учета положений норм статьи 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, как и внесение ответчиком в договор о совместной деятельности указания на то, что спорное нежилое встроенное помещение, где находится система теплоснабжения застройщику является нарушением не только требований закона, но и прав участников долевого строительства, правомерно рассчитывающих на получение в силу закона прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на его инженерные системы теплоснабжения.

В судебном заседании представителями ответчиков сделано заявление о применение последствий пропуска срока исковой давности.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в 3 года.

В силу п. 1 ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Данное положение связывает начало течения срока исковой давности с объективным моментом - нарушением права и субъективным моментом - осведомленностью лица о таком нарушении.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Указанное предписание закона является императивным и не предполагает исчисление срока исковой давности с иного дня, нежели день начала исполнения ничтожной сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество (абзац 1 пункта 9). Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ) (абзац 2 пункта 9).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ) (абзац 3 пункта 9).

На требования, заявленные истцом в рамках настоящего дела (оспаривание сделок, признание права общей долевой собственности и виндикация) распространяется общий срок исковой давности, составляющий 3 года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. 

По мнению представителя ответчика АО Финансовой компании «Аксиома» и представителя третьего лица ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж» о выбытии нежилого помещения из владения собственники многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> могли узнать не позднее 26 марта 2015 года с даты принятия ими решения об утверждении порядка внесения платы за тепловую энергию, отопление и горячую воду в ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж», оформленного протоколом общего собрания собственников помещений в указанном жилом доме от 26.03.2015 (вопрос № 3.1 повестки) (т. 1 л.д. 88 - 93). 

Собственники помещений в указанном доме после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и регистрации первичного права собственности на помещения в нем при проявлении должной степени заботливости и заинтересованности могли получить сведения о составе имущества многоквартирного дома, об использовании спорных помещений не как общего имущества и, как следствие, о нарушении своих прав.

Согласно разъяснениям, данным в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 20.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истец, а до него его правопреемник – продавец квартиры, приобретенной ФИО1, имели возможность получить сведения о регистрации самостоятельного права собственности на спорное помещение как в управляющей организации, так и в регистрирующем органе. Сведения о зарегистрированных правах собственности на объекты недвижимости являются общедоступными.

Правоустанавливающий документ – договор купли-продажи квартиры от 07.11.2017 истец в материалы дела не представил. Доказательств приобретения 

<

адрес> вышеуказанном доме непосредственно у застройщика, а также того, что истец является первичным собственником жилого помещения в многоквартирном доме суду также не представлено.

Как установлено из материалов дела спорное помещение находилось в собственности ответчик АО ФК «Аксиома» с 01.06.2011 и затем неоднократно отчуждалось. 

Согласно платежному документу за февраль 2017 года (т. 2 л.д. 59), выставленному ФИО1, последний был осведомлен о том, что ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж» является ресурсоснабжающей организацией многоквартирного дома, собственником квартиры в котором является последний. Данный факт подтверждает осведомленность истца, что ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж» является собственником и эксплуатирует спорное помещение и оборудование, а также осуществляет обслуживание и ремонт данного оборудования, поскольку собственникам квартир в многоквартирном доме не выставляю плату за содержание общедомового имущества в отношении спорных объектов.

На момент возникновения у истца права собственности на квартиру в многоквартирном доме, спорные помещение и система теплоснабжения уже находились в собственности ответчика ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж», право собственности ответчика было зарегистрировано в установленном порядке.

При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что срок исковой давности по заявленным истцом требованиям истек после 26 марта 2018 года (то есть после трех лет после проведения общего собрания собственников многоквартирного дома, на котором до последний было доведена информации о порядка внесения платы за тепловую энергию, отопление и горячую воду в ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж»). С настоящим иском истец обратился 09.01.2020 (т. 1 л.д. 71). 

Каких-либо доказательств, уважительности причин пропуска срока исковой давности истцом суду не представлено, ходатайств о восстановлении срока исковой давности в порядке ст. 205 ГК РФ, истец не заявил, в связи с чем исковые требования ФИО4 не подлежат удовлетворении по причине пропуска срока исковой давности.

Возражения представителя истца в части того, что на заявленные требования не распространятся исковая давность, поскольку следует применять положения ст. 304 ГК РФ (защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения), 208 ГК РФ (требования на которое исковая давность не распространяется) суд считает не состоятельными, поскольку истец не являлся и не является собственником и иным владельцем спорного помещения, собственные средства в приобретение оборудования, а также на содержание оборудования и помещений не вкладывал. С 2011 года спорное помещение не находилось в фактическом владении сособственников жилого дома, доказательств наличия доступа в него у истца, как собственника жилого помещения в этом доме суду не представлено.

Как следует из содержащихся в абз. 2 п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснений, положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Таким образом, с учетом изложенного выше, исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО Финансовая компания «Аксиома», ООО «Машлизинг-ТЭК», ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж» о:

- признании договора № купли-продажи для целей лизинга/аренды от 29.06.2012, заключенного между АО Финансовой компанией «АКСИОМА» и ООО «Машлизинг-ТЭК», о продаже встроенного нежилого помещения XXVI в Литере А, общей площадью 103,2 кв.м., этаж 17, номера на поэтажном плане № кадастровый №, имеющее своим назначением: использование под размещение системы теплоснабжения, и о продаже системы теплоснабжения, расположенных по адресу: 

<

адрес>, ничтожной сделкой;

- признании договора купли-продажи нежилого помещения от 01.01.2016, заключенного между ООО «Машлизинг-ТЭК» и ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж» о продаже встроенного нежилого помещения XXVI в Литере А, общей площадью 103,2 кв.м., этаж 17, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5, кадастровый №, имеющее своим назначением: использование под размещение системы теплоснабжения, и о продаже системы теплоснабжения, расположенных по адресу: 

<

адрес>, ничтожной сделкой;

- признании за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенного по адресу: 

<

адрес> право общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение XXVI в Литере А, общей площадью 103,2 кв.м., этаж 17, номера на поэтажном плане № кадастровый №, имеющее своим назначением: использование под размещение системы теплоснабжения, расположенное в этом же доме;

- признании за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенного по адресу: 

<

адрес>, право общей долевой собственности на систему теплоснабжения, расположенную во встроенном нежилом помещении XXVI в Литере А, общей площадью 103, 2 кв. м., этаж 17, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5, кадастровый №, расположенную в доме по адресу: 

<

адрес>-а, в которую входит котел «RIELLO» марки «RTQ 1200Т Q=1522 kW № 51407005591; котел «RIELLO» марки «RTQ 1500Т Q=1902 kW № 51407005590; горелка котла «RIELLO» марки «RS 160/М BLU 300/930-1860 kW № 3788006; горелка котла «RIELLO» марки «RS 190 470-2290 kW № 3785812; два насоса котла «Grundfos» марки «TPD 80-240/2 A-F-A BAQE G=57,7M3/h; Н=20,1 М.в.ст»; насос сетевой сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 80-400/2 A-F-A BAQE G=97,9M3/h; Н=35,1 М.в.ст»; насос ГВС сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 32-250/2 A-F-A BAQE G=12,7M3/n; Н=19,3 М.в.ст»; насос подпитки сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 65-460/2 A-F-A BAQE G=68M3/h; Н=34,6 М.в.ст»; теплообменник ГВС «РИДАН» марки «НН№22 022-00680 Q=650000 Ккал/ч»; теплообменник ГВС «РИДАН» марки «НН№22 022-00681 Q=650000 Ккал/ч»; узел учета газа в составе: счетчик газа турбинный марки «СТГ-100-400 Ду100 № 05216/2009», корректор объема газа марки «СПГ 762.2 Логика № 12265», клапан предохранительно-запорный электромагнитный марки «КПЗЭ-150 № 859», преобразователь постоянного тока марки «mobile SP1500C № QC- А013189»; узел учета тепловой энергии в составе: вычислитель количества теплоты марки «ВКТ-5 № 11458», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду50 № 238763», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду50 № 240146», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду32 № 214382», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду20 № 409848», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду20 № 232440 (на ХВО)»; узел учета электрической энергии в составе счетчика электроэнергии марки «ЦЭ6803В № 009026023000733 2009 г.»; узел учета холодной воды в составе счетчика воды «ВСКМ90-40 № 164175»; охранно-пожарная сигнализация в составе прибора приемно-контрольного охранного пожарного «КВАРЦ»; дистанционный контроллер работы котельной GSM контроллер марки «CCU825-H-AR-P»; устройство сбора и передачи данных о расходе газа - прибор марки «Макрос-1.232 № 10002»; щит управления котельной на базе контроллеров ТРМ-32, ТРМ-12; система умягчения воды марки «KWS 1100ТА»; система газоснабжения в составе газорегуляторного пункта шкафного марки «ГРЦЩ-Д00-01-У1 № 01136 2008 г.»;

- применении последствия недействительности ничтожной сделки: признании отсутствующим права собственности ООО «Машлизинг - ТЭК» и ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж» на встроенное нежилое помещение XXVI в Литере А, общей площадью 103,2 кв. м., этаж 17, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5, кадастровый №, имеющее своим назначением: использование под размещение системы теплоснабжения, и на систему теплоснабжения, расположенную в доме по адресу: 

<

адрес> и погасить в ЕГРН запись о регистрации права собственности ООО «Машлизинг-ТЭК» и ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж» на указанное встроенное нежилое помещение XXVI в Литере А, общей площадью 103,2 кв. м., этаж 17, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5, кадастровый №, расположенные в доме по адресу: 

<

адрес>

- истребовании из незаконного владения ООО «Газпром теплоэнерго Воронеж» встроенное нежилое помещение XXVI в Литере А, общей площадью 103,2 кв. м., этаж 17, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5, кадастровый №, имеющее своим назначением: использование под размещение Системы теплоснабжения, и Систему теплоснабжения, расположенную во встроенном нежилом помещении XXVI в Литере А, общей площадью 103, 2 кв. м., этаж 17, номера на поэтажном плане № кадастровый №, расположенную в доме по адресу: 

<

адрес> которую входит указанное выше оборудование, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Панин С.А.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 14 июля 2020 года.