УИД 61OS0000-01-2021-000167-21

дело № 3а-196/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 14 сентября 2021 г. 

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием 

представителя административного истца ООО «Большой теннис Ростова-на-Дону» ФИО1,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО2,

представителя заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО «Большой теннис Ростова-на-Дону» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

у с т а н о в и л :

ООО «Большой теннис Ростова-на-Дону» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ... на основании установления его рыночной стоимости. По мнению административного истца, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость объекта, что влечет необоснованное увеличение платы за землю. 

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), Общество просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 2 марта 2018 г. в сумме 60 994 000 рублей (согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 26 августа 2021 г.).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра», в качестве заинтересованного лица – Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала указанные выше требования.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, определенной по заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 26 августа 2021 г.

Представителем Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области ФИО3 представлены возражения относительно обоснованности рыночной стоимости объекта, указанной в заключении повторной судебной экспертизы.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились. В отзыве, представленном на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 г.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Юридические лица вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что 8 февраля 2021 г. между Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области и ООО «Большой теннис Ростова-на-Дону» заключен договор аренды № 696 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером ... площадью 7 431 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – крытые и закрытые теннисные корты, расположенного по адресу: ....

По условиям договора арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждает право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта.

Кадастровая стоимость земельного участка в порядке, установленном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, определена ФГБУ «ФКП Росреестра» по состоянию на 2 марта 2018 г. в сумме 103 301 823,57 рубля.

В рамках досудебного порядка урегулирования спора 1 апреля 2021 г. Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости. Решением Комиссии от 20 апреля 2021 г. заявление отклонено со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке от 29 марта 2021 г. № 06/21, выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» .... Оценщиком сделан вывод о том, что на 2 марта 2018 г. рыночная стоимость земельного участка составляла 27 279 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству административного истца и Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

В заключении от 16 июля 2021 г. № 248/21 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг» ..., эксперт сделал вывод о рыночной стоимости земельного участка на 2 марта 2018 г. в сумме 75 313 000 рублей.

По ходатайству административного истца, не согласившегося с выводами эксперта, назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 26 августа 2021 г. № 954-Э/2021 повторной судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ... рыночная стоимость земельного участка на 2 марта 2018 г. с учетом его индивидуальных особенностей составляла 60 994 000 рублей.

Проанализировав имеющиеся доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении эксперта ... от 26 августа 2021 г. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке от 29 марта 2021 г. и в заключении эксперта от 16 июля 2021 г., суд признает наиболее убедительными и аргументированными. 

Заключение эксперта ... в целом соответствует предъявляемым требованиям, однако у суда возникли сомнения в правильности учета индивидуальных характеристик объекта оценки, в том числе ограничений использования земельного участка, а также обоснованности применения некоторых поправочных коэффициентов или отказа от их применения. Дополнительные письменные пояснения эксперта не позволили устранить возникшие сомнения.

Экспертом ... в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки проведен достаточно полный анализ рынка недвижимости, результаты проведенного исследования подробно изложены в заключении. Рыночная стоимость земельного участка рассчитана на основе сравнительного подхода. От применения иных подходов эксперт мотивированно отказался. 

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения о них проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам (в том числе по местоположению объектов-аналогов). Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

Заявление представителя Минимущества Ростовской области о недопустимости заключения повторной судебной экспертизы как доказательства является необоснованным, поскольку сведения о нарушениях федерального закона при получении этого доказательства не выявлены (статьи 59, 61 КАС РФ).

Заключение от 26 августа 2021 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к экспертным заключениям, составлено экспертом, отвечающим квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Представленные представителем Минимущества Ростовской области возражения на заключение повторной экспертизы после их проверки судом признаются необоснованными. 

Эксперт ... допрошена в судебном заседании, дала развернутые мотивированные пояснения по всем возникшим вопросам и возражениям. Не согласиться с позицией названного эксперта у суда оснований не имеется. 

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении повторной судебной экспертизы. 

Настоящее решение в силу закона является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный реестр недвижимости.

Датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка надлежит считать дату обращения с заявлением в Комиссию – 1 апреля 2021 г. (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости находящегося в его пользовании объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (41 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью с точки зрения стандартов государственной кадастровой оценки не имеет признаков существенности и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.

При указанных обстоятельствах решение нельзя признать вынесенным против административных ответчиков и судебные расходы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представила финансово-экономическое обоснование стоимости проведения повторной судебной экспертизы в сумме 35 000 рублей. 

ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 38 000 рублей. 

Заключения экспертов обеих экспертных организаций являются допустимыми доказательствами. Разница в выводах экспертов о величине рыночной стоимости объекта находится в пределах экспертного усмотрения. При указанных обстоятельствах тот факт, что в основу решения суда положено одно из экспертных заключений, не является основанием для отказа в оплате услуг по составлению другого заключения эксперта. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен обоими экспертными учреждениями обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названные суммы находятся в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

В обеспечение расходов на проведение экспертизы представителем административного истца на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислено 80 000 рублей. Данная сумма должна быть перечислена в счет оплаты за проведенные экспертизы. Излишек средств с указанного счета может быть возвращен административному истцу по его письменному заявлению, в котором должны быть указаны реквизиты банковского счета для зачисления денежных средств, на основании определения судьи.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 7 431 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – крытые и закрытые теннисные корты, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 2 марта 2018 г. в размере 60 994 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 1 апреля 2021 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ООО «Большой теннис Ростова-на-Дону» в обеспечение расходов на оплату экспертных услуг по административному делу № 3а-196/2021, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную судебную экспертизу: 

на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в сумме 35 000 рублей, 

на счет ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг» в сумме 38 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 22 сентября 2021 г.

Судья О.А.Руднева