УИД 58RS0028-01-2025-002219-61

№2-1628 (2025)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«22» декабря 2025 г.

Пензенский районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Пименовой Т.А.,

при секретаре Ледяевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Засечного сельсовета Пензенского района Пензенской области и администрации Пензенского района Пензенской области о сохранении квартиры в реконструированном виде,

установил:

Истец ФИО1, действуя через представителя по доверенности ФИО2, обратилась в суд с вышеназванными исковыми требованиями к администрации Засечного сельсовета Пензенского района Пензенской области, указав, что истцу на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, кадастровый №.

В 2024 г. с целью улучшения жилищных условий собственником указанной квартиры была осуществлена реконструкция путём демонтажа перегородки разделяющей балкон и комнату, и переноса радиатора отопления.

При строительстве необходимые разрешения истец не получал, т.к. в соответствии с требованиями п. 4 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», и п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменений объекта капитального строительства и (или) его частей, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности такого объекта и (или) его частей и не являются нарушением строительных норм и правил.

Согласно ч. 4 Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Исходя из положений ст. 17 Федерального закона от 21,07.1997 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы и вступившие в законную силу судебные акты. Поскольку правоустанавливающие документы на пристрой отсутствуют, истец лишен возможности привести правоустанавливающие документы на дом в соответствие с фактическим положением. С учетом изложенного, истец вынужден обратиться в суд с заявлением о сохранении квартиры в реконструированном виде.

Согласно акту экспертного исследования, реконструированное здание соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам. И, соответственно, угрозы жизни и здоровью граждан строение не представляет.

Ссылаясь на ст.ст.12,209,222, 247 ГК РФ, ст.29 ЖК РФ и иные нормы права, просит суд:

Сохранить квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...>, кадастровый №, в реконструированном состоянии.

Определением от 24.11.2025 года по инициативе суда к участию по делу в качестве соответчика привлечена администрация Пензенского района Пензенской области.

Истец ФИО1 и третье лицо ФИО3, одновременно являющиеся законными представителями малолетнего Ф.И.О.4; представители ответчиков и представители третьих лиц в судебное заседание не явились.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

От представителя ответчика и.о.главы администрации Засечного сельсовета Пензенского района Пензенской области ФИО4 поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ответчика.

От представителя ответчика администрации Пензенского района Пензенской области по доверенности ФИО5 в суд поступили письменные пояснения по иску, согласно которым в соответствии с пунктом 10 статьи 2 Закона Пензенской области от 24.11.2021 № 3765-ЗПО "О перераспределении отдельных полномочий в сфере градостроительной деятельности между органами местного самоуправления и органами государственной власти Пензенской области" уполномоченные Правительством Пензенской области исполнительные органы Пензенской области осуществляют полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности, в том числе, по выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случаях, когда выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации отнесена к компетенции органов местного самоуправления. Исходя из чего, ни администрация Засечного сельсовета Пензенского района, ни администрация Пензенского района Пензенской области не могут являться ответчиками по настоящему делу.

Полагает, исходя из сложившейся правоприменительной и судебной практики, что истцом было допущено уменьшение общедомового имущества (демонтаж подоконной части в месте демонтажа оконного блока) без указания на наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, кроме того, не указано, было ли проведено утепление пола и потолка лоджии, не представлен теплотехнический расчёт.

В случае, если утепления произведено не было, то возникает риск образования конденсата на плитах перекрытия, что со временем приведет к их разрушению, в противном случае - при производстве утепления - будет допущено использование плит перекрытия, приводящее к дополнительной нагрузке на них, а как говорилось ранее, использование плит перекрытия лоджии, как общедомового имущества, с отступлением от проекта, примененного при строительстве МКД, невозможно без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, истцом не указано, предпринимал ли он, надлежащие меры к легализации перепланированного объекта, в частности к получению разрешения на реконструкцию (перепланировку), а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Руководствуясь изложенным, оставляет разрешение спора на усмотрение суда, просит рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя администрации Пензенского района Пензенской области.

От представителя третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области по доверенности ФИО6 в суд поступило письменное заявление, согласно которому предоставить отзыв на данное исковое заявление не представляется возможным.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом уведомленных о дате, времени и месте слушания дела.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд приходит к следующему:

В силу ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ).

В силу положений ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, на крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Квартира №, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 23,7 кв.м., принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО3 (2/3 доли в совместной собственности) и Ф.И.О.11. (1/3 доля), что подтверждается приобщенной к материалам дела выпиской из ЕГРН.

Истцом представлены акты экспертных исследований от 09.10.2025 года, выполненные ООО «ЛЭ», из которых следует, что истцом произведена перепланировка в квартире (демонтаж оконного и дверного блока межкомнатной двери между жилым помещением и лоджией; демонтаж подоконной части в месте демонтажа оконного блока с присоединением помещения лоджии к жилому помещению; утепление изнутри наружных стен лоджии; перенос радиатора отопления из подоконной части на стену; выполнение сантехнических и электротехнических работ по выносу зоны кухни на лоджию), с увеличением общей площади до 27,4 кв.м.

Согласно выводам указанных досудебных экспертных исследований, перепланировка соответствует требованиям СНиП, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям; эксплуатационная безопасность квартиры и жилого дома в целом после произведенной перепланировки обеспечивается, данная перепланировка квартиры не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось в ходе судебного разбирательства представителем истца, истец в соответствующей орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения с заявлением о согласовании произведенной перепланировки не обращалась.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 просит сохранить квартиру в реконструированном состоянии, с учетом изначально приобщенного к иску акта экспертного исследования №412/16-2 от 09.10.2025 года и представленного в ходе судебного разбирательства уточненного (с дополненными расширенными выводами) акта экспертного исследования №412/16-2 от 09.10.2025 года, выполненного ООО «ЛЭ».

Подпунктами "в" и "г" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила N 491) определено, что в состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Согласно пункту 10 Правила №491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования (подпункты "а", "б").

Как предусмотрено пунктом 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. №170, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Согласно пункту 4.2.4.9 указанных Правил самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства не допускаются.

Производство по настоящему делу не предполагает установление фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиками, бремя доказывания отсутствия препятствий для сохранения жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии возложено на истца.

Судом в ходе судебного разбирательства на обсуждение истца в лице представителя по доверенности ставился вопрос о целесообразности назначения по делу судебной экспертизы с целью выяснения обстоятельств того, влияет ли выполненная истцом перепланировка (реконструкция) в контуре квартиры на прочность несущих строительных конструкций, на их несущую способность, надежность и устойчивость здания в целом; не нарушает ли работу инженерных коммуникаций жилого дома, обеспечена ли несущая способность и общая устойчивость отдельных конструкций в контуре квартиры и всего жилого дома; не нарушает права и законные интересы граждан; может ли обследуемая квартира эксплуатироваться как жилое помещение, не оказывая отрицательного влияния на эксплуатацию всего жилого дома.

О назначении экспертизы сторона истца не ходатайствовала.

Распоряжение общим долевым имуществом по соглашению всех ее участников предусмотрено пунктом 1 статьи 246 ГК РФ.

В случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 11 Обзора судебной практики №4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 г., реконструкция, переустройство, перепланировка плит, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, отвечающие требованиям технических регламентов и санитарно-эпидемиологических норм, должны производиться с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Из содержания приведенных норм усматривается, произведенные работы, затрагивающие общее имущество многоквартирного дома, к числу которого относятся и несущие конструкции, если в ее результате производится демонтаж таких конструкций (фактически уменьшение общего имущества), является реконструкцией и должно производиться только с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Указанное правило введено законодателем в связи с принятием ЖК РФ, которым установлено наличие у всех собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, и носит императивный характер, поскольку направлено на защиту права собственности от посягательства любых лиц, в том числе других сособственников. Как следствие, требование о получении согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на проведение реконструкции в виде демонтажа несущих конструкций должно исполняться и в том случае, когда по ее результатам не допущено нарушений технических, строительных и санитарных норм и правил.

Между тем, в нарушение норм действующего законодательства, при осуществлении реконструкции жилого помещения, при которой выполнены демонтаж оконного и дверного блока межкомнатной двери между жилым помещением и лоджией; демонтаж подоконной части в месте демонтажа оконного блока с присоединением помещения лоджии к жилому помещению, представляют собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, затрагивающие интересы третьих лиц и требующие согласие всех собственников помещений в данном доме, истцом не было получено согласие всех собственников, что является существенным нарушением прав и законных интересов сособственников многоквартирного жилого дома, а также положений ст. ст. 29, 36 ЖК РФ.

Любые стены и иные ограждающие конструкции (перегородки, перекрытия), как несущие, так и ненесущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, и входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из приведенного определения демонтаж любой ограждающей конструкции (стены, перегородки и т.п.), входящей в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, является реконструкцией.

В соответствии с частью 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь ст. 209, 222, 247 ГК РФ, ст. 1, 51 ГрК РФ, ст. 25, 26, 29, 36, 40, 44 ЖК РФ, разъяснениями Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № от (Дата) "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491, суд исходит из того, что истцом в суд первой инстанции не представлено доказательств, подтверждающих получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме на проведение истцом реконструкции квартиры путем демонтажа подоконной части в месте демонтажа оконного блока, присоединения помещения лоджии к квартире и уменьшения общего имущества многоквартирного дома; в связи с осуществленной истцом реконструкцией были изменены технические параметры принадлежащего ФИО7 жилого помещения, а также параметры всего многоквартирного дома в целом; за счет увеличения площади квартиры истца произошло увеличение доли в праве собственности на общее имущество собственников помещений в доме, в том числе на земельный участок под домом, и, соответственно, уменьшение долей остальных сособственников на это общее имущество, в связи с чем отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, суд находит заслуживающими внимания доводы представителя администрации Пензенского района Пензенской области о том, что иск ФИО1 предъявлен к ненадлежащему ответчику.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Отказать ФИО1 в удовлетворении иска к администрации Засечного сельсовета Пензенского района Пензенской области и администрации Пензенского района Пензенской области о сохранении квартиры в реконструированном виде.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Пензенский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 14 января 2026 года.

Судья