Дело № 2-1551/25 

УИД № 23RS0014-01-2025-000296-75

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11.08.2025 Динской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Халимова А.Р.,

при секретаре Паккер Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО Банк ВТБ к ФИО1 о понуждении зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество и ипотеку, расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на залог,

УСТАНОВИЛ:

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчицей обязательств из заключенного сторонами кредитного договора № №-№ от 05.10.2022, обратился в суд с требованиями о понуждении зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество и ипотеку, расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на залог.

Представитель истца в судебное заседание не явился, при подаче иска просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчица в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания была уведомлена надлежащим образом. О причинах неявки суд не уведомила, ходатайств об отложении рассмотрения дела от нее также не поступало.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о дне и времени его проведения извещен надлежащим образом.

В соответствии с протокольным определением суда, дело рассмотрено в отсутствие сторон, в порядке заочного производства.

Изучив исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования нашли свое подтверждение при судебном разбирательстве. 

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. 

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора. 

Согласно положениям ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Размер процентов за пользование займом может быть установлен в договоре с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты.

При отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.

В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение о заключении договора), ее акцепта (принятие предложения) (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) и ФИО1 был заключён кредитный договор № №-№, в соответствии с которым Банк обязался предоставить Заёмщику кредит в размере 3 585 000 рублей на срок 242 месяца, считая от даты фактического предоставления кредита, для целевого использования - приобретение в собственность предмета ипотеки (права требования на объект долевого строительства - квартиру, общей проектной площадью 41,55 кв. м, находящейся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка - № а Заёмщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом ежемесячными платежами по 18 997,02 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного 

<

адрес>/БР от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с ООО «Белые Росы», приобрела (в том числе, за счёт средств, предоставленных Банком по Кредитному договору) право требования на квартиру.

Государственная регистрация права требования Ответчика на Квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно п. 5 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно п. 2 указанной статьи к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Таким образом, в обеспечение исполнения обязательств по Кредитное договору Банку в силу закона было передано в залог вышеуказанное право требование ответчицы на квартиру.

Запись об ипотеке в силу закона в отношении права требования ответчицы на квартиру в пользу Банка произведена в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. ст. 8, 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ФИО1 вправе зарегистрировать право собственности после завершения строительства жилого дома, его ввода в эксплуатацию и подписания передаточного акта с застройщиком.

В соответствии с ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрации права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Согласно ч. 11 ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства необходимы разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, договор участия в долевом строительстве, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Исходя из сведений из Единого государственного реестра недвижимости в настоящее время жилой дом по адресу: 

<

адрес>, ст-ца Динская, 

<

адрес>, введён в эксплуатацию, а 

<

адрес>, общей площадью 40,1 кв. м, право требования на которую было заложено Банку, поставлена на кадастровый учёт как самостоятельный объект недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ ей присвоен кадастровый №. Однако ни право собственности на квартиру в пользу ответчицы ФИО1, ни залог (ипотека) квартиры в силу закона в пользу истца до настоящего времени не зарегистрированы, что также подтверждается прилагаемыми сведениями из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное бездействие со стороны ФИО1 нарушает права истца, как кредитора и залогодержателя, поскольку регистрация права собственности на готовый объект недвижимости существенно увеличивает рыночную стоимость залогового обеспечения и соответственно объём исполнения обязательств по Кредитному договору перед истцом в случае обращения взыскания на предмет залога.

Согласно п. 2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимся в залоге, в том числе, новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Согласно п. 5 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.

Согласно п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", в случае, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

В силу п. п. 8.ДД.ММ.ГГГГ-8.ДД.ММ.ГГГГ Правил предоставления и погашения ипотечного кредита на приобретение предмета ипотеки, являющихся частью Кредитного договора, Заёмщик обязуется предоставить в регистрирующий орган заявление о госрегистрации ипотеки Квартиры в силу закона одновременно с представлением документов на госрегистрацию права собственности на объект недвижимости, оформить при участии кредитора закладную на готовый объект недвижимости для её последующей регистрации в Росреестре.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности ответчицы перед истцом по Кредитному договору № №-№ от ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 465 017,72 рублей, из которых: основной долг - 3 379 585,33 рублей; проценты за пользование кредитом - 59 411,26 рублей; неустойка по основному долгу - 19 187,80 рублей; неустойка по процентам - 6 833,33 рублей.

Данный расчет суд считает математически верным.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом выше из представленных истцом доказательств установлено возникновение спорного обязательства ответчицы, а также факт ее нарушения по состоянию на дату направления требования о досрочном возврате кредита, договорных процентов.

Вместе с тем, ответчицей не представлено суду доказательств отсутствия спорного обязательства, в том числе, в случае его прекращения исполнением, а также отсутствия нарушений кредитного договора. Расчет задолженности ею не оспорен, своего расчета задолженности ответчица суду также не представляла.

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

Таким образом, суд приходит к выводу о нарушении ответчицей обязательств из кредитного договора об уплате периодических платежей, праве истца требовать досрочного исполнения обязательств из договора, а также о наличии спорного неисполненного обязательства ответчицы в заявленном в иске объеме и находит необходимым удовлетворить исковые требования о взыскании суммы задолженности в заявленном в иске размере с ответчицы.

Согласно ч. 1 ст. 335 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения ил1 ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Согласно ч. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В соответствии со статьями 334, 337 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество. Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В силу положений Кредитного договора Заемщик обязан осуществить действия по государственной регистрации права собственности на Квартиру, оформлению совместно с Банком закладной.

Однако обязательство по регистрации права собственности на квартиру, равно как и по регистрации ипотеки в пользу Банка, ответчицей исполнено не было. За оформлением Закладной Заемщик не обращался. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН отсутствуют сведения о правообладателе.

Согласно п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Положениями ч. 2 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке» установлено, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Согласно п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» ипотека может быть установлена на указанное в ст. 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности и на праве хозяйственного ведения. Частью 1 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке» установлено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Действия ответчицы по уклонению от регистрации права собственности на объект залога - квартиру и, соответственно, оформления Закладной и регистрации ипотеки в пользу Банка в течение длительного времени должны расцениваться как злоупотребление правом, в связи с чем, суд полагает о наличии достаточных оснований для удовлетворения требования Банка о признании за Заемщиком права собственности на спорную квартиру и признании за истцом права залога (ипотеки) на указанную квартиру. 

Согласно ст. 51 ФЗ «Об ипотеке» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии со ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогов обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

На дату подачи иска по данному Кредитному договору Заемщик допустил нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев.

Согласно положениям ч. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Кроме того, сумма неисполненного Заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что в силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества.

Указанные выше обстоятельства являются безусловным основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество.

Таким образом, в порядке указанных пунктов Кредитного договора и п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» в случае неисполнения Заемщиком требования Кредитора о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору, Банк вправе обратить взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств имущество.

Согласно п. 1 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Согласно отчёту оценщика от ДД.ММ.ГГГГ №, рыночная стоимость права требования на квартиру составляет 4 609 000 рублей.

Согласно п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, начальная продажная цена квартиры должна составлять соответственно 3 687 200 рублей.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В рассматриваемом случае ответчица длительный период допускала просрочку по внесению ежемесячных платежей, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

ч. 1 ст. 88 ГПК РФ устанавливает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Суд считает необходимым взыскать подтвержденные по делу платежным поручением расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 108 255 руб. с ответчицы, поскольку решение состоялось в пользу ПАО Банк ВТБ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ПАО Банк ВТБ к ФИО1 о понуждении зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество и ипотеку, расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на залог – удовлетворить.

Обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: 

<

адрес> Марийской АССР, зарегистрировать право собственности в отношении недвижимого имущества, квартиры, общей площадью 40,1 кв. м, кадастровый номер: №, находящейся по адресу: 

<

адрес>, ст-ца Динская, 

<

адрес>, а также ипотеку данной квартиры в пользу Банка ВТБ (публичное акционерное общество) (ОГРН: №, ИНН: №) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № №-№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Расторгнуть кредитный договор № №-№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) и ФИО1.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: 

<

адрес> Марийской АССР, в пользу Банка ВТБ (публичное акционерное общество) (ОГРН: №, ИНН: №): задолженность по кредитному договору № №-№ от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 3 465 017,72 рублей (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), из которых: основной долг - 3 379 585,33 рублей; проценты за пользование кредитом - 59 411,26 рублей, неустойка по основному долгу - 19 187,80 рублей; неустойка по процентам - 6 833,Зо рублей; а также сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 108 255,00 рублей.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, общей площадью 40,1 кв.м., кадастровый №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, Динской муниципальный район, Динское сельское поселение, ст-ца Динская, 

<

адрес>, определить способ реализации с публичных торгов, установить начальную продажную цену в размере 3 687 200 руб. 00 коп.

Разъяснить ответчику, что он вправе подать в суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ими копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд через Динской районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Халимов А.Р.