УИД 67RS0006-01-2024-001409-21

Дело 2-46/2025 (2-1277/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2025 года г. Рославль 

Рославльский городской суд Смоленской области в составе:

Председательствующего судьи Галинской С.Е.,

при секретаре Федоровой А.В.,

с участием представителя истца – адвоката ФИО10 представителя ответчика ФИО11

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО12 к ФИО13 о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным и применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО14 обратилась в Рославльский городской суд Смоленской области с вышеуказанным иском к ФИО16 в обоснование требований указав, что является собственником жилого дома общей площадью 70,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В связи с нахождением в преклонном возрасте и отсутствием родственников, единственным человеком, который помогал ей, являлась ее соседка - ответчик ФИО17 Стороны пришли к договоренности, что ответчик будет ухаживать и заботиться об истце и ее жилом доме, право собственности на который после ее смерти перейдет к ответчику. Для официального оформления данного соглашения было принято решение о заключении договора пожизненной ренты с его дальнейшей регистрацией в Росреестре. ДД.ММ.ГГГГ ФИО18 и ФИО19 приехали в Рославльский филиал СОГБУ МФЦ для подписания и регистрации данного договора. Так как истец не понимает в данных делах, то в подготовке и оформлении договора не участвовала. Доверяя ответчику, она подписала договор, не вникая в какие-либо подробности его условий и юридических последствий. Через непродолжительный период времени после подписания договора, ответчик стала все реже приходить к истцу, а потом и перестала вовсе. Истец все это время продолжала жить в своем жилом доме, где ответчик уже после регистрации договора помогла оформить регистрацию. Так как по договору пожизненной ренты ответчик должна была выполнять определенные условия, которые ей не соблюдались, ФИО20 решила расторгнуть данный договор. Однако, выяснилось, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен не договор ренты, а договор купли-продажи. Согласно п. 6 данного договора ответчик стала собственником жилого дома не после смерти истца, а с момента регистрации данного договора. Кроме того, согласно п. 3 данного договора ФИО22 получила от ответчика денежную сумму в размере 950 000 рублей в счет оплаты за продажу своего дома. Истец, изучив данный договор, поняла, что ответчик, воспользовавшись ее доверчивостью и преклонным возрастом, просто ее обманула, дав на подписание не договор пожизненной ренты, а договор купли-продажи, тем самым незаконно завладев ее собственностью. Просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома общей площадью 70,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО23 и ФИО24; исключить из ЕГРН запись о регистрации права ФИО1 на спорный жилой дом.

Протокольным определением суда от 21 ноября 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО25

В судебное заседание истец не явилась, ее представитель заявленные требования поддержал в полном объеме, указав, что они оспаривают сделку по тому основанию, что она была притворная. ФИО26 помогла оформить документы для ФИО27 Факт передачи денежных средств никто не видел. Для ФИО28 спорное жилое помещение является единственным. До настоящего времени она несет бремя содержания дома. Таким образом, договор купли-продажи исполнен не был. Воля ФИО30 была направлена на заключение договора ренты. Срок исковой давности по оспариванию притворной сделки составляет 3 года. Ранее истец в судебном заседании также поясняла, что она хотела заключить с ФИО31 договор, согласно которому ответчик за ней будет ухаживать, а после смерти истца той достанется дом. Когда ее привезли в МФЦ, то ответчик с риелтором Жанной уговорили подписать договор купли-продажи, поскольку, по их мнению, так будет лучше. Однако, она все равно полагала, что дом перейдет к ответчику только после ее смерти и только в том случае, если за ней будут ухаживать. Когда ФИО32 перестала ухаживать за ней и высказалась, что выкинет из дома, то она решила расторгнуть договор и выяснила, что подписала и не ренту и не завещание. Никакие деньги за дом ей не передавались. Она оплачивала коммунальные услуги, передавая деньги в том числе ответчику, ставила стеклопакеты и меняла газовое оборудование в доме за свой счет. 

Ответчик ФИО33 в судебное заседание не явилась, ее представитель заявленные требования не признал, поддержав возражения на иск, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ между сторонам был заключен договор купли-продажи дома. С договором купли-продажи знакомились все стороны. Ответчик накопила денежные средства и купила дом у истца. Доказательств наличия денежных средств у ответчика на покупку он предоставить не может. По доброте душевной ответчик разрешила истцу проживать в доме и даже помогла с регистрацией. Коммунальные услуги за дом ответчик оплачивала на протяжении всего времени. Длительное время истец проживала в 

<

адрес> и дом ей был не нужен. 

Третье лицо ФИО34 в судебное заседание не явилась, ранее пояснила, к ней обратилась ФИО35 с просьбой помочь вступить в наследство на дом. ФИО36 она в первый раз увидела в своем кабинете. Со слов явившихся бабушка решила продать ФИО37 дом, поскольку она дружила с ее дочкой. Третье лицо составила договор купли-продажи и стороны прочитали его. Как передавались денежные средства за дом, она не видела. Однако, в ее присутствии сумма, которую необходимо включить в договор, обсуждалась.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей сторон, третье лицо, опросив свидетеля, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.3 ст.17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Пунктом 3 ст.1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ).

Пунктом 1 ст.10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1). По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 601 ГК РФ, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в Определении от 22 апреля 2014 года № 751-О, ст. 178 ГК РФ, устанавливающая ориентиры, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, а также последствия признания такой сделки недействительной, направлена на защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п.2 ст. 179 ГК РФ).

Обман предполагает определенное виновное поведение стороны, пытающуюся убедить другую сторону в таких качествах, свойствах и последствиях сделки, которые заведомо наступить не могут. При этом под влиянием обмана происходит формирование порока воли, которое вызвано внешним воздействием, которое возможно как путем действия, так и путем бездействия.

Сделки, совершенные под влиянием обмана, характеризуются тем, что внешнее выражение воли гражданина является безупречным, в том числе документы подписываются лично стороной находящейся под влиянием обмана, тем не менее, действительной, может считаться только такая сделка, которая отражает единство воли и волеизъявления гражданина, отраженные им в договоре.

Обманом может расцениваться также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Таким образом, обман представляет собой умышленное введение стороны в заблуждение, и приобретает юридическое значение только тогда, когда к нему прибегают, как к средству склонить другую сторону к совершению сделки. При этом заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение.

В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона допустила очевидную оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких ее качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Определяя круг юридически значимых обстоятельств, необходимым условием для действительности сделки является выяснение вопроса о наличии или отсутствии каких-либо факторов, которые могли бы создать искаженное представление лица о существе сделки или ее отдельных элементах, либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии, а вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для конкретного участника сделки с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, значения оспариваемой сделки.

В судебном заседании установлено, что решением Рославльского городского суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО38, действующей в интересах ФИО39, к администрации МО «Рославльский район» Смоленской области о признании права собственности в порядке наследования по закону на жилой дом удовлетворены: за ФИО40 признано право собственности на жилой дом №№ по 

<

адрес>, в порядке наследования по закону после смерти ФИО41, умершей ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ФИО42 продала ФИО43 жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, за 950 000 рублей.

В соответствии с п. 6 договора право собственности на дом переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

В настоящее время собственником дома является ФИО44

Оспаривая законность договора купли-продажи сторона истца ссылается на заключение сделки под влиянием обмана и заблуждения, указав, что подписывая договор купли-продажи, намерения ни продавать, ни дарить дом она не имела, полагала, что заключает договор ренты, по которому ответчик будет осуществлять за ней уход, деньги по договору она не получала, а о том, что она осуществила отчуждение квартиры, ей стало известно в 2024 года, когда ФИО1 полностью отказалась осуществлять за ней дальнейший уход и сообщила, что выгонит ее на улицу.

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения оспариваемого договора ФИО45 находилась в возрасте 85 лет.

До заключения сделки истец с 2016 года проживала в Доме СОГАУГЦ в 

<

адрес>.

Обстоятельством, имеющим существенное значение по делу, является выявление наличия ряда факторов, которые могли бы способствовать возникновению на стороне истца искаженного представления о существе сделки.

Допрошенная по ходатайству стороны истца свидетель ФИО46 суду пояснила, что знакома с истцом ФИО47 около 50 лет, ответчика ФИО48 тоже знает с самого детства. Когда у ФИО49 умерла дочь в 2020 году, с ней связалась ФИО50 и оформила на своего мужа пособие по уходу за ФИО51 ФИО52 рассказывала свидетелю, что напишет завещание либо составит договор ренты на ответчика, чтобы после смерти дом достался ФИО53 Риелтор, видимо, при заключении сделки сказала, что дешевле оформить куплю-продажу. Она говорила истцу, что та сглупила. ФИО54 делала ремонт в дом и ставила окна за счет денег, которые ей давала ФИО55 Истец до настоящего времени проживает в доме и оплачивает все коммунальные услуги. Никаких денег за продажу дома та не получала.

Свидетельские показания согласуются с показаниями самой ФИО56

Третье лицо ФИО57 в судебном заседании также пояснила, что по просьбе ФИО58 помогала вступить в наследство ФИО59 на спорный жилой дом, а также составляла договор купли-продажи.

Заслуживает внимания и тот факт, что доказательств, которые бы свидетельствовали о передаче истцу денежной суммы в размере 950 000 рублей до заключения договора, акт приема-передачи дома, равно как и доказательств того, что договор был исполнен сторонами, в частности данных о том, что ответчик фактически проживает в спорном доме, единолично несет бремя его содержания, суду не представлено.

При передаче денежных средств за жилое помещение никто из посторонних лиц не присутствовал.

Как видно из представленных по запросу суда документов, в спорный период ФИО60 работала в ООО «Рославльские тормозные системы» и ее средний заработок составлял около 15 000 рублей в месяц.

Более того, через несколько дней после приобретения жилого дома у ФИО61 - ДД.ММ.ГГГГ ФИО62 купила квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за 950 000 рублей.

Источник получения денежных средств на покупку жилья сторона ответчика в суде не назвала, ссылаясь на то, что у ФИО63 были личные накопления.

После заключения сделки ФИО66 продолжила проживать в спорном доме, а также с согласия ответчика была в нем зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ

ФИО67 также представлены платежные документы, согласно которым она наряду с ФИО68 до настоящего времени оплачивает коммунальные услуги за дом.

Исходя из возникших правоотношений, специфики рассматриваемого спора, суд не может не учитывать и процессуальное поведение ответчика в ходе рассмотрения дела по существу.

Возражая против заявленных исковых требований, представитель ответчика заявлял о пропуске истцом срока исковой давности, при этом личного участия в судебном разбирательстве ответчик не принимала.

Оценивая доказательства по делу, суд полагает, что у истца отсутствовало намерение произвести отчуждение квартиры, что подтверждено объяснениями истца, данными ей в ходе рассмотрения дела, свидетельскими показаниями, обстоятельствами заключения договора, при которых ответчиком не представлено доказательств свидетельствующих об исполнении договора.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец, ввиду своего преклонного возраста и юридической неграмотности, заблуждалась при совершении сделки относительно ее природы, была введена в заблуждение и обманута ответчиком, что является основанием для признания сделки недействительной в силу положений ст. 178, 179 ГК РФ.

Также суд учитывает, что заключая договор купли-продажи, истец фактически лишилась своего единственного жилья, оставшегося после смерти дочери.

Статья 181 ГК РФ устанавливает срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности в один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Положения данной нормы связывают момент начала исчисления давностного срока по оспоримым сделкам с моментом, когда лицо узнало либо должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием признания сделки недействительной.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, п. 2 ст. 181 ГК РФ сформулирован таким образом, что наделяет суд необходимыми дискреционными полномочиями по определению момента начала течения срока исковой давности исходя из фактических обстоятельств дела (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года № 600-О-О и от 29 мая 2012 года № 894-О).

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (п. 1 ст. 197 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Применительно к рассматриваемому случаю действует правило о течении срока исковой давности со дня, когда истец узнала или должна была узнать о нарушении своего права.

Истец, обращаясь в суд с иском, указала, что о нарушенном праве узнала в марте 2024 года, когда обратилась в МФЦ после того, как ответчик отказалась осуществлять за ней дальнейший уход, сообщив, что выкинет ее из дома.

Судом принимаются во внимание личность истца, обстоятельства совершаемой сделки, при которой ФИО70 в силу своего возраста и юридической неграмотности полагала, что ею заключен договор ренты, поскольку с момента заключения сделки вплоть до марта 2024 года ответчик осуществляла за ней какой-то уход.

Таким образом, суд полагает, что моментом начала исчисления срока исковой давности являются обстоятельства отказа в предоставлении помощи, в том числе и материальной, ответчиком в марте 2024 года.

Поскольку права истца были нарушены действиями ответчика именно неисполнением договора, по ее пониманию в отказе в помощи, в том числе и материального характера, следовательно, именно они, относятся к моменту исчисления срока исковой давности.

В суд ФИО71 обратилась в сентябре 2024 года, т.е в пределах срока исковой давности.

Таким образом, срок давности по признанию недействительной оспоримой сделки истцом не пропущен.

С учетом изложенного, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению.

В силу положений ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Из положений ст. 98 ГПК РФ следует, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса (ч. 1). 

За подачу искового заявления истец оплатила госпошлину в размере 24 000 рублей, что подтверждается соответствующим чеком.

В связи с удовлетворением заявленных требований расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО72 к ФИО73 о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО74 и ФИО75 ДД.ММ.ГГГГ

Решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО76 на вышеуказанный дом и регистрации права собственности на него за ФИО77 в ЕГРН. 

Взыскать с ФИО78 в пользу ФИО79 судебные расходы по оплате госпошлины в размере 24 000 рублей.

Мотивированное решение изготавливается в течение 10 дней со дня вынесения резолютивной части решения, которое может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения в Смоленский областной суд через Рославльский городской суд Смоленской области путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий С.Е. Галинская

Мотивированное решение изготовлено 21 января 2025 года.