Дело № 2-312/2021

Решение

Именем Российской Федерации

15 июня 2021 года г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе: председательствующего судьи Шумейко Н.В., 

при секретаре Ионовой П.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Запстрой» о взыскании неустойки, расходов по устранению недостатков квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

истец обратился в суд с исковым заявлением, в котором указал, что 16.03.2018 между ним и ООО «Запстрой» заключён договор № ОД/-4/197 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого, застройщик обязался с привлечением подрядных организаций построить монолитный 23-этажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями обслуживания, встроенным дошкольным общеобразовательным учреждением, досуговым центром, по строительному адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, 

<

...> участок №, ранее Ленинградская область, Всеволожский район, САОЗТ «Ручьи», и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не позднее 30.06.2020, передать дольщику 1-комнатную квартиру, а дольщик обязуется уплатить застройщику цену договора – 2 2327 473 руб., и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В период с 11.02.2020 по настоящее время ответчик неоднократно пытался передать истцу квартиру, но истец от приемки отказался, поскольку в квартире имелись множественные недостатки, которые впоследствии ответчиком устранялись, однако в полной мере устранены не были. В ходе судебного разбирательства истцу был вручен односторонний акт приема-передачи квартиры от 27.04.2020, который истец, уточнив требования, просил признать недействительным, поскольку выявленные истцом недостатки квартиры устранены не были, а также взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.07.2020 по 15.06.2021 в сумме 271538,52 руб., расходы по устранению недостатков квартиры, в соответствии с заключением специалиста, в сумме 276703 руб., компенсацию морального вреда в размере 30000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 30000 руб., по оплате услуг специалиста в сумме 15000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы (л.д. 3-14, 105-108 т. 1, л.д. 69-76 т. 2). 

От исковых требований о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры от 27.04.2020 представитель истца отказался, отказ принят судом, производство по делу в части указанных требований определением суда прекращено (л.д. 77-78 т. 2). 

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также письменной правовой позиции (л.д. 57-58 т. 2).

Представитель ответчика ФИО3 исковые требования признал частично, указав, что убытки подлежат взысканию в размере, определенном экспертом, просил отказать в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки, а также уменьшить суммы компенсации морального вреда и судебных расходов, отказать во взыскании расходов по оплате услуг специалиста, поскольку они не являлись необходимыми. Просил также взыскать с истца расходы по производству судебной экспертизы в сумме 38000 руб. пропорционально той части иска, в которой будет отказано (л.д. 50-55 т. 2).

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с положениями 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Частью 1 статьи 7 Закона предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

Согласно части 2 статьи 7 Закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании частей 1, 5 статьи 8 Закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). 

На основании статьи 12 Закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа объекта долевого строительства.

Судом установлено, что 16.03.2018 между ООО «Запстрой» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) заключён договор № ОД/-4/197 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого, застройщик обязался с привлечением подрядных организаций построить монолитный 23-этажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями обслуживания, встроенным дошкольным общеобразовательным учреждением, досуговым центром, по строительному адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, 

<

...> участок №, ранее Ленинградская область, Всеволожский район, САОЗТ «Ручьи», и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не позднее 30.06.2020, передать дольщику 1-комнатную квартиру, а дольщик обязуется уплатить застройщику цену договора – 2 2327 473 руб., и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 33-48 т. 1). 

Факт исполнения истцом обязательств по внесению долевого взноса подтверждается актом сверки взаимных расчетов (л.д. 56 т. 1) и не оспаривается представителем ответчика.

26.12.2019 застройщиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

21.01.2020 посредством СМС-сообщения истец получил от застройщика уведомление о дате заселения, предполагающую осмотр и приемку квартиры, назначенные на 11.02.2020 в 12.20 (л.д. 58 т. 1).

11.02.2020, явившись на осмотр квартиры, истец от ее приемки отказался, поскольку в результате осмотра были обнаружены множественные недостатки жилого помещения, что отражено в акте осмотра квартиры от 11.02.2020.

По факту осмотра был составлен дефектный лист, из которого следуют замечания:

- нарушена пропускная способность унитаза,

- отсутствует заземление змеевика,

- перепад давления ХВС в умывальнике,

- отсутствуют декоративные уголки,

- отсутствует герметизация ванной,

- оставлен строительный мусор под ванной,

- неисправен вводный автомат,

- царапины на подоконной доске в кухне и комнате,

- коротко подрезана подоконная доска в кухне,

- отсутствует боковая накладка подоконной доски,

- царапины стеклопакета глухого окна,

- не отрегулирована балконная дверь,

- царапины на боковых панелях радиатора,

- отсутствуют капельники балконного блока,

- ржавчина на верхнем и на левом нащельнике витража,

- мох в лоджии,

- коротко подрезаны штапики витража,

- трещина штапика стеклопакета глухого окна в комнате,

- не закреплены ручки межкомнатной двери кухни и санузла,

- люфт двери комнаты,

- следы протечки на лоджии по стяжке, левой правой стене,

- бухтение и крошение стяжки лоджии,

- усы заземления розеток строительных смесях,

- царапины на радиаторе в комнате,

- трещина на стяжке в лоджии,

- замечания по обоям и ламинату (л.д. 49-52, 55, 59-61 т. 1).

Повторная приемка квартиры после устранения недостатков, указанных в дефектном акте, назначена на 23.03.2020 в 09.00.

23.03.2020 истец повторно явился на осмотр квартиры, однако квартира им вновь не была принята, поскольку в результате осмотра были обнаружены недостатки жилого помещения, часть из которых была устранена. По состоянию на 23.03.2020 при осмотре были обнаружены следующие недостатки:

- царапины на крышке электрощитка,

- усы заземления розеток строительных смесях,

- царапины стеклопакета глухого окна,

- царапины на ручке балконной двери,

- не отрегулирована балконная дверь,

- ржавчина на верхнем и на левом нащельнике витража,

- мох в лоджии,

- коротко подрезаны штапики витража,

- трещина штапика стеклопакета глухого окна в комнате,

- замечания по обоям и ламинату (отмечены скотчем) по всей квартире,

- след ошкуривания боковых стен,

- царапины на ЛКП входной двери,

- следы протечки на лоджии по стяжке, левой правой стене,

- бухтение и крошение стяжки лоджии,

- люфт бочка унитаза,

- пропуск затирки напольной плитки,

- царапина на потолке в санузле,

- трещины шагрени у правового откоса оконного блока в комнате,

- повреждения ПВХ-профиля створки в комнате,

- просадка ламината в кухне по периметру,

- царапины подоконной доски в кухне и комнате,

- отслоение уголка профиля левого откоса балконного блока,

- герметизация примыкания подоконных досок к рамам,

- царапина стеклопакета глухого окна,

- требуется замена выключателя освещения в санузле (л.д. 53-54, 90 т. 1).

27.04.2020 ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, который впоследствии застройщик посчитал технической ошибкой (л.д. 113-114, 181 т. 1).

14.07.2020 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой просил устранить выявленные нарушения в течение 10 дней с момента получения претензии, а также выплатить ему неустойку за нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию, передать ему квартиру по акту приема-передачи, выплатить компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., а также расходы на юридические услуги в сумме 86000 руб. (л.д. 20-32 т. 1). 

В ответ на данную претензию ООО «Запстрой» 08.09.2020 сообщило о том, что указанные истцом замечания устранены, истцу предложено 16.09.2020 явиться в офис застройщика для подписания акта приема-передачи квартиры, либо связаться представителем застройщика для согласования даты приемки квартиры, вопрос о компенсации расходов и выплате неустойки предложено рассмотреть после приемки квартиры. Ответ на претензию получен истцом 13.09.2020 (л.д. 91-94 т. 1). 

08.12.2020 застройщик направил истцу уведомление о необходимости приемки квартиры до 21.12.2020, истец по данному уведомлению не явился, в связи с чем, ответчиком 25.12.2020 был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, о чем в тот же день истцу было направлено уведомление (л.д. 179-184 т. 1). 

Таким образом, процедура односторонней передачи квартиры ответчиком была соблюдена, соответственно, квартира считается принятой истцом 25.12.2020.

В соответствии с заключением специалиста ООО «Авангард Оценочная Компания» от 30.10.2020, составленным по данным осмотра квартиры 23.10.2020 (л.д. 126-172 т. 1), в квартире по адресу: 

<

...> выявлены следующие недостатки:

- не совпадение толщин меж плиточных швов более 1,5 мм на полу в с/у, на левой и правой стенах с/у;

- отклонение участка правой стены комнаты от вертикали 5 мм (местная неровность);

- не качественно выполнена подготовка поверхности стен комнаты под финишное покрытие;

- отклонение от вертикали участка стены в коридоре слева от входной двери 6 мм (местная неровность);

- не качественно выполнена подготовка поверхности стен коридора под отделку финишным покрытием;

- отслоение обоев на правой стене коридора и на стене справа от входной двери;

- отклонение от вертикали участка на правой стене кухни 6 мм (местная неровность);

- отклонение от вертикали участка на простенке слева от м/к двери кухни 6 мм (местная неровность);

- зазор между ламинатом и двухметровой рейкой на полу в кухонной зоне 6 мм;

- не качественно выполнена подготовка стен кухни под нанесение финишного покрытия;

- смещение осей межкомнатной перегородки между комнатой и коридором от разбивочных осей 50 мм.

Стоимость работ по устранению выявленных недостатков составляет 276703 руб.

Представитель ответчика указал, что после осмотра квартиры специалистом недостатки, допущенные при строительстве квартиры, также устранялись, с целью выявления недостатков, имеющихся на момент разрешения спора, ходатайствовал о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Согласно заключению эксперта АНО «СИНЭО» от 26.03.2021 (л.д. 5-46 т. 2), в квартире № 197, расположенной в жилом доме по адресу: 

<

...>, выявлены малозначительные, устранимые дефекты (недостатки), допущенные в ходе проведения отделочных работ в составе:

1. Неровности, перепады цвета на водоэмульсионной покраске потолка в совмещенном санузле;

2. Отслоения обоев, грязные пятна, замятины, доклейки, следы от валика на кухне и в коридоре, следы от валика, грязные пятна в комнате;

3. Неровности поверхности плавного очертания подготовки основания под обоями на кухне и в коридоре;

4. Уступы между покрытием пола из ламината и пластиковым плинтусом в комнате и на кухне;

5. Щель между наличником межкомнатной двери и стеной в комнате;

6. Зазоры в стыках уплотняющих прокладок на глухих секциях остекления лоджии.

Выявленные малозначительные дефекты (недостатки) в результате осмотра отделочных покрытий обследуемых помещений квартиры № 197 являются устранимыми.

Согласно локальной смете, стоимость устранения выявленных дефектов в ценах на март 2021 года составляет 88564,8 руб.

В судебном заседании эксперт ФИО4 указала, что недостаткам, указанным истцом, оценка не давалась, поскольку эти недостатки на момент осмотра в квартире отсутствовали. 

Суд доверяет заключению эксперта, соответствующему требованиям допустимости доказательства, поскольку эксперт имеет высшее техническое образование, необходимую квалификацию в области строительства, значительный стаж работы, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы экспертом сделаны после визуального осмотра объекта, с применением ссылок на действующие строительные нормы и правила, с изучением проектной документации и иных материалов дела.

При оценке объема строительных недостатков, допущенных застройщиком при передаче квартиры, суд не руководствуется заключением специалиста, поскольку оно не содержит актуальной информации на дату передачи квартиры и разрешения спора, после осмотра специалистом застройщиком дополнительно устранялись недостатки квартиры, что следует из объяснений представителя ответчика и подтверждается заключением эксперта. 

Таким образом, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по устранению недостатков квартиры в сумме 88564,8 руб. 

Относительно требований истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, суд полагает, что они не подлежат удовлетворению, исходя из нижеследующего.

В соответствии с положениями статьи 6 Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу статьи 12 Закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа объекта долевого строительства.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 N 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве", проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 года, не начисляются.

В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г. Постановление опубликовано официально и вступило в силу 03.04.2020.

Срок передачи квартиры – не позднее 30.06.2020, следовательно, по общему правилу, с 01.07.2020 (дата просрочки обязательства) по 25.12.2020 (дата передачи квартиры) истец имеет право на выплату неустойки, однако, с учетом моратория, введенного указанным постановлением Правительства РФ, взыскание неустойки в указанный период не допускается, в связи с чем, требования в этой части удовлетворению не подлежат. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей", принимая во внимание степень и характер нравственных страданий, безусловно влияющих на состояние здоровья истца, в его пользу подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 5000 руб. 

В силу части 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей», суд взыскивает с ответчика в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от присужденной судом суммы.

В этой связи, штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя, составит: (88564,8 + 5000)*50% = 46782,4 руб. 

В соответствии с положениями статей 98 и 100 ГПК РФ, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы пропорционально удовлетворенной части иска (16,15%): по оплате услуг представителя (с учетом сложности дела, объема оказанной юридической помощи и требований разумности), в сумме 3230 руб. (20000*16,15%), по оплате услуг специалиста (поскольку данное доказательство являлось для истца необходимым), в сумме 2422,5 руб. (15000*16,15%). 

С учетом частичного удовлетворения требований истца, требования представителя ответчика о взыскании расходов по производству судебной экспертизы в сумме 38000 руб. подлежат удовлетворению пропорционально части иска, в которой отказано (83,85%), таким образом, с истца в пользу ответчика суд взыскивает судебные расходы в сумме 31760,4 руб. (38000*83,85%).

Суд полагает возможным произвести взаимозачет требований, по результатам которого, взыскать с ООО «Запстрой» в пользу ФИО1 114259,3 руб. ((146019,7 (общая сумма взыскания в пользу истца) – 31760,4 (сумма взыскания в пользу ответчика)). 

Поскольку истец при подаче иска был освобожден от уплаты госпошлины, на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика, в силу статьи 103 ГПК РФ, подлежит взысканию в бюджет госпошлина, исходя из требований имущественного и неимущественного характера, в сумме 3156,94 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

взыскать с ООО «Запстрой» в пользу ФИО1 расходы по устранению недостатков квартиры в сумме 88564,8 руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в сумме 46782,4 руб. судебные расходы по оплате услуг специалиста в сумме 2422,5 руб., по оплате услуг представителя в сумме 3230 руб., а всего 146019,7 руб. 

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Запстрой» судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 31760,4 руб.

Произвести взаимозачет требований, по результатам которого, взыскать с ООО «Запстрой» в пользу ФИО1 114259,3 руб. 

Взыскать с ООО «Запстрой» в бюджет Гатчинского муниципального района Ленинградской области государственную пошлину в сумме 3156,94 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья:

Решение в окончательной форме 

принято 22.06.2021