Дело № 2-177/2026 26RS0017-01-2025-003715-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(заочное)

16 января 2026 года г. Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Коротыча А. В., при секретаре судебного заседания Швецовой Д.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 Х.И.О. к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

В обоснование заявленных требований истец указал, что являлся собственником указанной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключён нотариально удостоверенный договор купли-продажи, по условиям которого цена квартиры определена в размере 5 123 000 рублей, при этом указано, что расчёт между сторонами произведён полностью. Однако, фактически денежных средств по договору не получал, действительная рыночная стоимость квартиры составляла 75 000 000 рублей, а договор был заключён с целью прикрыть иную сделку, что свидетельствует о ее притворном характере.

Истец и его представитель адвокат Лещинская С.В. надлежащим образом, извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились. От Лещинской С.В. поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, не возражали против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Нотариус по Кисловодскому городскому нотариальному округу ФИО3 в судебное заседание не явился.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом по адресу регистрации с ДД.ММ.ГГГГ: рес. 

<

адрес>, уважительных причин неявки суду не сообщил, письменных возражений по существу иска не представил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял.

В соответствии с ч.1 ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), лица, участвующее в деле извещаются и вызываются в суд заказными письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

О времени и месте судебного заседания ФИО1 извещался надлежащим образом, заказным письмом с уведомлением. Извещения возвращены в суд в связи с неявкой за ними адресата и с истечением срока хранения.

В соответствии со ст. 117 ГПК РФ, адресат отказался принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд принимает причины их неявки неуважительными.

Учитывая изложенное, уклонение ответчика от явки в учреждение почтовой связи для получения судебного извещения расценивается судом как отказ от их получения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. От ДД.ММ.ГГГГ) «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрении дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учетом требований статей 167 и 233 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и предоставить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно части 3 статьи 17, части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Все равны перед законом и судом.

Как следует из ч. 1 ст. 115 ГПК РФ судебные повестки и иные извещения доставляют по почте или лицом, которому судья поручает их доставить.

В материалах дела содержатся сведения о том, что в адрес ответчика направлялись судебные извещения заказной почтой с уведомлением, по указанному в деле адресу, при этом, неявку ответчика за судебным извещением на почту суд расценивает как отказ от его получения с целью уклонения от явки в суд, а как следствие - злоупотребление правом. Данное злоупотребление нарушает конституционное право другой стороны на судебную защиту своих прав и интересов.

С учетом изложенного, исходя из положений статей 117, 118 ГПК РФ, суд считает, что ответчик самостоятельно распорядился принадлежащими ему процессуальными правами, при этом неявка ответчика в почтовое отделение за получением заказной корреспонденции на его имя, является выражением воли последнего, и свидетельствует об уклонении от извещения о времени и месте рассмотрения дела в суде, что в соответствии с положениями пункта 3 статьи 167 ГПК РФ свидетельствует о возможности рассмотрения дела в отсутствие данного ответчика.

В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, законодатель предусматривает право, а не обязанность суда вынести заочное решение в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие.

При разрешении вопроса о том, в каком порядке и в какой процедуре необходимо рассмотреть дело, суд оценивает в совокупности все обстоятельства дела с учетом имеющихся материалов и мнения присутствующих лиц, участвующих в деле, исходя из задач гражданского судопроизводства и лежащей на нем обязанности вынести законное и обоснованное решение.

Суд, оценив в совокупности все обстоятельства дела с учетом имеющихся материалов, исходя из задач гражданского судопроизводства и лежащей на нем обязанности вынести законное и обоснованное решение, определил рассмотреть гражданское дело в порядке заочного производства.

В соответствии с требованиями ст. 167, 233 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со статьями 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Статья 46 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому судебную защиту гражданских прав.

В п. 1 Постановления Пленума Верховного суда № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда и Высшего Арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ и со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Поскольку в силу статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат. К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста

На основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с п.2, 3, 5, 7 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним на основании статей 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав среди прочего являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав указаны в статье 21 Закона №218-ФЗ.

Так, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>–

<

адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключён нотариально удостоверенный договор купли-продажи указанной квартиры.

Согласно условиям договора цена квартиры определена сторонами в размере 5 123 000 рублей, при этом указано, что расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора.

Договор купли-продажи зарегистрирован в УФРС по СК за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, запись №.

Между тем из доводов истца следует, что фактически денежные средства по договору им получены не были. Доказательства передачи истцу денежных средств ответчиком суду не представлены.

Из справки о рыночной стоимости квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что рыночная стоимость квартиры составляет 75 000 000 рублей.

Существенное расхождение между рыночной стоимостью объекта недвижимости и ценой, указанной в договоре, а также отсутствие доказательств реального расчёта между сторонами свидетельствуют о том, что условия договора не соответствуют действительной воле сторон.

В силу ст.56 ГПК РФ сторона, предъявившая в суд исковые требования, должна представить достаточные доказательства, в подтверждение своих доводов исковых требований.

По смыслу ст. 153 ГК РФ, при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки ). Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из содержания ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворной является сделка, совершённая с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Такая сделка является ничтожной.

Суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключён с целью прикрыть отчуждение квартиры на иных условиях и является притворной сделкой.

При этом суд учитывает правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации. Так, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ18-238 указано, что само по себе наличие в договоре условия о полном расчёте не подтверждает фактическую передачу денежных средств, если данный факт оспаривается и не подтверждён доказательствами.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ20-234 разъяснено, что существенное занижение цены недвижимого имущества по сравнению с его рыночной стоимостью при отсутствии доказательств реального расчёта свидетельствует о несоответствии условий договора действительной воле сторон и является основанием для признания сделки притворной.

Согласно Определению судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ20-28, нотариальное удостоверение сделки и государственная регистрация права собственности не препятствуют признанию сделки недействительной, если установлено отсутствие намерения сторон создать соответствующие ей правовые последствия.

Кроме того, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ21-5 указано, что использование формально законных механизмов для приобретения имущества без эквивалентного встречного предоставления образует злоупотребление правом и исключает судебную защиту такого права.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ21-45 разъяснено, что государственная регистрация права собственности, основанная на недействительной сделке, не порождает правовых последствий, а соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости подлежит аннулированию на основании судебного решения.

Учитывая изложенные правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу о правомерности заявленных истцом требований.

Кроме того, суд учитывает положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым злоупотребление правом не допускается. Приобретение ответчиком права собственности на дорогостоящий объект недвижимости при отсутствии встречного имущественного предоставления свидетельствует о недобросовестном осуществлении гражданских прав.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением последствий, связанных с её недействительностью.

Руководствуясь статьями 194–199, 233–237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

решил:

исковые требования ФИО2 Х.И.О. к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным — удовлетворить.

Признать договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>–33, с кадастровым номером №, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности ФИО1 на указанную квартиру, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности за ФИО2 на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.В.Коротыч