Дело № 2а-5573/2025 / 66RS0003-01-2025-004603-48

Мотивированное 

решение

 изготовлено 08.10.2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 06 октября 2025 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Соловьевой М.Я., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ржанниковой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ТУ Росимущества в Свердловской области, руководителю ТУ Росимущества в Свердловской области ФИО2 о признании незаконным решения, возложении обязанности

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просит признать незаконным ответ административного ответчика от 26.06.2025 №66-ДШ-07/9479, выразившийся в отказе о внесении изменений в сведения в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:865, возложить обязанность изменить вид разрешенного использования «Садовые дома, летние сооружения, сады, огороды» на «для индивидуального жилищного строительства».В обоснование заявленных требований указано, что 04.03.2025 административным истцом было подано заявление в ТУ Росимущества по Свердловской области об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:865 «Садовые дома, летние сооружения, сады, огороды» в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа МО Екатеринбург, утвержденного постановлением Администрации города Екатеринбург от 10.06.2022 № 1597 «на индивидуальной жилой застройки городского типа Ж-2», приложив необходимые документы. Письмом № №66-ДШ-07/9479 от 26.06.2025 ТУ Росимущества в Свердловской области в удовлетворении заявления отказано с указанием на то, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в случае, если такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. С указанным решением административный истец не согласен, что и послужило основанием для обращения с настоящим административным исковым заявлением.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству в качестве административного соответчика был привлечен руководитель ТУ Росимущества в Свердловской области ФИО2, в качестве заинтересованного лица Администрация г. Екатеринбурга.

Административный истец ФИО1 в судебном заедании на доводах административного искового заявления настаивала, просила иск удовлетворить.

Представитель административного ответчика, ФИО3, действующая на основании доверенности, представила отзыв на административное исковое заявление, в удовлетворении заявленных требований просила отказать по доводам изложенным в отзыве.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

В соответствии с частью 6 статьи 226 Кодекса административного производства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной. 

Принимая во внимание вышеуказанное положение закона, а также то, что по настоящему делу явка лиц, участвующих в деле, признана необязательной, суд определил рассмотреть дело по существу при данной явке.

Заслушав административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Согласно положениям статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность по доказыванию нарушения права, свобод и законных интересов административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление, возлагается на лицо, обратившееся в суд с заявлением. Соблюдение требований нормативных правовых актов, соответствие содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам подлежит доказыванию органом, организацией, лицом, наделенным государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Спорным земельным участком является земельный участок, расположенный по адресу: гор.Екатеринбург, кадастровый номер 66:41:0614015:865.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости вид разрешенного использования указанного земельного участка – садовые дома, летние сооружения, сады, огороды, категория земель – земли населенных пунктов. Собственником указанного земельного участка является Российская Федерация. 

Согласно пункту 4 Положения о ТУ Росимущества в Свердловской области, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом № 63 от 05.03.2009, (действовавшего на момент спорных правоотношений) ТУ Росимущества в Свердловской области осуществляет полномочия собственника федерального имущества на территории Свердловской области.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

12.07.2012 между ТУ Росимущества в Свердловской области и ЗАО «Галапагос» был заключен договор аренды № АЗФ-225/0220 спорного земельного участка сроком до 26.02.2020, по условиям которого целевое использование земельного участка «под размещение объектов оптовой торговли» и открытых рынков, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка» (п.1.1), арендатор обязался использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 5.2.2).

09.04.2013 дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № АЗФ-225/0220 от 12.07.2012 внесены изменения в п.1.1 договора аренды: слова «под размещение объектов оптовой торговли и открытых рынков» заменены словами «садовые дома, летние сооружения, сады, огороды».

04.03.2025 между ФИО4 и ФИО1 заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № АЗФ-225/0220 от 12.07.2012.

14.03.2025 ФИО1 обратилась в ТУ Росимущества в Свердловской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с вида разрешенного использования «садовые дома, летние сооружения, сады, огороды» на разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства».

Письмом от 26.06.2025 № 66-ДШ-07/9479 ФИО1 отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка, поскольку произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается, если такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. Отказ мотивирован тем, что земельный участок предоставлен ФИО1 для определенных целей без проведения аукциона. Изменение существующего вида разрешенного использования на вид «для индивидуального жилищного строительства» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо. Положениями законодательства не предусмотрено изменение видов разрешенного использования земельных участков, ранее предоставленных без проведения торгов для целей сельскохозяйственного использования на иные, в том числе связанные с жилищным строительством. На арендатора возлагается обязанность использования имущества в соответствии с условиями договора аренды. Указание в договоре аренды на цель использования земельного участка является одним из существенных условий договора и не может изменять в одностороннем порядке. 

Согласно действующему Генеральному плану городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденного Приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 01 июня 2023 года № 335-П, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614015:865 расположен в функциональной зоне «зона застройки индивидуальными жилыми домами». Данная зона предназначена для размещения индивидуальных, блокированных жилых домов и территорий рекреационного назначения. Допускается размещение объектов образования и науки, объектов культуры и искусства, объектов здравоохранения, объектов социального назначения, объектов физической культуры и массового спорта, объектов религиозного назначения, объектов торговли, иных объектов общественно-делового и коммерческого назначения, объектов коммунально-бытового назначения, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. 

Согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 10 июня 2022 № 1597, на момент обращения ФИО1 с заявлением и на момент рассмотрения заявления ТУ Росимущества в Свердловской области спорный земельный участок располагался в территориальной зоне Ж-2 (зона индивидуальной жилой застройки городского типа), виды разрешенного использования включают в себя «для индивидуального жилищного строительства», при этом не предусматривают использование земельных участков «длясадовые дома, летник сооружения, сады, огороды». 

Оценивая доводы административного истца о незаконности принятого ТУ Росимущества в Свердловской области решения, суд приходит к следующему.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года.

Спорный публичный земельный участок предоставлен в 2012 году в аренду без торгов.

Приобретая право аренды по договору от 04.03.2025, ФИО1 к которой перешли права и обязанности арендатора, выразила свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. ФИО1 как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может требовать отТУРосимущества в Свердловской области, выступающего арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. ТУ Росимущества в Свердловской области, как представитель собственника земельного участка, также не вправе изменять по выбору арендатора вид разрешенного использования участка, который был определен при предоставлении участка по публичной процедуре для использования в конкретных целях.

Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в зоне, предусматривающей в качестве разрешенного вида использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства», само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования («садовые дома, летние сооружения, сады, огороды), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать без волеизъявления собственника. 

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) не допускается.

Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, отказ ТУ Росимущества в Свердловской области в предоставлении ФИО1 разрешения на изменение вида разрешенного использования земельного участка соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов административного истца, который как арендатор публичного земельного участка вправе использовать участок по установленному в договоре назначению.

Действующим законодательством установлены различные порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 10 января 2005 года, Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Указанный порядок предоставления земельных участков для целей строительства действовал до 01 марта 2015 года.

В последующем аналогичные положения законодатель закрепил в статье 39.3, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, как ранее существовавшее, так и действующее в настоящее время нормативное правовое регулирование содержит императивный запрет на предоставление участков публичной собственности для целей строительства без проведения торгов.

Доводы административного истца о невозможности использования спорного земельного участка в соответствии с разрешенным использованием «садовые дома, летние сооружения, сады, огороды», а также в соответствии с целью, установленной договором аренды, основаны на неверном толковании норм права.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектов.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Указанная норма предусматривает в случае поступления заявления гражданина о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта опубликование извещения о предоставлении земельного участка в указанных целях в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом городского округа по месту нахождения земельного участка; размещение извещения на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (подпункты 1, 2 пункта 1). Граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе (пункт 4). Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка (подпункт 1 пункта 5). В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка (подпункт 1 пункта 7).

Действия административного истца по существу направлены на обход конкурентных процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, и повлекут нарушение интересов Российской Федерации, заинтересованной в привлечении как можно большего количества участников торгов, максимально эффективном распоряжении публичными земельными участками и извлечении большей прибыли, а также прав и законных интересов неопределенного круга лиц - потенциальных участников аукциона (землепользователей), которые могли бы претендовать на получение соответствующих участков в аренду.

Кроме того, при отсутствии возможности использовать земельный участок по указанному в договоре аренды назначению или утрате интереса в его использовании арендатор вправе инициировать прекращение договора.

Доводы административного истца, о том, что на соседних земельных участках с кадастровыми номерами 66:41:0614015:870, 66:41:0614015:869 имеют вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», судом отклоняются, поскольку основания и процедура предоставления участков другим гражданам предметом рассмотрения настоящего спора не является.

Доводы жалобы о том, что иные участки, граничащие с испрашиваемым земельным участком, предоставлены ранее ответчиком гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, на правильность принятого судом решения не влияют, поскольку предоставление иных земельных участков осуществлялось при других фактических обстоятельствах, которые аналогичными данному делу не являются.

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца о признании незаконным решения ТУ Росимуществаот 26.06.2025 № 66-ДШ-07/9479подлежат оставлению без удовлетворения.

Поскольку при рассмотрении дела не установленного, что административным ответчиком принято несоответствующее закону решение либо допущено незаконное бездействие, следовательно, оснований для возложения на административного ответчика обязанности по восстановлению нарушенных прав административного истца также не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования ФИО1 –оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья М.Я.Соловьева