07RS0№-39

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации 

06 ноября 2025 года г. Нальчик 

Нальчикский городской суд КБР в составе: 

председательствующего Огузова Р.М.,

при секретаре Браевой З.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6370/2025 по иску ФИО1 ФИО11 к Обществу с ограниченной ответственностью «Спецстрой» о признании договоров беспроцентного займа и соглашений об отступном к договорам займа договорами участия в долевом строительстве, подлежащими государственной регистрации, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Спецстрой» о признании договоров беспроцентного займа и соглашений об отступном к договорам займа договорами участия в долевом строительстве, подлежащими государственной регистрации.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 (далее по тексту также – Займодавец, Истец) с целью приобретения объекта недвижимости в строящемся 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: 

<

адрес> обратился к застройщику данного дома ООО «Спецстрой» (далее по тексту также – Застройщик, Заемщик, Ответчик).

В тот же день, с целью инвестирования в строительство нежилого помещения, ФИО6 заключил договор беспроцентного займа с ООО «Спецстрой» (далее по тексту также – Договор займа), в соответствии с условиями которого, Заимодавец передал в собственность Заемщику денежные средства в размере 12 500 000 рублей (далее по тексту также – Сумма займа), а Заемщик принял и обязался возвратить Сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные договором (п. 1.1. Договора займа).

Сумма займа была передана Заемщику в сроки, установленные договором займа, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ

Условиями договора займа предусмотрено, что возврат Заемщиком Суммы займа осуществляется в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2. Договора займа).

ДД.ММ.ГГГГ с целью исполнения Заемщиком взятых на себя обязательств, между Займодавцем и Заемщиком было подписано Соглашение об отступном к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту также – Соглашение), в соответствии с условиями которого, Заемщик взамен исполнения обязательства, указанного в разделе 2 Соглашения, предоставляет Займодавцу отступное, указанное в разделе 3 Соглашения, в порядке и на условиях, которые определены Соглашением (п. 1.1. Соглашения).

Обязательство, взамен которого Заемщик предоставляет Займодавцу отступное (далее по тексту также – Обязательство):

Основание: Договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО6 и ООО «Спецстрой».

Содержание: предоставление беспроцентного займа (п. 1.1., 1.2. Договора займа).

Размер: 12 500 000 рублей.

Срок исполнения: ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2. Договора займа) (п. 2.1. Соглашения).

Отступное, которое передает Заемщик Займодавцу в счет погашения задолженности (далее – Имущество) представляет собой нежилое помещение площадью 144 кв.м., расположенное на 1-ом этаже 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: 

<

адрес> Вышеуказанное нежилое помещение в споре и под арестом не состоит.

Размер отступного определяется с учетом рыночной стоимости Имущества по договоренности Сторон и составляет 12 500 000 рублей (п. 3.3. Соглашения).

Заемщик обязан передать Имущество Займодавцу по двустороннему акту приема-передачи в течение 5 дней с даты подписания Соглашения (п. 4.1. Соглашения).

Обязательство Займодавца перед Заемщиком, указанное в разделе 2 Соглашения, прекращается полностью, включая основной долг и неустойку, в момент, когда Заемщик передаст Займодавцу имущество по акту приема-передачи (п. 4.3. Соглашения).

Кроме этого, с целью инвестирования в строительство другого нежилого помещения, между истцом и ответчиком был заключен другой договор беспроцентного займа и соглашение об отступном к нему.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ООО «Спецстрой» был заключен договор беспроцентного займа (далее по тексту также – Договор займа), в соответствии с условиями которого, Заимодавец передал в собственность Заемщику денежные средства в размере 7 100 000 рублей (далее по тексту также – Сумма займа), а Заемщик принял и обязался вернуть Сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные договором (п. 1.1. Договора займа).

Сумма займа была передана Заемщику в сроки, установленные договором займа, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ

Условиями договора займа предусмотрено, что возврат Заемщиком Суммы займа осуществляется в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2. Договора займа).

ДД.ММ.ГГГГ с целью исполнения Заемщиком взятых на себя обязательств, между Займодавцем и Заемщиком было подписано Соглашение об отступном к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту также – Соглашение), в соответствии с условиями которого, Заемщик взамен исполнения обязательства, указанного в разделе 2 Соглашения, предоставляет Займодавцу отступное, указанное в разделе 3 Соглашения, в порядке и на условиях, которые определены Соглашением (п. 1.1. Соглашения).

Обязательство, взамен которого Заемщик предоставляет Займодавцу отступное (далее по тексту также – Обязательство):

Основание: Договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО6 и ООО «Спецстрой».

Содержание: предоставление беспроцентного займа (п. 1.1., 1.2. Договора займа).

Размер: 7 100 000 рублей.

Срок исполнения: ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2. Договора займа) (п. 2.1. Соглашения).

Отступное, которое передает Заемщик Займодавцу в счет погашения задолженности (далее – Имущество) представляет собой нежилое помещение площадью 170 кв.м., расположенное на цокольном этаже 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: 

<

адрес> Вышеуказанное нежилое помещение в споре и под арестом не состоит.

Размер отступного определяется с учетом рыночной стоимости Имущества по договоренности Сторон и составляет 7 100 000 рублей (п. 3.3. Соглашения).

Заемщик обязан передать Имущество Займодавцу по двустороннему акту приема-передачи в течение 5 дней с даты подписания Соглашения (п. 4.1. Соглашения).

Обязательство Займодавца перед Заемщиком, указанное в разделе 2 Соглашения, прекращается полностью, включая основной долг и неустойку, в момент, когда Заемщик передаст Займодавцу имущество по акту приема-передачи (п. 4.3. Соглашения).

Изложенное свидетельствует о том, что вышеуказанные договора беспроцентного займа и соглашения об отступном к договорам беспроцентного займа фактически заключены Истцом с целью приобретения объектов недвижимости – нежилых помещений в строящемся доме в собственность и являются договорами участия в долевом строительстве многоквартирного дома, которые истцом исполнены в полном объеме, стоимость долевого участия оплачена полностью. 

В силу ст. 46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Данный принцип нашел свое отражение в действующем гражданском законодательстве РФ (ст. 11 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 11 ГК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Аналогичные правила содержатся и в ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг (ст. 807 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 409 ГК РФ, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве), данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее по тексту также - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве, застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды или предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. 

Согласно п. 2 названной статьи закона, объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса

Частью 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее по тексту также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В ч. 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Частью 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома с приятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве. 

Действие названного Закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с ДД.ММ.ГГГГ сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 43 постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу перечисленных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации для правильного разрешения спора суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-КГ23-13-К1).

Таким образом, из существа договоров беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и соглашений об отступном от ДД.ММ.ГГГГ к договорам беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов недвижимости. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1.1., 1.2., 2.1., 2.2. договоров беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и пунктов 1.1., 2.1., 3.1. – 3.4. соглашений об отступном от ДД.ММ.ГГГГ к договорам беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ

Также, положениями пункта 1.1. договоров беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что внесение денежных средств должно быть произведено в силу условий договора задолго до фактической передачи нежилых помещений в собственность Займодавца. 

При этом, ответчик соответствует понятию застройщик в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве, следовательно, договора беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ к договорам беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенные между истцом и ответчиком, по своим условиям, включенным в их содержание, позволяют квалифицировать их, как договора участия в долевом строительстве.

Согласно распоряжению МКУ «Департамент архитектуры градостроительства Местной администрации г.о. Нальчик» № от ДД.ММ.ГГГГ 116-квартирному жилому дому присвоен адрес: 

<

адрес>

Распоряжением МКУ «Департамент архитектуры градостроительства Местной администрации г.о. Нальчик» № от ДД.ММ.ГГГГ земельному участку с кадастровым номером № присвоен адрес: 

<

адрес>

На основании изложенного, истец просит суд:

Признать договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенные между ФИО1 ФИО12 и ООО «Спецстрой» договором участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей нежилому помещению площадью 144 кв.м., расположенному на 1-ом этаже 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> подлежащим государственной регистрации.

Признать договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенные между ФИО1 ФИО13 и ООО «Спецстрой» договором участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей нежилому помещению площадью 170 кв.м., расположенному на цокольном этаже 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> подлежащим государственной регистрации.

Указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР договоров беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и соглашений об отступном от ДД.ММ.ГГГГ к договорам беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, как договоров участия в долевом строительстве, без заявления ООО «Спецстрой».

Истец ФИО6, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, от него поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Спецстрой», будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил, от него поступило заявление о признании иска.

Третьи лица ФИО9, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по КБР, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, от него поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, счел необходимым рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (займодавец) и ООО «Спецстрой» (заемщик) был заключен договор беспроцентного займа, в соответствии п. 1.1. которого, займодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 12500000 рублей, а заемщик обязуется возвратить сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные договором.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение об отступном к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 3.1 которого, заемщик передает займодавцу, в счет погашения задолженности нежилое помещение площадью 144 кв.м., расположенное на 1-ом этаже 116-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (займодавец) и ООО «Спецстрой» (заемщик) был заключен договор беспроцентного займа, в соответствии п. 1.1. которого, займодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 7100000 рублей, а заемщик обязуется возвратить сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные договором.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение об отступном к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 3.1 которого, заемщик передает займодавцу, в счет погашения задолженности нежилое помещение площадью 170 кв.м., расположенное цокольном этаже 116-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Местной администрацией г.о. Нальчик ООО «Спецстрой» было выдано разрешение № на строительство 116-квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью 4494 кв.м., вид разрешенного использования – жилая застройка.

Строительство многоквартирного дома не завершено, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не выдано, ответчик принятые на себя обязательства о передаче истцу нежилых помещений площадью 144 кв.м. и 170 кв.м., не исполняет.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

С учетам изложенного, суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона № 214-ФЗ, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, Закон № 214-ФЗ регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе и средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона № 214-ФЗ распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Между ФИО6 и ООО «Спецстрой» при указанных истцом обстоятельствах и на указанных условиях были фактически заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, поскольку условия договоров истцом исполнены в полном объеме. Сторонами заключены договоры, в соответствии с которыми застройщик обязуется построить для истца объекты недвижимости в установленный договором срок, а ответчик обязуется уплатить полную цену приобретаемых в будущем помещений. 

ФИО6 уплатил полную стоимость приобретаемых им в будущем объектов недвижимости в строящемся многоквартирном доме.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, в частности договора займа и соглашения об отступном к нему, без учета требований Закона № 214-ФЗ не может нарушать права таких граждан.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ указано, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Закона об участии в долевом строительстве.

В связи с этим в указанном Обзоре разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся ввиду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. 

Аналогичные разъяснения содержатся и в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, независимо от наименования заключенных сторонами договоров, оценив их условия, учитывая, что ФИО6 передал денежные средства в целях строительства указанного в договоре объекта недвижимости в многоквартирном доме, а также что ООО «Спецстрой» возводит многоквартирный жилой дом и принял на себя обязательства по передаче в собственность истца обозначенное в договорах имущество (нежилые помещения), суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона № 214-ФЗ, а заключенные договоры между ООО «Спецстрой» и ФИО6 квалифицировать как договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом. (ч. 3 ст. 58 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

Из ч. 4 ст. 58 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что в случае, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда и такое решение суда либо решение суда, разрешившее спор о границах земельных участков и (или) контурах расположенных на них объектов недвижимости, не обязывающее орган регистрации прав осуществить государственный кадастровый учет, содержит необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости основные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, координатах характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также соответствует методам их определения, установленным органом нормативно-правового регулирования, представление вместе с этим решением суда в орган регистрации прав межевого плана или технического плана либо акта обследования, подготовленных в результате выполнения кадастровых работ, не требуется.

Договор участия в долевом строительстве, признанный таковым вступившим в законную силу судебным актом, в котором также указано на то, что он подлежит государственной регистрации, по смыслу вышеуказанных норм материального права подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и без заявления второй стороны правоотношения (застройщика).

Причиной, по которой законодателем предусмотрено совместное обращение застройщика и дольщика в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права (обременения) в виде договора долевого участия в строительстве, является установление волеизъявление обеих сторон на заключение договора, как и подтверждение сторонами факта возникновения правоотношений, однако такое совместно обращение застройщика и дольщика не требуется в случае, когда договорные правоотношения установлены и подтверждены вступившим в законную судебным актом. 

В этой связи, исковые требования ФИО6 о признании договоров беспроцентного займа и соглашений об отступном к договорам займа договорами участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и об указании, что решение суда является основанием для государственной регистрации договоров займа и соглашения об отступном как договоров участия в долевом строительстве без заявления ООО «Спецстрой», суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 ФИО14 удовлетворить.

Признать договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенные между ФИО1 ФИО15 и ООО «Спецстрой» договором участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей нежилому помещению площадью 144 кв.м., расположенному на 1-ом этаже 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> подлежащим государственной регистрации.

Признать договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенные между ФИО1 ФИО16 и ООО «Спецстрой» договором участия в долевом строительстве, в доле, соответствующей нежилому помещению площадью 170 кв.м., расположенному на цокольном этаже 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> подлежащим государственной регистрации.

Решение суда является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР договоров беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и соглашений об отступном от ДД.ММ.ГГГГ к договорам беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенных между ФИО1 ФИО17 и ООО «Спецстрой», как договоров участия в долевом строительстве, без заявления ООО «Спецстрой».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Огузов Р.М.