Дело № 3а-69/2023 (№ 3а-159/2022) 

73OS0000-01-2022-000138-18

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ  

24 августа 2023 года              город Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Сычёвой О.А.,

при секретаре Мытаревой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело                № 3а-69/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лента» к Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью  (далее также ООО) «Лента» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Областному государственному бюджетному учреждению (далее также ОГБУ) «Центр государственной кадастровой оценки» (в настоящее время в результате переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что ООО «Лента» является собственником земельных участков и плательщиком налога за них, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении следующих объектов недвижимости:

- земельного участка, площадью 35000 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***;

- земельного участка, площадью 28632 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***;

- земельного участка, площадью 16757 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***;

- земельного участка, площадью 20819 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***;

- земельного участка, площадью 16177 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***;

- земельного участка, площадью 27 705 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость  объекта недвижимости с кадастровым номером: *** утверждена в размере 82 498 647 рублей.  

Согласно отчету № *** об оценке земельного участка от                               10 октября 2021 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (ООО «МДЦ») (оценщиком ФИО1), рыночная стоимость  объекта недвижимости с кадастровым номером: *** по состоянию на                   26 июля 2021 года  составляет 64 597 050 рублей. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: *** утверждена в размере 99 940 854 рублей 96 копеек.  

Согласно отчету № *** об оценке земельного участка от                                 10 октября 2021 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), рыночная стоимость  объекта недвижимости с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 июля 2021 года  составляет 57 386 258 рублей 64 копейки. 

Кадастровая стоимость  объекта недвижимости с кадастровым номером: *** утверждена в размере 50 193 820 рублей 94 копейки.  

Согласно отчету № *** об оценке земельного участка от                                     10 октября 2021 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), рыночная стоимость  объекта недвижимости с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 июля 2021 года  составляет 35 153 504 рубля 88 копеек.

Кадастровая стоимость  объекта недвижимости с кадастровым номером: *** утверждена в размере 72 669 344 рубля 7 копеек.  

Согласно отчету № *** об оценке земельного участка от                                 10 октября 2021 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), рыночная стоимость  объекта недвижимости с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 июля 2021 года  составляет 43 674 930 рублей 96 копеек.

Кадастровая стоимость  объекта недвижимости с кадастровым номером: *** утверждена в размере 48 456 492 рубля 30 копеек.  

Согласно отчету № *** об оценке земельного участка от                                  10 октября 2021 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 июля 2021 года  составляет 33 936 757 рублей 68 копеек.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: *** утверждена в размере 74 211 721 рубль 20 копеек.  

Согласно отчету № *** об оценке земельного участка от                                  10 октября 2021 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), рыночная стоимость  объекта недвижимости с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 июля 2021 года  составляет 55 528 300 рублей 35 копеек.

Истец обращался в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной отчетами оценщика. Однако следующими решениями  ОГБУ  «Центр  государственной  кадастровой  оценки» было отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости ввиду несоответствия представленных отчетов об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности: 

решением областного государственного бюджетного учреждения                     «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от                          24 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на   26 июля 2021 года в размере его рыночной стоимости  64 597 050 рублей;

решением областного государственного бюджетного учреждения             «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от                              26 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года в размере его рыночной стоимости  57 386 258 рублей 64 копейки; 

решением областного государственного бюджетного учреждения                      «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от                         24 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером:  ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года в размере его рыночной стоимости  35 153 504 рубля 88 копеек;

решением областного государственного бюджетного учреждения                    «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от                         24 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года в размере его рыночной стоимости  43 674 930 рублей 96 копеек;

решением областного государственного бюджетного учреждения                    «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от                         24 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года в размере его рыночной стоимости 33 936 757 рублей 68 копеек; 

решением областного государственного бюджетного учреждения                       «Центр государственной кадастровой оценки» № ***                          от 24 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года в размере его рыночной стоимости  55 528 300 рублей 35 копеек.

ООО «Лента» просило суд признать незаконными указанные  решения              ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, просило установить кадастровую стоимость указанных  объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

К участию в деле в качестве административных ответчиков были  привлечены: ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

Определением суда от 28 февраля 2023 года в связи с переименованием административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» указано считать таковым областное государственное бюджетное учреждение              «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»                       (ОГБУ «БТИГКО»).

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены:   Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, администрация города Ульяновска, администрация города Димитровграда, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик ФИО1 

Определением суда от 28 февраля 2023 года в связи с произошедшей реорганизацией произведена замена заинтересованного лица федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником публично-правовой компанией «Роскадастр»                                 (ППК «Роскадастр»).

В судебное заседание представитель ООО «Лента» не явился, извещен, представлено заявление о рассмотрении административного дела в свое отсутствие, на административном иске настаивает. 

Ранее в процессе судебного разбирательства представитель административного истца ООО «Лента» по доверенности ФИО2 административные исковые требования полностью поддержал по приведенным доводам. С заключением судебной экспертизы согласился частично – в части выводов по вопросам 1, 2 об отсутствии нарушений при составлении отчета оценщика № *** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленного ООО «Многопрофильный деловой центр» в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***. В остальной части по другим земельным участкам просил принять решение, взяв за основу  представленные в материалы дела  отчеты оценщика. 

Представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» по доверенности ФИО3 в судебном заседании с административным иском не согласилась, просила отказать в его удовлетворении. Просила учесть также письменные пояснения. С заключением судебной экспертизы согласилась частично. Не согласна с выводами эксперта по вопросу 1 об отсутствии нарушений законодательства  при составлении отчета об оценке земельного участка                          № *** от 10 октября 2021, поддержала доводы замечаний по нему, изложенные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки»                  № *** от 24 декабря 2021 года. Указала, что в связи с ответом на первый вопрос у эксперта не имелось оснований отвечать на второй вопрос и рассчитывать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером: ***. В остальной части заключение эксперта не оспорено. Указано, что в соответствии со частью 6 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость указанных в иске земельных участков не пересматривалась. С 01.01.2023 применяется новая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: ***, которая определена в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в судебное заседание не явился, извещен. 

Представители заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, администрации города Ульяновска, администрации города Димитровграда, ООО «Многопрофильный деловой центр», заинтересованное лицо оценщик ФИО1  в судебное заседание не явились, извещены, возражений на иск не представлено.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), мнения участника процесса, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав участников процесса, исследовав и оценив письменные материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные  налоги и сборы. 

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации            (НК РФ), земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Во исполнение пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

В пункте 1 статьи 390 НК РФ установлено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона                  от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу части 1 статьи 248 КАС РФ (в редакции на дату спорных правоотношений), основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ                   «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Как отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021), частью 6 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                       «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено, что ООО «Лента» является собственником земельного участка, площадью 35 000 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гипермаркеты с торговой площадью не менее 4000 кв.м. Обременения не зарегистрированы. Границы земельного участка установлены  (т.9, л.д. 195-198).

Право собственности зарегистрировано 02.06.2014.

На момент обращения истца в суд с административным исковым заявлением  (20.04.2022) действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 82 498 647 рублей, установленная в соответствии с приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20.10.2020 № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области». 

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января               2021 года (т.1, л.д. 27).

Согласно отчету  № *** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), рыночная стоимость  объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на 26 июля 2021 года  составляет 64 597 050 рублей.

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 74 474 316 рублей (ячейка ***, позиция ***).

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января               2023 года.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 82 498 647 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2020 года, с датой применения с 1 января 2021 года, в настоящее время является архивной.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено, что ООО «Лента» также является собственником земельного участка, площадью           28632 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта. Обременения не зарегистрированы. Границы земельного участка установлены  (т.9, л.д. 211-214).

Право собственности зарегистрировано 20.12.2017.

На момент обращения истца в суд с административным исковым заявлением  (20.04.2022) действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 99 940 854 рубля 96 копеек, установленная в соответствии с приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20.10.2020 № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области». 

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января               2021 года (т.1, л.д. 28).

Согласно отчету  № *** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик             ФИО1), рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 июля 2021 года  составляет 57 386 258 рублей 64 копейки. 

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 83 011 898 рублей 64 копейки  (***, позиция ***).

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января               2023 года.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 99 940 854 рубля 96 копеек, определенная по состоянию на 1 января 2020 года, с датой применения с 1 января 2021 года, в настоящее время является архивной

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено, что ООО «Лента» также является собственником земельного участка, площадью               16757 кв.м, с кадастровым номером: ***,  расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многофункциональным торгово-офисным комплексом. Обременения не зарегистрированы. Границы земельного участка установлены  (т.9, л.д. 216-219).

Право собственности зарегистрировано 20.12.2017.

На момент обращения истца в суд с административным исковым заявлением  (20.04.2022) действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 50 193 820 рублей 94 копейки, установленная в соответствии с приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20.10.2020 № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области». 

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января                 2021 года (т.1, л.д. 29).

Согласно отчету  № *** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), рыночная стоимость  объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 июля 2021 года  составляет 35 153 504 рубля 88 копеек.

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 49 594 875 рублей 16 копеек  (ячейка ***, позиция ***).

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января                       2023 года.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 50 193 820 рублей 94 копейки, определенная по состоянию на 1 января 2020 года, с датой применения с 1 января 2021 года, в настоящее время является архивной.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено, что ООО «Лента» также является собственником земельного участка, площадью               20819 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта. Обременения не зарегистрированы. Границы земельного участка установлены  (т.9, л.д. 231-234).

Право собственности зарегистрировано 14.04.2014.

На момент обращения истца в суд с административным исковым заявлением  (20.04.2022) действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 72 669 344 рубля 7 копеек, установленная в соответствии с приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20.10.2020 № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области». 

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2021 года (т.1, л.д. 30).

Согласно отчету № *** оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик  ФИО1), рыночная стоимость  объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 июля 2021 года  составляет 43 674 930 рублей 96 копеек. 

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 60 359 902 рубля 13 копеек  (ячейка ***, позиция ***).

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января               2023 года.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 72 669 344 рубля 7 копеек, определенная по состоянию на 1 января 2020 года, с датой применения с 1 января 2021 года, в настоящее время является архивной.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено, что ООО «Лента» также является собственником земельного участка, площадью                 16177 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли, досуга и развлечений. Обременения не зарегистрированы. Границы земельного участка установлены (т.9, л.д. 226-229).

Право собственности зарегистрировано 21.12.2017.

На момент обращения истца в суд с административным исковым заявлением  (20.04.2022) действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 48 456 492 рубля 30 копеек, установленная в соответствии с приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20.10.2020 № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области». 

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января                2021 года (т.1, л.д. 31).

Согласно отчету № *** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик  ФИО1), рыночная стоимость  объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 июля 2021 года  составляет 33 936 757 рублей 68 копеек. 

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 47 878 277 рублей 46 копеек  (ячейка ***, позиция ***).

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января           2023 года.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 48 456 492 рубля 30 копеек, определенная по состоянию на 1 января 2020 года, с датой применения с 1 января 2021 года, в настоящее время является архивной.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено, что ООО «Лента» также является собственником земельного участка, площадью                        27705 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта. Обременения не зарегистрированы. Границы земельного участка установлены  (т.9, л.д. 221-224).

Право собственности зарегистрировано 21.12.2017.

На момент обращения истца в суд с административным исковым заявлением  (20.04.2022) действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 74 211 721 рубль 20 копеек, установленная в соответствии с приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20.10.2020 № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области». 

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января                 2021 года (т.1, л.д. 32).

Согласно отчету № *** об оценке земельного участка от 10 октября       2021 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), рыночная стоимость  объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 июля 2021 года  составляет 55 528 300 рублей 35 копеек. 

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 66 979 053 рубля 90 копеек (ячейка ***, позиция ***).

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января                  2023 года.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 74 211 721 рубль 20 копеек, определенная по состоянию на 1 января 2020 года, с датой применения с 1 января 2021 года, в настоящее время является архивной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня             2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ            «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В данном случае размер кадастровой стоимости каждого земельного участка влияет на размер налоговых платежей. Таким образом, размер кадастровой стоимости каждого земельного участка затрагивает права административного истца ввиду необходимости уплаты земельного налога за период действия оспариваемой архивной кадастровой стоимости, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Как следует из сведений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости, в отношении земельных участков с кадастровым номером: *** и с кадастровым номером: *** администрацией города Ульяновска принято решение об изъятии объектов для государственных или муниципальных нужд от ***. По данным ЕГРН ООО «Лента» значится  собственником  указанного земельного участка (т.9, л.д. 221-230).

Согласно ответу на запрос суда за подписью начальника Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска от 22.05.2023, постановлением администрации города Ульяновска от *** принято решение об изъятии для муниципальных нужд в целях строительства автомобильной дороги земельного участка, площадью 44 кв.м, и земельного участка, площадью 8 кв.м, входящих в состав   земельных участков с кадастровым номером: *** и с кадастровым номером: ***. Для подготовки соглашения об изъятии земельных участков необходимо произвести раздел земельных участков с кадастровым номером: *** и с кадастровым номером: ***, далее поставить образованные участки на кадастровый учет и провести работы по их оценке. Раздел земельных участков по итогам совещания поручено провести ООО «Лента». 

Из сообщения следует, что на настоящий момент соглашение об изъятии и оценка рыночной стоимости земельных участков не произведена (т.9, л.д. 38).

Как следует из представленных материалов раздел названных земельных участков на настоящий момент также не произведен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации возникновение и прекращение вещных прав на земельные участки подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено федеральным законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в письме Министерства финансов  Российской Федерации от 22.12.2011 № 03-05-05-02/67, плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

В письме ФНС России от 12.07.2022 № БС-4-21/8879@ разъясняется, что принудительное изъятие у собственника земельного участка является основанием для прекращения его налогообложения с даты государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, определяемой на основании сведений, представленных в соответствии со ст. 85 НК РФ.

Таким образом, административный истец ООО «Лента» является плательщиком налога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: ***.

Как следует из представленных материалов, в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» перерасчеты кадастровой стоимости указанных земельных участков             ОГБУ «ЦГКО» не производились. 

Исчисление налога до периода утверждения новой кадастровой стоимости по каждому земельному участку  осуществлялось исходя из оспариваемой архивной кадастровой стоимости (применительно к каждому участку) и право на перерасчет налога за три предшествующих года административным истцом не утрачено, с учетом положений пункта 2.1 статьи 52 НК РФ, в силу которого перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 и пунктах 1 и 2 статьи 15 НК РФ, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

В силу вышеприведенных положений действующего законодательства административный истец вправе оспорить установленную кадастровую стоимость каждого земельного участка с просьбой об определении  ее в размере рыночной.

При этом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положениям статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года             № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона                                от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                             «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (пункт 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (пункт 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (пункт 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 7).

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ в редакции на дату спорных правоотношений).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года                        № 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установления рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

В силу части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                             «О государственной кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016                       № 237-ФЗ).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016                   № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года                      ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в                     ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки». 

Следуя установленному законом порядку, истец ООО «Лента» 26.11.2021 в лице представителя ***  обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные вышеприведенными положениями закона документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от 10 октября 2021 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 26 июля 2021 года  составила 64 597 050 рублей.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки»                         № *** от 24 декабря 2021 года по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Лента» было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости в связи с несоответствием отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от  29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно:

1. Для аналога № 1 (предложение № 1) , аналога № 2 (предложение № 3) локальное местоположение, определенное оценщиком как многоквартирная жилая застройка не обоснованно. В отчете об оценке отсутствует обоснование отнесения объекта оценки по локальному местоположению «многоквартирная жилая застройка».

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

2. На странице 46 отчета об оценке по предложению № 4 по объектам, которые позиционируются  как земельные участки под коммерческую (торгово-офисную) недвижимость оценщиком указан кадастровый номер участка: ***, далее на странице 47 отчета для предложения № 5 также указан кадастровый номер участка: ***.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

Истец ООО «Лента» 26.11.2021 в лице представителя ***  также обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные вышеприведенными положениями закона документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от 10 октября 2021 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на    1 июля 2021 года  составила 57 386 258 рублей 64 копейки.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки»                         № *** от 26 декабря 2021 года по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Лента» было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости в связи с несоответствием отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно:

1. На странице 75 отчета об оценке указано, что предложение № 6 – земельный участок, площадью 4429 кв.м, из которых около 11 соток занято подземными коммуникациями, а также используется под стоянку и для разгрузки машин с товаром для находящегося рядом магазина ***, то есть предлагаемый участок имеет ограничения по застройке. На основании этого оценщиком принято решение не использовать данное предложение в качестве аналога для расчетов. Согласно общедоступным данным справочной информации по объектам недвижимости в режиме online – https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online?KN=*** данный  земельный участок имеет ограничение прав и обременение  объекта недвижимости только в виде ипотеки, зарегистрированные ограничения по застройке отсутствуют. Использование части земельного участка под стоянку и для разгрузки  машин с товаром  для находящегося рядом магазина *** на  дату оценки так же не препятствует возможности  застройки участка, и не оказывает негативного влияния на коммерческую привлекательность объекта. Согласно тексту объявления, на участке проходят коммуникации: канализация, водопровод, центральная теплотрасса, электричество. На стр. 61 отчета об оценке оценщиком указано, что «стоимость участка зависит от того, какие коммуникации доступны для данного объекта и как далеко их придется тянуть, если они у земельного  участка не доступны». Таким образом,  наличие коммуникаций на участке не оказывает негативного влияния на коммерческую привлекательность объекта.

В рамках отчета оценщиком приведен анализ ценообразующих факторов. Фактор наличия (отсутствия) зданий, строений или сооружений, несмотря на наличие физической возможности и (или) экономической обоснованности дальнейшей эксплуатации зданий и строений, расположенных  на земельном участке, оказывает влияние на стоимость  земельного участка (интервал влияния  фактора приведен на странице 62 отчета). Описательная часть  исследования, на которую ссылается оценщик, позволяет корректно определять значение влияния фактора в рамках приведенных пределов в соответствии  со степенью  плотности застройки или возможностью вторичного использования материалов. 

При составлении отчета оценщиком сделано допущение о том, что аналог    № 2 – не застроен (наличие фундамента не оказывает влияния, параметры  фундамента не уточнены, подтверждения не приведены). В рамках расчетов к аналогу № 3 применена корректировка на снос (подтверждения параметров здания не приведены). Таким образом, из отчета следует наличие у оценщика инструментов выделения стоимости земельного участка из предложений, включающих в себя здания, строения и сооружения, путем введения корректировок.

При рассмотрении объекта-предложения идентификатор – *** (страница 46 отчета) оценщик отказывается  от использования его в качестве аналога в связи с наличием на данном участке строения «вспомогательного (служебного) назначения», а также фактом хранения производственным предприятием готовой продукции (автомашины).

Площадь земельного участка с кадастровым номером: *** составляет 34 114 кв.м, его вид разрешенного использования: объекты торговли, досуга и развлечений. В сочетании расположения объекта на магистральной улице ***, а также  соотношение площадей земельного участка и характеристик (фотоматериалы на страницах 170-171 отчета) расположенного на нем строения, экономическая обоснованность продолжения использования данного строения не прослеживается. Факт (в момент осмотра) хранения автомашин не препятствует возможности застройки участка, и не оказывает негативного влияния на коммерческую привлекательность объекта. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке. В связи с вышеизложенным логика и единообразие выбора предложений в качестве аналога не прослеживается. 

Нарушены требования п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.

2. Оценщиком на странице 6 отчета указана дата осмотра 20 июля 2021 года, на странице 12 отчета указана дата осмотра 13 января 2021 года.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

Истец ООО «Лента» 26.11.2021 в лице представителя ***  также обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные вышеприведенными положениями закона документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от 10 октября 2021 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на  1 июля 2021 года  составила 35 153 504 рубля 88 копеек. 

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки»                         № *** от 24 декабря 2021 года по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Лента» было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости в связи с несоответствием отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно:

1.На странице 18 отчета оценщиком в графе «Инженерная инфраструктура оцениваемого земельного участка» приведены сведения об инженерных коммуникациях, подведенных к оцениваемому земельному участку. Информация о теплоснабжении в Справке о наличии коммуникаций на странице 111 отсутствует.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

2. На странице 75 отчета об оценке указано, что предложение № 6 – земельный участок, площадью 4429 кв.м, из которых около 11 соток занято подземными коммуникациями, а также используется под стоянку и для разгрузки машин с товаром для находящегося рядом магазина ***, то есть предлагаемый участок имеет ограничения по застройке. На основании этого оценщиком принято решение не использовать данное предложение в качестве аналога для расчетов. Согласно общедоступным данным справочной информации по объектам недвижимости в режиме online – https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online?KN=*** данный  земельный участок имеет ограничение прав и обременение  объекта недвижимости только в виде ипотеки, зарегистрированные ограничения по застройке отсутствуют. Использование части земельного участка под стоянку и для разгрузки  машин с товаром  для находящегося рядом магазина *** на  дату оценки так же не препятствует возможности  застройки участка, и не оказывает негативного влияния на коммерческую привлекательность объекта. Согласно тексту объявления, на участке проходят коммуникации: канализация, водопровод, центральная теплотрасса, электричество. На стр. 62 отчета об оценке оценщиком указано, что «стоимость участка зависит от того, какие коммуникации доступны для данного объекта и как далеко их придется тянуть, если они у земельного  участка не доступны». Таким образом,  наличие коммуникаций на участке не оказывает негативного влияния на коммерческую привлекательность объекта.

В рамках отчета оценщиком приведен анализ ценообразующих факторов. Фактор наличия (отсутствия) зданий, строений или сооружений, несмотря на наличие физической возможности и (или) экономической обоснованности дальнейшей эксплуатации зданий и строений, расположенных  на земельном участке, оказывает влияние на стоимость  земельного участка (интервал влияния  фактора приведен на странице 63 отчета). Описательная часть  исследования, на которую ссылается оценщик, позволяет корректно определять значение влияния фактора в рамках приведенных пределов в соответствии  со степенью  плотности застройки или возможностью вторичного использования материалов. 

При составлении отчета оценщиком сделано допущение о том, что аналог    № 2 не застроен (наличие фундамента не оказывает влияния, параметры  фундамента не уточнены, подтверждения не приведены). В рамках расчетов к аналогу № 3 применена корректировка на снос (подтверждения параметров здания не приведены). Таким образом, из отчета следует наличие у оценщика инструментов выделения стоимости земельного участка из предложений, включающих в себя здания, строения и сооружения, путем введения корректировок.

При рассмотрении объекта-предложения идентификатор – *** (страница 46 отчета) оценщик отказывается  от использования его в качестве аналога в связи с наличием на данном участке строения «вспомогательного (служебного) назначения», а также фактом хранения производственным предприятием готовой продукции (автомашины).

Площадь земельного участка с кадастровым номером: *** составляет 34 114 кв.м, его вид разрешенного использования: объекты торговли, досуга и развлечений. В сочетании расположения объекта на магистральной улице ***, а также  соотношение площадей земельного участка и характеристик (фотоматериалы на страницах 146-147 отчета) расположенного на нем строения, экономическая обоснованность продолжения использования данного строения не прослеживается. Факт (в момент осмотра) хранения автомашин не препятствует возможности застройки участка, и не оказывает негативного влияния на коммерческую привлекательность объекта. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке. В связи с вышеизложенным логика и единообразие выбора предложений в качестве аналога не прослеживается. 

Нарушены требования п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.

Истец ООО «Лента» 26.11.2021 в лице представителя ***  также обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные вышеприведенными положениями закона документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от 10 октября 2021 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на    1 июля 2021 года  составила 43 674 930 рублей 96 копеек.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки»                         № *** от 24 декабря 2021 года по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Лента» было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости в связи с несоответствием отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля               2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно:

1.Согласно пункту 11 ФСО № 7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

В отчете об оценке отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Нарушены требования п.п. «б» п.11 ФСО № 7, п.11 ФСО № 7.  

2. Нумерация страниц разделов, приведенная оценщиком в разделе «Оглавление», не соответствует нумерации страниц  разделов в отчете.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

3. На странице 72 отчета об оценке указано, что предложение № 6 – земельный участок, площадью 4429 кв.м, из которых около 11 соток занято подземными коммуникациями, а также используется под стоянку и для разгрузки машин с товаром для находящегося рядом магазина ***, то есть предлагаемый участок имеет ограничения по застройке. На основании этого оценщиком принято решение не использовать данное предложение в качестве аналога для расчетов. Согласно общедоступным данным справочной информации по объектам недвижимости в режиме online – https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online?KN=*** данный  земельный участок имеет ограничение прав и обременение  объекта недвижимости только в виде ипотеки, зарегистрированные ограничения по застройке отсутствуют. Использование части земельного участка под стоянку и для разгрузки  машин с товаром  для находящегося рядом магазина *** на  дату оценки так же не препятствует возможности  застройки участка, и не оказывает негативного влияния на коммерческую привлекательность объекта. Согласно тексту объявления, на участке проходят коммуникации: канализация, водопровод, центральная теплотрасса, электричество. На странице 58 отчета об оценке оценщиком указано, что «стоимость участка зависит от того, какие коммуникации доступны для данного объекта и как далеко их придется тянуть, если они у земельного  участка не доступны». Таким образом,  наличие коммуникаций на участке не оказывает негативного влияния на коммерческую привлекательность объекта.

В рамках отчета оценщиком приведен анализ ценообразующих факторов. Фактор наличия (отсутствия) зданий, строений или сооружений, несмотря на наличие физической возможности и (или) экономической обоснованности дальнейшей эксплуатации зданий и строений, расположенных  на земельном участке, оказывает влияние на стоимость  земельного участка (интервал влияния  фактора приведен на странице 59 отчета). Описательная часть  исследования, на которую ссылается оценщик, позволяет корректно определять значение влияния фактора в рамках приведенных пределов в соответствии  со степенью  плотности застройки или возможностью вторичного использования материалов. 

При составлении отчета оценщиком сделано допущение о том, что аналог    № 2 не застроен (наличие фундамента не оказывает влияния, параметры  фундамента не уточнены, подтверждения не приведены). В рамках расчетов к аналогу № 3 применена корректировка на снос (подтверждения параметров здания не приведены). Таким образом, из отчета следует наличие у оценщика инструментов выделения стоимости земельного участка из предложений, включающих в себя здания, строения и сооружения, путем введения корректировок.

При рассмотрении объекта-предложения идентификатор – *** (страница 43 отчета) оценщик отказывается  от использования его в качестве аналога в связи с наличием на данном участке строения «вспомогательного (служебного) назначения», а также фактом хранения производственным предприятием готовой продукции (автомашины).

Площадь земельного участка с кадастровым номером: *** составляет 34 114 кв.м, его вид разрешенного использования: объекты торговли, досуга и развлечений. В сочетании расположения объекта на магистральной улице ***, а также  соотношение площадей земельного участка и характеристик (фотоматериалы на страницах 146-147 отчета) расположенного на нем строения, экономическая обоснованность продолжения использования данного строения не прослеживается. Факт (в момент осмотра) хранения автомашин не препятствует возможности застройки участка, и не оказывает негативного влияния на коммерческую привлекательность объекта. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке. В связи с вышеизложенным логика и единообразие выбора предложений в качестве аналога не прослеживается. 

Нарушены требования п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.

4. На странице 17 отчета оценщиком при описании инженерной инфраструктуры оцениваемого земельного участка указано, что «к оцениваемому земельному участку подведены следующие коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, по границе участка имеются точки подключения к системе канализации (согласно документу: Справка о наличии коммуникации, исх. № 140 от 01.07.2021)». 

Согласно данной справке (страница 107 отчета об оценке) оцениваемый земельный участок на дату оценки  коммуникации не имеет.

Нарушены требования п.5 ФСО № 3.

Истец ООО «Лента» 26.11.2021 в лице представителя ***  также обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные вышеприведенными положениями закона документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от 10 октября 2021 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на     1 июля 2021 года  составила 33 936 757 рублей 68 копеек. 

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки»                         № *** от 24 декабря 2021 года по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Лента» было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости в связи с несоответствием отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно: 

1. На странице 2 отчета в разделе «Оглавление» нарушен порядок нумерации списка.

Нарушены требования п.5 ФСО № 3.

2. На странице 12 отчета об оценке оценщиком приведена информация о том, что на оцениваемом земельном участке расположен следующий объект недвижимости: Здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь                12062,6 кв.м., кадастровый номер: *** техническое состояние  хорошее. Указанные сведения о кадастровом номере не соответствуют информации,  приведенной в свидетельстве о государственной регистрации права  серии *** от *** в приложении на странице 110 отчета. Согласно выписке из ЕГРН  № *** от 30.09.2021, приведенной в приложении на странице 107 отчета, в графе «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости»  указаны кадастровые номера: ***, и информации  публичной кадастровой карты, на оцениваемом земельном участке имеется еще нежилое здание с наименованием «автономная котельная», общей площадью 67,7 кв.м, с кадастровым номером: ***.

Нарушены требования п.5 ФСО № 3.

3. На странице 18 отчета оценщиком в графе «Инженерная инфраструктура оцениваемого земельного участка» приведены сведения об инженерных коммуникациях, подведенных к оцениваемому земельному участку. Информация о теплоснабжении в Справке о наличии коммуникаций, приведенной на странице 111, отсутствует.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

4. На странице 75 отчета об оценке указано, что предложение № 6 – земельный участок, площадью 4429 кв.м, из которых около 11 соток занято подземными коммуникациями, а также используется под стоянку и для разгрузки машин с товаром для находящегося рядом магазина ***, то есть предлагаемый участок имеет ограничения по застройке. На основании этого оценщиком принято решение не использовать данное предложение в качестве аналога для расчетов. Согласно общедоступным данным справочной информации по объектам недвижимости в режиме online – https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online?KN=*** данный  земельный участок имеет ограничение прав и обременение  объекта недвижимости только в виде ипотеки, зарегистрированные ограничения по застройке отсутствуют. Использование части земельного участка под стоянку и для разгрузки  машин с товаром  для находящегося рядом магазина *** на  дату оценки так же не препятствует возможности  застройки участка, и не оказывает негативного влияния на коммерческую привлекательность объекта. Согласно тексту объявления, на участке проходят коммуникации: канализация, водопровод, центральная теплотрасса, электричество. На странице 61 отчета об оценке оценщиком указано, что «стоимость участка зависит от того, какие коммуникации доступны для данного объекта и как далеко их придется тянуть, если они у земельного  участка не доступны». Таким образом,  наличие коммуникаций на участке не оказывает негативного влияния на коммерческую привлекательность объекта.

В рамках отчета оценщиком приведен анализ ценообразующих факторов. Фактор наличия (отсутствия) зданий, строений или сооружений, несмотря на наличие физической возможности и (или) экономической обоснованности дальнейшей эксплуатации зданий и строений, расположенных  на земельном участке, оказывает влияние на стоимость  земельного участка (интервал влияния  фактора приведен на странице 62 отчета). Описательная часть  исследования, на которую ссылается оценщик, позволяет корректно определять значение влияния фактора в рамках приведенных пределов в соответствии  со степенью  плотности застройки или возможностью вторичного использования материалов. 

При составлении отчета оценщиком сделано допущение о том, что аналог    № 2 не застроен (наличие фундамента не оказывает влияния, параметры  фундамента не уточнены, подтверждения не приведены). В рамках расчетов к аналогу № 3 применена корректировка на снос (подтверждения параметров здания не приведены). Таким образом, из отчета следует наличие у оценщика инструментов выделения стоимости земельного участка из предложений, включающих в себя здания, строения и сооружения, путем введения корректировок.

При рассмотрении объекта-предложения идентификатор – *** (страница 43 отчета) оценщик отказывается  от использования его в качестве аналога в связи с наличием на данном участке строения «вспомогательного (служебного) назначения», а также фактом хранения производственным предприятием готовой продукции (автомашины).

Площадь земельного участка с кадастровым номером: *** составляет 34 114 кв.м, его вид разрешенного использования: объекты торговли, досуга и развлечений. В сочетании расположения объекта на магистральной улице ***, а также  соотношение площадей земельного участка и характеристик (фотоматериалы на странице 144 отчета) расположенного на нем строения, экономическая обоснованность продолжения использования данного строения не прослеживается. Факт (в момент осмотра) хранения автомашин не препятствует возможности застройки участка, и не оказывает негативного влияния на коммерческую привлекательность объекта. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке. В связи с вышеизложенным логика и единообразие выбора предложений в качестве аналога не прослеживается. 

Нарушены требования п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.

Истец ООО «Лента» 26.11.2021 в лице представителя ***  также обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные вышеприведенными положениями закона документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от 10 октября 2021 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на     1 июля 2021 года  составила 55 528 300 рублей 35 копеек.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки»                         № *** от 24 декабря 2021 года по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Лента» было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости в связи с несоответствием отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно: 

1. На странице 2 отчета в разделе «Оглавление» нарушен порядок нумерации списка.

Нарушены требования п.5 ФСО № 3.

2. На страницах 11, 14 отчета об оценке в графе «Информация о балансовой и остаточной стоимости земельного участка» указана бухгалтерская справка за ***, что соответствует информации в приложении на странице 104.

Нарушены требования п.5 ФСО № 3.

3.На странице 12 отчета оценщиком приведена информация о том, что на оцениваемом земельном участке расположен следующий объект недвижимости: автономная котельная: нежилое, 1-этажное, общая площадь 67,7 кв.м., кадастровый номер: ***, техническое состояние хорошее. Указанная информация определена согласно документу: свидетельство о государственной регистрации права серия *** от *** и данным визуального осмотра. Адрес местонахождения объекта, согласно копии свидетельства в приложении на странице 103 отчета, следующий: ***. Согласно выписке из ЕГРН № *** от 30.09.2021, приведенной в приложении на странице 99 отчета, в графе «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» указано, что данные отсутствуют. Следовательно, наличие строений не подтверждается.   

Нарушены требования п.5 ФСО № 3.

4. На странице 19 отчета оценщиком в графе «Инженерная инфраструктура оцениваемого земельного участка» приведены сведения об инженерных коммуникациях, подведенных к оцениваемому земельному участку. Информация о теплоснабжении в Справке о наличии коммуникаций, приведенной на странице 104, отсутствует.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

5. На страницах 44-45 отчета оценщиком при проведении анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки, приведены       7 предложений, из которых:     

Предложение № 1 (объект-аналог № 1), идентификатор: г. ***, цена предложения земельного участка, источник информации и дата предложения в таблице на странице 44 не соответствует информации, приведенной на страницах 67, 83 и в скриншоте объявления на страницах 105-106 отчета.

Предложение № 4 (объект - аналог № 4), идентификатор: ***, источник информации и дата предложения в таблице на странице 45 не соответствует  информации, приведенной на страницах 68, 83 и в скриншоте объявления на страницах 115-116 отчета. 

Предложение № 7, идентификатор: ***, информация об объекте предложения в таблице на странице 45 не соответствует информации, приведенной на  страницах 69, 83 и в скриншоте объявления на страницах 126-129 отчета.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

6. На странице 68 отчета об оценке оценщиком указано, что предложение        № 6 – земельный участок, площадью 4429 кв.м, из которых около 11 соток занято подземными коммуникациями, а также используется под стоянку и для разгрузки машин с товаром для находящегося рядом магазина ***, то есть предлагаемый участок имеет ограничения по застройке. На основании этого оценщиком принято решение не использовать данное предложение в качестве аналога для расчетов. Согласно общедоступным данным справочной информации по объектам недвижимости в режиме online – https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online?KN=*** данный  земельный участок имеет ограничение прав и обременение  объекта недвижимости только в виде ипотеки, зарегистрированные ограничения по застройке отсутствуют. Использование части земельного участка под стоянку и для разгрузки  машин с товаром  для находящегося рядом магазина *** на  дату оценки так же не препятствует возможности  застройки участка, и не оказывает негативного влияния на коммерческую привлекательность объекта. Согласно тексту объявления, на участке проходят коммуникации: канализация, водопровод, центральная теплотрасса, электричество. На странице 54 отчета об оценке оценщиком указано, что «стоимость участка зависит от того, какие коммуникации доступны для данного объекта и как далеко их придется тянуть, если они у земельного  участка не доступны». Таким образом,  наличие коммуникаций на участке не оказывает негативного влияния на коммерческую привлекательность объекта.

Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке. В связи с вышеизложенным логика и единообразие выбора предложений в качестве аналога не прослеживается. 

Нарушены требования п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.

7.В приложении на страницах 132-139 отчета оценщиком приведены скриншоты объектов-предложений, которые в отчете не используются.

Нарушены требования  п. 5 ФСО № 3.

Порядок, сроки принятия указанных решений соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения ОГБУ «ЦГКО» не оспариваются.

Поскольку оспариваемые административным истцом решения                         ОГБУ «ЦГКО» приняты по результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, то содержание и форма каждого отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ            от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61                КАС РФ). В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в оспариваемых решениях ОГБУ «ЦГКО», и проверки каждого отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости каждого объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная палата».

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости каждого указанного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании соответствующего вышеуказанного отчета об оценке земельного участка, выполненных ООО «МДЦ» (оценщик ФИО1),  судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии каждого отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «ЦГКО». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона                 № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

В Ульяновский областной суд поступило заключение эксперта № *** от   26 апреля 2023 года, составленное Союзом «Ульяновская областная торгово-промышленная палата», согласно выводам которого:

1.Отчет об оценке №*** ООО «Многопрофильный деловой центр» от 10 октября 2021 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 35 000 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного адресу: ***, по состоянию на 26 июля 2021 года составляет 64 597 050 рублей, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности.

2.В связи с тем, что отчет об оценке №***                                          ООО «Многопрофильный деловой центр» от 10 октября 2021 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ               «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности, то расчет рыночной стоимости земельного участка проводить не требуется.

3.Отчет №*** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 28 632 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составляет 57 386 258 рублей 64 копеек не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. 

Выявленные замечания влияют на результат расчета рыночной стоимости объекта:

- оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке о локальном местоположении объекта-аналога №5 в пределах города (пункт 5 ФСО № 3) (имеет существенное значение);

-  обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов некорректно (пункт 22 ФСО № 7) (имеет существенное значение);

- оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке об отсутствии капитальных строений, расположенных на объекте-аналоге № 2 (пункт 5 ФСО № 3) (имеет существенное значение);

-  информация о наличии строений у аналога №3 не подтверждена (пункт 5 ФСО № 3) (имеет существенное значение).

4. Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 28 632 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на  1 июля 2021 года составляет: 71 751 792 рубля.

5. Отчет №*** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик - ФИО1), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 16 757 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на  1 июля 2021 года составляет 35 153 504 рублей 88 копеек не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. 

Выявленные замечания влияют на результат расчета рыночной стоимости объекта:

- оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке о локальном местоположении объекта-аналога №5 в пределах города (пункт 5 ФСО № 3) (имеет существенное значение);

-  обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов некорректно (пункт 22 ФСО № 7) (имеет существенное значение);

- оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке об отсутствии капитальных строений, расположенных на объекте-аналоге №2 (пункт 5 ФСО № 3) (имеет существенное значение);

-  информация о наличии строений у аналога №3 не подтверждена (пункт 5 ФСО № 3) (имеет существенное значение).

6. Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 16 757 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составляет: 42 696 836 рублей.

7. Отчет №*** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 20 819 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составляет 43 674 930 рублей 96 копеек не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. Часть выявленных замечаний влияют на результат расчета рыночной стоимости объекта:

- оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке о локальном местоположении объекта-аналога №5 в пределах города (пункт 5 ФСО № 3) (имеет существенное значение);

-  обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов некорректно (пункт 22 ФСО № 7) (имеет существенное значение);

- оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке об отсутствии капитальных строений, расположенных на объекте-аналоге №2 (пункт 5 ФСО № 3) (имеет существенное значение);

-  информация о наличии строений у аналога №3 не подтверждена (пункт 5 ФСО № 3) (имеет существенное значение);

- в отчете об оценке отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (п.11 «б» ФСО № 7) (не имеет существенного значения).

8. Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 20 819 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составляет: 53 046 812  рублей.

9. Отчет №*** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 16 177 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на  1 июля 2021 года составляет 33 936 757 рублей 68 копеек не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. Выявленные замечания влияют на результат расчета рыночной стоимости объекта:

- оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке о локальном местоположении объекта-аналога №5 в пределах города (пункт 5 ФСО № 3) (имеет существенное значение);

-  обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов некорректно (пункт 22 ФСО № 7) (имеет существенное значение);

- оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке об отсутствии капитальных строений, расположенных на объекте-аналоге №2 (пункт 5 ФСО № 3) (имеет существенное значение);

-  информация о наличии строений у аналога №3 не подтверждена (пункт 5 ФСО № 3) (имеет существенное значение).

10. Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 16 177 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составляет: 41 218 996 рублей.

11. Отчет №*** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»                     (ФИО1), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 27 705 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составляет 55 528 300 рублей 35 копеек, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. Выявленные замечания влияют на результат расчета рыночной стоимости объекта:

- оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке о локальном местоположении объекта-аналога №5 в пределах города (пункт 5 ФСО № 3) (имеет существенное значение);

-  обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов некорректно (пункт 22 ФСО № 7) (имеет существенное значение);

- оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке об отсутствии капитальных строений, расположенных на объекте-аналоге №2 (пункт 5 ФСО № 3) (имеет существенное значение);

-  информация о наличии строений у аналога №3 не подтверждена (пункт 5 ФСО № 3) (имеет существенное значение).

12. Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 27 705 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составляет: 69 428 730 рублей. 

Во исполнение пункта 8 части 2 статьи 82 КАС РФ в заключении эксперта (комиссии экспертов) должны содержаться описание и результаты исследований с указанием примененных методов.

В силу статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ                             «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

Заключение судебной экспертизы в силу статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» должно быть достоверным.

Поскольку судом было установлено, что на поставленные перед экспертом вопросы было дано не достаточно полное и не достаточно ясное заключение,  то были усмотрены основания для назначения дополнительной судебной экспертизы, производство которой было поручено тому же экспертному учреждению.

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы № *** от 31.07.2023, составленному Союзом «Ульяновская областная торгово-промышленная палата», следует:

1. Отчет об оценке №*** ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1) от 10 октября 2021 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 35 000 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного адресу: ***, по состоянию на 26 июля 2021 года составляет 64 597 050 рублей, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. 

Отмечено, что отчет об оценке №*** ООО «Многопрофильный деловой центр» от 10 октября 2021 года содержит описки, которые не являются нарушением требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не влияют на результаты рыночной стоимости объекта оценки.

2. Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 35 000 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного адресу: ***, по состоянию на 26 июля 2021 года составляет 62 685 000 рублей. 

3. Отчет №*** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 28 632 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на  1 июля 2021 года составляет 57 386 258 рублей 64 копеек не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. Выявленные замечания влияют на результат расчета рыночной стоимости объекта.

В отчете имеются следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: 

1) нарушение п.5 ФСО № 3, состоящее в следующем: 

Вывод оценщика о том, что локальное местоположение объекта-аналога №5 в пределах города «многоквартирная жилая застройка», недостаточно обоснован. 

2) нарушение п.22 ФСО № 7,  состоящее в следующем:

Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов некорректно.

3)  нарушение п.5 ФСО № 3, состоящее в следующем:

Оценщик вводит в заблуждение пользователей Отчета об оценке об отсутствии капитальных строений, расположенных на объекте-аналоге №2. 

4) нарушение п.5 ФСО № 3, состоящее в следующем:

Информация о наличии строений у аналога №3 не подтверждена. 

Кроме того, экспертом отмечается, что отчет №*** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленный                                           ООО «Многопрофильный деловой центр», содержит описки, неточности, что не влияет на результаты оценки и не является нарушением законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

4. Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 28 632 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составляет 71 751 792 рубля.

5. Отчет №*** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик -              ФИО1), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 16 757 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на   1 июля 2021 года составляет 35 153 504 рублей 88 копеек не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. Выявленные замечания влияют на результат расчета рыночной стоимости объекта.

В отчете имеются следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: 

1) нарушение п.5 ФСО № 3, состоящее в следующем: 

Вывод оценщика о том, что локальное местоположение объекта-аналога №5 в пределах города «многоквартирная жилая застройка», недостаточно обоснован. 

2) нарушение п.22 ФСО № 7,  состоящее в следующем:

Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов некорректно.

3)  нарушение п.5 ФСО № 3, состоящее в следующем:

Оценщик вводит в заблуждение пользователей Отчета об оценке об отсутствии капитальных строений, расположенных на объекте-аналоге №2. 

4) нарушение п.5 ФСО № 3, состоящее в следующем:

Информация о наличии строений у аналога №3 не подтверждена. 

Кроме того, экспертом отмечается, что отчет №*** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленный                                            ООО «Многопрофильный деловой центр», содержит описки, неточности, что не влияет на результаты оценки и не является нарушением законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

6. Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 16 757 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на  1 июля 2021 года составляет 43 970 368 рублей.

7. Отчет №*** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик                  ФИО1), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 20 819 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составляет  43 674 930 рублей 96 копеек не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. 

Часть выявленных замечаний влияют на результат расчета рыночной стоимости объекта.

В отчете имеются следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: 

1) нарушение п.5 ФСО № 3, состоящее в следующем: 

Вывод оценщика о том, что локальное местоположение объекта-аналога №5 в пределах города «многоквартирная жилая застройка», недостаточно обоснован. 

2) нарушение п.22 ФСО № 7,  состоящее в следующем:

Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов некорректно.

3)  нарушение п.5 ФСО № 3, состоящее в следующем:

Оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке об отсутствии капитальных строений, расположенных на объекте-аналоге №2. 

4) нарушение п.5 ФСО № 3, состоящее в следующем:

Информация о наличии строений у аналога №3 не подтверждена. 

В отчете имеется нарушение, не влияющее на величину итоговой стоимости объекта оценки: 

Нарушение п.п. «б» п. 11 ФСО № 7:

В Отчете об оценке отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. 

Также отмечено, что отчет №*** об оценке земельного участка от                10 октября 2021 года, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр», содержит описки, неточности, что не влияет на результаты оценки и не является нарушением законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

8. Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 20 819 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составляет  54 629 056 рублей. 

9. Отчет №*** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»            ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 16 177 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составляет 33 936 757 рублей 68 копеек, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. Выявленные замечания влияют на результат расчета рыночной стоимости объекта.

В отчете имеются следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: 

1) нарушение п.5 ФСО № 3, состоящее в следующем: 

Вывод оценщика о том, что локальное местоположение объекта-аналога №5 в пределах города «многоквартирная жилая застройка», недостаточно обоснован. 

2) нарушение п.22 ФСО № 7,  состоящее в следующем:

Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов некорректно.

3)  нарушение п.5 ФСО № 3, состоящее в следующем:

Оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке об отсутствии капитальных строений, расположенных на объекте-аналоге №2. 

4) нарушение п.5 ФСО № 3, состоящее в следующем:

Информация о наличии строений у аналога №3 не подтверждена. 

Кроме того, отмечено, что отчет №*** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр», содержит описки, неточности, что не влияет на результаты оценки и не является нарушением законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

10. Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 16 177 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составляет 42 448 448 рублей. 

11. Отчет №*** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»            (ФИО1), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 27 705 кв.м., с кадастровым номером:  ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составляет 55 528 300 рублей 35 копеек, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. Выявленные замечания влияют на результат расчета рыночной стоимости объекта.

В отчете имеются следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: 

1) нарушение п.5 ФСО № 3, состоящее в следующем: 

Вывод оценщика о том, что локальное местоположение объекта-аналога №5 в пределах города «многоквартирная жилая застройка», недостаточно обоснован. 

2) нарушение п.22 ФСО № 7,  состоящее в следующем:

Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов некорректно.

3)  нарушение п.5 ФСО № 3, состоящее в следующем:

Оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке об отсутствии капитальных строений, расположенных на объекте-аналоге №2. 

4) нарушение п.5 ФСО № 3, состоящее в следующем:

Информация о наличии строений у аналога №3 не подтверждена. 

Кроме того, отмечено, что отчет №*** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр», содержит описки, неточности, что не влияет на результаты оценки и не является нарушением законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

12. Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, общей площадью 27 705 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составляет 69 428 730 рублей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт *** полностью подтвердил заключение судебной экспертизы, подробно ответил на вопросы суда и участников процесса. Указал, что при ответе на вопрос 1 в ходе исследования не были выявлены недостатки в отчете   № *** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленном ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), которые бы повлияли на определение рыночной стоимости земельного участка. Указал, что оценщиком для аналога № 1 (предложение № 1) , аналога № 2 (предложение № 3) верно определено локальное местоположение как многоквартирная жилая застройка. Это соответствует и данным публичной карты, территориальным зонам города, а также физическому месторасположению объектов с учетом архитектурной специфики ***. Эти аналоги находятся вблизи от многоквартирных домов, где проживает значительное количество потенциальных потребителей, имеются необходимые учреждения, объекты досуга и торговли,  что влияет на рынок. Оснований для отказа от этих аналогов не имелось. Наличие описок в отчете не влияет на его расчетную часть. При расчете оценщиком рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером ***, нарушений не установлено. Эксперт провел расчет при ответе на вопрос 2 (исходя из ответа на вопрос 1) по своей инициативе, при этом размер рыночной стоимости этого объекта недвижимости, установленный оценщиком, находится в пределах допустимой погрешности по сравнению с размером рыночной стоимости этого земельного участка, установленного экспертом. Пояснил, что при производстве дополнительной экспертизы эксперт отказался от аналога № 5, заменив его на иной, так как вывод оценщика о том, что локальное местоположение объекта-аналога №5 в пределах города «многоквартирная жилая застройка», недостаточно обоснован. Относительно замечаний учреждения об отсутствии коммуникаций у оцениваемых земельных участков эксперт пояснил, что подведение коммуникаций к участку свидетельствует об их наличии. Также экспертом разъяснено, что применительно к объекту-аналогу № 3 корректировка на снос не применена, так как сам продавец указал, что этот участок свободен от строений, то есть уже снес их, что было проверено экспертом по данным карт в общем доступе, нашло подтверждение.

Таким образом, в ходе экспертного исследования установлено следующее:

применительно к обжалуемому решению ОГБУ «ЦГКО»                                       № *** от 24 декабря 2021 года: замечание № 1 экспертом не подтверждено, замечание № 2 носит несущественный характер, не влияет на результаты оценки рыночной стоимости земельного участка;

применительно к обжалуемому решению ОГБУ «ЦГКО»                                         № *** от 26 декабря 2021 года: замечание № 1 подтверждено (имеет существенное значение),  замечание № 2 носит несущественный характер, не влияет на результаты оценки рыночной стоимости земельного участка;

применительно к обжалуемому решению ОГБУ «ЦГКО»                                            № *** от 24 декабря 2021 года: замечание № 1 не подтверждено, замечание № 2 подтверждено (имеет существенное значение);

применительно к обжалуемому решению ОГБУ «ЦГКО»                                    № *** от 24 декабря 2021 года: замечания № 1, № 2  подтверждены (носят несущественный характер, не влияют на результаты оценки рыночной стоимости земельного участка), замечание № 3  подтверждено (имеет существенное значение), замечание № 4 не подтверждено;

применительно к обжалуемому решению ОГБУ «ЦГКО»                                   № *** от 24 декабря 2021 года: замечания № 1, № 2 подтверждены (носят несущественный характер, не влияют на результаты оценки рыночной стоимости земельного участка), замечание № 3 не подтверждено, замечание № 4 подтверждено (имеет существенное значение);

применительно к обжалуемому решению ОГБУ «ЦГКО»                                           № *** от 24 декабря 2021 года: замечания № 1, № 2, № 3, № 5, № 7  подтверждены (носят несущественный характер, не влияют на результаты оценки рыночной стоимости земельного участка), замечание № 4 не подтверждено, замечание № 6 подтверждено (имеет существенное значение). 

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая                  2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебных экспертиз по правилам статей 84 и 168  КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение дополнительной судебной экспертизы является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, составлено с соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Суд, учитывая установленные обстоятельства, принимает за надлежащее доказательство заключение дополнительной судебной экспертизы  № *** от 31.07.2023, составленное Союзом «Ульяновская областная торгово-промышленная палата. Заключение является ясным и полным, выводы экспертизы носят категорический характер и не являются противоречивыми.

Суд не усматривает оснований не доверять вышеуказанному экспертному исследованию № *** от 31.07.2023, поскольку оно составлено компетентным должностным лицом   уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеет необходимые реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию.  Эксперт имеет достаточный стаж экспертной работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Также, исходя из изложенного, суд не усматривает оснований не доверять показаниями допрошенного в зале суда эксперта.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы не представлено. 

Само по себе частичное несогласие стороны административного истца, ответчика с заключением судебной экспертизы не может являться основанием для признания его недопустимым доказательством.

В связи с несоответствием отчетов об оценке земельных участков № *** от 10 октября 2021 года,  № *** от 10 октября 2021 года, № *** от 10 октября 2021 года, *** от 10 октября 2021 года, № *** от 10 октября 2021 года, составленным ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщиком ФИО1), то экспертом в соответствии с требованиям законодательства была определена рыночная стоимость земельных участков:

земельного участка, площадью 28632 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: *** по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 71 751 792  рубля, 

земельного участка, площадью 16757 кв.м, с кадастровым номером: ***,  расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 43 970 368 рублей,

земельного участка, площадью 20819 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 54 629 056 рублей,

земельного участка, площадью 16177 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 42 448 448  рублей,

земельного участка, площадью 27 705 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 69 428 730 рублей.

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что представленные истцом в ОГБУ «ЦГКО» отчеты об оценке земельных участков            № *** от 10 октября 2021 года,  № *** от 10 октября 2021 года, № *** от 10 октября 2021 года, *** от 10 октября 2021 года, № *** от 10 октября 2021 года, составленные ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщиком ФИО1), не соответствовали требованиям законодательства об оценочной деятельности,  имеющиеся в отчетах нарушения повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки,  суд приходит к выводу о том, что не имеется оснований для удовлетворения требований административного истца о признания незаконными решений ОГБУ «ЦГКО» № *** от 26 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости, № *** от 24 декабря 2021 года  об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости, № *** от 24 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости,   № *** от 24 декабря 2021 года  об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости, № *** от 24 декабря 2021 года  об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости.   

Относительно решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой  оценки» № *** от 24 декабря 2021 года  об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости суд приходит к следующему. Учитывая, что в судебном заседании установлено, заключением эксперта подтверждено, что указанные в этом оспариваемом решении учреждения замечания частично не подтверждены (замечание № 1) судебным экспертом, а в другой части (замечание № 2) являются несущественными, то есть не влияющими на расчетную стоимость объекта недвижимости, а потому информацию, представленную в отчёте № *** об оценке земельного участка от 10 октября 2021 года, составленном                               ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщиком ФИО1), следует признать достоверной, в том числе и в части определения рыночной стоимости земельного участка на дату оценки.

В связи с изложенным, имеются основания для удовлетворения  административных исковых требований о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой  оценки» № ОРС-*** от 24 декабря 2021 года  об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, следует установить архивную кадастровую стоимость  земельного участка, площадью 35000 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2021 года в размере  64 597 050 рублей.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости каждого земельного участка в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом этого считает необходимым установить архивную  кадастровую  стоимость  земельных участков:

земельного участка, площадью 28632 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 71 751 792  рубля;

земельного участка, площадью 16757 кв.м, с кадастровым номером: ***,  расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере  43 970 368 рублей;

земельного участка, площадью 20819 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на  1 июля 2021 года в размере 54 629 056 рублей;

земельного участка, площадью 16177 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 42 448 448  рублей;

земельного участка, площадью 27 705 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 69 428 730 рублей.

Период применения вышеуказанной архивной  кадастровой  стоимости  земельных участков с кадастровыми номерами: *** следует определить с 1 января 2021 года по  31 декабря 2022 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», ранее изложенные в процессе судебного разбирательства в письменных возражениях, суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8, статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: ***.

Таким образом, административные исковые требования ООО «Лента» подлежат частичному удовлетворению к ответчику Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Учитывая изложенные обстоятельства, судом не усмотрено оснований для удовлетворения исковых требований к  Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, так как в рамках настоящего дела оспорены решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой  оценки» и рассмотрены производные из этого требования об установлении архивной кадастровой стоимости  земельных участков, равной их рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Лента» к Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» удовлетворить частично.

Признать незаконным решение областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой  оценки» № *** от 24 декабря 2021 года  об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости.

Установить архивную кадастровую стоимость  земельного участка, площадью 35000 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2021 года в размере  64 597 050   рублей, определив период ее применения с 1 января 2021 года по  31 декабря 2022 года.

В удовлетворении административных исковых требований                             общества с ограниченной ответственностью «Лента» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой  оценки» № ****** от 26 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости  - отказать.

Установить архивную кадастровую стоимость  земельного участка, площадью 28632 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 71 751 792  рубля, определив период ее применения с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года.

В удовлетворении административных исковых требований                             общества с ограниченной ответственностью «Лента» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой  оценки» № *** от 24 декабря 2021 года  об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости  - отказать.

Установить архивную кадастровую стоимость  земельного участка, площадью 16757 кв.м, с кадастровым номером: ***,  расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере                      43 970 368 рублей, определив период ее применения с 1 января 2021 года по                   31 декабря 2022 года.

В удовлетворении административных исковых требований                             общества с ограниченной ответственностью «Лента» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой  оценки» № *** от 24 декабря 2021 года  об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости  - отказать.

Установить архивную кадастровую стоимость  земельного участка, площадью 20819 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 54 629 056 рублей, определив период ее применения с 1 января 2021 года по  31 декабря 2022 года.

В удовлетворении административных исковых требований                             общества с ограниченной ответственностью «Лента» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой  оценки» № *** от 24 декабря 2021 года  об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости  - отказать.

Установить архивную кадастровую стоимость  земельного участка, площадью 16177 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 42 448 448  рублей, определив период ее применения с 1 января 2021 года по  31 декабря 2022 года.

В удовлетворении административных исковых требований                             общества с ограниченной ответственностью «Лента» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой  оценки» № *** от 24 декабря 2021 года  об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости  - отказать.

Установить архивную кадастровую стоимость  земельного участка, площадью 27 705 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 69 428 730 рублей, определив период ее применения с 1 января 2021 года по  31 декабря 2022 года.

В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Лента» к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области отказать. 

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

СудьяО.А. Сычёва

Мотивированное решение принято 6 сентября 2023 года.