Дело № 3а – 214/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 августа 2019 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Паненковой Е.С., 

с участием представителя ФИО1 ФИО2, представителя Администрации города Ростова-на-Дону ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ей на праве общей долевой собственности нежилых помещений с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости, установленная по состоянию на 1 января 2016 года, существенно превышает их рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, что нарушает её права, как плательщика налога на имущество.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных помещений по состоянию на 1 января 2016 года в размере их рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. 

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону, ФИО4. 

В судебном заседании представитель ФИО1 ФИО2 уточнил заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость указанных помещений равной их рыночной стоимости в размере, определённом экспертом.

Представитель Администрации города Ростова-на-Дону ФИО3 в удовлетворении уточнённых административных исковых требований просил отказать, пояснив, что не согласен с величиной рыночной стоимости, установленной экспертом, сведений об иной рыночной стоимости нежилых помещений не представил, ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлял.

Представители остальных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещённых о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились.

ФИО1 и ФИО4 обратились с ходатайствами о рассмотрении дела в их отсутствие.

В ранее поданных письменных возражениях Правительство Ростовской области в удовлетворении требований административного истца просило отказать, ссылаясь на то, что отчёт об оценке спорного земельного участка не соответствует законодательству об оценочной деятельности, положениям федеральных стандартов оценки, содержит недостоверные сведения и не может быть положен в основу доказательственной базы по делу. В предварительном судебном заседании представителем Правительства Ростовской области ФИО5 было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, которое судом было удовлетворено, производство по делу приостановлено.

После возобновления производства по делу представитель Правительства Ростовской области своего отношения к результатам проведённой по делу судебной оценочной экспертизы не выразил.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, указав, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО4 на праве общей долевой собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: 

1) нежилое помещение с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2426, 8 кв. м, местоположение – подвал № 1, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

2) нежилое помещение с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 795, 1 кв. м, местоположение – подвал № 1, этаж № 1, этаж № 2, мезонин № 3 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

3) нежилое помещение с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 307, 1 кв. м, расположенное на этаже № 2 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства), расположенных на территории Ростовской области, проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881. 

По сведениям ЕГРН кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2016 года и составляет:

1) нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 157 032 961, 84 руб.,

2) нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 

51 449 195, 63 руб.,

3) нежилого помещения с кадастровым номером – НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 19 871 774, 59 руб.

Административный истец считает кадастровую стоимость указанных объектов завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на иные здание, строение, сооружение, помещение, являются плательщиками налога на имущество физических лиц. 

Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 24 октября 2017 года № 393 «Об установлении налога на имущество физических лиц» на территории города Ростова-на-Дону установлены налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц, которые определяются исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных помещений влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика указанного налога. 

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец 1 апреля 2019 года обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив в обоснование заявленных требований отчёт об определении рыночной стоимости объектов капитального строительства от 18 марта 2019 года № 06/19, подготовленный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ФИО______ В отчёте по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость объектов оценки определена в следующих размерах:

1) нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 71 777 030 руб.,

2) нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 

26 849 905 руб.,

3) нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 9 400 065 руб.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта и величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга». 

Согласно заключению экспертов ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО______ и ФИО______ от 8 августа 2019 года № 704-Э/2019 рыночная стоимость объектов экспертизы по состоянию на 1 января 2016 года составляет:

1) нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 74 779 000 руб.,

2) нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 

27 877 000 руб.,

3) нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 9 845 000 руб.

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Из заключения следует, что объекты экспертизы представляют собой нежилые помещения, находящиеся в здании, расположенном на земельном участке. Ввиду того, что здание, в котором находятся исследуемые нежилые помещения, расположено на земельном участке, экспертами была учтена рыночная стоимость земельного участка. Стоимость земельного участка, определённая по состоянию на 7 октября 2015года, была приведена экспертами к дате определения рыночной стоимости помещений, стоимость которых определена по состоянию на 1 января 2016 года, с применением корректировки, рассчитанной на основании средних значений цен предложения к продаже. Определение стоимости нежилых помещений производилось доходным подходом, сравнительный и затратный подходы не применялись.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Результаты экспертизы основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, содержит все предусмотренные законом разделы и сведения. Текст заключения в полной мере даёт возможность уяснения смысла и значения терминологии, используемой экспертами, методики исследования, смысла и значения признаков, выявленных при изучении объектов, критериев оценки выявленных признаков. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. 

Возражения Администрации города Ростова-на-Дону относительно заключения эксперта суд не может признать правомерными, поскольку они не мотивированы и не основаны на нормах федеральных стандартов оценки. Доказательств, опровергающих изложенные в заключении экспертов выводы, а также содержащих достоверные сведения об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, заинтересованным лицом не представлено.

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений по состоянию на 1 января 2016 года в размере их рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению. 

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит необоснованными.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 1 апреля 2019 года. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта от 8 августа 2019 года № 154 и экономического обоснования стоимости оказания услуг усматривается, что стоимость экспертизы в размере 80 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы по определению рыночной стоимости всех объектов недвижимости. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. 

С учётом изложенного сумма 80 000 руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2426, 8 кв. м, местоположение – подвал № 1, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 74 779 000, 00 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 795, 1 кв. м, местоположение – подвал № 1, этаж № 1, этаж № 2, мезонин № 3 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 27 877 000, 00 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 307, 1 кв. м, расположенного на этаже № 2 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 9 845 000, 00 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 апреля 2019 года. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» денежные средства в размере 80 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 8 августа 2019 года № 154.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 30 августа 2019 года.