Дело №3а-117/2021

УИД 68OS0000-01-2021-000032-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 мая 2021 года г. Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Деевой А.С. 

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1

административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Тамбовский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 68:23:1101030:32 площадью 593,1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: универмаг, расположенного по адресу: ***.

Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки вышеназванного объекта завышены, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости. 

В обоснование заявленных требований сослался на отчёт оценщика ООО «Оценка+» ФИО3 №2020-10-41-О от 3 ноября 2020 года, в соответствии с которым, определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:23:1101030:32 в размере 3 505 820 руб. по состоянию на 9 ноября 2018 года.

Административный истец в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще. В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 административное исковое заявление поддержала, и с учётом изменения основания административного иска просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равную рыночной стоимости согласно проведённой судебной экспертизе, расходы по которой административным истцом оплачены.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области и заинтересованного лица администрации Тамбовской области ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени судебного заседания надлежащим образом. В письменных возражениях просил суд отказать административному истцу в заявленных требованиях, ссылаясь на то, что соотношение кадастровой и рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки является существенным и вызывает сомнения в достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В своем письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения – Управление Росреестра по Тамбовской области) просила рассмотреть дело в отсутствие представителя и отказать в удовлетворении предъявленных к Управлению Росреестра по Тамбовской области требований по процессуальным основаниям.

Заинтересованное лицо администрация Умётского района Тамбовской области просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. 

Поскольку лица, участвующие в деле, кроме представителя административного истца в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца ФИО1, проверив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, предъявленных к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области (далее по тексту решения - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области).

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 68:23:1101030:32, площадью 593,1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: универмаг, расположенного по адресу: ***.

Соответственно, являясь плательщиком налога на имущество, исчисляемого в силу статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1 закона Тамбовской области от 25 ноября 2016 года № 17-З «Об установлении единой даты начала применения на территории Тамбовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2017 года, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость этого объекта недвижимости.

На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 названного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Приказом Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210 полномочия по определению кадастровой стоимости объектов, указанных в вышеприведенной статье 24.19 Закона об оценочной деятельности делегированы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области.

В рассматриваемом случае ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области по состоянию на 9 ноября 2018 года определило кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет Управлением Росреестра по Тамбовской области, используя при этом удельные показатели кадастровой стоимости, утвержденные приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 7 ноября 2016 года №611 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) расположенных на территории Тамбовской области.

Согласно акту ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области №КУВД-001/2018-5164308 от 9 ноября 2018 года кадастровая стоимость составляет 8 501 869,05 руб., о чем внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При проверке представленного отчёта оценщика, суд находит выводы об итоговой рыночной стоимости объектов оценки вызывающими сомнения, поскольку представленный отчёт вызывает сомнения в объективности вывода оценщика о рыночной стоимости объекта оценки. 

Определением суда от 2 марта 2021 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, проверки на соответствие рыночной стоимости, определенной оценщиком, и подтверждения рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки. 

Согласно заключению №00442/4-4-21 от 16 апреля 2021 года, выполненному экспертом Федерального бюджетного учреждения Тамбовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее по тексту решения – ФБУ Тамбовская ЛСЭ Минюста России) ФИО5 в отчёте об оценке № 2020-10-41-О от 3 ноября 2020 года, выявлены существенные нарушения (ошибки), влияющие на итоговое значение рыночной стоимости объекта недвижимости и указано, что данный отчёт не соответствует действующим требованиям законодательства об оценочной деятельности: в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В соответствии с представленным заключением рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:23:1101030:32 по состоянию на 9 ноября 2018 года составляет 5 653 532 руб. 

При оценке заключения эксперта ФИО5, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, имеющим высшее техническое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки «Юриспруденция» со специализацией «Судебно-экспертная деятельность в правоприменении», квалификацию судебного эксперта, имеющим право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки», предоставленное центральной экспертно-квалификационной комиссией ГУ РФЦСЭ МЮ РФ, имеющего дополнительное профессиональное образование по экспертной специальности «исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», полученное ФБУ РФЦСЭ МЮ РФ, право на ведение профессиональной деятельности в сфере «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», специализация оценка стоимости предприятия (бизнеса)», стаж работы по экспертной специальности и стаж работы по специальности оценки имущества с 2001 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса РФ.

В экспертном заключении указано, что в отчёте неполно проведено исследование и отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (нарушение пункта 11д ФСО №7). 

Также оценщиком нарушены требования пункта 8з ФСО №3, пункта 11г и 22 ФСО №7, поскольку при расчете ставки аренды использованы аналоги – нежилые помещения, при том, что объект исследования является нежилым зданием. Фактически не выполнены расчеты по корректировке ставок аренды аналогов. На момент оценки существовала актуальная редакция справочника оценщика недвижимости ФИО6 на 2018 года, которая существенно отличается от использованной редакции 2016 года, то есть принятые ценообразующие факторы и их значения на 2016 год значительно отличаются от актуальных. Объекты №1 и №3, используемые в качестве аналогов при расчёте стоимости сравнительным подходом являются едиными объектами недвижимости, включающими в себя земельный участок. Отсутствие соответствующих расчётов, выполнение которых позволяет исключить из общей цены аналога долю, приходящуюся на цену земельного участка, что привело к искажению рыночной стоимости. Кроме того, в отчете выполненный анализ факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, выполнен неполно, отсутствует анализ ставки доходности, периоды окупаемости инвестиции на рынке недвижимости с приведением значений этих факторов.

На основании вышеизложенного эксперт пришел к выводу, что неполнота проведённого исследования и ошибочный подбор значений ценообразующих факторов являются ошибками, которые являются существенными методическими ошибками, влияющими на итоговое значение рыночной стоимости. 

При оценке экспертного заключения, суд приходит к выводу, что экспертом проведена проверка на соответствие отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, что подробно и последовательно изложено в данном документе. Экспертом проверялись установленные законодательством требования к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости, к описанию представленного объекта оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, на наличие ошибок при выполнении математических действий, а также достаточность и проверяемость используемой оценщиком информации. 

В экспертом заключении подробно описан процесс оценки, определены её подходы и методы, обоснован выбор объектов–аналогов, определён сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, что согласуется с требованиями Федерального закона №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Подготовленное заключение эксперта ФИО5 участниками процесса под сомнение не ставилось, замечаний, относительно представленного заключения от сторон не поступало, обстоятельств, которые могли бы повлиять на величину рыночной стоимости, установленную экспертом, суду не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено. Более того, представитель административного истца ФИО1 просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости на основании проведённой судебной экспертизы.

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

На основании вышеизложенного, исследовав представленное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами, исходя из имеющихся недостатков в отчёте оценщика, учитывая позицию представителя административного истца об изменении основания заявленных требований, суд приходит к выводу об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 68:23:1101030:32 в соответствии с экспертным заключением по состоянию на 9 ноября 2018 года в размере 5 653 532 руб. 

Поскольку Комитет по управлению имуществом Тамбовской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области кадастровую оценку объекта недвижимости не осуществляли и оспариваемые результаты кадастровой стоимости не утверждали, в заявленных требованиях к данным ответчикам необходимо отказать.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что в суд с настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился 30 декабря 2021 года, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2, поданное в Тамбовский областной суд 30 декабря 2020 года удовлетворить в части требований, предъявленных к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:23:1101030:32 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 9 ноября 2018 года в размере 5 653 532 руб.

В удовлетворении требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области - отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Тамбовский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 21 мая 2021 года.

Судья М.В. Яковлева