Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 октября 2023 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Коваленко О.П.,

при секретаре Канаевой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-1435/23 по административному исковому заявлению ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании уведомления об отказе в государственной регистрации прав незаконным и возобновлении рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода права,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец в лице финансового управляющего ФИО2 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области) о признании уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № о приостановлении государственной регистрации прав незаконным. 

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в Управление Росреестра по Самарской области для государственной регистрации перехода права на вышеназванные объект недвижимости, приложив к заявлению все необходимые документы, в том числе договор купли-продажи жилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в ее лице и ФИО3 (л.д. 48-51). Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № государственная регистрация прав в отношении помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, приостановлена, поскольку в представленных на государственную регистрацию документах отсутствует разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждении имущества несовершеннолетнего ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. в рамках дела о банкротстве ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; Документы, на основании которых, финансовый управляющий ФИО1 распоряжается имуществом ФИО5 и ФИО4 и ФИО4 на государственную регистрацию не представлены; Документы о снятии запрета на государственную регистрации не поступали. Оспариваемое решение, по мнению административного истца, не соответствует требованиям Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и нарушает права ФИО1

В дальнейшем финансовый управляющий ФИО2 в судебном заседании уточнила свои требования, просила признать уведомление т ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в государственной регистрации прав незаконным и возобновить рассмотрение заявления о государственной регистрации перехода права.

В судебное заседание административный истец в лице финансового управляющего ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом. 

Представитель Управления Росреестра по Самарской области, действующая на основании доверенности, ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, ссылаясь на законность принятого решения в рамках компетенции государственного органа и несостоятельность доводов, изложенных административным истцом.

Заинтересованные лица ФИО7, ФИО4, ФИО1, действующий в интересах несовершеннолетнего ФИО4, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, заявили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, требования административного иска поддержали. 

Заинтересованное лицо – представитель ПАО «Куйбышев Азот», представители Отдела реализации опеки и попечительства на территории Центрального и Комсомольского районов департамента социального обеспечения г. Тольятти, Департамента социального обеспечения г.Тольятти в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От представителя заинтересованного лица поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия специалиста органа опеки и попечительства администрации г.о. Тольятти.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на интернет-сайте районного суда.

Поскольку стороны, заинтересованные лица извещены надлежащим образом, учитывая требования статей 96, 150 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод, которая в каждом конкретном деле осуществляется в одной из форм отправления правосудия, в том числе путем обжалования в суд решений и действий (или бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц (ч. 2).

В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации и требований части 1 статьи 4 КАС РФ судебная защита прав гражданина возможна только в случае реального нарушения его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать нарушенному праву и характеру нарушения.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 1 КАС РФ суды в порядке, предусмотренном данным кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, должностных лиц, порядок производства по которым предусмотрен гл. 22 названного кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд за защитой прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими Федеральными законами.

Исходя из положений статей 218, 226, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации удовлетворение требований об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, возможно лишь при наличии одновременно двух обстоятельств: незаконности действий (бездействия) должностного лица или органа (незаконности принятого им или органом постановления) и реального нарушения при этом прав заявителя.

При этом обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений (ч.2 ст.62 КАС РФ).

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 Закона №218-ФЗ обязательным этапом государственной регистрации прав является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 65 Закона № 218-ФЗ государственный регистратор прав имеет права и несет обязанности по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в объеме полномочий, установленных настоящим Федеральным законом.

Таким образом, функции по государственному кадастровому учету объектов недвижимости и государственной регистрации прав осуществляются органом регистрации - Росреестром и его территориальными органами.

В соответствии с п. п. 1. 2, 3 Положения об Управлении Росреестра по Самарской области, утвержденному Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ. №, Управление Росреестра по Самарской области является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственного кадастрового учета и регистрации прав - Росреестра.

Управление является юридическим лицом и выступает в качестве истца, ответчика и третьего лица в суде, арбитражном и третейском судах.

Управление состоит из структурных подразделений аппарата и территориальных отделов, осуществляющих полномочия Управления на территориях муниципальных образований.

Отделы Управления не являются юридическими лицами и не могут выступать в качестве истцов, ответчиков или заинтересованных лиц в суде.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 (продавец) и ФИО1, ФИО9, ФИО4, ФИО4 (покупатели) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатели купили квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 51,40 кв.м., жилой площади 29,30 кв.м. Покупатели купили указанное имущество в общую долевую собственности, в равных долях каждому. Отчуждаемое имущество продано за 2 500 000 рублей, из которых сумма в размере 379 000 рублей выплачена продавцу до подписания настоящего договора из средств займа, предоставленного покупателю ФИО9 ОАО «КуйбышевАзот» согласно Договору займа №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ОАО «КуйбышевАзот» в г. Тольятти. Оставшиеся 2 121 000 рублей продавец получит в течение 5-ти банковских дней поле подписания настоящего договора путем перечисления на лицевой счет представителя продавца.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9, ФИО4, ФИО4, ФИО1 (залогодатели) и ОАО «Куйбышевазот» (залогодержатель) заключен договор залога квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 51,40 кв.м. Стороны оценили закладываемую квартиру в 2 500 000 рублей.

По сведениям ЕГРН, права общей долевой собственности на указанное помещение были зарегистрированы за ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (доля 5/12), ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р. (доля ?), ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (доля 1/3). 

Возвратность займа обеспечена залогом приобретаемого объекта недвижимости целиком. Таким образом, наравне с заемщиками иные лица, в том числе ФИО4 и несовершеннолетний ФИО4 является солидарным залогодателям указанного имущества.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, по делу №, принято заявление ФИО1 о признании его несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, по делу №, ФИО1 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим ФИО1 утверждена ФИО10 Ивановна-член Ассоциации арбитражных управляющих «Гарантия».

В процедуре банкротства ФИО1 было установлено наличие следующего недвижимого имущества: вид объекта недвижимости: помещение; кадастровый №; назначение объекта недвижимости: жилое помещение; местоположение; 

<

адрес>; площадь 51,4 кв.м.

Указанный объект недвижимого имущества является предметом залога конкурсного кредитора - ПАО «КуйбышевАзот».

На основании определения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в реестр требований кредиторов должника - ФИО1 включены требования ПАО «КуйбышевАзот» в размере 1 470 369 руб., как обеспеченные залогом имущества - жилым помещением (квартирой), общей площадью 51,4 кв.м,, кадастровый №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, для удовлетворения в третью очередь.

Предмет залога был продан на публичных торгах за 2 510 865 рублей, что подтверждается протоколом результатов проведения первых торгов №.

По результатам проведения торгов между финансовым управляющим должника ФИО1 - ФИО2 и покупателем ФИО7 был подписан договор купли-продажи от 17.01,2023 с актом приема- передачи.

По условиям заключенного договора ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 продает квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 51,4 кв.м., а ФИО7 покупает ее.

Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ подтвержден факт оплаты ФИО7 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны сделки ДД.ММ.ГГГГ обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру к покупателю.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (в лице Автозаводского отдела Управления Росреестра по Самарской области) приостановила государственную регистрацию на основании пунктов 1,5,7,37 части 1 ст. 26 Закона №218-ФЗ, поскольку в представленных на государственную регистрацию документах отсутствует разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждении имущества несовершеннолетнего ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. в рамках дела о банкротстве ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; Документы, на основании которых, финансовый управляющий ФИО1 распоряжается имуществом ФИО5 и ФИО4 и ФИО4 на государственную регистрацию не представлены; Документы о снятии запрета на государственную регистрации не поступали.

В дальнейшем Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю со ссылкой на необходимость предоставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи, разрешения органов опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., а также документов, на основании которых действует финансовый управляющий от других собственников.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно части 5 статьи 18 этого же Федерального закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В статье 26 Закона N 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 и пунктом 1 статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае не устранения причин препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, указанных в статье 26 настоящего Федерального закона, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Из пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон №127-ФЗ) следует, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации данный Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

Согласно пункту 1 статьи 213.25 Закона N 127-ФЗ все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 указанной статьи.

При этом нормы Закона N 127-ФЗ не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности, и не предусматривает необходимость при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, предварительного выдела доли в натуре. Реализация имущества гражданина, части этого имущества осуществляется исключительно на торгах в целях продажи имущества должника по наиболее высокой цене и, таким образом, максимального удовлетворения требований кредиторов.

По общему правилу в конкурсную массу гражданина включается все его имущество, имеющееся на день принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом и введении процедуры реализации имущества, а также имущество, выявленное или приобретенное после принятия указанного решения (пункт 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в том числе заработная плата и иные доходы должника.

Порядок реализации имущества несостоятельного гражданина, находящегося в залоге у его кредитора, урегулирован положениями пункта 4 статьи 216, 26 Закона о банкротстве, предусматривающими продажу предмета залога по правилам статей 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве с учетом особенностей установленных статей 138 Закона.

В силу пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 настоящего закона.

На основании пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3).

На основании части 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ о регистрации определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

В соответствии с частью 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Поскольку в рассматриваемом случае, предмет залога составляла квартира, находящаяся в общей долевой собственности должника, его детей, в т.ч. несовершеннолетнего, которая реализована как единый объект недвижимости по одной сделке, при этом последние являются также созалогодателями в кредитных правоотношениях, основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали.

Норма статьи 42 Закона N 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу принудительного отчуждения заложенного имущества во исполнение судебного акта.

Ипотека была прекращена в силу закона на основании и в порядке положений Закона о банкротстве путем проведения торгов, которые, как и договор купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный по результатам их проведения, недействительными не признаны.

Суд также находит необоснованным отказ Управлением Росреестра по Самарской области в государственной регистрации и в части необходимости применения нотариального удостоверения сделки по реализации имущества должника в рамках дела о его банкротстве, находящегося в долевой собственности, в т.ч. и несовершеннолетнего ребенка.

Согласно части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Учитывая названные положения, вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектом обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц, как слабой стороны в сделке.

Согласно пункту 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса. Пунктом 2 статьи 37 указанного Кодекса установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Положениями статьи 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Согласно части 2 указанной статьи закона, для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Статьей 237 ГК РФ установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги (ФИО7), и организатор торгов (финансовый управляющий), полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта (в настоящем случае таким судебным актом является определение арбитражного суда о включении в реестр требований кредиторов ФИО1 требований ОАО «КуйбышевАзот» с очередностью удовлетворения в составе третьей очереди как обеспеченное залогом имущества должника). В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Определение Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов несостоятельного гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора.

Последующие действия залогового кредитора по разработке, утверждению Положения о порядке продажи залогового имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, который обуславливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицом, обладающим неполной гражданской дееспособностью, своей долей в праве собственности на квартиру (в данном случае нет волеизъявления сторон сделки, которое проверяется нотариусом).

Таким образом, доводы административного ответчика об обязательности в рассматриваемом деле нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры основаны на неверном толковании норм материального права.

Как указано выше, пунктом 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В настоящем случае в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ соглашения сторон о нотариальном удостоверении сделки не имеется. В связи с чем, отказ в государственной регистрации права на основании не представления нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры является незаконным. 

Проанализировав обстоятельства административного дела, которые свидетельствуют о реализации указанной квартиры, что является предметом залога в связи с признанием одного из долевых собственников жилья несостоятельным (банкротом), в данном случае ФИО1, при этом реализация осуществляется в порядке, установленном частью 4 статьи 138 Закона N 127-ФЗ, не предусматривающей получения отдельного разрешения на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, от органов опеки и попечительства, сделка, заключенная по итогам торгов, не является той сделкой, которая поименована в части 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и в статье 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

При этом, положения статьи 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Поэтому отказ в государственной регистрации ввиду отсутствия разрешения органа опеки и попечительства также подлежит признанию незаконным.

Также суд признает необоснованными доводы административного ответчика о том, что документы, на основании которых финансовый управляющий распоряжается имуществом ФИО4 и несовершеннолетнего ФИО4 на государственную регистрацию представлены не были.

Возвратность займа по договору займа с ОАО «Куйбышевазот» обеспечена залогом приобретаемого объекта недвижимости целиком. Таким образом, наравне с заемщиками иные лица, в том числе ФИО4 и несовершеннолетний ФИО4 является солидарным залогодателям указанного имущества. Сам договор займа предусматривает равную обязанность по возврату суммы займа. Обязательства, возникшие и договора займа, являются неделимыми. При этом, в Едином государственном реестре недвижимости имеется сведения, что залог в силу закона установлен на весь объект. Требование кредитора в рамках дела о банкротстве ФИО1 установлено в реестре требований кредиторов должника как обеспеченное залогом имущества должника, при чем не доли в праве на указанное имущество, а квартирой в целом. В этой связи, кредитор, требования которого обеспечены залогом имущества должника, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе дела о банкротстве, от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве, установление долей в праве общей собственности на предмет залога не препятствует его реализации как единого неделимого объекта.

Также суд отмечает, что позиция административного ответчика о том, что действующим законодательством не предусмотрены полномочия финансового управляющего по реализации имущества, не принадлежащего гражданину-должнику, даже если это имущество является предметом залога, за исключением имущества гражданина, принадлежащего ему на праве общей совместной собственности с супругом (бывшим супругом), направлено на несогласие с вышеуказанным определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым требование ПАО «КуйбышевАзот» включено в реестр требований кредиторов ФИО1 в состав третьей очереди, как обеспеченное залогом имущества - жилым помещением (квартирой) по адресу: 

<

адрес>. Между тем, указанное определение вступило в законную силу и не является предметом оценки и предметом спора в рамках настоящего административного дела.

Таким образом, исковые требования административного истца о признании уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в государственной регистрации прав незаконным являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу ст.227 КАС РФ в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными на соответствующих орган или должностное лицо возлагается обязанность принять решение по конкретному вопросу совершить определенные действия либо иным способом устранить допущенные нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

При этом, как следует из руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведенных в абзаце 4 пункта 26 постановления от 28 июня 2022 года N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела.

Учитывая, что оценка законности оспариваемого уведомления Управления Росреестра по Самарской области дана судом в пределах изложенных в нем оснований, а также принимая во внимание, что за административным ответчиком сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца, признавая незаконным вышеуказанное уведомление Управления Росреестра по Самарской области, необходимым способом восстановления нарушенного права будет являться возложение на административного ответчика обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ № о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Возложение же на Управление Росреестра по Самарской области обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру, являлось бы ничем иным, как вмешательством суда в компетенцию исполнительного органа, ограничением права соответствующего органа на самостоятельное решение вопросов в пределах предоставленных законодательством полномочий и нарушает установленный статьей 10 Конституции Российской Федерации принцип разделения властей.

На основании изложенного, и в соответствии со статьей 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании уведомления об отказе в государственной регистрации прав незаконным и возобновлении рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода права, - удовлетворить.

Признать уведомление Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в государственной регистрации права собственности незаконным.

Обязать Управление Росреестра по Самарской области повторно рассмотреть заявление ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ. № о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> Б, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде. 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года.

Судья: Коваленко О.П.