административное дело № 3а-4/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 29 января 2025 года 

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при секретаре

судебного заседания ФИО1,

рассмотрев административное дело № 23OS0000-01-2023-001072-34 в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Метлекс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Метлекс» (далее по тексту – ООО «Метлекс», Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, установить кадастровую стоимость в размере ее рыночной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 1 января 2021 года.

В обоснование уточненных заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данных объектов не соответствует их рыночной стоимости, это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере.

В подтверждение такой правовой позиции представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым кадастровая стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2021 года составляет:

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 1 336 792 рубля 60 копеек;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 5 347 170 рублей 41 копейку; 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 5 242 950 рублей 61 копейку; 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 3 393 100 рублей 95 копеек; 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 4 641 728 рублей 04 копейки.

Тогда как в соответствии с отчетами об оценке от 12 октября 2023 года №№ ОН-421/12.10.2023, ОН-422/12.10.2023, ОН-423/12.10.2023, ОН-424/12.10.2023, ОН-425/12.10.2023, подготовленными частнопрактикующим оценщиком ФИО2, рыночная стоимость данных объектов по состоянию на 1 января 2021 года определена в следующих размерах:

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 873 000 рублей;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 3 492 000 рублей; 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 3 424 000 рублей; 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 2 216 000 рублей; 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 3 032 000 рублей.

В судебное заседание 29 января 2025 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

До начала судебного заседания от представителя административного истца ФИО3, действующей на основании доверенности, поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в ее отсутствие. Также выражено несогласие с результатами судебной оценочной экспертизы, заявлена просьба об установлении кадастровой стоимости спорных объектов в размере рыночной, определенной оценщиком в представленных отчетах об оценке.

Представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4, действующим на основании доверенности, предоставлены возражения, в которых приведены нарушения, которые, по его мнению, допущены экспертом при подготовке заключения судебной оценочной экспертизы. Также в материалах дела имеется отзыв на административный иск, содержащий просьбу о вынесении законного и обоснованного решения.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству от представителя Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» ФИО5, действующей на основании доверенности, поступили возражения на административный иск, в которых указано, что бюджетным учреждением определена оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов незавершенного строительства в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представителем Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО6, действующей на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие. 

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.

На основании протокольного определения суда от 29 января 2025 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства», определением суда от 12 декабря 2024 года, полученным всеми лицами, участвующими в деле, разъяснено о возможности рассмотрения административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства в случае неявки названных лиц в судебное заседание.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований в части, по следующим основаниям.

Оспариваемая кадастровая стоимость объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........ определена в порядке, регламентированным Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237 «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ).

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела, ООО «Метлекс» принадлежат на праве собственности объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, в отношении которых определена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2021 года.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 года № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций» административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения. 

Согласно сведениям, предоставленным департаментом имущественным отношений Краснодарского края, объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........ не включены в Перечни объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, за юридически значимый период.

Вместе с тем, данное обстоятельство не свидетельствует о том, что ООО «Метлекс» не наделено правом на оспаривание кадастровой стоимости указанных объектов в судебном порядке, поскольку в силу положений пункта 3 статьи 1.1 Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 года № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций» налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении, в том числе, объектов незавершенного строительства.

Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Оспариваемая кадастровая стоимость объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........ определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2021 года.

Изложенное подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта, а также сведениями, предоставленными Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов незавершенного строительства, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Публично-правовая компания «Роскадастр» является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2021 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........ в размере их рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчеты об оценке от 12 октября 2023 года №№ ОН-421/12.10.2023, ОН-422/12.10.2023, ОН-423/12.10.2023, ОН-424/12.10.2023, ОН-425/12.10.2023, подготовленными частнопрактикующим оценщиком ФИО2

Согласно данным отчетам рыночная стоимость данных объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2021 года составляет:

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 1 336 792 рубля 60 копеек;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 5 347 170 рублей 41 копейку; 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 5 242 950 рублей 61 копейку; 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 3 393 100 рублей 95 копеек; 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 4 641 728 рублей 04 копейки.

Указанные отчеты об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялись, подготовлены по заказу административного истца на платной основе, во время составления которых оценщик не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлен. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ № 28), оценивая предоставленные в материалы административного дела отчеты об оценке как доказательства, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, на основании определения от 14 декабря 2023 года суд назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанных отчетов о рыночной стоимости спорных объектов незавершенного строительства требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчетов, о величине рыночной стоимости данных объектов на дату определения кадастровой стоимости.

Частями 5, 7 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что если документы и материалы административного дела недостаточны для проведения исследования и дачи заключения, а в предоставлении дополнительных документов и материалов для исследования эксперту отказано, эксперт обязан представить в суд мотивированное сообщение в письменной форме о невозможности дать заключение и возвратить материалы административного дела.

Настоящее административное дело возвращено обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» в Краснодарский краевой суд с сообщением о невозможности дать заключение, ввиду отсутствия проектной документации на спорные объекты недвижимого имущества.

С учетом данных обстоятельств, на основании определения суда от 15 июля 2024 года произведена замена экспертной организации и эксперта, которому поручено проведение судебной оценочной экспертизы, а именно, эксперта ФИО7, осуществляющего деятельность в обществе с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер», на эксперта ФИО8, осуществляющую деятельность в обществе с ограниченной ответственностью «Центр Экспертиз и Консалтинга», поручив ей проведение экспертизы.

На разрешение эксперта ФИО8 поставлены вопросы, установленные определением от 14 декабря 2023 года: о соответствии представленных административным истцом отчетов о рыночной стоимости спорных объектов незавершенного строительства требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчетов, о величине рыночной стоимости спорных объектов на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 9 декабря 2024 года, подготовленному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр Экспертиз и Консалтинга» ФИО8, отчеты об оценке от 12 октября 2023 года №№ ОН-421/12.10.2023, ОН-422/12.10.2023, ОН-423/12.10.2023, ОН-424/12.10.2023, ОН-425/12.10.2023, подготовленные частнопрактикующим оценщиком ФИО2, выполнены с нарушениями требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Так, в отчетах отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в регионе расположения объектов оценки на рынок оцениваемых объектов, в том числе, тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки.

Копии документов, предоставленных оценщику и приложенных к отчетам, не заверены заказчиком. 

Оценщик применил индекс перехода цен к дате оценки на основании курса советского рубля к доллару США на дату оценки и актуальному на дату оценки курсу доллара США к рублю, что является некорректным. Перевод курса должен быть осуществлен с 1984 года на 1 января 2021 года. При этом, доказательств такого перевода не имеется. На какую дату определен курс советского рубля к доллару, установить невозможно. 

При определении рыночной стоимости спорных объектов оценщиком принята их высота в размере 10 метров, что не соответствует действительным параметрам объектов. 

Также оценщиком неверно определен территориальный пояс, на основании которого принята восстановительная стоимость. 

Указанные нарушения повлияли на итоговый результат рыночной стоимости спорных объектов незавершенного строительства.

Таким образом, представленные административным истцом при обращении в суд отчеты об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечают, в связи с чем, не могут быть положены в основу решения по настоящему административному спору, являются недопустимыми доказательствами.

Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости спорных объектов, эксперт определил, что рыночная стоимость на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года составляет: 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 1 138 000 рублей;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 5 077 000 рублей; 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 4 935 000 рублей; 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 2 390 000 рублей; 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 2 185 000 рублей.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорных объектов незавершенного строительства. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость объектов незавершенного строительства ........ определена затратным подходом к оценке. 

Сравнительный подход не применялся, поскольку на дату определения рыночной стоимости экспертом не найдена информация о продаже аналогичной недвижимости в районе расположения объектов экспертизы. Кроме этого, учитывая уникальность спорных объектов, подобрать объекты-аналоги, имеющие тот же процент готовности и стадию строительства, невозможно.

От применения доходного подхода эксперт отказалась, ввиду отсутствия достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые способны приносить объекты экспертизы, а также связанные с ними расходы. 

Таким образом, выбор затратного подхода обоснован, полностью соответствует положениям пункта 24 ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611; пункта 25, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

Согласно пункту 24 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.

Для определения стоимости спорных объектов незавершенного строительства экспертом использованы укрепненные показатели стоимости строительства на единицу площади и индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень текущих цен.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 24 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, расчет затрат на создание объектов капитального строительства произведен на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников и других данных.

Определение рыночной стоимости затратным подходом произведено с допустимым и надлежащим сравнением стоимости единицы потребительских свойств (строительного объема, количества единиц потребительских свойств объектов, корректирующих коэффициентов) оцениваемых объектов со стоимостью аналогичной единицы измерения на основании ресурсно-технологических моделей сборников оценщика с последующим последовательным проведением корректировок и применением стоимостных показателей конструктивных систем, элементов и видов работ зданий.

При расчете стоимости замещения экспертом применены объемно-планировочные и функциональные параметры, единицы измерителей объектов-аналогов на региональный коэффициент, корректирующие коэффициенты на отличия по различным параметрам, учтена прибыль предпринимателя, коэффициент индекса изменения цен.

Физический износ спорных объектов незавершенного строительства определен экспертом в размере 50,50%. Функциональный износ и внешний (экономический) износ экспертом не установлены.

Размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем, суд полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объектов оценки. Примененные методики расчета стоимости отражают индивидуальные характеристики спорных объектов, являются подробными и объективными.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ею выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в экспертном заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дала подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам судебной оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, являющейся субъектом оценочной деятельности и обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что она по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Представленные возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленные представителями ООО «Метлекс» и департаментом имущественных отношений Краснодарского края, не свидетельствуют о его недостоверности и незаконности, поскольку мнения других специалистов, отличные от заключения эксперта, являются субъективными мнениями этих специалистов, направленных на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств административного дела. 

Кроме того, возражения административного истца и административного ответчика подписаны представителями ФИО3 и ФИО4, соответственно, действующими на основании доверенностей, сведений о том, что они обладают профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, не имеется.

Также суд исходит из того, что сами по себе возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, фактически представляют правовую позицию ООО «Метлекс» и департамента имущественных отношений Краснодарского края, не предусмотрены Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации в качестве доказательства по делу. 

Возражения представителя административного истца не мотивированы, сведены исключительно к тому, что отчетам об оценке дана критическая оценка, соответственно, заключение эксперта также должно было подвергаться соответствующей проверке. 

В свою очередь, заключение судебной оценочной экспертизы является доказательством по административному делу, правовая оценка которому дается судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, результаты которой отражены в настоящем судебной акте.

Приведенные в возражениях департамента имущественных отношений Краснодарского края нарушения носят субъективный характер, не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов незавершенного строительства, определенной в результате проведения судебной оценочной экспертизы.

Вопреки позиции представителя административного ответчика, при расчете рыночной стоимости верно определены класс конструктивной системы, класс качества оцениваемых зданий. Указанные параметры взяты и подтверждены техническими паспортами, истребованными экспертом при производстве судебной оценочной экспертизы. 

Довод о неверности применения значения прибыли предпринимателя в размере 3%, судом отклоняется. Указанное значение имеет соответствующее обоснование на листе 87 экспертного заключения, не является произвольным, поскольку подтверждается данными «СтатРиелт».

Физический износ объектов незавершенного строительства также определен верно, принят на основании фотоматериалов, содержащихся в отчетах об оценке. Эксперт исходила из того, что здания пригодны для дальнейшей эксплуатации, однако требуется выполнение частичного капитального ремонта для конструктивных элементов. Ввиду того, что объекты экспертизы представляют собой объекты незавершенного строительства, их конструктивные элементы не законсервированы с момента прекращения проведения строительных работ (с 2004 года), воздействие факторов окружающей среды оказывает более сильное влияние. 

Кроме этого, вопреки позиции представителя административного ответчика, эксперт обоснованно не добавила к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере налога на добавленную стоимость.

Так, методология затратного подхода не предусматривает учет сумм налогов в составе затрат на создание объектов капитального строительства. Более того, налог на добавленную стоимость возникает при осуществлении сделок по реализации объектов. В исследуемом заключении эксперт рассчитывала не затраты на приобретение объектов экспертизы, а затраты на их замещение, что предусматривает создание, а не приобретение аналогичных объектов экспертизы.

Таким образом, замечания представителя административного ответчика являются субъективными, носят необоснованный и неподтвержденный характер.

Изложенное подтверждается, в том числе, письменными пояснениями эксперта ФИО8, которым суд доверяет и находит, что они объективно опровергают доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о несоответствии заключения судебной оценочной экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Сопоставив содержащиеся в материалах административного дела доказательства, исследовательскую часть экспертного заключения, а также пояснения эксперта, суд считает правильными, обоснованными и достоверными итоговые выводы судебной экспертизы. 

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения судебной оценочной экспертизы от 9 декабря 2024 года, подготовленного экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр Экспертиз и Консалтинга» ФИО8

При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в следующих размерах:

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 1 138 000 рублей;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 5 077 000 рублей; 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 4 935 000 рублей; 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 2 390 000 рублей; 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ – 2 185 000 рублей.

В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат удовлетворению в части.

Доводы административного истца, изложенные в административном иске, а также представленных объяснениях, об установлении рыночной стоимости в соответствии с представленными отчетами оценщика, не подлежат удовлетворению, поскольку противоречат доказательствам, собранным в процессе рассмотрения административного дела.

Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу от 12 декабря 2024 года, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле.

При должной степени заботливости и осмотрительности административных ответчиков и заинтересованного лица, а также обязанности по самоизвещению, их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами административного дела, в том числе, с заключением судебной оценочной экспертизы.

Административными ответчиками и заинтересованным лицом выводы экспертного заключения, подготовленного экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр Экспертиз и Консалтинга» ФИО8, не опровергнуты, доказательств об их порочности не представлено, сведений о наличии иного размера рыночной стоимости спорных объектов материалы административного дела не содержат.

Возражения административного истца и департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение судебной оценочной экспертизы носят необоснованный характер. Кроме этого, свои контрасчеты, опровергающие выводы эксперта, не приведены.

Оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме этого, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, Обществом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23........ их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

Тогда как, административные ответчики и заинтересованное лицо документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной, не представили.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов незавершенного строительства на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу положений абзаца 2 пункта 25 Постановления Пленума ВС РФ № 28 в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Так, согласно сведениям, предоставленным Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю на дату рассмотрения настоящего административного спора по существу оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость является архивной, ввиду установления новой кадастровой стоимости спорных объектов незавершенного строительства, определенной по состоянию на 1 января 2023 года (дата начала применения – 1 января 2024 года)

Таким образом, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 18 Постановления Пленума ВС РФ № 28, правовые положения, закрепленные в пункте 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении данных объектов недвижимого имущества следует установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости с даты начала применения оспариваемой кадастровой стоимости – 1 января 2022 года, и, до даты начала применения вновь внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, а именно 1 января 2024 года.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 21 ноября 2023 года (дата направления административного иска посредством электронной почты). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 21 ноября 2023 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Метлекс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 1 138 000 (один миллион сто тридцать восемь тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года, на период с 1 января 2022 года и до 1 января 2024 года (даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).

Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 5 077 000 (пять миллионов семьдесят семь тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года, на период с 1 января 2022 года и до 1 января 2024 года (даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).

Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 4 935 000 (четыре миллиона девятьсот тридцать пять тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года, на период с 1 января 2022 года и до 1 января 2024 года (даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).

Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 2 390 000 (два миллиона триста девяносто тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года, на период с 1 января 2022 года и до 1 января 2024 года (даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).

Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 2 185 000 (два миллиона сто восемьдесят пять тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года, на период с 1 января 2022 года и до 1 января 2024 года (даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........ считать 21 ноября 2023 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть оспорено лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Краснодарского 

краевого суда А.В. Леганов