РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 сентября 2018 года г.Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Матвиенко О.А., при секретаре Шмыревой Н.А., с участием помощника прокурора Октябрьского района г. Иркутска Руды Н.Н., истца ФИО1, представителя истца ФИО2, допущенного судом к участию в деле в порядке п. 6 ст. 53 ГПК РФ, представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности от Дата, представителя третьего лица ФИО4, действующей на основании доверенности от Дата, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2047/2018 по иску ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Иркнед» к ФИО5, отделению №2 отдела по вопросам миграции МУ МВД России «Иркутское» о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, 

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований, с учетом уточнений, указано, что ФИО1 Дата по результатам продажи в электронной форме на открытых торгах имущества ООО «Иркнед», (Протокол № о результатах торгов с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ООО «Иркнед» от Дата), с учетом Агентского договора № от Дата, заключенного между ФИО1, принципалом по Агентскому договору № от Дата, ФИО2, агентом по Агентскому договору № от Дата, приобрела следующее имущество - квартиру, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, адрес: Адрес, кадастровый (или условный) №. 

Дата между ФИО1 и ООО «Иркнед» заключен договор купли-продажи. Дата квартира была оплачена покупателем в полном объеме.

Согласно справке о движении № в квартире зарегистрирован - ФИО5.

Освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета ответчик отказывается, а так же препятствует подписанию акта приема-передачи квартиры.

Членом семьи истца ответчик не является, каких-либо договорных обязательств между ними не существует.

Регистрация и проживание ответчика в принадлежащей истцу квартире, существенным образом ограничивает ее права владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

Ссылаясь на п.1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 35 ЖК РФ, ст.ст. 209, 288, п. 2 ст. 292 ГК РФ, указывает, что в связи с тем, что истец приобрела квартиру с торгов по продаже имущества предприятия банкрота, то право пользование за лицами, зарегистрированными в указанной квартире по месту жительства и по месту пребывания, подлежит прекращению, а фактически проживающие лица подлежат выселению.

Просят суд признать прекращенным право пользования на квартиру, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, адрес: Адрес, кадастровый (или условный) № ФИО5; обязать отделение № 2 отдела по вопросам миграции МУ МВД России «Иркутское» области снять с регистрационного учета по адресу: Адрес ФИО5, выселить его из жилого помещения расположенного по адресу: Адрес.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2, допущенный судом к участию в деле в порядке п. 6 ст. 53 ГПК РФ, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО6, действующая на основании доверенности от Дата исковые требования не признала в полном объеме по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление, в которых отражена правовая позиция по делу.

Представитель третьего лица ФИО4, действующая на основании доверенности от Дата, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, в котором отражена правовая позиция по делу.

Представитель истца ООО «Иркнед» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки не известны. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представитель ответчика отделения № 2 отдела по вопросам миграции МУ МВД России «Иркутское» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки не известны. 

Суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Выслушав доводы истца, представителей истца, ответчика, третьего лица, заслушав заключение помощника прокурора, полагавшего исковые требования не подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела, изучив имеющиеся в деле доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 1 ст.288 ГК РФ, ст.30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Из положений ст. 304 ГК РФ следует, что защита прав собственника осуществляется путем устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлено, что истец ФИО1, действующая на основании агентского договора № от Дата в интересах ФИО2, приобрела на открытых торгах реализуемое в порядке дела о банкротстве № имущество ООО «Иркнед» - квартиру, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, адрес: Адрес, кадастровый (или условный) №, за ........., что подтверждается протоколами № об определении участников торгов с открытой формой предоставления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ООО «Иркнед» от Дата, № о результатах торгов с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ООО «Иркнед» от Дата, договором купли-продажи недвижимого имущества ООО «Иркнед» № от Дата.

Факт оплаты цены по договору подтверждается чеком по операции Сбербанк-онлайн от Дата, платежным поручением № от Дата.

Как следует из представленного в материалы дела договора найма жилого помещения от Дата, ООО «Иркнед» предоставил нанимателю ФИО5 жилое помещение - квартиру, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, адрес: Адрес, кадастровый (или условный) №, на срок с Дата по Дата с установлением оплаты за использование помещения в размере ежемесячных коммунальных платежей за жилое помещение в кассу обслуживающих организаций. На момент подписания настоящего договора, наниматель передал наймодателю гарантируемую сумму в размере ........, которая возвращается нанимателю в случае досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя. Факт передачи гарантируемой суммы в размере ........ подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от Дата, идентификационный №, выданной ООО «Иркнед», заверенной круглой печатью ООО «Иркнед». 

Согласно справке о движении №, выданной паспортным столом Октябрьского округа МКУ «СРЦ» Дата в жилом помещении, расположенном по адресу: Адрес Адрес, с Дата имеет регистрацию ФИО5

Истец полагает, что право пользования ответчика ФИО5 спорной квартирой прекращено по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 292 ГК РФ, п. 1 ст. 78 Федерального закона от Дата № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Проверяя доводы истца, суд приходит к следующему.

Как следует из разъяснений, данных в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Как усматривается из п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

При этом в силу норм п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. 

Как усматривается из представленных в материалы дела доказательств, квартира общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, адрес: Адрес, кадастровый (или условный) №, была построена и Дата передана в собственность ООО «Строительная компания «Росстройкомплекс» на основании договора № 210 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от Дата. Как следует из передаточного акта от Дата участником долевого строительства ООО «Строительная компания «Росстройкомплекс» оплата за квартиру в размере ........ произведена в полном объеме.

На основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от Дата ООО «РосСтройКомплекс» продал, а ООО «Иркнед» купил спорную квартиру, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, адрес: Адрес, кадастровый (или условный) №. Право собственности ООО «Иркнед» на квартиру было зарегистрировано Управлением Росреестра по Иркутской области Дата, обременения права не зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № №.

Дата ООО «Иркнед» (залогодатель) представил ООО «Дальневосточный банк» в залог квартиру, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, адрес: Адрес, кадастровый (или условный) №, в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения ООО «РосСтройКомплект» обязательств, вытекающих из заключенного Дата в г.Иркутске между заемщиком ООО «РосСтройКомплект» и банком договора кредитной линии с лимитом задолженности № IR-17, с последующими изменениями и дополнениями к нему, в связи с чем, на квартиру было наложено обременение: ипотека, что подтверждается договором залога № IR-17-3 недвижимого имущества от Дата.

В дальнейшем между ОАО «Дальневосточный банк» и ООО «Иркнед» Дата был заключен договор залога IR-2-1, по условиям которого, ООО «Иркнед» передал, а ОАО «Дальневосточный банк» принял в залог недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, адрес: Адрес, кадастровый (или условный) №, в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения ООО «РосСтройКомплект» обязательств, вытекающих из заключенного Дата в г.Иркутске между заемщиком ООО «РосСтройКомплект» и банком договора кредитной линии с лимитом задолженности №. 

Решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от Дата, вступившим в законную силу Дата, исковые требования ОАО «Дальневосточный банк» были удовлетворены, с ФИО5, ФИО7, ООО СтройСнаб», ООО «Иркнед», ООО «ТП «Девятки» солидарно в пользу Открытого акционерного общества «Дальневосточный банк» взыскан долг по Договору кредитной линии с лимитом задолженности № от Дата: ........ - задолженность по кредиту (просроченный основной долг), ........ - задолженность по начисленным срочным процентам, ........ - задолженность по процентам, начисленным на просроченный основной долг. Обращено взыскание в пользу ОАО «Дальневосточный банк», в том числе, на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «Иркнед» на сумму ........ на квартиру, общей площадью 57,6 кв.м., расположенную по адресу: Адрес, кадастровый (или условный) №, с установлением начальной продажной стоимости имущества в размере залоговой стоимости ........

Решением Арбитражного суда Иркутской области от Дата по делу № ООО «Иркнед» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

В соответствии с нормами закона Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для погашения задолженности организации перед должниками арбитражным управляющим ООО «Иркнед» на открытых торгах произведена реализация имущества ООО «Иркнед» в виде квартиры, общей площадью 57,6 кв.м., этаж 8, адрес: Адрес, кадастровый (или условный) №.

ФИО2, предложивший наиболее высокую цену в размере ........ за квартиру, общей площадью 57,6 кв. м., этаж 8, расположенную по адресу: Адрес, кадастровый (или условный) №, признан победителем торгов и с его принципалом ФИО1 Дата заключен договор купли-продажи недвижимого имущества ООО «Иркнед» № 1.

Между тем, государственная регистрация перехода права собственности приобретенного с торгов имущества к покупателю ФИО1 до настоящего времени не произведена.

Согласно представленной выписке из ЕГРП от Дата собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес является ООО «Иркнед», ограничение права: ипотека в пользу ПАО «Дальневосточный банк».

Ранее, реализованное на торгах жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес, по договору найма жилого помещения от Дата было передано ООО «Иркнед» в пользование ФИО5 на срок до Дата. В связи тем, что сторонами договора найма на Дата не было заявлено о прекращении договора, действие договора было продлено на тот же срок, т.е. на 5 лет до Дата, что соответствует п. 1.2. договора найма, положениям ст.ст. 683, 684 ГК РФ.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ФИО5 спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ). 

Основания для расторжения или прекращения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя перечислены в ст.687 ГК РФ.

К ним относятся: невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Как следует из представленной в материалы дела справки, выданной ООО «Спектр» задолженность на содержание, управление, текущий ремонт многоквартирного дома и коммунальные услуги у ООО «Иркне» - собственника жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: Адрес, по состоянию на Дата составляет ........, что подтверждается справкой от Дата. При этом из данной справки не следует, за какой период образовалась задолженность. По условиям договора стороны согласовали, что задолженность по оплате коммунальных платежей не должна превышать более десяти месяцев (п. 3.5 договора найма жилого помещения от Дата). Соответственно, установить наличие нарушения ответчиком условий договора найма не представляется возможным.

Вместе с тем, истцами не заявлены требования о расторжении договора найма жилого помещения, что исключает удовлетворение исковых требований по указанным в иске основаниям, при этом в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

Ссылка истца на применение в данном случае положений ст.292 ГК РФ также несостоятельна, поскольку переход права собственности от ООО «Иркнед» к ФИО1 в соответствии с законом РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не состоялся, кроме того, согласно положениям ст.675 ГК РФ, даже в случае перехода в установленном порядке права собственности на спорное жилое помещение к ФИО1, указанное обстоятельство также не повлечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения.

При этом, ссылка истцов на то, что обременение права, возникающее на основании договора найма, не прошло государственную регистрацию в порядке п. 2 ст. 647 ГК РФ, не влияет на выводы суда. 

Так, согласно п. 2 ст. 647 ГК РФ, ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Данный пункт был введен в действие Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ.

В соответствии со ст. 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Так как договор найма заключен в 2011 году, положения п. 2 ст. 674 ГК РФ, введенного в действие Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ, на него не распространяются, соответственно, обязанность по регистрации обременения права у сторон не возникла. 

Кроме того, о наличии обременения в виде права владения и пользования спорной квартирой зарегистрированным в ней лицом, конкурсный управляющий ООО «Иркнет» ФИО8 был осведомлен до получения им от ФИО5 Дата уведомления, т.к. при выставлении имущества на торги им было указано, что имущество обременено правом пользования зарегистрированных в данной квартире лиц, что подтверждается протоколом №-ОАОФ/1 об определении участников торгов с открытой формой предоставления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ООО «Иркнед» от Дата, протоколом № о результатах торгов с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ООО «Иркнед» от Дата.

Истец ФИО1 о данном обременении также была осведомлена при принятии решения об участии в торгах. Кроме того при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества ООО «Иркнед» № от Дата покупателю было известно, что в отношении приобретаемой квартиры имеется обременение в виде права владения и пользования данным имуществом зарегистрированным в данной квартире физическим лицом (п. 1.4. договора купли-продажи недвижимого имущества ООО «Иркнед» № 1 от Дата).

Исходя из положений ст. 675 ГК РФ смена собственника жилого помещения независимо от оснований такой смены (заключение договора купли-продажи, договора мены и т.п.) не влияет на характер правоотношений с нанимателем. В договор найма жилого помещения не вносится никаких изменений, за исключением изменений, уточняющих наименование наймодателя, т.к. договор найма жилого помещения в связи со сменой собственника жилого помещения с нанимателем не расторгается. Новый собственник приобретает статус наймодателя.

Оценивая установленные по делу обстоятельства, представленные доказательства, суд приходит к выводу, что требования истцов о признании прекращенным у ФИО5 права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Адрес, не законны, не обоснованы и не подлежат удовлетворению. Как следствие не подлежат удовлетворению и требования истцов о выселении ФИО5 из спорного жилого помещения и снятии его с регистрационного учета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Иркнед» к ФИО5, отделению №2 отдела по вопросам миграции МУ МВД России «Иркутское» о признании прекратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Адрес, выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес, снятии с регистрационного учета по указанному адресу - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме Дата.

Судья О.А. Матвиенко