07RS0001-02-2025-000005-47

Дело №2-1674/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июня 2025г. г. Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе: председательствующего Тхазаплижевой Б.М., при секретаре Шортанове А.Н.,

с участием представителя истца - ФИО1, действующего на основании доверенностей от 26.05.2023 и 17.05.2023, сроком на три года,

генерального директора ООО Фирма Специализированный застройщик «Стройкоммунсервис» ФИО2, представителя ответчика - ФИО3, действующего на основании доверенности от 01.08.2023 и,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 и ФИО5 к ООО Фирма Специализированный застройщик «СТРОКС» о признании незаконными действий по одностороннему расторжению договора участия в долевом, строительстве от 04.10.2016, признании права собственности на объект долевого строительства в виде квартиры, и по встречному исковому заявлению ООО Фирма Специализированный застройщик «Стройкоммунсервис» к ФИО4 и ФИО5 о признании отсутствующим право на объект долевого строительства по договору ДДУ от 04.10.2016, дополнительному соглашению к договору от 15.06.2017 на квартиру, прекращении ограничения прав и обременения объекта в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк», аннулировании записи регистрации,

УСТАНОВИЛ:

В Нальчикский городской суд поступило исковое заявление ФИО4 и ФИО5 к ООО Фирма Специализированный застройщик «СТРОКС», в котором просил суд признать незаконными действия ООО Фирма Специализированный застройщик «Стройкоммунсервис» к ФИО4 и ФИО5 по одностороннему расторжению договора участия в долевом, строительстве от 04.10.2016; признать право собственности ФИО4 и ФИО5 на объект долевого строительства в рамках договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по улице Атажукина, б/н от 04 октября 2016 года и Дополнительному соглашению к нему от 15 июня 2017 года на квартиру №6 (условный номер 5 ПО Договору), зарегистрированного в Управлении Росреестра по КБР №07-07/001-07/001/0021/2016-337/1 расположенной по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, город Нальчик, улица Атажукина, дом №12, корпус №2, Блок Б, 1 подъезд, 2 этаж.

В обоснование заявленных требований указано, что между ООО Фирма СЗ «СТРОКС» («Стройкоммунсервис») (Застройщик) и супругами - ФИО4, а также ФИО5 (Участники долевого строительства) заключен Договор участия в долевом строительстве от 04.10.2016 №б\н, зарегистрированный в Управлении Росреестра по КБР под номером 07-07\001-07\001\0021\2016-337\1 (далее – Договор).

Согласно п. 2.1 Договора (в ред. Дополнительного соглашения от 15.06.2017) Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок построить Объект (квартиру с усл. № 5 в блоке Б, 1 подъезд 2 этаж, общей площадью квартиры в соответствии с проектом и с учетом лоджии 56,84 кв.м.) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его Участникам долевого строительства в собственность. 

Согласно п. 5.2 Договора, с учетом размера площади квартиры размер денежных средств, подлежащих уплате Участниками долевого строительства составляет 1 648 360 руб. исходя из расчета стоимости одного квадратного метра площади квартиры в размере 29 000 руб.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Они, как участники долевого строительства, свою обязанность по оплате стоимости объекта долевого строительства в размере 1 648 360 руб. (п. 5.2 Договора) исполнили своевременно и в полном объёме, что подтверждается: квитанцией к приходному кассовому ордеру № 120 от 15.09.2016 на сумму 1 048 360 руб.; чек-ордером от 12.10.2016 о перечислении денежных средств в размере 600 000 руб. в адрес ООО Фирма «Стройкоммунсервис» по кредитному договору, в счёт исполнения обязательств за ФИО4 в рамках заключенного Договора.

Вступившим в законную силу Решением Нальчикского городского суда от 13.06.2024 по делу № 2-175/2024 подтвержден факт внесения денежных средств участниками долевого строительства в полном объеме: (абз. 7 стр. 4 Решения от 13.06.2024): «Свои обязательства участники долевого строительства выполнили путем внесения в кассу стоимости объекта недвижимости в сумме 1 048 360 руб. и перечисления кредитных средств в размере 600 000 руб….»

Указанный вывод суда не оспаривался Застройщиком ни в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций, ни в судебно-претензионном порядке.

Вместе с тем, объект долевого строительства до настоящего времени не передан.

Застройщик не обращался к Участникам долевого строительства с требованием о погашении задолженности, и вопреки установленному Федеральным законом N 214-ФЗ порядку, ограничился лишь Уведомлением об одностороннем отказе от Договора.

С момента уплаты Истцами денежных средств и до окончания строительства Застройщик использовал денежные средства Истцов, каких-либо претензий по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм со стороны застройщика к гражданам в указанный период не возникало.

Спор между Застройщиком и Участниками долевого строительства возник по истечении 8 лет с момента внесения суммы платежа.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ст. 10 этого же Кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается п. 4 ст. 450 ГК РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Признавая правомерным и обоснованным, или неправомерным и необоснованным одностороннее расторжение Застройщиком Договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству.

При этом, односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК РФ о добросовестности и разумности.

Указанный вывод соотносится с пунктом 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017

На основании вышеизложенного, одностороннее расторжение заключенного между сторонами Договора является незаконным и необоснованным.

Зная о наличии задолженности участников долевого строительства перед ним с октября 2016 года, Застройщик обратился с односторонним отказом лишь в декабре 2024 года – по прошествии более 8 лет из чего следует, что односторонний отказ от исполнения Договора долевого участия со стороны Застройщика незаконен и неправомерен; участники долевого строительства в полном объеме исполнили свои обязательства по Договору долевого участия. 

Ответчик обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором просил суд в удовлетворении исковых требований ФИО4 и ФИО5 о признании незаконным одностороннее расторжение договора долевого участия и признании права собственности на объект недвижимости - отказать в полном объеме.

Признать отсутствующим права требования на объект долевого строительства у ФИО4 (паспорт серии 

<

...>) и ФИО5 (паспорт серии 83 09 №970871) по Договору участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по улице Атажукина, б/н от 04 октября 2016 года и Дополнительного соглашения к нему от 15 июня 2017 года, а именно на квартиру с кадастровым номером: 07:09:0104010:3148, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, город Нальчик, улица Атажукина, дом №12, корпус №2 квартира №6. 

Прекратить установленное ограничение прав и обременение объекта недвижимости – квартиры с кадастровым номером: 07:09:0104010:3148, расположенной по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, город Нальчик, улица Атажукина, дом №12, корпус №2 квартира №6, в виде ипотеки в силу закона под №07-07/001-07/001/021/2016-338/1 в пользу ПАО «Сбербанк России».

Аннулировать запись регистрации № 07-07/001-07/001/021/2016-337/1 на земельном участке с кадастровым номером: 07:09:0104010:1155, а именно на помещение с кадастровым номером 07:09:0104010:3148, являющееся объектом долевого строительства с условным номером «5» в соответствии с Договором участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по улице Атажукина, б/н от 04 октября 2016 года и Дополнительного соглашения к нему от 15 июня 2017 года.

В обоснование встречного искового заявления ответчиком указано, что 04 октября 2016 года между Обществом с ограниченной ответственностью Фирма СЗ «Стройкоммунсервис» (Застройщик) и гражданами РФ – ФИО4 и ФИО5 (Участники долевого строительства) – был заключен Договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по улице Атажукина, б/н (далее по тексту – ДДУ). Предмет договора: квартира с условным №61, блок «А», этаж 9, общая площадь 56,84 кв.м., расположенная по адресу: 

<

...> б/н (в настоящее время – ул. Атажукина, дом № 12, корпус 1). 

15 июня 2017 года к данному ДДУ между сторонами по просьбе Участников долевого строительства было заключено Дополнительное соглашение, согласно которому предмет договора был заменен на квартиру с условным №5, блок «Б», этаж 2, общей площадью 56,48 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...> б/н (в настоящее время – ул. Атажукина, дом № 12, корпус 2). 

Согласно ДДУ и Дополнительному соглашению к нему, Застройщик обязался построить и передать Участникам долевого строительства в собственность предмет договора, соответствующий характеристикам, указанным в соглашениях, а Участники долевого строительства – произвести оплату цены договора в полном объеме и после окончания строительства принять по Акту приема-передачи предмет договора.

В соответствии с п. 2.3 ДДУ, площадь квартиры указана в соответствии с планировкой типового этажа и после проведения паспортизации объекта может иметь отклонения – как в большую, так и в меньшую стороны. 

При этом Застройщик и Участники долевого строительства пришли к соглашению, что отклонение более чем на 2,0 % от указанной в Договоре площади квартиры влечет за собой перерасчет стоимости квартиры. 

Стороны договорились при подписании ДДУ, что после получения результатов обмера БТИ (до момента передачи квартиры Участнику долевого строительства) произведут перерасчет долевого взноса в соответствии с возникшей разницей площадей, и уже после получения данных обмеров будет произведена либо доплата со стороны участников ДДУ, либо Застройщиком будет произведен возврат средств Участникам долевого строительства, исходя из цены одного квадратного метра площади квартиры, которая указана в Договоре участия в долевом строительстве.

Согласно Техническому плану здания и выписке из Единого государственного реестра недвижимости, квартира которая должна была являться предметом вышеуказанных соглашений (объект долевого строительства), имеет следующие характеристики: кадастровый номер: 07:09:0104010:3148; назначение: Жилое; этаж: 2; общая площадь: 103.6 кв.м.; адрес: Кабардино-Балкарская Республика, город Нальчик, улица Атажукина, дом №12, корпус №2 квартира №6. 

Данное изменение площади объекта долевого строительства (строительство дополнительной комнаты), без изменения общей площади объекта капитального строительства (многоквартирного дома) обусловлено проведением изменений, внесением их в проектную документацию, без проведения дополнительной строительной экспертизы, для улучшения качества камфорного проживания в данных помещениях (в указанном доме таких восемь квартир), в полном соответствии со ст.ст. 38, 49 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, площадь указанной квартиры увеличилась на 46.76 кв.м. (103.6 – 56.84 = 46.76), и если Участники долевого строительства хотели бы получить в собственность указанную квартиры (до подписания передаточного акта) им необходимо было произвести оплату в размере 1 356 040 (один миллион триста пятьдесят шесть тысяч сорок) рублей 00 копеек, из расчета 29 000 (двадцать девять тысяч) рублей 00 копеек за квадратный метр (46,76 ? 29 000 = 1 356 040), в связи с увеличением площади квартиры, согласно условиям договора и принятому обязательству, указанному в п.2.3 ДДУ. 

22.05.2023 Обществом было направлена досудебная претензия в адрес Ответчиков по встречному исковому заявлению с просьбой произвести доплату за увеличение площади объекта долевого строительства в размере 1 356 040 (один миллион триста пятьдесят шесть тысяч сорок) рублей 00 копеек, а также предложены дополнительные варианты мирного урегулирования возникшего спора – такие как несущественная доплата со стороны Ответчиков по встречному исковому заявлению в размере 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, при условии отсутствия дополнительных претензий у сторон в рамках ДДУ; или расторжение ДДУ с последующим возвратом внесенных Ответчиками по встречному исковому заявлению денежных средств, а также компенсационных издержек, в соответствии с действующим законодательством. Мотивированный ответ на претензию не был получен.

30.10.2023 в рамках мирного урегулирования взаимных претензий, Обществом было направлено письмо с предложением произвести замену объекта, то есть, Ответчикам по встречному исковому заявлению была взамен предложена квартира №24, общей площадью: 56,5 кв.м., расположенная по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Атажукина, дом №12, корпус 1 (квартира в том же доме с аналогичными характеристиками и расположением комнат) с уже проведенными ремонтными работами, установлено отопление и сантехника, то есть, готовая для фактического проживания четы Г-вых, без дополнительных вложений. С приложением выписки из ЕГРН. Мотивированный ответ не был получен. 

13 июня 2024 года Решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики (дело № 2-175/2024) ФИО4 и ФИО5 отказано в удовлетворении требований к ООО Фирма СЗ «Стройкоммунсервис», в части передачи в собственность Истцам объекта долевого строительства, то есть квартиры № 6 с кадастровым номером: 07:09:0104010:3148, расположенной по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, город Нальчик, улица Атажукина, дом №12, корпус №2, а также о признании недействительным пункта 2.3 ДДУ. Обществу отказано в требовании о взыскании с Истцов 1 356 040 (один миллион триста пятьдесят шесть тысяч сорок) рублей 00 копеек за увеличение объекта долевого строительства. Данное Решение оставлено без изменения вступившими в силу Апелляционным определением Верховного суда КБР и Кассационным определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции.

Таким образом, судебная система, оставила только единственно возможный способ решения возникшей спорной ситуации – расторжение ДДУ. 

07.06.2024 в адрес Ответчиков по встречному исковому заявлению было направлено Уведомление о необходимости произвести доплату за квартиру № 6 с кадастровым номером: 07:09:0104010:3148, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, город Нальчик, улица Атажукина, дом №12, корпус №2, а также неоднократно заявленное в вышеуказанных судебных процессах и письмах предложение о замене объекта долевого строительства на упомянутую выше квартиру, соответствующую характеристикам указанным в ДДУ, а также одновременно направлено Предупреждение о последующем расторжении договора в одностороннем порядке с условиями возврата внесенных денежных средств. Мотивированный ответ не был получен. 

24.07.2024 в адрес Ответчиков по встречному исковому заявлению было направлено Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве и дополнительных соглашений к нему в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В указанном уведомлении им было предложено явиться в место нахождение Общества и (или) предоставить реквизиты банковского счета для перечисления суммы в размере 1 648 360 (один миллион шестьсот сорок восемь тысяч триста шестьдесят) рублей 00 копеек, в виде возврата денежных средств, уплаченных ими по ДДУ. Однако Ответчики по встречному исковому заявлению по настоящее время не явились по адресу нахождения Общества, для получения возврата наличным способом, а также не предоставили свои реквизиты для перечисления возврата безналичным способом. 

Не ранее 02.12.2024 Обществом, во исполнении ч.5 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, для возврата денежных средств ФИО4 и ФИО5 путем зачисления в депозит нотариуса по месту нахождения Общества были подняты кассовые книги ООО Фирма СЗ «Стройкоммунсервис». Согласно приходному кассовому ордеру №120 от 15.09.2016 от Ответчиков по встречному исковому заявлению в кассу Общества поступила сумма в размере 1 048 360 (один миллион сорок восемь тысяч триста шестьдесят) рублей 00 копеек. В тот же день ФИО4 был произведен возврат суммы в размере 142 000 (сто сорок две тысячи) рублей 00 копеек (расходный кассовый ордер №142 от 15.09.2016). На расчетный счет Общества по платежному поручению №977871 от 13.10.2016 поступили денежные средства в размере 600 000 (шестьсот тысяч) рублей 00 копеек по договору ипотечного кредитования. Более каких-либо поступлений от ФИО4 и ФИО5 в кассу и на расчетный счет Общества не поступало, таким образом, общая сумма поступлений по Договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по улице Атажукина, б/н от 04 октября 2016 года, составляет 1 506 360 (один миллион пятьсот шесть тысяч триста шестьдесят) рублей 00 копеек. 

О том, что у Ответчиков по встречному исковому заявлению имеется неисполненное денежное обязательство перед Обществом в размере 142 000 (сто сорок две тысячи) рублей 00 копеек, Обществу стало известно не ранее 02.12.2024, одной из причин является смерть Главного бухгалтера Общества – ФИО6 (приказ о прекращении трудового договора в связи со смертью работника за №6 от 17.08.2023, прилагается к настоящему иску), которая согласно вышеуказанным кассовым документам проводила бухгалтерские операции по ДДУ. 

02.12.2024 Общество направило Уведомление (дополнение к ранее направленному уведомлению об одностороннем расторжении ДДУ) в адрес Ответчиков по встречному исковому заявлению с указанием об имеющейся задолженности по оплате цены договора, как дополнительное основание для расторжения. 

06.12.2024 Обществом на публичный депозитный счет Нотариуса Нальчикского нотариального округа КБР ФИО7 была внесена сумма в размере 1 506 360 (один миллион пятьсот шесть тысяч триста шестьдесят) рублей 00 копеек, для передачи Ответчикам по встречному исковому заявлению, о чем в реестре для регистрации нотариальных действий нотариуса 06.12.2024 произведена запись за №07/27-н/07-2024-2-344. В тот же день Общество уведомило Ответчиков по встречному исковому заявлению о совершении указанных нотариальных действий (Уведомление от 06.12.2024). 

В декабре 2024 года, Общество обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике с целью расторжения ДДУ, предоставив Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве и дополнительных соглашений к нему от 24.07.2024, документ подтверждающий направление копии уведомления Ответчикам по встречному исковому заявлению. В тот же период времени Общество подало заявление в Росреестр о регистрации права собственности на квартиру № 6 с кадастровым номером: 07:09:0104010:3148, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, город Нальчик, улица Атажукина, дом №12, корпус №2, за Обществом.

20.12.2024 и 12.01.2025 в адрес Общества поступили Уведомления о приостановлении государственной регистрации права на основании: зарегистрированный Договор долевого участия с регистрационной записью № 07-07/001-07/001/021/2016-337/1, участниками долевого строительства (право требование) являются ФИО4 и ФИО5; Непогашенная запись об ипотеке в силу закона под №07-07/001-07/001/021/2016-338/1 в пользу ПАО «Сбербанк России». 

Согласно абз.2 ч.2 ст.328 Гражданского кодекса РФ, если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. 

Также, согласно ч.3 ст.328 Гражданского кодекса РФ, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В судебное заседание истцы не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, на основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов.

В судебном заседании представитель истцов ФИО1 исковые требования Г-вых поддержал, просил их удовлетворить, отказать в удовлетворении встречного искового заявления.

В судебном заседании директор ООО Фирма Специализированный застройщик «Стройкоммунсервис» ФИО2, и представителя ООО - ФИО3 исковые требования Г-вых не признали, просили в их удовлетворении отказать, удовлетворить встречные исковые требования.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, архивного гражданского дела №2-175/2024, суд полагает исковые требования ФИО4 и ФИО5 подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения.

Судом установлено, что между сторонами возникли правоотношения по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

ООО Фирма СЗ «СТРОКС» («Стройкоммунсервис») как Застройщик и истцы ФИО4, ФИО5 как участники долевого строительства заключили Договор участия в долевом строительстве от 04.10.2016 №б\н, зарегистрированный в Управлении Росреестра по КБР под номером 07-07\001-07\001\0021\2016-337\1.

Согласно п. 2.1 Договора (в ред. Дополнительного соглашения от 15.06.2017) Ответчик был обязан построить квартиру с усл. № 5 в блоке Б, 1 подъезд 2 этаж, общей площадью квартиры в соответствии с проектом и с учетом лоджии 56,84 кв.м. и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его истцам в собственность. 

Согласно п. 5.2 Договора, с учетом размера площади квартиры размер денежных средств, подлежащих уплате Участниками долевого строительства составляет 1 648 360 руб. 

Таким образом, правоотношения между сторонами регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон №214-ФЗ).

В соответствии со ст. 8 Закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Передача застройщиком индивидуального жилого дома и образуемого в соответствии с проектом межевания земельного участка, на котором расположен данный жилой дом, и принятие указанных объектов участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка после государственного кадастрового учета таких объектов. В передаточном акте или ином документе о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка указываются дата передачи, кадастровые номера и основные характеристики индивидуального жилого дома и земельного участка, обязательство по договору аренды земельного участка, права на который подлежат передаче в состав общего имущества, а также иная информация по усмотрению сторон.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Истцами по делу было ранее заявлено требование о передачи квартиры.

Судом установлено, что ранее между сторонами имел место спор, по которому Г-вы просили суд признать п. 2.3 договора участия в долевом строительстве недействительным, обязать ответчика передать им по договору квартиру. ООО «Строкс» во встречном иске просило суд взыскать с Г-вых денежную сумму в размере 678020 руб. за увеличение площади объекта, и судебные расходы в размере 32615 руб.

Решением суда от 13 июня 2024 года по указанному делу №2-175/2024 постановлено: «в удовлетворении исковых требований ФИО9 к ООО Фирма Специализированный застройщик «СТРОКС» о признании недействительным пункта 2.3 договора участия в долевом строительстве от 04.10.2016 – отказать за пропуском срока обращения в суд. Требования в части передачи истцам объекта строительства по договору участия в долевом строительстве от 04.10.2016 – квартиры № 6 (условный номер по договору 5), расположенной на втором этаже Блока Б в 1-м подъезде по адресу: 

<

...> (корпус 2) – отказать за необоснованностью. В удовлетворении исковых требований ООО Фирма Специализированный застройщик «Стройкоммунсервис» к ФИО4 и ФИО5 о взыскании денежной суммы в размере по 678020 руб. с каждого за увеличение площади объекта долевого участия, а также о взыскании судебных расходов в размере 25000 руб. в качестве представительских расходов и 7615 руб. расходов по уплате госпошлины при подаче иска с каждого – отказать в полном объеме».

Во взыскании с ФИО8 в пользу ООО Фирма Специализированный застройщик «Стройкоммунсервис» денежной суммы в размере по 678020 руб. с каждого за увеличение площади объекта долевого участия отказано в связи с пропуском срока исковой давности.

При этом, ФИО8 было отказано в передаче квартиры по той причине, что они требовали предоставления квартиры площадью 56,84 кв.м., однако из выписки из ЕГРН, квартира с подобными характеристиками не зарегистрирована, а площадь квартиры, о передаче которой просят истцы, составляет 103,6 кв.м.

Данное Решение оставлено без изменения вступившими в силу Апелляционным определением Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики и Кассационным определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции.

02.12.2024 ответчиком в адрес истцов направлены уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительства и дополнительных соглашений к нему.

В уведомлениях (л.д.62-63) сообщалось, что ранее в их адрес 07.06.2024 направлялась претензия и уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве в связи с отсутствием доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства, а также сообщалась, что у них имеется задолженность по оплате цены договора в размере 142000 рублей, так как фактически согласно бухгалтерской отчётности внесена только часть цены договора – 1 506 360 руб.

Между тем, вступившими в законную силу судебными актами, на которые ссылается Ответчик, подтверждается оплата объекта строительства в полном объёме – указанные судебные акты имеют преюдициальное значение для настоящего спора.

Довод Ответчика о том, что ему стало известно о наличии задолженности только лишь в 2025 году не могут быть приняты судом, так как, Застройщик является юридическим лицом, в настоящих правоотношениях является сильной стороной, ответственность за отсутствие должного контроля со стороны руководителя за бухгалтерский учет Общества лежит лишь на исполнительном органе и учредителях ООО «СЗ «Фирма СТРОКС».

При этом, Застройщик с требованием о взыскании оставшейся части суммы по Договору не обращался в течение более 9 лет. 

Сторона истцов указала, что возврат денежных средств в размере 142 000 руб. был произведен добровольно (скидка) Застройщиком, и не является не доплатой за объект долевого строительства Истцами. Возврат денежных средств был произведен Застройщиком после полной оплаты стоимости Договора, при этом основания для не добровольного возврата указанных денежных средств у Застройщика не было.

Доказательств того, что указанные доводы стороны истца неправомерны, ответчиком не представлено.

Согласно ст. 9 Закона №214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

В пункте 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, указано, что просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учётом положений п. 4 ст. 450 ГК РФ о добросовестности и разумности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же Кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 1, 3, 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В данном случае, суд полагает, что действия Застройщика ООО Фирма «СТРОКС» по одностороннему расторжения Договора нельзя признать добросовестными, поскольку им нарушен срок передачи квартиры, задолженность по стоимости квартиры выставлена спустя 9 лет, расторжение обосновывается также отказом перечислить доплату за увеличение площади, во взыскании которой ему было отказано вступившими в законную силу судебными актами.

Кроме того, в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 5 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частью 4 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. 

В данном случае Застройщик ООО Фирма Специализированный застройщик «СТРОКС» не обращался к ФИО8 Участникам долевого строительства с требованием о погашении задолженности, и вопреки установленному Федеральным законом N 214-ФЗ порядку, ограничился лишь Уведомлением об одностороннем отказе от Договора.

При таких обстоятельствах суд полагает обоснованными требования истцов о признании незаконными действий по одностороннему расторжению Договора участия в долевом строительстве.

Установив, что фактически спорная квартира передана участнику долевого строительства без составления акта приема-передачи квартиры, так как Ответчик не отрицает, что квартира находится во владении истцов, ими в ней произведён ремонт, при этом от исполнения обязанностей по передаче квартиры в установленном законом порядке Застройщик уклонялся, несмотря на неоднократно поступавшие от участников долевого строительства претензии о необходимости исполнить обязательства и передать квартиру по акту приёма-передачи, в том числе путём обращения в суд с иском (дело №2-175/2024), суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований истцов о признании за ними права собственности на объект долевого строительства на квартиру №6 (условный номер 5 ПО Договору), зарегистрированного в Управлении Росреестра по КБР №07-07/001-07/001/0021/2016-337/1 расположенной по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, город Нальчик, улица Атажукина, дом №12, корпус №2, Блок Б, 1 подъезд, 2 этаж.

По указанным обстоятельствам суд полагает не обоснованными требования встречного иска. 

Доводы встречного иска о том, что расторжение договора долевого участия, является единственно возможным способом решения возникшей между сторонами ситуации, суд полагает не обоснованными. Расторжение договора по указанным основаниям является правом участников долевого строительства, а не обязанностью. Указание во встречном иске о том, что истцы не оплатили часть стоимости квартиры при заключении договора спустя 9 лет после заключения договора, т.е. по истечении сроков исковой давности, суд полагает не законными и не правомерными. Сторона истцов по первоначальному иску указывало на нарушение сроков исковой давности. Также судом учитывается, что ранее при рассмотрении спора о взыскании доплаты Застройщик не указывал на факт отсутствия полной оплаты по договору. Факт полной оплаты установлен вступившим в законную силу судебным актом, имеющим преюдициальное значение по настоящему делу. Кроме того, факт инвентаризации не опровергает довод стороны истцов о том, что указанная сумма в размере 142000 рублей была скидкой, возвращённой застройщиком добровольно.

Удовлетворение исковых требований ФИО4 и ФИО5 в данном случае препятствует удовлетворению встречных исковых требований ООО Фирма Специализированный застройщик «СТРОКС». 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО4 и ФИО5 к ООО Фирма Специализированный застройщик «СТРОКС» удовлетворить.

Признать незаконными действия ООО Фирма Специализированный застройщик «Стройкоммунсервис» к ФИО4 и ФИО5 по одностороннему расторжению договора участия в долевом, строительстве от 04.10.2016.

Признать право собственности ФИО4 и ФИО5 на объект долевого строительства в рамках договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по улице Атажукина, б/н от 04 октября 2016 года и Дополнительному соглашению к нему от 15 июня 2017 года на квартиру №6 (условный номер 5 по Договору), зарегистрированному в Управлении Росреестра по КБР №07-07/001-07/001/0021/2016-337/1, расположенной по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, город Нальчик, улица Атажукина, дом №12, корпус №2, Блок Б, 1 подъезд, 2 этаж.

Встречные исковые требования ООО Фирма Специализированный застройщик «Стройкоммунсервис» к ФИО4 и ФИО5 признании отсутствующим право на объект долевого строительства по договору ДДУ от 04.10.2016, дополнительному соглашению к договору от 15.06.2017 на квартиру, о прекращении ограничения прав и обременения объекта в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк», аннулировании записи о регистрации - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд КБР через Нальчикский городской суд в течение месяца со дня окончательного изготовления путём подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение изготовлено 2 июля 2025 г.

Председательствующий Б.М.Тхазаплижева