Дело № 2а-2675/2017

Мотивированное 

решение

 составлено 19.09.2017 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14сентября 2017 года г.Улан-Удэ 

Советский районный суд г.Улан-Удэ в составе судьи Богомазовой Е.А., при секретаре Цыдыповой Д.З., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Бурятия об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением, указывая, что 04.07.2016 г. ею было подано заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (пропорционально занимаемому помещению) на земельный участок с кадастровым номером: ... в Управление Росреестра по Республике Бурятия № ... Далее 14.07.2017 г. Управлением Росреестра по Республике Бурятия государственная регистрация права была приостановлена (Уведомление от 14.07.2016 г. № ... о приостановлении государственной регистрации).Приостановление государственной регистрации права мотивировано, в том числе тем, что земельный участок под нежилым зданием не является общим имуществом собственников помещений. Поскольку данные отношения действующим законодательством не урегулированы, к данным отношениям должны применяться статьи 249, 289, 290 ГК РФ, т.е. нормы законодательства регулирующее сходные отношения. Вместе с тем, ФИО1 является собственником нежилого помещения (далее - нежилое помещение), площадью 35,3 кв.м, расположенного на 4 этаже Административно-офисного здания по адресу: ул. ... (... Кадастровый номер: .... Право собственности ФИО1 было зарегистрировано Управлением Росреестра по Республике Бурятия за № .... Нежилое помещение было приобретено ФИО1 на основании договора раздела общего имущества между супругами и дарения долей в праве обшей собственности на нежилые помещения oт 08.02.2017 г. Нежилое помещение расположено в Административно-офисном здании (далее-здание) по ул. ... Данное здание было расположено на земельном участке с кадастровым номером: ... Застройщиком здания выступал ООО «Медицинский центр Нефрон». Строительство осуществлялось с помощью привлечения денежных средств участников долевою строительства, на земельном участке, принадлежащем застройщику па праве собственности. С каждым из участников долевого строительства, в том числе с предыдущим собственником нежилого помещения, были заключены договора долевого участия в строительстве в соответствии с нормами ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Соответственно, ООО «Медицинский центр Нефрон» при заключении договора на участие в долевом строительстве выступало одновременно застройщиком и собственником земельного участка, на котором предполагалось строительство здания. Полагает, что в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится. Следовательно, никто кроме собственников нежилых помещений в здании не может быть собственником земельного участка, на котором оно расположено. Таким образом, считает, что право права общей долевой собственности ФИО1 (пропорционально занимаемому помещению) на земельный участок с кадастровым номером: ... возникло в силузакона. Следовательно, в соответствии с п.2 ст. 69 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» оно подлежит государственной регистрации. Просит признать незаконным действия (решение) Управлением Росреестра по Республике Бурятия по приостановлению государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО1 (пропорционально занимаемому помещению) на земельный участок с кадастровым номером: ... (Уведомление от 14.07.2016 г. № ... о приостановлении государственной регистрации); обязать ответчика произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности на указанный земельный участок.

Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованного лица было привлечено ООО «Медицинский центр «Нефрон».

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, направила своего представителя.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО2 требования административного иска поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в нем, настаивал на удовлетворении требований административного истца, пояснив суду, что спор о праве в данном случае отсутствует, право собственности на земельный участок возникло в силу закона. 

Представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия на основании доверенности ФИО3 в судебном заседании полагала, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по доводам письменных возражений. 

Заинтересованное лицоконкурсный управляющий ООО «Медицинский центр «Нефрон» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещался судом путем направления судебной повестки, о причинах неявки суду не сообщил.

Выслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии с ч.6 ст.226 КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Согласно ч.9 ст. 226 КАС РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу ч.10 ст. 226 КАС РФ в случае, если по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, федеральными законами ограничены основания для оспаривания таких решений, действий (бездействия) (в частности, в отношении некоторых решений, действий (бездействия) квалификационных коллегий судей и экзаменационных комиссий), суд выясняет обстоятельства, указанные в пунктах 1 и2, подпунктах "а" и "б" пункта 3 части 9 настоящей статьи. Если установленные федеральными законами основания для оспаривания действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, не вошли в число этих обстоятельств, суд проверяет эти основания.

Судом установлено, что 04.07.2017 г. на государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ... в Управление Росреестра по Республике Бурятия поступило заявление от ФИО2, действующего от лица ФИО1 по доверенности от 31.05.2017 г. 

Уведомлением от 14.07.2017 г. Управления Росреестра по Республике Бурятия осуществление действий по государственной регистрации было приостановлено до 14.10.2017 г., в связи с: имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

При этом административным истцом на государственную регистрацию было представлено ответчику заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, доверенность, квитанция.

Обращаясь в суд, ФИО1 полагает решение Управления Росреестра по Республике Бурятияпо приостановлению действий по государственной регистрацииправа общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ... незаконным.

Рассматривая требования истца, суд приходит к следующему.

Управление Росреестра по Республике Бурятия в соответствии с Положением, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30.05.2016 года № П/263, является территориальным органом исполнительной власти, осуществляющим, в том числе, функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Функция по государственной регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется Управлением в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

В силу требований ч. 1 ст. 14, ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав проводятся на основании заявления с приложением необходимых документов, при этом представляемые документы должны отражать информацию, необходимую для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), в том числе содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются указанные в части 2 статьи 14 Закона о регистрации документы, к таковым, в частности, относятся документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости. Также основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (п. 9 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации).

Как следует из описи документов, принятых для оказания государственных услуг от 04.07.2017 г., из заявления о государственной регистрации права от 04.07.2017 г., подписанного ФИО2, какие-либо документы, свидетельствующие о возникновении права общей долевой собственности ФИО1 на земельный участок не представлены.

Обращаясь в суд, истец указывает, что право общей долевой собственности у ФИО1 на земельный участок возникло в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Статьей 218 Гражданского кодекса РФ определены основания приобретения права собственности. Так, на имущество, которое имеет собственника, право собственности может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества(п. 2); лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (п. 3).

Как следует из материалов дела ФИО1 является собственником нежилого помещения, площадью 35,3 кв.м, расположенного на 4 этаже Административно-офисного здания по адресу: ул. ... Кадастровый номер: .... Право собственности ФИО1 было зарегистрировано Управлением Росреестра по Республике Бурятия за № .... Нежилое помещение было приобретено ФИО1 на основании договора раздела общего имущества между супругами и дарения долей в праве обшей собственности на нежилые помещения oт 08.02.2017 г. Право собственности предыдущего собственника нежилого помещения ФИО4 возникло,в том числе, на основании договора долевого участия в строительстве №7 от 11.06.2013 г., заключенного между ООО «Медицинский центр «Нефрон» и ФИО4

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному липу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. 

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров иразрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа", 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.

Исходя из условий договора участия в долевом строительстве, подлежат применению положения статьи 552 Гражданского кодекса.

В силу пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Вместе с тем, в соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок, о праве собственности на который заявлено, до настоящего времени принадлежит на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Нефрон», земельный участок обременен ипотекой в силу закона в пользу участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Однако, как следует из пояснений административного ответчика с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок застройщик, являющийся также собственником земельного участка (ООО «Медицинский центр «Нефрон»), в Управление Росреестра по РБ не обращался. Также, собственник не заявлял о переходе права или об отказе от права собственности на земельный участок.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ООО «Медицинский центр «Нефрон» передачу земельного участка участникам долевого строительства не осуществило. 

Условия об одновременной передаче вместе с помещениями, приобретаемыми по договору, земельного участка, на котором расположено здание, заключенный между ООО «Медицинский центр «Нефрон» и ФИО4 договор на участие в долевом строительстве №7 не содержит.

Согласно п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» земельный участок в состав общего имущества собственников помещений в нежилом здании не входит. 

Сведений о том, что собственники нежилых помещений обращались с требованием о понуждении ООО «Медицинский центр «Нефрон» передать им земельный участок не имеется. 

При разделе общего имущества и дарении нежилых помещений супруги ФИО4 и ФИО1 земельный участок с кадастровым номером ... в качестве объекта подлежащего разделу и дарению также не указали.

При таких обстоятельствах, у регистрирующего органа оснований полагать, что у ФИО1 возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ... не имелось.

Кроме того, обращаясь в Управление Росреестра по РБ,ФИО1 просила зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок пропорционально занимаемому помещению.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 245 Гражданского кодекса РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Только в случаях определения размера доли собственника жилого помещения в праве на общее имущество в многоквартирном доме и собственника комнаты в коммунальной квартире на общее имущество в квартире, в соответствии со ст. ст. 37, 42 Жилищного кодекса устанавливается пропорциональная зависимость размера доли в общем имуществе от площади находящегося в собственности каждого из сособственников жилого помещения.

В силу абзаца 3 п. 49 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, установленного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 г. № 943, если объект находится в общей долевой собственности, в записи о вещном праве в виде правильной простой дроби указывается размер доли в праве. При государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, возникшего до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», допускается указание размера доли в праве в гектарах или балло-гектарах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах.

В соответствии с п. 157 указанного выше порядка, в случаях государственной регистрации прав на общее имущество многоквартирного дома в графе «доля» указывается текст: «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади».

Из материалов дела следует, что истец не представляла в регистрирующий орган соглашений об установлении долей в праве общей долевой собственности, сведений о земельном участке.

Таким образом, регистрация права общей долевой собственности на земельный участок пропорционально занимаемому помещению в данном случае была неприменима.

Учитывая отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, а также указание в графе «Долевая собственность» заявления, представленного на государственную регистрацию: «пропорционально занимаемому помещению», административным ответчиком было принято правомерное решение о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок и по этому основанию.

Доводы, изложенные в административном иске, основаны на выводах судапо рассмотрению спора в отношении иной ситуации и свидетельствуют о неправильном применении норм материального права к обстоятельствам настоящего дела.

Так, Определение Верховного суда РФ от 03.03.2016 г. № 307-КГ15-14692, на которое ссылается административный истец, включено в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 г.

По указанному делу судом сделан вывод, что договор на участие в долевом строительстве и акт приема-передачи являются основаниями возникновения права общей долевой собственности на земельный участок, поскольку из содержания указанных документов следует, что застройщик вместе с объектом долевого участия (нежилым помещением) также передал права на общее имущество здания, в состав которого по условиям заключенного договора входит и земельный участок, что соответствует п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса РФ.

При этом, Верховный суд РФ отмечает, что применение судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора ст. 36 ЖК РФ является ошибочным, поскольку основанием возникновения права собственности предпринимателей на долю в праве собственности на земельный участок является договор на участие в долевом строительстве, а не ст. 36 ЖК РФ, применяемая к возникновению прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом.

Иные доводы административного иска не могут повлечь признание решения Управления Росреестра по РБ незаконным, потому не принимаются судом.

При таких обстоятельствах, решение Управления Росреестра по РБ о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок законно и обоснованно, основания для признания указанного решения незаконным отсутствуют.

Поскольку решение о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок отмене не подлежит, не подлежат удовлетворению и требования административного истца об обязании административного ответчика произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности ФИО1 (пропорционально занимаемому помещению) на земельный участок с кадастровым номером 03:24:011206:12. 

Следовательно, в удовлетворении административного иска ФИО1 надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать ФИО1 в удовлетворении заявленных требований. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца в Советский районный суд г.Улан-Удэ. 

Судья Е.А. Богомазова

Копия верна: 

Копия верна:

Секретарь: Д.З. Цыдыпова

Подлинник находится в Советском районном суде города Улан-Удэ в материалах гражданского дела № 2а-2675/2017