61RS0011-01-2024-002101-61 дело № 2 –1660/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2024г. г. ФИО1

Белокалитвинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Логвиновой С. Е.

при секретаре Гриценко А. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании долга по договору купли-продажи, встречному иску ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

истец обратился с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору купли-продажи, ссылаясь на то, что между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, согласно которому ответчик приобрел у истца 26 объектов недвижимости: АБК на стволе № площадью 126,4 кв.м с кадастровым номером № автогараж площадью 570,2 кв.м с кадастровым номером №, административное здание площадью 8160,9 кв.м с кадастровым номером № зд.п/маш.в/ств 6 площадью 1169,3кв.м с кадастровым номером №, подъемной машины площадью 742,6 кв.м с кадастровым номером №, здание бойлерной площадью 434,1 кв.м с кадастровым номером №, здание бытовых помещений площадью 259,1 кв.м с кадастровым номером №, здание вентиляционного ствола № площадью 310,9 кв.м с кадастровым номером №, здание вентиляционного ствола № площадью 316,9 кв.м с кадастровым номером № здание вентиляционного ствола № площадью 843,1 кв.м с кадастровым номером № здание калориферной площадью 307,4 кв.м с кадастровым номером №, здание погрузки площадью 766,4 кв.м с кадастровым номером № здание подъемной машины венствола площадью 339 кв.м с кадастровым номером №, здание подъем, маш.в/ств. № площадью 897,3 кв.м с кадастровым номером №, здание подъем машин в/ств.№ площадью 271 кв.м с кадастровым номером №, здание стройцеха площадью 494,3 кв.м с кадастровым номером №, здание трансформаторной площадью 53 кв.м с кадастровым номером № копер надшахтный ствола № площадью 105,7 кв.м. с кадастровым номером № копер надшахтный ствола № площадью 24,5 кв.м.с кадастровым номером №, копер надшахтный ствола № площадью 26,8 кв.м с кадастровым номером №, копер надшахтный площадью 60,8 кв.м с кадастровым номером №, пункт безбункерной погрузки в ж/д вагоны площадью 524 кв.м с кадастровым номером № склад крепежных материалов площадью 456,1 кв.м с кадастровым номером №, склад крепежных материалов площадью 1029,2 кв.м с кадастровым номером № склад смазочных материалов площадью 71,7 кв.м с кадастровым номером №, вентиляционный ствол № площадью 851 кв.м с кадастровым номером № расположенных по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> Согласно п.3.1 договора купли-продажи общая стоимость недвижимого имущества составляет 35000000 руб. В соответствии с п.4.1 договора покупатель обязуется оплатить полную стоимость имущества в течение шести месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности. Управлением Росреестра по Ростовской области права за ответчиком на объекты, указанные в договоре, зарегистрированы 14.08.2023, что подтверждается выписками из ЕГРН. Согласно п.2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества покупателю известно об имеющейся задолженности по арендной плате за второй квартал 2023г. в размере 568814,25 руб. и пени в размере 18058,82 руб., которую обязуется погасить покупатель. Согласно условиям договора до 14.02.2024 ответчик должен был произвести оплату за приобретенные объекты недвижимости. Истец передал объекты недвижимости, ответчик принял их согласно передаточному акту от 10.08.2023, однако до настоящего времени какие-либо денежные средства от ответчика не поступали. Согласно п.7.1 раздела 4 договора в случае просрочки платежей покупатель уплачивает продавцу пеню в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, но не более 30%. По состоянию на 12.08.2024 период просрочки составляет 364 дня, размер пени составляет 9800000 руб. 20.05.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности и пени, которая на момент подачи искового заявления не исполнена. В связи с изложенным, истец просит суд взыскать с ФИО3 в его пользу денежные средства по договору купли-продажи в размере 35000000 руб., пеню в размере 9800000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 60000 руб.

Представитель ответчика подал встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи от 10.08.2024 по тем основаниям, что 

10.08.2023 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, согласно которому истец приобрел 26 объектов недвижимости, расположенных по адресу 

<

адрес>». Согласно п.1.4 договора продавец гарантирует, что объекты имущества, указанные в п.1.1 договора по своим качественным характеристикам полностью соответствуют нормам, стандартам, техническим регламентам, применяемым для соответствующих объектов недвижимого имущества. Вся техническая документация, сопровождающая объекты недвижимого имущества, указанные п п.1.1 договора, имеется и будет передана в распоряжение покупателя в соответствии с п.5.1 договора. Согласно п.5.1 договора имущество передается покупателю по передаточному акту, подписанному уполномоченными представителями сторон, в течение 10 дней после подписания сторонами настоящего договора. Одновременно передается вся техническая документация на имущество, технические паспорта БТИ, свидетельства о праве собственности на имущество и документы на земельный участок. Согласно подписанному сторонами передаточному акту от 10.08.2023 переданы объекты недвижимости согласно п.1.1 договора. Однако техническая документация, технические паспорта и свидетельства о праве собственности на объекты переданы не были, что подтверждает отсутствие сведений об этом в акте приеме передачи. Отсутствие до настоящего времени технической документации (п.1.4 договора), сопровождающей объекты проданного недвижимого имущества, делает невозможным проверить соответствие их качественных характеристик нормам, стандартам, техническим регламентам, применяемым для соответствующих объектов недвижимого имущества, эксплуатацию приобретенных объектов. Изготовление истцом технической документации сопряжено с такими затратами материального и организационного характера, которые сводят на нет материальный смысл заключенной сделки. Таким образом, условия договора купли-продажи от 10.08.2023 продавцом не выполнены, обязательства по передаче технической документации им не исполнены, что приводит к невозможности использования приобретенных объектов по их назначению и лишает смысла заключенную сделку Отсутствие технической документации, кроме того, не позволяет в достаточной остепени индивидуализировать перешедшие ответчику на основании договора купли-продажи от 10.08.23 объекты. Приобретенные ответчиком объекты недвижимости, как самостоятельные объекты гражданских прав, являются таковыми, если они созданы именно как объекты недвижимости, индивидуализированы в качестве объекта недвижимости, и соответствует содержащемуся в статье 130 ГК РФ общему понятию недвижимого имущества, то есть имеет самостоятельное функциональное назначение. В договоре отсутствуют сведения, характеризующие объемную, плоскостную или линейную сторону объектов, имеющую фактически наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида. В соответствии с ч.1, ч.6-8 ст.55.24 Гр.К РФ эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация зданий, сооружений, в том числе содержание автомобильных дорог, должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной документацией, исполнительной документацией. В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений. Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и в соответствии с исполнительной документацией. С учетом изложенных правовых норм отсутствие технической документации на приобретенные ответчиком объекты недвижимости препятствует их нормальной эксплуатации, что является существенным нарушением его прав покупателя. Ответчик приобретал данные объекты, имея намерения восстановить шахту и добычу угля, с этой целью подыскивались инвесторы, каковым изначально являлся ответчик, и с которым была достигнута соответствующая договоренность. Собственно, сам факт приобретения этих зданий ответчиком свидетельствует об этом. Однако впоследствии ответчик не только отказался от достигнутых договорённостей по восстановлению шахты, но и, продав 10.08.23 спорные объекты без технической документации, не выполнил своих обязательств, вытекающих из существенных условий договора купли-продажи. В договоре купли-продажи соответствующая информация отсутствует, равно как отсутствует следующая техническая документация: на подъемную машину; на шахтный ствол; проект подъемной установки (чертежи подъемной машины, копра и ствола); технические отчеты по ревизии, наладке и испытанию шахтной подъемной установки за последние 3 года; свидетельства первичных и повторных испытаний канатов; книга осмотра канатов и их расхода; книга осмотра подъемной установки; книга осмотра стволов шахт; акты маркшейдерских проверок подъемной установки; результаты ежегодной инструментальной проверки износа проводников (для деревянных проводников - полугодовой проверки) и коррозийного износа расстрелов; проектный геологический и гидрогеологический разрезы по стволу со сведениями о прочности, трещиноватости и других физико-механических свойствах пород, включая тектонические нарушения в районе ствола; планы горных работ по пластам в районе ствола и схема вскрытия, схема околоствольных предохранительных целиков; журнал проходки ствола; акты и протоколы предыдущих обследований крепи и армировки; рекомендации научно-исследовательских организаций по обследуемому стволу; детальная схема тормозного устройства ШПМ; протоколы дефектоскопии ответственных элементов ШПУ, выданные по результатам предыдущего контроля. На претензию о необходимости исполнения своих обязательств в части передачи технической документации на проданные объекты ответчик не отреагировал. На основании изложенного просит расторгнуть договор купли-продажи от 10.08.2023, заключенный между ФИО3 и ФИО2 

В судебное заседание истец, извещавшийся надлежащим образом не явился. Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, встречные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. Представитель ответчика адвокат Шушпанов Л.Д., действующий по доверенности, исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, встречные требования поддержал в полном объеме.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, по общему правилу, недопустим.

В силу ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным при этом признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу ч.1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 3 си. 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 456 Гражданского кодекса РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п.1).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п.2).

В силу ст. 464 Гражданского кодекса РФ, если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 456), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.

В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 10.08.2023 между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли- продажи недвижимого имущества №, согласно которому ответчик приобрел у истца 26 объектов недвижимости: АБК на стволе № площадью 126,4 кв.м с кадастровым номером №, автогараж площадью 570,2 кв.м с кадастровым номером №, административное здание площадью 8160,9 кв.м с кадастровым номером №, зд.п/маш.в/ств 6 площадью 1169,3кв.м с кадастровым номером №, подъемной машины площадью 742,6 кв.м с кадастровым номером №, здание бойлерной площадью 434,1 кв.м с кадастровым номером №, здание бытовых помещений площадью 259,1 кв.м с кадастровым номером №, здание вентиляционного ствола № площадью 310,9 кв.м с кадастровым номером №, здание вентиляционного ствола № площадью 316,9 кв.м с кадастровым номером №, здание вентиляционного ствола № площадью 843,1 кв.м с кадастровым номером №, здание калориферной площадью 307,4 кв.м с кадастровым номером № здание погрузки площадью 766,4 кв.м с кадастровым номером №, здание подъемной машины вентствола площадью 339 кв.м с кадастровым номером №, здание подъем, маш.в/ств. № площадью 897,3 кв.м с кадастровым номером №, здание подъем машин в/ств. № площадью 271 кв.м с кадастровым номером № здание стройцеха площадью 494,3 кв.м с кадастровым номером №, здание трансформаторной площадью 53 кв.м с кадастровым номером № копер надшахтный ствола № площадью 105,7 кв.м с кадастровым номером № копер надшахтный ствола № площадью 24,5 кв.м с кадастровым номером №, копер надшахтный ствола № площадью 26,8 кв.м с кадастровым номером № копер надшахтный площадью 60,8 кв.м с кадастровым номером №, пункт безбункернойпогрузки и ж/д вагоны площадью 524 кв.м с кадастровым номером №, склад крепежных материалов площадью 456,1 кв.м с кадастровым номером №, склад крепежных материалов площадью 1029,2 кв.м с кадастровым номером № склад смазочных материалов площадью 71,7 кв.м с кадастровым номером №, вентиляционный ствол № площадью 851 кв.м.с кадастровым номером №ю расположенных по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>» ( л.д. 17-20) Согласно п.3.1 договора купли-продажи общая стоимость недвижимого имущества составляет 35000000 руб. (л.д.18 оборот). В соответствии с п.4.1 договора покупатель обязуется оплатить полную стоимость имущества в течение шести месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности. (л.д.19 оборот)). 

14.08.2023 Управлением Росреестра по Ростовской области за ФИО3 зарегистрировано право на вышеуказанные объекты недвижимости ( т.1 л.д. 24-49).

20.05.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности и пени (том №1 л.д. 112).

Направленная 20.05.2024 ответчику претензия об исполнении обязательства по оплате задолженности по договору купли-продажи оставлена без удовлетворения.

Покупатель не вправе отказаться от оплаты товара, поставленного без необходимой документации, если он не заявил об отказе от такого товара по правилам ст. 464 ГК РФ в связи с невозможностью или затруднительностью его использования по назначению без соответствующих документов.

В обоснование встречного иска ФИО3 сослался на то, что отсутствие технической документации препятствует их нормальной эксплуатации зданий, что является существенным нарушением его прав покупателя.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи и акт приема-передачи товара подписаны сторонами в один и тот же день.

Акт приема-передачи товара каких-либо указаний на его некомплектность либо отсутствие документации не содержит.

Претензия продавца об оплате товара направлена 20.05.2024, претензия покупателя об отсутствии документации - 05.09.2024.

При этом ФИО3 не представлено доказательств, что он до подачи иска ФИО2 предпринимал меры к получению технической документации от продавца, предоставлял срок для этого разумный срок.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из выписки из ЕГРН от 02.08.2024 ФИО3 один из объектов недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 10.08.2023, отчужден, регистрация права 24.10.2023. 

Общее правило ст. 328 Гражданского кодекса РФ, позволяющее приостановить исполнение своего обязательства, если предусмотренное договором исполнение обязательства другой стороной произведено не в полном объеме, не может быть истолковано как позволяющее покупателю использовать поставленный без документации товар и не оплачивать его.

Данная правовая позиция изложена в п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 июля 2018г.

При таких обстоятельствах суд полагает, имеются основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 о взыскании долга по договору купли-продажи, оснований для расторжения договора судом не установлено.

В связи с указанным подлежат удовлетворению и требования ФИО2 о взыскании установленной договором купли-продажи пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, но не более 30%, составляющая на 12.05.2024 9800000 руб. согласно расчету истца, не оспоренному ответчиком. 

Судебные расходы подлежат возмещению в соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, а именно расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60000 руб. с ФИО3 в пользу ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства по договору купли-продажи в размере 35000000 руб., пеню в размере 9800000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 60000 руб. В удовлетворении встречного иска отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

СУДЬЯ С. Е. ЛОГВИНОВА

Мотивированное решение составлено 24 октября 2024г.