К делу №2-1290/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 сентября 2020 года г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе: 

председательствующего - судьи Зубкова Г.А.

при секретаре судебного заседания Бешуковой С.Б.,

с участием представителя истцов - ФИО1, ФИО2 и ООО «Оргтехсервис» - ФИО3,

представителя ответчика – Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования «Город Майкоп» – ФИО4 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «Оргтехсервис» к Управлению архитектуры и градостроительства муниципального образования «Город Майкоп» о признании административного здания завершенным строительством, пригодным для эксплуатации и признании права собственности на него,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в Майкопский городской суд с иском к Управлению архитектуры и градостроительства муниципального образования «Город Майкоп» о признании административного здания завершенным строительством, пригодным для эксплуатации и признании права собственности на него. В обоснование иска указали, что являются долевыми собственниками объекта незавершенного строительства (нежилого административного здания) с кадастровым номером №, общей площадью застройки 358.4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также долевыми собственниками земельного участка, площадью 626 +/-9 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административные, офисные объекты, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимости.

Правообладателем административного здания и земельного участка до октября 2019 г. являлось ООО «Оргтехсервис», а с 02.10.2019г. на основании соглашения об отступном по 1/100 доли приобрели истцы ФИО1 и ФИО2, а 98/100 доли осталось в собственности ООО «Оргтехсервис». Указанные обстоятельства подтверждаются Выписками из ЕГРН на объект от 27.01.2020 и на земельный участок от 24.10.2019г.

Управлением архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп прежнему правообладателю земельного участка - ООО «Оргтехсервис», было выдано разрешение № RU01301000-186 от 01.08.2014г. на строительство административного здания общей площадью 614,24 кв.м. по указанному адресу сроком действия до 01.05.2015г. Последний срок действия разрешения на строительства продлевался до 01.02.2019г.

14.02.2019г. ООО «Оргтехсервис» обратилось в Администрацию МО «Город Майкоп» с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство № RU01301000-186 от 01.08.2014г. Однако Управлением архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» в продлении разрешения на строительство административного здания по адресу: 

<

...> было отказано, что подтверждается ответом от 18.02.2019г. за №745.

Также Управлением архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп», было отказано в выдаче разрешения на строительство административного здания по адресу: 

<

...> взамен ранее выданного разрешения на строительство № RU01301000-186 от 01.08.2014г., что подтверждается ответом от 26.03.2019г. за № 86.

Основанием для отказа послужило отсутствие документов, предусмотренных ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

После приобретения административного здания в собственность истцами ФИО1 и ФИО2 предприняты меры по доведению степени готовности здания до 100%, в том числе имела место перепланировка чердачного пространства на мансардный этаж, в связи с чем, площадь административного здания увеличилась до 948,6 кв.м. 

По состоянию на 29.01.2020г. указанное административное здание состоит из первого этажа, общей площадью 314.8 кв.м; второго этажа, общей площадью 306,8 кв.м. и мансардного этажа, общей площадью 327,0 кв.м. Всего общая площадь административного здания составляет 948,6 кв.м. Площадь застройки составляет 358.4 кв.м., что соответствует первоначально выданному разрешению на строительство № RU01301000-186 от 01.08.2014г. Спорный объект достроен. Степень готовности 100%, здание готово к использованию, оно оборудовано системами водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения. Земельный участок, на котором расположен спорный объект находится в собственности истцов и используется по назначению, площадь застройки соответствует первоначальной разрешительной документации.

Разрешение на строительство вышеуказанного административного здания с измененными параметрами Администрацией МО «Город Майкоп» не выдавалось, в связи с чем, истцы не имеют возможность предоставить документацию, предусмотренную п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, для ввода в эксплуатацию объекта.

С учетом положений ст. 222 ГК РФ просили: - признать Административное здание с кадастровым номером №, общей площадью 948,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, завершённым строительством и пригодным для эксплуатации по назначению; - признать за ФИО1 и ФИО2 право собственности на 1/100 долю за каждым в праве общей долевой собственности на завершённое строительством административное здание с кадастровым номером №, общей площадью 948,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>; - признать за ООО «Оргтехсервис» право собственности на 98/100 долей в праве общей долевой собственности на завершённое строительством административное здание с кадастровым номером №, общей площадью 948,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истцов заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить.

Представитель Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования «Город Майкоп» против удовлетворения иска возражала, указав на отступление застройщиком при строительстве объекта от проектной документации, что указывает на самовольный характер произведенного застройщиком строительства.

Выслушав лиц участвующих в деле и исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования ФИО1, ФИО2 и ООО «Оргтехсервис» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, согласно представленным Выпискам из ЕГРН истцам на праве долевой собственности (по 1/100 доле ФИО1 и ФИО2 и 98/100 долей ООО «Оргтехсервис») принадлежит земельный участок площадью 626 +/-9 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административные, офисные объекты, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Также истцам в указанных долях принадлежит объект незавершенного строительства (нежилого административного здания) с кадастровым номером №, общей площадью застройки 358.4 кв.м., расположенного на указанном земельном участке.

Из представленных материалов усматривается, что в целях строительства на указанном земельном участке административного здания обществом, как первоначальным правообладателем земельного участка, была оформлена проектная документация по строительству «Административного здания по ул. Адыгейской 47 в квартале 226 г. Майкопа». В связи с чем Управлением архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» было выдано разрешение № RU01301000-186 от 01.08.2014г. на строительство административного здания общей площадью 614,24 кв.м. сроком действия до 01.05.2015г. В дальнейшем указанное разрешение продлевалось и последний срок действия разрешения на строительства был установлен до 01.02.2019г.

14.02.2019г. ООО «Оргтехсервис» обратилось в Администрацию МО «Город Майкоп» с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство № RU01301000-186 от 01.08.2014г. Однако Управлением архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» в продлении разрешения на строительство административного здания по адресу: 

<

адрес> было отказано. Также Управлением архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» было отказано в выдаче разрешения на строительство взамен ранее выданного разрешения на строительство. Основанием для отказа послужило отсутствие документов, предусмотренных ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Как указывают истцы, после приобретения административного здания в собственность ФИО1 и ФИО2 были предприняты меры по доведению степени готовности здания до 100%, в том числе имела место перепланировка чердачного пространства на мансардный этаж, в связи с чем, площадь административного здания увеличилась до 948,6 кв.м. 

По состоянию на 29.01.2020г. указанное административное здание состоит из первого этажа, общей площадью 314.8 кв.м; второго этажа, общей площадью 306,8 кв.м. и мансардного этажа, общей площадью 327,0 кв.м. Всего общая площадь административного здания составляет 948,6 кв.м. Площадь застройки составляет 358,4 кв.м., что соответствует первоначально выданному разрешению на строительство № RU01301000-186 от 01.08.2014г.

В соответствии с частью 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. 

Аналогичным образом данные правомочия закреплены в земельном законодательстве. Так, в силу статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил. 

На основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (в случае если требуется получение такого разрешения). 

Общим правилом осуществления строительства, согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является то, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. 

Поскольку истец отступил от разрешенных параметров строительства, то при отсутствии акта ввода в эксплуатацию построенное административное здание приобретает статус самовольной постройки. 

Так, согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

По смыслу приведенной нормы в качестве самовольной постройки рассматривается не только возведение объекта недвижимости без соответствующего разрешения, но и которые осуществлены с несогласованными отступлениями от проекта.

Судом установлен, а представителем общества не оспаривается факт отступления им при строительстве градостроительных правил о порядке согласования изменений утвержденного проекта строительства.

В силу пункта 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. 

Анализ содержания статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с указанными выше нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, допущенная законодателем в части 3 указанной статьи, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо причине было лишено возможности получить как разрешение на строительство на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости, так и разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью. 

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

В рассматриваемом споре истец осуществлял строительство на основании полученного в установленном порядке до начала строительства разрешения на строительство, однако в ходе строительства допустил отступление от разрешенных параметров строительства. 

Согласно заключению судебной строительной экспертизы, выполненной экспертами ООО «Арте-проект» возведенное истцами административное здание с измененными характеристиками соответствует требованиям градостроительных, строительных и иных обязательных норм и правил, целевому назначению и разрешенному виду использования земельного участка и не угрожает в существующем виде безопасности для жизни и здоровья граждан. Само здание находятся в пределах границ выделенного земельного участка, не создает помехи третьим лицам в пользовании соседними земельными участками и расположенными на них строениями, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку судом было установлено, что допущенные отступления от разрешенных параметров строительства не повлекли неблагоприятных последствий в виде нарушения требований к безопасности, долговечности, прочности и качеству строения, то отсутствие согласования изменений разрешенных параметров строительства не является безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на спорные объекты.

При таких обстоятельствах, учитывая, что единственными признаками самовольно возведенной постройки является отступление от проекта в сторону увеличения объема строительства, а истец предпринимал меры к легализации постройки, и сохранение данной постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц (в т.ч. публичных интересов), не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает необходимым удовлетворить заявленные истцами требования в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1, ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «Оргтехсервис» к Управлению архитектуры и градостроительства муниципального образования «Город Майкоп» о признании административного здания завершенным строительством, пригодным для эксплуатации и признании права собственности на него – удовлетворить.

Признать Административное здание с кадастровым номером №, общей площадью 948,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, завершённым строительством и пригодным для эксплуатации по назначению объектом.

Признать за ФИО1 право собственности на 1/100 долю в праве общей долевой собственности на завершённое строительством административное здание с кадастровым номером №, общей площадью 948,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на 1/100 долю в праве общей долевой собственности на завершённое строительством административное здание с кадастровым номером №, общей площадью 948,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Оргтехсервис» право собственности на 98/100 долей в праве общей долевой собственности на завершённое строительством административное здание с кадастровым номером №, общей площадью 948,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 01.10.2020г.

Председательствующий -подпись- Г.А. Зубков