Дело № 3а-412/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

24 октября 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием представителя административного истца ЗАО «Рыбхоз Грачики» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ЗАО «Рыбхоз-Грачики» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ЗАО «Рыбхоз-Грачики» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости используемого им земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению Общества, превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение платы за землю. 

После уточнения требований в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, определенной по результатам судебной экспертизы в сумме 30 818 000 рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация Волгодонского района и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал указанные требования.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Правительство Ростовской области представило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, указав при этом, что не возражает против установления кадастровой стоимости объекта в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы. 

В письменных возражениях на административный иск Управление Росреестра по Ростовской области выразило несогласие с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От иных лиц, чьи представители не явились в суд, заявления, ходатайства не поступали. 

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле доказательств их надлежащего извещения и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

28 ноября 2013 года Правительством Ростовской области принято постановление № 717 об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ростовской области по состоянию на 1 января 2013 г

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что на основании акта на право пользования землей от 10 мая 1962 года № 89 прудовому рыбному хозяйству «Грачики» (ныне ЗАО «Рыбхоз-Грачики») был отведен земельный участок. В пользовании административного истца находится земельный участок с кадастровым номером ... площадью 9 117 891 кв.метров, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для выращивания товарной рыбы, местоположение ....

Принимая во внимание, что в силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, Общество имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 28 ноября 2013 года № 717 по состоянию на 1 января 2013 года в размере 40 574 614,95 рублей.

С заявлением о пересмотре данной кадастровой стоимости Общество 5 июня 2018 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 18 июня 2018 года заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по отчету об оценке отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 12 марта 2018 года № 12/0218/И, составленный оценщиком ООО «Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН» ..., ранее представлявшийся в Комиссию. Оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2013 года составляла 28 858 873 рубля.

В целях проверки сведений о кадастровой стоимости по ходатайству представителя Правительства Ростовской области судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от 21 сентября 2018 года № 595-Э/2018, выполненной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ..., рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2013 года с учетом его индивидуальных особенностей составляла 30 818 000 рублей.

После получения экспертного заключения на выводах, содержащихся в отчете об оценке, административный истец не настаивал.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, мотивированные замечания, возражения на заключение судебной экспертизы представлены не были.

Проанализировав имеющиеся доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, признавая их более аргументированными и убедительными по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Допущения по признакам объектов, сведения о которых отсутствуют в текстах объявлений, сделаны экспертом корректно. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Следовательно, датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать 5 июня 2018 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью (24%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 80 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 117 891 кв.метров, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для выращивания товарной рыбы, местоположение ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 30 818 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 5 июня 2018 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ЗАО «Рыбхоз-Грачики» в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную оценочную экспертизу в сумме 80 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 26 октября 2018 года

Судья О.А.Руднева