РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 сентября 2018 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-538/18 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

<

данные изъяты>, площадью 1183 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, определенной по состоянию на 17 апреля 2014 года, 

<

данные изъяты>, площадью 403,20 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года.

Представитель административного истца в судебное заседание не явилась, ранее представила уточненное административное исковое заявление, в котором просила определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик), поддержав в судебном заседании письменные пояснения, в которых указали, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность и не является допустимым доказательством по административному делу, вопрос об удовлетворении уточненного административного иска оставили на усмотрение суда.

Эксперт ФИО2 поддержала экспертное заключение в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав эксперта ФИО2, пояснившей, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат указанные выше объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчеты, составленные оценщиком 

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты>

С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласился представитель административного истца.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключениям судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключений судебной экспертизы.

Заключения содержат подробное описание проведенного исследования. Экспертные заключения содержат указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертные заключения понятны по своему содержанию, составлены в доступной форме изложения и не содержат суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключениях эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключениях.

В частности эксперт указала, что, применение затратного подхода позволяет определить непосредственно рыночную стоимость объектов исследования с использованием информации об укрупненных показателях стоимости строительства зданий и сооружений в зависимости от их конструктивной системы и класса качества. При проведении исследования эксперт счел нецелесообразным применение затратного подхода поскольку, при оценке объектов капитального строительства, относящихся к коммерческой недвижимости, отсутствуют надежные методы для расчета величины функционального и внешнего устареваний, что не позволяет получить достоверное значение рыночной стоимости. Использование доходного подхода к предмету исследования не представляется целесообразным в связи с ограниченной информацией о величине эксплуатационных расходов, коммунальных платежей, затрат на управление для сопоставимых с объектами исследования объектов недвижимости, расположенных в небольших населенных пунктах.

Поскольку объектами исследования являются объекты недвижимости, в рыночной стоимости которых не учитывается рыночная стоимость права на земельный участок, на котором они расположены. Переход права собственности на объекты капитального строительства сопровождается также переходом новому собственнику соответствующих прав на земельный участок, занимаемый зданием, сооружением.

Таким образом, использование методического подхода, основанного на сведениях о ценах сделок/предложений об объектах аналогах, с дальнейшим исключением из величины рыночной стоимости единого объекта недвижимости рыночной стоимости земельного участка, занимаемого конкретным объектом, наличие рыночной информации о ценах предложений сопоставимых объектов позволяет использовать метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. 

Оснований не доверять представленным заключениям экспертизы у суда не имеется, поскольку они являются допустимыми по делу доказательствами, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключениями судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертных заключениях. 

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебных экспертных заключениях, суду не представлено. 

Доводы представителей административного ответчика направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертных заключениях. 

В судебном заседании экспертом ФИО2 даны исчерпывающие ответы на все возражения представителей административного ответчика.

Представителями административного ответчика не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы. ФИО2 является автором нескольких монографий, посвященных разработке методов и методологии оценки объектов недвижимости, является членом Экспертного совета Департамента имущества г. Москвы, президентом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», заместителем председателя Национального Совета по оценочной деятельности, сопредседателем комитета по стандартам и методологии Национального Совета, членом экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности Министерства экономического развития Российской Федерации. Как следует из аудиопротокола судебного заседания эксперт с учетом имеющихся у нее познаний в области оценочной деятельности, основанных на знании общих и частных тенденций развития оценочной деятельности в Российской Федерации, аргументировано, подробно, со ссылкой на нормативное регулирование оценочной деятельности, подтвердила заключение и провела анализ ошибок в доводах представителей административного ответчика.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключениями судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертными заключениями.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд - 15 февраля 2018 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 15 февраля 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1183 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> определенной по состоянию на 17 апреля 2014 года, в размере 16421000 (шестнадцать миллионов четыреста двадцать одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 50:04:0180407:1124, площадью 403,20 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 8304000 (восемь миллионов триста четыре тысячи) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунов

Мотивированное решение составлено 10 сентября 2018 года