К делу №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года 

<

адрес>

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего – судьи Ситниковой С.Ю.

при секретаре судебного заседания ФИО7

с участием истца ФИО5 его представителя по ордеру – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6, ФИО1 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6, ФИО1 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным. В обоснование иска указал, что находясь в тяжелой жизненной ситуации, он в ДД.ММ.ГГГГ обратился к ФИО6 с просьбой о предоставлении займа в сумме 350 000 руб. Ранее с ФИО6 он знаком не был, обратился к нему по совету своего знакомого ФИО2, который пояснил, что ФИО6 предоставляет заемные денежные средства под залог недвижимости. Введя его в заблуждение ФИО6 предложил оформить их договоренность не как договор займа под залог недвижимости, а как договор купли-продажи жилого дома, пояснив, что заключенный договор будет носить формальный характер, что это все временно, до тех пор, пока он не вернет ему заемные денежные средства, а после погашения долга жилой дом будет возвращен. В связи с тем, что в тот период времени ему срочно были необходимы деньги, он не придал особого значения тому, каким именно договором будет закреплено их соглашение, оформлял все необходимые документы с единственной целью – получить в заем денежные средства, не имея намерений на отчуждение единственного жилья его семьи. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и истцом, действующим по доверенности в интересах ФИО1, его матери, являющейся собственником данного дома и земельного участка, был заключен договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома с кадастровым номером № земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположенных по адресу: 

<

адрес>. Право собственности на данное домовладение было зарегистрировано за его матерью ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. При заключении договора купли-продажи и сдачи документов на регистрацию в Управление Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 согласно достигнутой договоренности передал ему денежные средства в размере 350 000 руб. с условием выплаты им 5% ежемесячно от предоставленной суммы. Намерения продавать дом, в котором он проживал со своей семьей, в том числе несовершеннолетними детьми, у него не было, поскольку иного жилья в собственности у них нет. Данная сделка являлась формальной, так как они, как стороны, не приступили к фактическому его исполнению. Не имея опыта в заключении сделок, он заблуждался относительно природы сделки, полагал, что фактически заключает договор займа под залог недвижимости. Сомнений по поводу незаконности действий ФИО6 на тот момент и в последующем у него не было, поскольку все это время они продолжали проживать с семьей в своем доме, каких-либо претензий со стороны ФИО6 и третьих лиц не было, никто никогда не появлялся для осмотра дома с целью покупки, при этом он исправно выплачивал ФИО6 проценты по договору займа. С октября 2013 года по июль 2017 года он ежемесячно выплачивал ФИО6 проценты за пользование чужими денежными средствами. С момента получения займа за данный период времени он выплатил ему проценты в общей сумме 787 500 руб. В связи с тяжелым финансовым состоянием он неоднократно предлагал ответчику обозначить конкретную сумму для погашения имеющегося у него перед ним долга, так как давно вернул 350 000 руб., которые взял у него в заем, а также выплатил немалые проценты. Однако, ФИО6 не соглашался ничего обсуждать и требовал деньги. Посчитав, что вернул ему основной долг и проценты за пользование денежными средствами, он прекратил выплаты с июля 2017 года. Формальное заключение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка действительно имели место. Между тем, указанные в п.3 договора денежные средства в размере 950 000 руб. ни он, ни его мать ни от ФИО6, ни от кого-либо другого не получали. Расчет между сторонами по договору ни до, ни после подписания договора не производился. Акт приема-передачи денежных средств от покупателя к продавцу сторонами не составлялся, в связи с чем письменные доказательства расчета между сторонами по договору отсутствуют. Считает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является мнимой сделкой. В связи с тем, что сделка не исполнялась, считает, что срок исковой давности им не пропущен. Просит суд признать вышеуказанный договор купли-продажи недействительным, применить последствия недействительности сделки, аннулировав запись о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, восстановив запись о государственной регистрации права на жилой дом и земельный участок за ФИО1

В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные требования, дали пояснения аналогичные изложенным в описательной части решения. Просили иск удовлетворить полностью.

Ответчики, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. Представитель ответчика ФИО6 - ФИО9 ходатайствовала об отложении судебного заседания в связи с занятостью в другом процессе. Однако, доказательств в подтверждение уважительности причин неявки ответчика и его представителя не представлено, более того, из доверенности, выданной ФИО6, усматривается, что его интересы в суде также вправе представлять ФИО10 Ответчица ФИО11 в ранее представленном ходатайстве просила рассмотреть дело без ее участия. В связи с чем, суд, в соответствии с ч.3 т ч.5 ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Выслушав истца, его представителя, показания свидетелей, исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из п.3 ст.154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ранее на праве собственности принадлежали 1/2 доля земельного участка площадью 763 кв.м. с кадастровым номером: № 1/2 доля, расположенного на нем индивидуального жилого дома общей площадью 81 кв.м. с кадастровым номером: № находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующим от имени ФИО1, и ФИО6 заключен договор купли-продажи 1/2 доли вышеуказанного недвижимого имущества.

Согласно указанному договору ФИО5, действующий от имени ФИО1 продал, а ФИО6 купил в собственность 1/2 доли индивидуального жилого дома со служебными строениями и 1/2 доли земельного участка, находящегося по адресу: 

<

адрес>, за 950 000 руб.

Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано за ответчиком ФИО6 в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Оспаривая договор купли-продажи недвижимого имущества, истец ссылается на то обстоятельство, что совершенная сделка является мнимой и совершенной под влиянием заблуждения.

ФИО5 указывает, что фактически правоотношения имели место между ним и ответчиком ФИО6 и состояли в предоставлении займа в сумме 350 000 руб. с уплатой процентов в размере 5% в месяц под залог недвижимости 1/2 доли индивидуального жилого дома со служебными строениями и 1/2 доли земельного участка, находящегося по адресу: 

<

адрес>.

При этом, истец пояснил, что находился в тяжелой жизненной ситуации и для получения займа в размере 350 000 руб. был вынужден пойти на условия ответчика ФИО6, оформив договор купли-продажи. Вместе с тем, ответчик ФИО6 обещал ему, что при возврате всей суммы займа недвижимое имущество будет переоформлено обратно на предыдущего собственника. При этом, денежные средства по договору купли-продажи в размере 950 000 руб. ответчиком ему не передавались.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 167 ГК РФ предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Помимо изложенного статья 179 ГК РФ предусматривает в качестве основания признания сделки недействительной совершение ее под влиянием обмана, а также на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).

В своих возражениях, данных в предыдущих заседаниях, представитель ответчика ФИО6 указывала, что договор купли-продажи доли недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ее доверителем ФИО6 и истцом ФИО4, действующим от имени ФИО1, не может быть признан недействительным, так как он заключался ответчиком именно с целью приобретения недвижимости. За недвижимость были заплачены денежные средства, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, а проживание ответчиком с семьей в приданной недвижимости объясняется заключением договора найма жилого помещения.

Вместе с тем, с данными доводами нельзя согласиться.

Так, из представленной стороной ответчика расписки не усматривается во исполнение каких обязательств ФИО6 ФИО5 были переданы денежные средства в размере 950 000 руб.

Также, договор найма жилого помещения, на который ссылается представитель ответчика не имеет даты. Из данного договора усматривается, что он составлен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с оплатой 6000 руб. в месяц.

Однако, доказательства продления договора найма жилого помещения отсутствуют. Также отсутствуют доказательства оплаты денежных средство по данному договору. В связи с чем, суд ставит данное доказательство под сомнение.

Более того, допрошенный в качестве свидетеля ФИО2 пояснил, что знаком с истцом ФИО4 около 10 лет. Указал, что это он познакомил истца ФИО5 с ответчиком ФИО6 Ранее у него было агентство недвижимости, где он познакомился с ФИО6 В ходе разговора, ответчик пояснил, что дает деньги под проценты. Ответчик ФИО6 оформлял на себя объекты недвижимости и давал деньги под залог недвижимости, при этом ответчик оформлял сделки как договор купли-продажи, тогда как фактически предоставлял заем. При выплате займа недвижимость возвращалась обратно. Аналогичная ситуация была и с договором между истцом ФИО4 и ответчиком ФИО6, когда он их познакомил. При заключении договора между сторонами речь шла о сумме займа в размере 200 000 руб. – 300 000 руб., но после заключения договора ему стало известно, что был выдан заем в размере 350 000 руб. Знает, что истец ФИО5 выплачивал ответчику ФИО6 проценты по договору займа. В последующем, когда возникли проблемы с выплатами, ответчик решил, что будет продавать недвижимость. Пояснил, что ответчик занимался такой деятельностью, в связи с чем у него были другие объекты недвижимости.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО12 пояснил, что проживает со своей супругой по соседству с истцом ФИО4 с 2008 года. Истец живет по адресу: 

<

адрес>, со своей матерью, супругой и дочерьми. О продаже истцом данного дома ничего не знает. Все это время истец с семьей проживает по указанному адресу. За время проживания сделал пристройку к дому, в чем он ему помогал.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО13 пояснил, что является соседом истца ФИО5 Указал, что живет по соседству с 1998 года. Истец ФИО5 со своей семьей за весь этот период времени проживает по адресу: 

<

адрес>. О продаже дома истцом или о наличии каких-либо покупателей ему не известно.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО14 пояснил, что знает ответчик, находится с ним в приятельских отношениях, они с одного аула. Указал, что в связи с финансовыми проблемами истца прописал его с семьей в своем доме 

<

адрес>. Однако, в данном доме он не проживает, а живет с семьей по адресу: 

<

адрес>. Живет по данному адресу примерно с 2010-2011 года. Иногда он к нему заезжает.

Таким образом, суд считает, что договор купли-продажи 1/2 индивидуального жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4, действующим от имени ФИО1, и ФИО6, является притворной и мнимой сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку.

Данные обстоятельства, доводы истца и показания свидетелей также подтверждаются материалами дела.

Так, из материалов дела усматривается, что ФИО1 оплачиваются коммунальные услуги, оказываемые лицам, проживающим по адресу: 

<

адрес>, в 2019 году осуществлялась замена счетчика газа по данному адресу. Истцом покупались строительные материалы для осуществления пристройки к данному жилому дому.

Факт осуществления ответчиком ФИО6 деятельности по выдаче займов под залог недвижимости с оформлением договоров купли-продажи недвижимости подтверждается помимо доводов истца и показаний свидетеля ФИО15 выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которой за ФИО6 на территории Республики Адыгея зарегистрировано 55 объектов недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС16-2411, фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью мнимой сделки может быть, например, искусственное создание задолженности стороны сделки перед другой стороной. В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд считает требования истца о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 индивидуального жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4, действующим от имени ФИО1, и ФИО6, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Пунктом 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а другая – к принятию такого исполнения.

По смыслу п.1 ст.181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Денежные средства именно во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу не передавались, убедительных доказательств противоположного ответчиком суду в нарушение положений ст.56 ГПК РФ представлено не было.

Также, ответчик не вступил во владение спорным недвижимым имуществом, ключи от дома не получал. В спорном домовладении на протяжении всего времени с момента заключения договора проживал истец со своей семьей.

При таких обстоятельствах, учитывая, что сделка сторонами не исполнялась, срок исковой давности истцом не пропущен.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, исследовав и проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд находит заявленные ФИО4 требования о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО5 к ФИО6, ФИО1 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, с одной стороны и ФИО4, действующим от имени ФИО3, с другой стороны.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, с одной стороны и ФИО4, действующим от имени ФИО3, с другой стороны, и аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ и аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ, восстановив запись о государственной регистрации права на 1/2 долю жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, за ФИО1.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, в Верховный суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий подпись С.Ю. Ситникова

Уникальный идентификатор дела 01RS0№-28

Подлинник находится в материалах дела №

в Майкопском городском суде Республики Адыгея.