Дело №2-435/2019

Решение

Именем Российской Федерации

«20» августа 2019 года пос. Демянск

Валдайский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Степановой Ю.П.,

при помощнике судьи Никитиной О.В., 

с участием истицы ФИО3, ее представителя ФИО4, 

представителя ответчика ФИО5, 

третьего лица ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации Демянского муниципального района Новгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области о признании договора аренды действительным и обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области восстановить сведения о земельном участке

Установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ответчику Администрации Демянского муниципального района Новгородской области (далее - Администрация) с требованием о признании договора аренды действительным и обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области (далее – Управление) восстановить сведения о земельном участке, указав, что 27 августа 2009 года между Администрацией и ее отцом ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № сроком на 49 лет. По условиям заключенного договора Администрация предоставила ФИО1 в аренду земельный участок площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> относящегося к категории земель населенных пунктов. Спорный земельный участок на основании акта приема-передачи ФИО1 принял, и с этого момента всей семьей пользовались участком, оплачивали арендные платежи. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер. Истица, как наследница по закону первой очереди, подала нотариусу заявление о принятии наследства и таким образом юридически приняла наследство. Для включения права аренды земельного участка в наследственную массу истица обратилась в Администрацию для получения справки о заключенном и действующем договоре аренды земельного участка, однако представитель Администрации пояснил, что заключенный договор аренды прекратил свое действие и земельный участок снят с кадастрового учета в 2010 году в связи с тем, что его государственная регистрация произведена не была. Как выяснилось впоследствии, пунктом 4.4.5 Договора аренды на арендатора возлагалась обязанность произвести его государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Новгородской области, при этом сроки, в которые надлежало совершить данное действие, имеющие юридическое значение в договоре не установлены. ФИО1 при жизни не предполагал, что подача документов на государственную регистрацию обусловлена какими-то сроками. Истица полагает, что договор аренды является действующим и считает, что должны быть восстановлены в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №. 

Истица ФИО3 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали, дополнив, что права по договору аренды истица желает унаследовать после смерти своего отца. Отец истицы при жизни по незнанию не зарегистрировал договор аренды в установленном законом порядке. Спорный земельный участок действительно снят с кадастрового учета, но земельный участок является сформированным. Приобрести права на земельный участок посредством аукциона истица не может, поскольку будет сформирован совершенно другой земельный участок с иным кадастровым номером, чего истица не желает. К тому же, выкуп земельного участка через аукцион требует затраты денежных средств. Также истица указала, что несмотря на то, что она не являлась стороной договора аренды, она желает унаследовать права и обязанности по договору аренды, поэтому договор аренды если будет удовлетворен ее иск, предоставит для нее определенные права и создаст обязанности, поэтому она имеет право на обращение в суд с настоящим иском. 

Представитель ответчика Администрации ФИО5 оставил рассмотрение иска на усмотрение суда, представил отзыв на исковое заявление. 

Представитель ответчика Управления, а также представитель третьего лица - Полновского сельского поселения Демянского муниципального района Новгородской области и третье лицо нотариус ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, что в соответствии со ст.167 ГПК РФ является основанием для рассмотрения иска в отсутствие неявившихся лиц. 

Третье лицо ФИО6 полагал, что заявленные требования подлежат удовлетворению. 

Исследовав письменные материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела 27 августа 2009 года между Администрацией и отцом истицы ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № сроком на 49 лет. По условиям заключенного договора Администрация предоставила ФИО1 в аренду земельный участок площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> относящегося к категории земель населенных пунктов. Спорный земельный участок на основании акта приема-передачи ФИО1 принял, и с этого момента всей семьей пользовались участком, оплачивали арендные платежи.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер.

После его смерти заведено наследственное дело, наследниками являются дочь умершего - истица ФИО3 и сын умершего - ФИО6, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица. 

Согласно п. 2.1, 2.2 договора срок аренды земельного участка установлен на срок 49 лет; договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новгородской области.

Государственная регистрация данного договора в установленном законом порядке не производилась, доказательств иного не представлено, сторона истица данный факт не отрицала.

Согласно принятым на себя обязательствам ФИО1 обязан был вносить арендную плату, которая согласна п. 3.1. договора за период с 28 августа 2009 года по 27 августа 2018 года составляет в год 1 052 рубля 22 копейки, в квартал 263 рубля.

Как было установлено судом, принятые на себя договором обязательства сторонами исполнялись надлежащим образом, взаимные претензии не предъявлялись.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный сроком на один год и более, подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав установлена обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Между тем в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подписанный сторонами договор аренды земельного участка от 27 августа 2009 года № зарегистрирован не был.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 2 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на день подписания сторонами договора аренды земли от 12 ноября 1999 года), если в аренду сдается земельный участок (его часть), к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагается план (чертеж границ) участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

В силу п. 4 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ.

Поскольку заключенный договор не был зарегистрирован в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд полагает, что оснований для удовлетворения иска не имеется. 

Поскольку по незаключенному договору у ФИО1 не возникло предусмотренное ст. 621 ГК РФ преимущественное право перед третьими лицами как на бессрочную пролонгацию аренды, так и на заключение договора аренды государственного имущества на иной срок, оснований для удовлетворения иска о признании договора действующим (т.е. для придания решением суда юридической силы ранее не имевшим юридической силы арендным отношениям) у суда не имеется.

Суд также отмечает, что данные права могут быть приобретены истицей лишь в общем порядке в случае победы ее на аукционе или признания аукциона несостоявшимся, при условии, что она будет единственным участником указанного аукциона (ст. 39.6 ЗК РФ).

Также суд отмечает, что действующее законодательство не предусматривает возможности признания судом заключенным договора, подлежащего государственной регистрации, в случае отсутствия такой регистрации в силу каких-либо причин, по требованию заинтересованного лица.

Кроме того, учитывая положения п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор аренды не является заключенным, в случае отсутствия предмета договора.

Действующее земельное законодательство разделяет все земельные участки как объекты недвижимости, а равно и как объекты права на две категории: ранее учтенные земельные участки (ч. 1 ст. 45 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" - далее Закон о кадастре); вновь сформированные земельные участки (т.е. земельные участки, формирование которых Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" связывает с внесением в ГКН кадастровой записи об этом участке).

Согласно ч. 1 ст. 45 Закона о кадастре, государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Для того, чтобы установить, что земельный участок существует как объект недвижимости и объект права, судом должно быть установлено одно из следующих обстоятельств: сведения об истребуемом участке внесены в государственный кадастр недвижимости; сведения об участке отсутствуют в ГКН, но данный участок прошел государственный кадастровый учет; сведения о данном участке отсутствуют в ГКН, участок не учтен, но право на него зарегистрировано в ЕГРН с присвоением участку условного номера.

Иных норм права, позволяющих определить земельный участок, как существующий объект права действующее в настоящее время, а также ранее действовавшее законодательство, не предусматривает.

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, стороной истицы не представлено доказательств того, что спорный земельный участок проходил государственный кадастровый учет, равно, как не представлено доказательств того, что права на данный участок зарегистрированы в ЕГРП.

Как она пояснила, ее отец при жизни надлежащим образом земельный участок на кадастровый учет не ставил.

При жизни ее отец, как поясняла истица в ходе подготовки дела к судебном разбирательству не успел установить надлежащим образом границы земельного участка, находящегося в аренде. 

Также в ходе судебного заседания установлено, что право на спорный земельный участок в ЕГРН не зарегистрировано. 

Следовательно, суд полагает, спорный земельный участок, как объект недвижимости, не сформирован и соответственно отсутствует предмет договора аренды, о признании действительным которого заявлен иск и, основания для признании договора аренды земельного участка действительным отсутствуют.

Следовательно, требования истицы об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области восстановить сведения о земельном участке также удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

Решил:

В иске ФИО3 к Администрации Демянского муниципального района Новгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области о признании договора аренды действительным и обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области восстановить сведения о земельном участке – отказать.

Решение может быть обжаловано в Новгородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Валдайский районный суд Новгородской области.

Председательствующий Ю.П. Степанова

Мотивированное решение изготовлено «22» августа 2019 года.