Дело № 2-2118/2025

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2025 года город Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Весниной О.В.

при секретаре судебного заседания Якимовой Е.В.

с участием:

представителя истца (по доверенности) ФИО5

представителя ответчика (по доверенности) ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 к Администрации города Пятигорска Ставропольского края о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г.Пятигорска Ставропольского края о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка.

В обоснование иска указано, что истцу на основании договора аренды земельного участка №Д от 30.05.2022г., срок аренды: до 25.08.2063г. (право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, номер регистрации № от 01.06.2022г.) принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, разрешенное использование: под индивидуальным жилым домом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

На указанном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером №, здание, назначение: жилое, наименование: индивидуальный жилой дом, площадь 342,9 кв.м., принадлежащее истцу на праве собственности. 

Право зарегистрировано в установленном законом порядке, номер регистрации №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ

Согласно данным государственного кадастрового учета, сведений об ограничениях в правах на указанный земельный участок, кроме аренды (выписка из ЕГРН), не содержится. 

Используя свое исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, ФИО1 обратилась в администрацию города Пятигорска с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. 

В письме от 05.05.2025г. № 112 администрация гор.Пятигорска, сославшись на правовую неопределенность в данном вопросе, а также на наличие представления прокуратуры гор.Пятигорска от 02.08.2011г., воздержалась от принятия решения по вопросу предоставления ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 26:33:020206:544 в собственность за плату без проведения торгов. 

Истец считает, что бездействием администрации города Пятигорска нарушено её исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, собственником которого она является. Указанное право закреплено в законе: ст. 39.20 и пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

Указывает также, что, согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию цельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11). В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса, осуществляется без проведения торгов. К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка и ответные действия уполномоченного органа. Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Считает, что обязанность администрации заключить договор купли-продажи земельного участка по результатам рассмотрения соответствующего заявления закреплена в законе: пп. 7, п. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом. Согласно ст. 12 ГК РФ, присуждения к исполнению обязанности в натуре является надлежащим способом защиты права. 

Указывает, что, согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

Согласно п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, в любом случае, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным нормативным правовым актом. 

Полагает, что надлежащим способом восстановления её нарушенных прав и законных интересов будет являться возложение на администрацию города Пятигорска обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, определив его выкупную стоимость в размере, не превышающем его кадастровую стоимость и направить в адрес истицы три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи земельного участка. 

Просит суд обязать администрацию г. Пятигорска в течение 10 рабочих дней с момента вступления судебного акта в законную силу заключить с ней договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:33:020206:544, определив его цену в соответствии с действующим нормативным правовым актом муниципального образования и направить в адрес истца три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи земельного участка.

Истец ФИО1, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, об отложении дела не ходатайствовала, суд находит возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО1 - ФИО5 в судебном заседании, доводы, изложенные в исковом заявлении поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика и третьего лица Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска - ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал ранее направленный истцу отказ в предоставлении земельного участка в собственность.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенный о времени, дате и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, в связи с чем суд на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы гражданского дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу ст. ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как установлено в судебном заседании, собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 390,00 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под индивидуальным жилым домом, расположенный по адресу: край Ставропольский, 

<

адрес>, является муниципальное образование город-курорт Пятигорск, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Между Муниципальным образованием город-курорт Пятигорск и ФИО1 заключен договор аренды выше указанного земельного участка №Д от 30.05.2022г., срок аренды – до ДД.ММ.ГГГГ, право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, регистрационная запись ЕГРН: № от ДД.ММ.ГГГГ.

На указанном земельном участке расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, наименование: индивидуальный жилой дом, назначение: жилое, площадь 342,9 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий истице на праве собственности. Право зарегистрировано в установленном законом порядке, номер регистрации №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данным государственного кадастрового учета, имеются сведения об ограничениях в правах на спорный земельный участок с кадастровым номером № (2 зона санитарной (горно-санитарной) охраны города-курорта Пятигорска (зона ограничений)), вместе с тем, указаний на ограничение в обороте земельного участка в сведениях ГКН, кроме аренды (выписка из ЕГРН), не содержится.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию города Пятигорска Ставропольского края с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, указав, что, согласно изменениям в Земельный кодекс РФ, вступившим в силу 01 сентября 2024 года (Федеральный закон от 04.08.2023г. № 469-ФЗ), в ст. 27 Земельного кодекса РФ внесены изменения, согласно которым (п. 15) ограничиваются в обороте лишь земельные участки в границах первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны природного лечебного ресурса. Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов Федеральным законом № 406-ФЗ, вступившим в силу 30.12.2013 г., исключены из особо охраняемых природных территорий, в связи с чем эти земли перестали быть ограниченными в обороте.

Аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда РФ от 22 сентября 2023 по делу № 19-КАД23-17-К5 и кассационном определении Верховного Суда РФ от 11 октября 2023г. по делу № 19-КАД23-17-К5.

Согласно письму от 05.05.2025г. № 112 администрация г. Пятигорска, сославшись на правовую неопределенность в данном вопросе, а также на наличие представления прокуратуры гор.Пятигорска от 02.08.2011г., воздержалась от принятия решения по вопросу предоставления 

ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату без проведения торгов.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пп. 1 п.. 5 ст. 27 ЗК РФ указано, что ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи.

В силу ч. 1, ч. 2 ст. 96 ЗК РФ (в редакции федерального от 04.08.2023 № 406-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.

В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 3 ст. 96 ЗК РФ земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов о земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов).

В п. 5 ст. 27 ЗК РФ содержится перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, к которым относятся участки в пределах особо охраняемых природных территорий.

Согласно положений пп. 15 п. 5 ст. 27 ЗК РФ (с учетом изменений, вступивших в законную силу с 01.09.2024 г.) ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности в границах первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны природного лечебного ресурса.

Испрашиваемый земельный участок, при этом, относится ко второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны природного лечебного ресурса, что подтверждается надлежащими письменными доказательствами, имеющимися в материалах гражданского дела.

Обязанность администрации заключить договор купли-продажи земельного участка по результатам рассмотрения соответствующего заявления закреплена в законе: пп. 7, п. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом. 

Согласно п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Полномочия органа по рассмотрению заявлений о предоставлении земельного участка установлены в части 5 вышеуказанной статьи Кодекса, согласно которой уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (часть 6 статьи 39.17 Кодекса).

Таким образом, доводы ответчика об ограничении в обороте спорного земельного участка является несостоятельным, в связи с чем требования истца о возложении обязанности на администрацию города Пятигорска в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента вступления судебного акта в законную силу заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 390,00 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под индивидуальным жилым домом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, определив цену земельного участка в соответствии с действующим нормативным правовым актом муниципального образования, направлении в адрес истца трех экземпляров подписанного проекта договора купли-продажи земельного участка, подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО8 к Администрации города Пятигорска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, удовлетворить. 

Обязать администрацию города Пятигорска (

<

данные изъяты>) в течении 10 рабочих дней с момента вступления судебного акта в законную силу заключить с ФИО9, 

<

данные изъяты>, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 390,00 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под индивидуальным жилым домом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, определив его цену в соответствии с действующим нормативным правовым актом муниципального образования и направить в адрес истца три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 26.06.2025 года

Судья О.В. Веснина