Дело № 2-379/2020

УИД 55RS0001-01-2019-008374-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Григорец Т.К., при секретаре Курине А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 10 февраля 2020 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Кировского АО г. Омска, Администрации г. Омска о признании права собственности на нежилое помещение в перепланированном и переустроенном виде,

установил:

ФИО1 обратился в суд с обозначенным иском, в обоснование указав, что является собственником помещения № 338 П, расположенного по адресу: город Омск улица Перелёта дом 34, кадастровый номер 55:36:110101:21421. На основании Распоряжения главы администрации КАО г. Омска от 28.07.2015 г. № 644, истцом были произведены переустройство и перепланировка помещения. Также, на торцовой стороне многоквартирного дома был обустроен отдельный вход из оконного проёма и возведено крыльцо, предусмотренные Проектом перепланировки и переустройства. По окончании выполнения работ истец обратился в приёмочную комиссию по приёмке работ по переустройству и перепланировке жилых помещений КАО г. Омска, которой в установленном законом порядке было принято решение о принятии нежилого помещения в эксплуатацию. 13.09.2019 г. истец обратился Филиал ФГБУ Федеральная кадастровая палата для регистрации изменений данного объекта недвижимости, однако, по результатам рассмотрения заявления было вынесено решение об отказе в государственном кадастровом учёте. Причиной отказа является признание действий реконструкцией, отсутствие разрешения на реконструкцию, выданного уполномоченным органом. Согласно техническому плану помещения и экспертному заключению выполненная перепланировка и переустройство помещения соответствуют Проекту перепланировки и переустройства, Федеральному закону № 123-Фз от 22.07.2008 г., при перепланировке и переустройстве не затронуты конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности несущих конструкций здания. Выполненные параметры не превышают предельные параметры разрешённого строительства, установленные градостроительным регламентов и в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для проведённых работ не требуется выдача разрешения на строительство или реконструкцию. 01.09.2016 г. единогласным решением внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, по адресу: 

<

...>, оформленным протоколом, все собственники помещений указанного дома дали согласие истцу на изменение режима использования части земельного участка, занимаемого многоквартирным домом и прилегающего к нему. Таким образом, совершены все действия о переводу жилого помещения в нежилое.

В связи с этим, ФИО2 просил признать за ним право собственности на нежилое помещение № 338 П, расположенное по адресу: 

<

...>, образованное в результате перепланировки, переустройства жилого помещения.

Истец ФИО1 в ходе судебного разбирательства исковые требования поддержал в полном объёме.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности (л.д. 8) доводы искового заявления поддержал в полном объёме. Суду пояснил, что собственники помещений ДД.ММ.ГГГГ приняли решение дать разрешение на реконструкцию многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>( в том числе с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме), изменении режима использования части земельного участка, занимаемого многоквартирным домом и прилегающего к нему. Формулировка решения общего собрания взята из взята из уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета, однако все собственники понимали о какой перепланировке идет речь, всем показывали проекты, они голосовали именно за перепланировку и переустройство связанную с удалением под балконной части фасадной стены, части балкона, пристрое металлической лестницы к балкону и закрепление лестницы на фасаде дома.

Представитель истца ФИО5, поддержала доводы ФИО6

Ответчики Администрация КАО г. Омска, Администрация города Омска, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Омской области, департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. 

Третье лицо-уполномоченный представлять интересы собственников ФИО8, суду пояснил, что в 2016 г. проходило собрание, собственники принимали решение, у собственников возражений по перепланировке данного помещения не было. Земельный участок сформирован, документы находятся у управляющей компании и границы выходят за территорию дома.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира, общей площадью 52,7 кв.м., с кадастровым номером 55:36:110101:21421, расположенная по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.03.2015 г. (л.д. 9).

На основании Распоряжения главы администрации КАО г. Омска от 28.07.2015 г. № 644, истец произвёл перевод вышеуказанного жилого помещения в нежилое, что подтверждается актом приёмки в эксплуатацию от 12.10.2016 г. (л.д. 10, 17).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, в результате выполненных истцом работ оконный проем преобразован в дверной проем с одновременным демонтажем стены под оконным проёмом, а также возведено крыльцо. Устройство наружного дверного проёма осуществлено за счёт демонтажа части внешней стены под окном квартиры ФИО1 с целью организации отдельного входа в неё с придомовой территории.

Истец обратился в Управление Росреестра по Омской области с просьбой о государственном кадастровом учете объекта. 19.12.2019 в государственном кадастровом учете было отказано, на том основании, что осуществленные заявителем действия влекут фактическое уменьшение общего имущества, в многоквартирном доме, а именно земельного участка на котором расположен дом, а также вследствие устройства дверного проема в ограждающей конструкции стены дома. Данные действия следует расценивать как реконструкцию многоквартирного дома. Уменьшение общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений, а из протокола общего собрания следует, что его подписывали не собственники. Кроме того, отсутствует разрешение на реконструкцию объекта капитального строительств.(л.д.18). 

В соответствии со статьями 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно положениям статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого ими решения.

В соответствии с п.п. 1, 3 - 4 ст. 29 ЖК РФ самовольным являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и(или) перепланировки, предоставлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктами 1, 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Из указанных норм материального права следует, что обязательным условием при уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме, является наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка, а также в случае изменения несущих конструкций многоквартирного дома.

Согласно подпункту "в" пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Как выше указывалось в результате выполненных истцом работ оконный проем преобразован в дверной проем с одновременным демонтажем стены под оконным проёмом, а также возведено крыльцо, которое закрепляется на фасаде дома. Устройство наружного дверного проёма осуществлено за счёт демонтажа части внешней стены под окном квартиры ФИО1 с целью организации отдельного выхода из помещения на придомовую территории, что подтверждается проектом перепланировки и переустройства. 

При рассмотрении дела установлено, что по проекту перепланировки квартиры для перевода в нежилое помещение собственником планируется оборудовать независимый выход из квартиры непосредственно на придомовую территорию.

Из проекта следует, что в ходе выполнения работ по организации входной группы необходимо будет внести изменения в конструкцию дома, параметры входной группы превысят пределы жилого помещения.

При этом установка на земельном участке крыльца с лестничным маршем приведет к уменьшению земельного участка.

В судебном заседании допрошена специалист ФИО7, которая является экспертом, давала заключение ООО «Проектный институт» по результатам обследования и оценки технического состояния 

<

...>. Специалист суду пояснила, что демонтаж стены под оконным проемом является перепланировкой, реконструкцией не является, т.к. проем является ограждающей конструкцией, несущей стеной не является.

Из заключение ООО «Проектный институт» по результатам обследования и оценки технического состояния 

<

...> после перепланировки и переустройства с переводом в нежилое помещение следует, что на основании проведенных обследований можно сделать заключение, что помещение расположенное по адресу: квартира 338, в доме 34, по ул. Перелета в Кировском административном округе г. Омска, пригодно для комфортного присутствия работников на рабочем месте, несущие конструкции отвечают требованиямСП 13-102-2003 [1] и ГОСТ Р 53778-2010 [2]. Выполненная перепланировка и переустройство помещения соответствует проекту перепланировки, разработанному«Центр технической инвентаризации и землеустройства»: «Проект перепланировки и переустройства квартиры 338, в жилом доме 34 по ул. Перелета в Кировском АО г. Омска в нежилые помещения для использования под офис» и Федеральному закону от 22 июля 2008 года №123 ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», при перепланировке и переустройстве данного помещения не затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности несущих конструкций здания. Выполненные параметры не превышают предельные параметры разрешенного строительства, (реконструкции), установленные градостроительным регламентом, и в соответствии со статьей 51Градостроительного Кодекса РФ для проведенных работ не требуется выдача разрешения на строительство или реконструкции.

По мнению суда, указанные мероприятия по переводу квартиры в нежилое помещение повлекут внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома, путем частичного использования внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, параметры входной группы превысят пределы жилого помещения и передачу заявителю части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, на которые распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, то есть уменьшение размера общего имущества.

В рассматриваемом случае происходит изменение параметров объекта капитального строительства, что является реконструкцией и требует получение разрешение на реконструкцию.

Из материалов дела и пояснений представителя истца следует, что разрешение на реконструкцию получено не было.

Демонтированная часть под оконной части стены является ограждающей конструкцией дома, также как прилегающий земельный участок относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно, для производства переустройства (перепланировки), реконструкции с присоединением такого имущества должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Истцом представлен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме), изменении режима использования части земельного участка, занимаемого многоквартирным домом и прилегающего к нему от 01.09.2016 г. Согласно данному протоколу, собственники помещений приняли решение провести реконструкцию многоквартирного дома расположенного по адресу: 

<

...> (в том числе с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме), изменении режима использования части земельного участка, занимаемого многоквартирным домом и прилегающего к нему (вопрос № 3). Проголосовало 100% собственников.

Вместе с тем, названный протокол не может являться достаточным доказательством получения истцом согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку из содержания протокола не следует, что собственники дали согласие именно на демонтаж под оконной фасадной стены 

<

...> со строительством крыльца с использованием части земельного участка, прилегающего к жилому дому, а также крепление крыльца к фасаду дома, формулировка в протоколе не конкретизирована, нет указаний на наличие решений собственников по конкретным вопросам относительно перепланировки 

<

...> и использования земельного участка.

Поскольку в результате проведённых работ по устройству отдельного входа в квартиру путем демонтажа внешней стены многоквартирного дома за счет расширения существующего оконного проема в наружной стене, являющейся ограждающей конструкцией, присоединении лоджии, что влечет изменение имущества, находящегося в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, изменился режим использования части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также используется фасад дома, т.к. лестница крепится к фасаду дома, кроме того, произошло изменение параметров объекта капитального строительства, постольку требуется разрешение на реконструкцию, согласие собственников на уменьшение общего имущество, которые получены не были, в связи с чем исковые требования надлежит оставить без удовлетворения.

руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Кировский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.К. Григорец

Мотивированное решение составлено 17 февраля 2020 года.

Копия вернаРешение (определение) не вступил (о) в законную силу «____» _________________ 20 г.УИД 55RS0001-01-2019-008374-78Подлинный документ подшит в материалах дела 2-379/2020 ~ М-7305/2019хранящегося в Кировском районном суде г. ОмскаСудья __________________________Григорец Т.К. подписьСекретарь_______________________ подпись