Дело № 2-705/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 ноября 2018 года г. Аша 

Ашинский городской суд Челябинской области в составе 

председательствующего судьи Л.Т. Кулагиной, 

при секретаре Э.Р. Поздеевой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 с учетом уточнений о признании состоявшимся договора купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес>, заключенного между 

<

ФИО>1 и ФИО1, 

<

дата>; признании за ФИО1 права собственности на жилой дом, площадью 20,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование требований ссылается на то, что жилой дом по адресу: 

<

адрес>, принадлежал по договору купли продажи от 

<

дата> 

<

ФИО>1 и 

<

ФИО>2 (

<

ФИО>4). 

<

ФИО>4 умерла 

<

дата>, ею было составлено завещание в пользу 

<

ФИО>1 на 1/2 дома спорного дома. По расписке от 

<

дата> ФИО1 приобрела у 

<

ФИО>1 за 2500000 руб. дом по адресу: 

<

адрес>. В доме проживает и зарегистрирована с 19.10. 1998 года, оплачивает электроэнергию, газ, водоснабжение. Сделка не была оформлена надлежащим образом в связи со смертью продавца. Спор по дому отсутствует.

Истец ФИО1 в судебном заседании на иске настаивала, поясняла, что ей негде было жить с детьми, денежные средства на дом ей предоставили родители, оформили все очень быстро в один день, она отдала деньги 

<

ФИО>1, составили расписку, в этот же день в администрации 

<

ФИО>1 написала на нее доверенность на оформление наследственных прав, за ней приехал сын и увез, вскоре она умерла. В доме она жила с двумя сыновьями, в настоящее время они живут самостоятельно, в доме она проживает до настоящего времени с младшей дочерью. 

Представитель истца, по устному ходатайству, ФИО3, в судебном заседании исковые требования поддержала. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просит о рассмотрении дела без его участия (л.д.78). 

Третье лицо, администрация Кропачевского городского поселения в судебное заседание не явилось, извещены надлежаще (почтовое уведомление л.д. 70), о причинах неявки не сообщили, возражений по иску не представили. 

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав истца, представителя истца, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права. 

В соответствии с п. 2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

При этом в соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п.1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п.59). 

Пунктом 1 статьи 551 предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п.60).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ) 

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.61).

В соответствии с п.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

При наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное (п.1 ст. 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом (ст. 1111 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Пунктами 1,2 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что для приобретения наследства, наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

В соответствии с п.п.1,2 ст. 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества.

Согласно п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что по данным ОГУП «Обл.ЦТИ» жилой дом по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности 

<

ФИО>1 на основании договора купли-продажи от 

<

дата> (л.д.6,39,40), зарегистрированного в БТИ 

<

дата>, реестровая запись 

<

номер> (справка ОГУП «Обл. ЦТИ» от 12.07.2018 л.д.5). Указанный жилой дом принадлежал 

<

ФИО>1 на основании договора купли-продажи от 

<

дата> (л.д.6) и завещания, составленного 

<

дата> 

<

ФИО>3 в пользу сестры, 

<

ФИО>1, в Кропачевском поселковом совете (л.д.8). Согласно ответу от 

<

дата> администрации Кропачевского городского поселения 

<

дата> было составлено завещание 

<

ФИО>3 в пользу сестры 

<

ФИО>1 Сведений об отмене указанного завещания в архиве администрации не имеется (л.д.38). 

<

ФИО>3 умерла 

<

дата> (свидетельство о смерти л.д.11, запись акта о смерти л.д.49). Наследственное дело после смерти 

<

ФИО>3 не заводилось (ответы нотариусов л.д.36,37,46,47,51,57). Наследственные права 

<

ФИО>1 после смерти 

<

ФИО>3, умершей 

<

дата>, не оформила, однако наследство приняла фактически, поскольку на момент смерти 

<

ФИО>3 проживала в доме по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается домовой книгой (л.д. 81-96). То есть в силу ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации являлась собственником 1/2 спорного жилого дома по праву наследования по завещанию, то есть, имела право распорядиться принадлежащим ей жилым домом.

В Едином государственном реестре недвижимости сведения о собственнике жилого дома по адресу: 

<

адрес>, отсутствуют (выписка из ЕГРН от 25.09.2018 л.д.72). Также не имеется сведений о собственнике земельного участка, площадью 1364 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (выписка из ЕГРН от 25.09.2018 л.д.76).

<

дата> между 

<

ФИО>1 и ФИО1 состоялась сделка купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес>, о чем свидетельствует расписка об уплате ФИО1 денежных средств в сумме 2 500 000 руб. за указанный жилой дом (л.д.10). 

<

ФИО>1 умерла 

<

дата> (свидетельство о смерти л.д.7, запись акта о смерти л.д.63). Наследственное дело после смерти 

<

ФИО>1 не заводилось (ответы нотариусов л.д.37,41,46,47,56,59,61,65).

Договор купли-продажи, заключенный между 

<

ФИО>1 и ФИО1 не был зарегистрирован надлежащим образом в соответствии с действующим на момент совершения сделки федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

Между тем, ФИО1 зарегистрирована в спорном жилом доме с 

<

дата> и проживает по данному адресу до настоящего времени, оплачивает электроэнергию. Указанные обстоятельства подтверждаются домовой книгой (л.д.81-96), справкой ПАО «Челябэнергосбыт» об отсутствии задолженности по электроэнергии (л.д.15), показаниями свидетеля. Так свидетель 

<

ФИО>5. в судебном заседании пояснил, что ранее проживал в 

<

адрес>. ФИО1 его соседка по улице, она живет в 

<

адрес> около 20 лет, ранее он дружил с сыном ФИО1 и бывал у них в доме. Собственником дома считал ФИО1, споров по дому никогда не было. 

Оснований не доверять показаниям свидетеля не имеется, в исходе дела он не заинтересован, показания свидетеля согласуются с письменными материалами дела. 

Совокупность исследованных доказательств свидетельствует о том, что между продавцом 

<

ФИО>1 и покупателем ФИО1 было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого дома, обязательства по сделке выполнены: денежные средства переданы продавцу в полном объеме, жилой дом передан продавцом и принят покупателем во владение. 

Препятствием для государственной регистрации указанной сделки купли-продажи явилась смерть 

<

ФИО>1 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления ПленумаВерховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Следовательно, после смерти 

<

ФИО>1, выразившей свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершей до государственной регистрации перехода права собственности на переданное по договору недвижимое имущество, наследственное права переходят к её наследникам. Наследственные дела, как следует из сведений нотариусов, не заводились. 

Таким образом, с учетом установленных в судебном заседании обстоятельств в их совокупности, принимая во внимание, что сторонами были исполнены обязательства по договору купли-продажи от 

<

дата>, суд считает договор купли-продажи жилого дома, заключенного между 

<

ФИО>1 и ФИО1, состоявшимся.

Право собственности на имущество, приобретённое по данному договору, в виде жилого дома площадью 20,4 кв.м., кадастровый 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, должно перейти к покупателю ФИО1

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина чеком-ордером от 

<

дата> в сумме 2744 руб. 00 коп. (л.д.2). Согласно выписке из ЕГРН (л.д.72) кадастровая стоимость дома составляет 264806 руб. 48 коп., исходя из стоимости дома размер государственной пошлины составит 5848 руб. 00 коп., недоплаченная государственная пошлина в сумме 3104 руб. 00 коп. (5848,00-2741,00) подлежит взысканию с истца в доход местного бюджета. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать состоявшимся договор купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес>, заключенный между 

<

ФИО>1 и ФИО1, 

<

дата>. 

Признать за ФИО1, 

<

дата> года рождения, место рождения 

<

адрес>, право собственности на жилой дом, площадью 20,4 кв.м., кадастровый 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности ФИО1 на указанный жилой дом согласно настоящему решению.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 3104 руб. 00 коп. (три тысячи сто четыре рубля 00 копеек).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Ашинский городской суд.

Председательствующий Л.Т. Кулагина