Дело № 2-736/2024 УИД № 23RS0017-01-2024-000843-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст-ца Кавказская 

Краснодарского края 03 декабря 2024 года

Кавказский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Агеевой Н.Г.,

при секретаре Калустян К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО7 к администрации им. М. Горького сельского поселения Кавказского района, администрации МО Кавказский район, третьи лица: Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО3 ФИО8, о признании права собственности на самовольно реконструированную квартиру, 

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском и просит суд сохранить реконструированную квартиру по адресу: Россия, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, состоящую из одноэтажного жилого помещения общей площадью 78 кв.м, кадастровый №; и признать за ней право собственности на указанную квартиру.

В обоснование заявленных требований указывает, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.01.2004 г. является собственником домовладения, состоящего из земельного участка площадью 991,4 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, и квартиры общей площадью 64,2 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> (свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, повторное свидетельство о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ).

Дом, в котором расположена квартира, является многоквартирным и состоит из 2 квартир. Квартира № - собственник ФИО3 ФИО9.

Указывает, что в 2021 году в силу своей юридической неграмотности без получения соответствующей разрешительной документации произвела реконструкцию своей квартиры, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась на 13,8 кв.м, и составила 78 кв.м, а жилая площадь уменьшилась на 11,2 кв.м и составила 21,2 кв.м.

Выполнены следующие строительные работы:демонтированы конструкции пристройки литер «А1» (крыша, перекрытие, частично стены), возведены конструкции пристройки литер «А2» и веранды литер «а1» - одноэтажные, прямоугольной формы, размерами - литер «А2» 8,07 м х 4,28 м, литер «а1» - 2,80 м х 2,70 м; основные конструктивные элементы возведенных пристроек следующие: фундаменты - бетонные ленточные, стены - кирпичные, перекрытия - деревянные балки, кровля - асбестоцеменные листы по деревянным конструкциям стропил и обрешетки, заполнения проемов - оконные - ПВХ конструкции, дверные - деревянные, металлические, полы - бетонные, покрытие - ламинат. В возведенной пристройке литер «А2» образованы помещения - кухня и столовая площадью 17,4 кв.м и 10,7 кв.м.

Работы по реконструкции квартиры производились без получения соответствующей разрешительной документации.

В настоящее время возникла необходимость оформления документации на право собственности на реконструированную квартиру.

Администрацией муниципального образования Кавказский район было ей ( через её представителя по доверенности ФИО2) отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, рекомендовано обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания уведомлена. Согласно поданному заявлению, исковые требования поддерживает в полном объеме, настаивает на их удовлетворении, просит рассмотреть дело по существу в ее отсутствие. Указывает, что являлась собственником квартиры № 2 до ее реконструкции и в настоящий момент. Собственник квартиры № 1, расположенной по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в 

<

адрес>, ФИО3, возражений относительно иска не имеет. 

Представитель ответчика Администрации МО Кавказский район по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явилась, согласно поданным дополнениям к возражениям на иск, просит рассмотреть дело по существу в ее отсутствие, в иске отказать, также указывает, что п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Статьей 3 ФЗ от 17.11.1995. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ст. 51 ГрК РФ предусмотрено осуществление строительства или реконструкции любого объекта при наличии разрешения на строительство и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляются на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта: если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине, было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект в установленном законом порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года).

Указывает, что материалы настоящего дела не свидетельствуют о том, что в период до выполнения реконструкции истцом предпринимались надлежащие меры к легализации будущего строения. Документов, подтверждающих наличие объективных препятствий для получения разрешительной документации на реконструкцию спорного объекта, и свидетельствующих о невозможности их получения по независящим от истца обстоятельствам, не представлено.

Кроме того, при рассмотрении возможности признания права собственности на указанный объект необходимо установить согласие всех собственников земельного участка и многоквартирного дома на произведенную самовольную реконструкцию.

Полагает, что, поскольку истцом не представлено доказательств принятия надлежащих мер к легализации самовольной реконструкции и согласие собственницы второй квартиры, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Ответчик Администрация сельского поселения им. М. Горького Кавказского района, уведомленный о месте и времени рассмотрения дела, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечил, согласно представленному в материалы дела письменному заявлению, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя и принять решение согласно закону.

Третье лицо Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю, уведомленный о месте и времени рассмотрения дела, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечил. Согласно представленному отзыву на иск, просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя регистрирующего органа. 

В отзыве также указывает, что, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, многоквартирный дом, общей площадью 117,6 кв.м., кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, год завершения строительства 1957, был поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ Согласно сведениям ЕГРН в многоквартирном доме расположены жилые помещения - квартиры:

- кадастровый №, площадь 54,0 кв.м, адрес: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>;

- кадастровый №, площадь 64,2 кв.м., адрес: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Собственник двух смежных квартир в многоквартирном доме (далее - МКД) вправе объединить их в одну квартиру с соблюдением установленного порядка (п. п. 3. 5 ст. 141.4 Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ); ч. 1 ст. 40 Жилищный кодекс Российской Федерации (далее ЖК РФ).

Такое объединение по общему правилу является перепланировкой (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ; п. 1.7.1 Правил ( Постановление Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

В то же время, если в результате объединения квартир изменяются такие параметры многоквартирного дома, как высота, количество этажей, площадь, объем, и (или) затрагиваются ограждающие несущие конструкции МКД (например, в случае оборудования отдельного входа), то такие работы относятся к реконструкции МКД и требуют получения разрешения на строительство.

Для согласования возведения пристройки к многоквартирному дому необходимо получить согласие собственников помещений в таком доме, подготовить проектную документацию, согласовать архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства (при необходимости), получить разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию.

Возведение пристройки к многоквартирному дому, в результате которого изменяются его параметры или части (высота, количество этажей, площадь, объем), в том числе надстройка, перестройка или расширение такого дома, представляет собой реконструкцию объекта капитального строительства. Изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки также рассматривается как реконструкция многоквартирного дома.

Возведение пристройки может быть согласовано при условии, что она соответствует, в частности: предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, которые содержатся в

градостроительных регламентах, входящих в состав правил землепользования и застройки муниципального образования; требованиям безопасности, установленным техническим регламентом, национальными стандартами и сводами правил, в том числе требованиям строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности.

Региональными нормативно-правовыми актами могут предусматриваться дополнительные требования.

Если при возведении пристройки предполагается использовать часть общего имущества многоквартирного дома (например, внешнюю стену дома), необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если пристройка носит капитальный характер, для ее возведения необходимо получить разрешение на строительство (реконструкцию).

Узаконить пристройку к многоквартирному дому, возведенной самовольно, без получения необходимых разрешений возможно в судебном порядке.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на образованную в результате перепланировки квартиры осуществляется одновременно со снятием с кадастрового учета и регистрацией прекращения прав на исходную квартиру.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права собственности (п. 2 ст. 59 ЗК РФ; п. 5 ч. 2 ст. 14. ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон № 218-ФЗ).

Признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях, так как является одним из оснований возникновения и регистрации гражданских прав и не избавляет заявителя от дальнейшей необходимости обратиться в орган регистрации прав.

Третье лицо ФИО3, уведомленная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, возражений по заявленным требованиям суду не представила., обратилась в суд с заявлением, в котором просит рассмотреть дело по существу в ее отсутствие, принять решение согласно закону. 

Судом, в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Изучив материалы дела, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.01.2004 г. является собственником домовладения, состоящего из земельного участка площадью 991,4 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, и квартиры общей площадью 64,2 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, повторное свидетельство о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ).

Дом, в котором расположена спорная квартира, является многоквартирным и состоит из 2 квартир. Квартира № в 

<

адрес>, 

<

адрес> находится в собственности ФИО3 ФИО10.

В 2021 году истец ФИО1 без получения соответствующей разрешительной документации произвела реконструкцию квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. В результате реконструкции общая площадь квартиры увеличилась и составила 78 кв.м, а жилая площадь уменьшилась и составила 21,2 кв.м.

В ходе реконструкции выполнены следующие работы по реконструкции объекта: демонтированы конструкции кровли, перекрытия и частично стены пристройки литер «А1», возведены пристройка литер «А2» ( стены пристройки кирпичные, перекрытия- деревянное, кровля -шиферная), пристройка веранды литер «а1» ( стены веранды кирпичные, перекрытия- деревянное, кровля-шиферная), в помещении № 6 устроен оконный проем. Экспертом установлено соответствие размеров строения, пристройки веранды размерам, указанным в техническом паспорте. В возведенной пристройке литер «А2» образованы помещения - кухня и столовая площадью 17,4 кв.м и 10,7 кв.м.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Основания приобретения права собственности предусмотрены нормами главы 14 ГК РФ.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ, одним из критериев самовольности постройки является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом, в соответствии с п. 3 названной статьи, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Из смысла приведенных правовых норм следует, что самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу, однако, ст. 222 ГК РФ, не устанавливая запрета на признание права собственности на самовольную постройку, определяет условия возникновения указанного права.

Все предусмотренные указанной выше нормой условия соблюдены истцом.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы №.1 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, самовольно реконструированный объект – квартира, расположенная по адресу: Россия, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, общей площадью жилого помещения 78 кв.м., кадастровый №, соответствует действующим на момент проведения исследования градостроительным, строительно-техническим, противопожарным нормам, при сохранении объекта нарушение прав третьих лиц и угроза жизни и здоровью лицам отсутствует.

Вместе с тем, при проведении экспертизы выявлено несоответствие действующим строительным требованиям параметров кухни, а именно: фактическая высота кухни 2,30 м., не соответствующая установленному требованиями СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003» (п. 5.12) нормативу – 2,50 м. При этом эксперт отмечает, что данное несоответствие является устранимым. 

В соответствии со ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Доводы представителя ответчика об использовании истцом судебного порядка признания права с целью упрощения регистрации права на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей, суд считает несостоятельными. Истец через своего представителя обращалась в Администрацию муниципального образования Кавказский район с заявлением о разрешении на ввод в эксплуатацию реконструированного спорного объекта - квартиры, получив отказ с разъяснением реализации данного права в судебном порядке ( л.д. 65). 

При таких обстоятельствах признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права.

Анализируя предоставленные доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований, и считает их подлежащими удовлетворению в полном объеме, поскольку строительство выполнено в соответствии с градостроительными, строительно-техническими, противопожарными нормами и правилами, сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Собственник квартиры №1 в указанном доме возражений по заявленным требованиям не имеет. 

Заявленное истцом в иске строение расположено на земельном участке, находящемся в собственности истицы, категория земель -земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства. Таким образом реконструкция объекта недвижимости произведена в соответствие с видом разрешенного использования земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО11 о признании права собственности на самовольно реконструированную квартиру – удовлетворить.

Сохранить реконструированную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, состоящую из одноэтажного жилого помещения общей площадью 78 кв.м., ( жилой 21.2 кв.и.) кадастровый №.

Признать право собственности за ФИО1 ФИО12 на реконструированную квартиру, расположенную по адресу; 

<

адрес>, 

<

адрес>, состоящую из одноэтажного жилого помещения общей площадью 78 кв.м., кадастровый №.

Решение является основанием постановки на кадастровый учет объекта недвижимости и регистрации права собственности в установленном законом порядке.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Кавказский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Кавказского районного суда 

Краснодарского края Н.Г. Агеева

Мотивированное решение изготовлено 13 декабря 2024 года.