Дело № 2-3869/2017

Решение

Именем Российской Федерации

10 июля 2017 года г.Стерлитамак

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

судьи Залман А.В.,

при секретаре Терёхиной М.В., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего в порядке ст.53 ГПК РФ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных сумм, 

установил:

истец обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных сумм, в котором просит: взыскать денежные средства в размере 110 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8 457,47 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 569 руб., свои требования мотивируя тем, что 07.07.2016г. между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома (незавершённого строительства) с прилегающим земельным участком, расположенными по адресу: 

<

адрес>. Данный договором определён срок заключения договора купли-продажи после полного расчёта, стоимость жилого дома с прилегающим земельным участком, с возведёнными на нём строениями – деревянной баней и кирпичного гаража, определена в размере 2 500 000 руб., внесение платы определено в следующем порядке: 110 000 руб. в виде задатка до 07.07.2016г., 1 195 000 руб. – до 31.12.2016г., окончательный расчёт – не позднее 21.12.2017г., а также имеющееся ограничение перехода права собственности у продавца ФИО3, которое он обязался снять к моменту регистрации перехода права собственности на предмет договора. Стороны заключили соглашение о задатке, согласно которому истец передала ответчику денежную сумму в размере 110 000 руб. в качестве обеспечения обязательства покупки недвижимости у ответчика в сроки и по цене, указанной в предварительном договоре купли-продажи. Получение ответчиком денежных средств в размере 110 000 руб. подтверждено его собственноручной распиской от 07.07.2016г. Второй платёж в размере 1 195 000 руб. истцом не был произведён, поскольку ФИО3 не представил ФИО1 надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие право собственности ответчика на вышеуказанную недвижимость. В письме от 20.02.2017г. ФИО3 указал, что согласно п.11 предварительного договора считает себя свободным от дальнейшего исполнения данного договора, поскольку истцом нарушены существенные условия договора, а также выставляет на продажу данное строение для реализации сторонним лицам. 15.03.2017г. истцом направлена претензия в адрес ФИО3 о возврате внесённого платежа в размере 110 000 руб. в срок – 10 календарный дней ввиду отсутствия у ФИО3 права собственности на предмет договора, ответа на которую не последовало. 

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объёме, суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ. она с ответчиком заключила предварительный договор купли-продажи земельного участка с незавершённым строительством, но поскольку ФИО3 не представил документы о праве собственности на данный дом, она не стала вносить очередную плату за него. На вопросы суда истец: подтвердила, что соглашение было составлено в день заключения предварительного договора, истец не обращалась к ответчику с целью составления основного договора, поскольку у ответчика не были готовы документы. 

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, просит удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, дополнительно суду пояснила, что в предварительном договоре купли-продажи должны содержать сведения о праве собственности продавца на жилое помещение, в заключённом предварительном договоре условия не соответствуют требованиям ГК РФ, так как в нём не указано право собственности, такой договор считается незаключённым, а незаключённый предварительный договор не может порождать какие-либо последствия для сторон, в связи с этим соглашения о задатке на основании предварительного договора не могло быть ввиду отсутствия оснований его заключения. Истец продал то, чем не обладал на праве собственности. Следовательно, со стороны ответчика имеется неосновательное обогащение, поскольку предварительный договор не заключался. В связи с этим, считают, что ответчик обязан вернуть истцу денежную сумму в размере 110 000 руб., а также проценты и уплаченную государственную пошлину. На вопросы сторон, представитель истца пояснила: истец не владела и не пользовалась спорным участком, никаких действий на участке не производила.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что он с ФИО1 подписали договор купли-продажи, сказал истцу, что у него есть доля в праве на недостроенный дом, что сестре кредит заплатить надо, а после внесения задатка он начнёт оформлять документы на дом; платежи поделили на транши, истец внесла задаток в размере 110 000 руб., следующий платёж ФИО1 должна была внести в конце декабря 2016г., документы на оформление дома и участка в собственность были в процессе оформления. Ответчик отдал ключи от дома истцу, ФИО1 там всё лето провела, баню топила, фундамент залила. На вопросы суда ответчик: документы на дом и участок были оформлены в январе 2017 года. На вопросы сторон ответчик: на момент подписания предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке у ответчика не было права собственности на спорное домовладение, была только доля в праве, на момент подписания документов объект недвижимости принадлежал ответчику, его матери и его сестре; задержка оформления права собственности на дом обусловлена тем, что приставы долго снимали ограничения на часть дома, принадлежащую сестре, примерно 3 месяца. 

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что в удовлетворении иска просит отказать, поскольку истец была согласна на те условия, которые предлагал ответчик, то есть она знала, что документы о праве собственности на участок и на дом будут оформлены позже, долго снимались ограничения на домовладение, сторона истца де-факто приняла участок и осуществляла на нём деятельность. Со стороны истца не было понуждения о заключении договора, не было требования о взыскании двойного задатка, а только расторжение договора и взыскание денежных средств. 

Суд, заслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес>, согласно п.1 которого ФИО3 обязуется передать в собственность ФИО1 жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер жилого дома (незавершённого строительства) №, а ФИО1 обязуется принять жилой дом вместе с прилегающим земельным участком, кадастровый №, и возведёнными на нём строениями приспособлениями и уплатить за него обусловленную сумму. Пункт 4 договора гласит: продаваемый дом под арестом и в залоге не состоит, право собственности продавца на него никем не оспаривается, в пункте 10 договора говорится о том, что сторона покупателя постановлена в известность об имеющемся ограничении перехода права собственности у продавца, которую продавец обязуется снять к моменту регистрации перехода права собственности на предмет договора. Покупатель не имеет претензий по факту наличия данных ограничений. Согласно п.15 договора определён срок заключения договора купли-продажи – после полного расчёта, также п.5 договора определена полная стоимость домовладения – 2 500 000 руб., внесение платы определено в следующем порядке: 110 000 руб. в виде задатка до 07.07.2016г., 1 195 000 руб. – до 31.12.2016г., окончательный расчёт – не позднее 21.12.2017г. Стороны заключили соглашение о задатке, согласно которому истец передала ответчику денежную сумму в размере 110 000 руб. в качестве обеспечения обязательства покупки недвижимости у ответчика в сроки и по цене, указанной в предварительном договоре купли-продажи. Дата заключения соглашения о задатке в документе, представленном истцом не прописана. В суде дата заключения соглашения ДД.ММ.ГГГГ. не оспаривается, стороной ответчика представлено соглашение о задатке, где имеется дата – ДД.ММ.ГГГГ., копия документа приобщена к материалам дела. Получение ответчиком денежных средств в размере 110 000 руб. подтверждено его собственноручной распиской от ДД.ММ.ГГГГ и сторонами не оспаривалось.

Истец в судебном заседании пояснила, что не стала вносить транш в размере 1 195 000 руб., поскольку по состоянию на 31.12.2016г. право собственности ответчика на спорное домовладение оформлено не было.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону № от 18.02.2015г. ФИО3 принадлежит 1/5 доли жилого строения – незавершённое строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно договору дарения доли в праве общей собственности на объект незавершённого строительства от 01 декабря 2016 года ФИО5 и ФИО6 безвозмездно передают в собственность ФИО3 принадлежащие им по праву долевой собственности 9/10 долей в праве общей собственности на объект незавершённого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, из которых 4/5 доли указанного объекта незавершённого строительства принадлежат ФИО5, а 1/10 доли – ФИО6, из чего следует, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. недвижимость находилась в общей долевой собственности ФИО5, ФИО6 и ФИО5, документов, которыми сособственники ФИО5 и ФИО6 уполномочили ФИО3 на продажу принадлежащих им долей объекта незавершенного строительства не представлено.

Таким образом, на момент заключения предварительного договора ответчик ФИО3 являлся собственником лишь 1/5 доли в праве на указанное имущество, и не имел полномочий выступать в качестве единоличного собственника (продавца) спорного незавершённого строительства, что является нарушением п.4 предварительного договора, в котором указано, что «право собственности продавца на него никем не оспаривается». 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.01.2017г. объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО3; вид, номер и дата государственной регистрации права: № от 17.01.2017г.

20.02.2017г. ФИО3 направил ФИО1 уведомление об удержании суммы задатка, поскольку покупатель не произвел расчеты с продавцом в оговоренные сроки.

15.03.2017г. истец ФИО1 обратилась к ответчику ФИО3 с претензией, в которой просила возвратить денежные средства, переданные ответчику согласно соглашению о задатке, в размере 110 000 руб., и принятые ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается собственноручной распиской ФИО3, ввиду того, что истцу так и не были представлены документы, подтверждающие право собственности ФИО3 на спорный объект незавершённого строительства.

В силу положений ч.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст.551 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.2 ст.429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу п.1 ч.ч. 2, 3 ст.163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с ч.1 ст.24 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ (в ред. от 03.07.2016г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, заключенные после 02.06.2016г., подлежат нотариальному удостоверению.

Исходя из указанного, предварительный договор купли-продажи дома, который по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. находился в общей долевой собственности, требовал нотариального удостоверения.

При этом гражданское законодательство не предусматривает возможности легализации сделки, совершенной с несоблюдением требуемой формы.

Таким образом, установлено, что нарушена форма предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., оспариваемый договор не был надлежаще нотариально удостоверен.

На основании изложенного, спорный предварительный договор купли-продажи является недействительной сделкой вследствие нарушения его формы, отсутствует нотариальное удостоверение сделки, то есть ничтожным по основанию, предусмотренному ч.2 ст.429 ГК РФ.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Ответчик не оспаривает, что денежная сумма в размере 110 000 руб. истцу не возвращена. 

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п.3 ст.329 ГК РФ недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

С учетом изложенного, оснований для удержания ответчиком переданной истцом суммы в размере 110 000 руб. в качестве задатка не имеется, и указанная сумма подлежит возврату ответчиком по основаниям п.1 ст.1102 ГК РФ, как лицом неосновательно удерживающим средства, поскольку правовых оснований для удержания данных денежных средств он не имеет.

В силу ст.1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Поскольку денежные средства получены ответчиком неосновательно, то суд приходит к выводу, что на указанную сумму подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (ч.1 ст.395 ГК РФ), из следующего расчета: 

за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: 110 000 руб. (сумма неосновательного обогащения) х 8 дней просрочки х 8,24% (процентная ставка Центральный федеральный округ)/366 (дней в году) = 198,12 руб.;

за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: 110 000 руб. (сумма неосновательного обогащения) х 17 дней просрочки х 7,52% (процентная ставка Центральный федеральный округ)/366 (дней в году) = 384,22 руб.;

за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: 110 000 руб. (сумма неосновательного обогащения) х 49 дней просрочки х 10,50% (процентная ставка Центральный федеральный округ)/366 (дней в году) = 1 546,31 руб.;

за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: 110 000 руб. (сумма неосновательного обогащения) х 104 дней просрочки х 10% (процентная ставка Центральный федеральный округ)/366 (дней в году) = 3 125,68 руб.;

за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: 110 000 руб. (сумма неосновательного обогащения) х 17 дней просрочки х 10% (процентная ставка Центральный федеральный округ)/365 (дней в году) = 512,33 руб.;

Итого: 198,12 руб. + 384,22 руб. + 1 546,31 руб. + 3 125,68 руб. + 512,33 руб. = 5 766,66 руб.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

С ответчика ФИО7 подлежат взысканию в пользу истца ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 3 515 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных сумм удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 110 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 766,66 руб., государственную пошлину в размере 3 515 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан.

Судья Залман А.В.

.