Дело №2-646/2025 

61RS0045-01-2025-000588-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Покровское 16 июня 2025 года 

Неклиновский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Карачиной А.А., 

при секретаре Бутове В.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, 

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств.

В обоснование иска ФИО1 указала, что ... между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи дома б/н от ... При подписании договора истец передала ответчику задаток в размере 1 500 000 рублей. Дом принадлежит ответчику, имеет площадь 144 кв. м, расположен по адресу: ..., кадастровый .... Ответчик проживает в доме до настоящего времени.

Истец намеревалась приобрести у ответчика право собственности на жилой дом по договору купли - продажи и зарегистрировать его не позднее ... В обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению права собственности на объект истец (покупатель по предварительному договору и договору о задатке) передал ответчику (продавцу), а ответчик принял от истца задаток в размере 1 500 000 руб. Общая сумма договора составляет 4 000 000 руб. Если продавец отказывается от продажи данного объекта, то задаток, полученный им, возвращается покупателю в двойном размере, то есть 3 000 000 руб. До ... стороны договорились заключить основной договор или продлить этот срок. 

... истец уведомила ответчика, что готова заключить основной договор купли-продажи до ..., согласно договору, о чем направила уведомление по почте, которое ФИО2 намеренно не получил, телефоны отключил, по месту жительства отсутствовал. 

Просит суд взыскать с ФИО2 в свою пользу двойную сумму задатка в размере 3 000 000 рублей.

Истец ФИО1 в суд не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала и показала, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика. Ее доверитель принимала все возможные меры к его заключению, направляла уведомления, пыталась связаться по телефону с продавцом. Просит иск удовлетворить. 

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО4 возражали против удовлетворения иска, полагая, что договор не был заключен по вине истца, поэтому основания для взыскания в ее пользу денежных средств отсутствует. Полагают, что истец действовала умышлено, с целью необоснованного получения денежных средств в двойном размере. 

Представитель третьего лица МИФНС России ... в суд не явился, извещен.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд полагает необходимым в удовлетворении заявленных требований отказать с учетом следующего.

Договор, как соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ), предусмотрен законом (ст. 8 ГК РФ) в качестве одного из оснований возникновения гражданских прав.

В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ) (консенсуальный договор), а если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, то в момент передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ) (реальный договор).

В силу статьи 429 (пункты 1 и 2) ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (статья 329 ГК РФ). Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Указанный кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ... N 37-КГ16-6).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от ... N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в пункте 26 также разъяснил, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком, неустойкой за уклонение от заключения основного договора. Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору. Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Статьей 380 этого же кодекса предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4).

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как следует из материалов дела, ... ФИО2 и ФИО1 подписали Предварительный договор б/н купли-продажи жилого дома, представляющий из себя печатный бланк с возможностью внесения рукописного текста. 

Согласно п. 1.1. договора стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи жилого дома (далее – основной договор), расположенного по адресу: «... ... общей площадью 144 кв. м, кадастровый ...» (как указано в тексте договора), по которому Сторона – 1 (ФИО2) будет выступать продавцом, а Сторона-2 (ФИО1) покупателем жилого дома на условиях, предусмотренных настоящим договором. 

Раздел 1.3 (сведения о земельном участке, на котором расположен жилой дом) сторонами не заполнен, также в неполном объеме заполнен раздел 1.4, касающийся оснований принадлежности продавцу жилого дома. 

Согласно пункту 1.6 основной договор должен быть заключен сторонами в течение трех месяцев с момента подписания настоящего договора.

Раздел 2 «Условия договора» также сторонами не заполнен, не определена судьба земельного участка, порядок расчетов сторон. Имеется лишь указание, что цена жилого дома с земельным участком составляет дословно «4 милиона рублей». 

На оборотной стороне договора имеется приписка об ответственности сторон в случае не заключения основного договора: «Если сделка сорвалась по вине покупателя, то задаток остается продавцу в полном объеме. Если сделка сорвалась по вине продавца, задаток возвращается покупателю в двойном объеме». 

Также ... стороны подписали договор о задатке б/н, согласно которому покупатель ФИО1 передает продавцу ФИО2 задаток в сумме 1 500 000 рублей в счет оплаты по договору от .... 

В ходе рассмотрения дела никем не оспаривался факт получения ФИО2 денежных средств в размере 1 500 000 рублей. При этом в судебном заседании ответчик пояснил, что после истечения срока действия предварительного договора данные денежные средства потрачены им на ремонт жилого дома, который он намеревался продать истцу. 

Согласно выпискам из ЕГРН ФИО2 на праве собственности принадлежит жилой дом площадью 124,7 кв. м с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., .... 

Также ответчику принадлежит земельный участок площадью 845 +/- 5 кв. м с кадастровым номером ..., расположенный по вышеуказанному адресу. 

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как указано в ст. 554 ГРФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В свою очередь как указано выше предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора (ст. 429 ГК РФ). 

При этом задаток может обеспечивать платежное обязательство только по заключенному договору, который между сторонами не заключался.

Представленный в суд договор о задатке ... не содержат всех существенных условий, позволяющих идентифицировать предмет и условия сделки. Предварительный договор суд не может признать заключенным, поскольку он также не содержит существенных условий основного договора купли-продажи, в нем неверно указаны технические характеристики продаваемого жилого дома, не определен порядок расчетов. В договоре указано, что денежные средства в размере 4 000 000 рублей составляют цену жилого дома вместе с земельным участком, однако земельный участок в качестве предмета сделки не указан. Сведения о нем в предварительном договоре отсутствуют. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор о задатке не содержит всех существенных условий, как предварительного договора купли-продажи, так и основного договора купли-продажи, заключенное между сторонами соглашение подтверждает лишь факт передачи денежной суммы, которую согласно пункту 3 статьи 380 ГК РФ следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями. В установленный сторонами срок основной договор купли-продажи не заключен, денежные средства в сумме 1 500 000 рублей истцу не возвращены, потрачены ответчиком на благоустройство своего имущества. Между тем, переданные ФИО1 ответчику денежные средств в размере 1 500 000 рублей в качестве аванса подлежат возвращению. Основания для удержания аванса у ФИО2 отсутствуют. 

При этом гражданское законодательство не содержит положений о возврате двойной суммы аванса в случае неисполнения обязательств по договору.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым иск удовлетворить частично. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требование ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (...) в пользу ФИО1 (...) денежные средства в размере 1 500 000 рублей, а также расходы по уплате госпошлины в размере 30 000 рублей. 

В остальной части требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Неклиновский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: 

В окончательной форме решение суда изготовлено 30 июня 2025 года.