РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 сентября 2020 года г. Тула

Зареченский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Малеевой Т.Н., 

при секретаре Лебедевой Е.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, к филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, ФИО3 о признании результатов межевания земельного участка недействительными, исключении из ЕГРН сведений о земельных участках, признании договоров инвестирования и купли-продажи недействительными, исключении из ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимости,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным иском, уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, к филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области, ФИО3, в обоснование которого указала, что между ней и ООО «Инвестпроект» был заключен Договор № об участии в долевом строительстве (дом №) от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым она приобретает квартиру в многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №. На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к вышеприведенному договору ДД.ММ.ГГГГ за нею было зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Указывает, что застройщиком ООО «Инвестпроект» при подготовке к строительству многоквартирных жилых домов, был подготовлен и согласован в Управлении градостроительства и архитектуры администрации МО г. Тула градостроительный план земельного участка №, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство построить три многоквартирных жилых дома и иные объекты, необходимые для их обслуживания, эксплуатации и благоустройства, на едином земельном участке с кадастровым номером №, который ДД.ММ.ГГГГ был поставлен на кадастровый учет в определенных границах. При этом полагает, что в соответствии с п.4 вышеуказанного градостроительного плана раздел единого земельного участка, на котором будут строиться три многоквартирных жилых дома и объекты, необходимые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства - невозможен. Впоследствии ООО «Инвестпроект» обратилось в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области с целью осуществления раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> и дальнейшего образования двух земельных участков, предоставив межевой план от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный кадастровым инженером ФИО4 Указанный межевой план содержит границы исходного земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности жильцам 3-х многоквартирных домов, границы образуемых участков, а также 3 многоэтажных жилых дома и зарегистрированное как «здание» - строение автопарковка. Полагает, что филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в нарушение положений п.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 4 ч. 1, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 3 ст. 11.4., п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ, пп. 2 п. 8 и п. 11 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не выполнена должным образом процедура проверки документов при разделе земельного участка, принадлежащего на праве обшей долевой собственности истцу и иным жильцам многоквартирных жилых домов, а именно не запрошены согласия о разделе земельного участка и тем самым не проверены правоустанавливающие документы, а следовательно незаконно произведен раздел земельных участков. Также указывает, что при проектировании строительства трех многоквартирных жилых домов на едином земельном участке застройщиком были предусмотрены проезд для пожарной техники около каждого дома, детская площадка между первым и вторым домами, спортивная площадка между вторым и третьим домами, место для установки мусорного контейнера для складирования и вывоза строительного мусора и единственно возможные парковочные места на открытой двухуровневой парковке на обособленной от трех домов территории, так как фактически других мест на земельном участке для парковки машин собственников помещений многоквартирных домов не имеется. Кроме того, в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ в п. 2.2. (Объекты жилищного фонда) раздела II (Сведения об объекте капитального строительства) к объектам жилищного фонда отнесена 2-х уровневая автостоянка, количество этажей - 2. Полагает, что исходя из количества 387 квартир застройщик обязан был предоставить не менее 130 парковочных машино-мест для жильцов, в связи с чем Управление градостроительства и архитектуры администрации города Тулы обязало его построить бесплатную открытую двухуровневую парковку, в соответствии с действующими на тот момент градостроительными нормами (0,35 машино-места на 1 квартиру). В Разрешении на строительство № указаны проектные характеристики объекта, а именно: площадь застройки открытой автостоянки: 1250 кв.м., количество этажей открытой автостоянки: 2 уровня. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестпроект» и ФИО3 заключен Договор об инвестировании строительства №, в соответствии с которым застройщик привлекает денежные средства ответчика в размере 1 031 080 рублей 00 копеек для строительства открытой двухуровневой автостоянки на объекте капитального строительства - многоэтажные жилые дома с торгово-офисными помещениями на земельном участке с кадастровым номером №, из расчета 400 рублей за 1 кв.м. автостоянки, с целью приобретения ответчиком в будущем права собственности на автостоянку общей площадью 2577,7 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между вышеуказанными сторонами подписан Акт приема-передачи, в соответствии с которым застройщик продаёт общедолевое имущество — открытую двухуровневую автостоянку ФИО3, и тем самым лишает прав общедолевой собственности истца и иных собственников помещений многоквартирных жилых домов, в соответствии с чем данная сделка в силу ст.ст. 166, 167, 168 ГК РФ является недействительной и ничтожной с момента её совершения. Впоследствии конкурсный управляющий ОOO «Инвестпроект» ФИО1 выставил на торги имущество застройщика – вновь сформированный земельный участок, кадастровый номер №, площадью 1237 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, обремененный нежилым зданием с кадастровым номером №. То есть на торги выставлено не здание/сооружение, как один самостоятельный объект - двухуровневая парковка, а обременённый земельный участок, принадлежащий в соответствии с законодательством РФ истцу и иным собственникам помещений в жилых домах по 

<

адрес>, корпуса №, №, № за цену - 630 000 рублей, при кадастровой стоимости данных объектов 44 933 631 рубль 98 копеек. Торги выиграл ФИО3, который приобрел вышеуказанное имущество, а именно и земельный участок, и здание - двухуровневая автопарковка за 900 000 рублей. Обращаясь в суд за защитой нарушенного права истец полагает, что по своей сути выставление на торги обременённого земельного участка это фиктивная сделка для регистрации права собственности ответчика ФИО3 на земельный участок и сооружение/здание. Также указывает, что поскольку в договоре купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между конкурсным управляющим ООО «Инвестпроект» ФИО1 и ФИО3, неправомерно включены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве общей долевой собственности истцу и иным собственникам многоквартирных домов, а именно земельный участок с кадастровым номером № и здание с кадастровым номером №, то данная сделка в силу ст.ст. 166, 167, 168 ГК РФ является недействительной и ничтожной с момента её совершения. Кроме того полагает, что оспариваемый договор купли-продажи привел к ущемлению прав собственности истца и иных собственников помещений многоквартирных домов, что выразилось в прекращении права обшей долевой собственности на объекты общего имущества многоквартирных домов, поскольку ДД.ММ.ГГГГ представители ФИО3 запретили и ограничили въезд истцу и иным жильцам многоквартирных жилых домов на открытую 2-х уровневую автостоянку, что в свою очередь привело к ограничению (лишению) права общей долевой собственности ее и иных жильцов, предусмотренных ст. 36 ЖК РФ. Также указывает, что представленную ООО «Инвестпроект» при регистрации первого договора участия в долевом строительстве проектную декларацию начала строительства многоэтажных жилых домов со встроенными торгово-офисными помещениями по 

<

адрес>, нельзя считать проектной декларацией начала строительства, так как в нарушении ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» данный документ представляет собой текст, который не подписан генеральным директором и не заверен печатью организации, соответственно не имеет юридической силы. Помимо того, при приобретении истцом квартиры в начале ДД.ММ.ГГГГ, на официальном сайте не было размещено ни проектной декларации, ни изменений к проектной декларации и застройщик не предоставлял для ознакомления подобный документ, а также в данном документе указаны сроки окончания строительства и передачи объектов, отличающиеся от информации, указанной в договоре долевого участия, равно как и представителями застройщика не сообщалось о том, что открытая двухуровневая парковка это отдельный самостоятельный объект, который будет продан третьим лицам, а также продажу машино-мест не производил. Таким образом, сооружение - 2-х уровневая автостоянка, построенная застройщиком, является объектом, предназначенным для обслуживания, эксплуатации и благоустройства всех трех многоквартирных домов и соответственно общей долевой собственностью ее и иных собственников помещений в многоквартирных жилых домах. Одновременно ссылается на то обстоятельство, что проведенная строительно-техническая экспертиза объекта - двухуровневая автостоянка доказывает, что объект зарегистрированный, как здание не соответствует действительности, а также разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и является сооружением. Помимо изложенного указывает, что действиями филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, а именно регистрацией ДД.ММ.ГГГГ права собственности за ООО «Инвестпроект» на здание с кадастровым номером: № - 2-х уровневая автостоянка, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, снятие с кадастрового учета принадлежащего на праве обшей долевой собственности истцу и иным жильцам земельного участка с кадастровым номером № и образование из него двух земельных участков с кадастровыми номерами №, №, нарушены права собственности ее и иных собственников помещений в многоквартирных жилых домах. Исходя из изложенного и ссылаясь на нормы законодательства, просит признать недействительными результаты межевания, содержащиеся в межевом плане от ДД.ММ.ГГГГ кадастрового инженера ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами № и №, в том числе о границах данных земельных участков, признать договор об инвестировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применив последствия недействительности сделки, признать договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применив последствия недействительности сделки, признать недействительными зарегистрированное право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1237 кв.м., местоположение: 

<

адрес>, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома и здания торгово-офисного назначения и на здание с кадастровым номером №, общей площадью 2 403,7 кв.м., местоположение: 

<

адрес>, назначение: нежилое здание, признать недействительными записи о государственной регистрации прав ФИО3, внесенные в ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, на вышеуказанные объекты недвижимости, исключить из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности за ФИО3 на данные земельный участок и здание.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Союз Арбитражных Управляющих «Континент» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения извещался своевременно и надлежащим образом. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения извещался своевременно и надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности ФИО5 Кроме того из представленного отзыва на исковое заявление усматривается, что с заявленными требованиями он не согласен и просит отказать в их удовлетворении в полном объеме. Кроме того указал, что истцу на праве собственности принадлежит квартира в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, которую последняя приобрела по договору № об участии в долевом строительстве (дом №) от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.9 договора № об участии в долевом строительстве (дом №) от ДД.ММ.ГГГГ участник одобряет имеющиеся сделки на день подписания договора и дает свое согласие на будущие сделки по обременению земельных участков, предоставленных для строительства МКД, их частей прав аренды на них, а также по распоряжению земельными участками, предоставленными для строительства МКД, их частями, правом аренды на них. На основании п. 5.2.4 Договора застройщик использует полученные от участника денежные средства исключительно для строительства МКД, а также на возврат кредитов и процентов по ним, взятых для этих целей. Таким образом за счет средств дольщиков финансирование строительства спорной двухуровневой стоянки не осуществлялось и общим имуществом жильцов МКД расположенного по адресу: 

<

адрес> данное имущество не является. В свою очередь информацию о том, что отдельно стоящая двухуровневая автостоянка будет являться общим имуществом собственников МКД, расположенного по адресу: 

<

адрес> проектная документация не содержит. Напротив, в проектной документации содержится информация о наличии договоров инвестирования при реализации проекта. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и застройщиком (ООО «Инвестпроект») заключен договор об инвестировании строительства № в соответствии с которым, застройщиком привлечены денежные средства ответчика непосредственно для строительства спорной автостоянки с целью приобретения инвестором в будущем права собственности на автостоянку проектной площадью 2 577,7 кв.м. (п. 1.1 Договора). По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ застройщик передал, а ответчик принял открытую двухуровневую автостоянку. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестпроект» и ответчиком заключен договор купли-продажи имущества №, по которому ответчик приобрел земельный участок с кадастровым номером №, где в настоящее время расположена автостоянка. При этом ни договор инвестирования, ни договор купли-продажи имущества в установленном законом порядке недействительными (ничтожными) сделками не признавались, в связи с чем право собственности на открытую двухуровневую автостоянку с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № у него возникло на законных основаниях. Довод истца о том, что на момент раздела земельного участка с кадастровым номером № в нарушение пп. 2 п. 8 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не было получено согласие о разделе объекта недвижимости, полагал несостоятельным ввиду следующего. Прежде всего указанная норма права предусматривает получение соответствующего согласия при разделе объекта недвижимости, находящейся в общей долевой собственности нескольких лиц, однако на момент раздела земельного участка с кадастровым номером № участок не находился в общей долевой собственности. Согласно сведениям из ЕГРН с ДД.ММ.ГГГГ и до снятия участка с кадастрового учета по причине раздела (ДД.ММ.ГГГГ) единственным правообладателем земельного участка являлось ООО «Инвестпроект». Во-вторых, на момент осуществления юридически значимых действий указанные нормы законодательства не действовали, поскольку ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступил в силу 1 января 2017 года, то есть на момент раздела земельного участка применению к сложившейся ситуации не подлежал. В настоящее время МКД, в котором зарегистрирован истец, расположен на земельном участке с кадастровым номером №, а спорная автостоянка расположена на участке с кадастровым номером №. Как указывалось ранее, и автостоянка, и земельный участок с кадастровым номером № на законных основаниях принадлежат ему и не являются собственностью жильцов МКД. Помимо того, полагает, что истцом пропущен срок давности на обращение в суд, так как земельный участок с кадастровым номером № был разделен ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем последняя обратилась в суд с исковым заявлением (ДД.ММ.ГГГГ) за рамками общего трехлетнего срока исковой давности. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Истец ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования и просила их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Кроме того пояснила, что в данном случае в силу положений ст.208 ГК РФ срок исковой давности неприменим. 

Представитель ответчика филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области по доверенности ФИО6 в судебном заседании просил в заявленных требованиях отказать по основаниям, изложенным в возражениях. Кроме того из представленных возражение следует, что истец в обоснование своих требований указал на нарушение положений ст.41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в части осуществления кадастрового учета в отсутствие письменного согласия третьих лиц на образование объекта недвижимости, а именно соглашения о разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц. Однако на момент осуществления юридически значимых действий указанная выше норма права не действовала, поскольку Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ. Тогда как раздел земельного участка с кадастровым номером № осуществлен ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с действующей на тот момент времени редакцией Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Данный закон не содержал такого требования к разделу земельного участка, как обязательное предоставление в орган кадастрового учета соглашения о разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц. Вместе с тем в статьях 26, 27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» содержались исчерпывающие основания для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета, однако в обоснование своих требований истцом не приведено каких-либо нарушений положений статей 26, 27 со стороны Филиала. При этом при рассмотрении поступивших документов о кадастровом учете изменений, связанных с разделом земельного участка с кадастровым номером № Филиалом не было выявлено ни одного из законодательно установленных оснований для приостановления и отказа осуществления государственного кадастрового учета, в связи с чем был принято положительное решение, в связи с чем в результате раздела спорного земельного участка он был снят с кадастрового учета. В то же время Филиалом осуществлена постановка на кадастровый учет двух образованных из него земельных участков с кадастровыми номерами № и №. Кроме того с ДД.ММ.ГГГГ письменное согласие о разделе объекта недвижимости необходимо от лиц являющихся собственниками данного объекта недвижимости, однако на момент раздела земельного участка с кадастровым номером № он не находился в общей долевой собственности, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ (по сведениям ЕГРН) вплоть до снятия с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ единственным правообладателем земельного участка являлся его собственник – ООО «Инвестпроект». Помимо того полагают, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку заявленные к Филиалу требования не содержат каких-либо материальных требований, а сводятся к оспариванию действий и решений Филиала, в связи с чем они подлежат рассмотрению в порядке главы 22 КАС РФ, однако истцом пропущен трехмесячный срок на их оспаривание, предусмотренный ст.219 КАС РФ. Иные заявленные требования связаны с несогласием истца с осуществлением государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, что никогда не относилось к компетенции ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, в связи с чем Филиал в данном случае является ненадлежащим ответчиком, что является самостоятельным основанием для отказа в их удовлетворении. 

Представитель ответчика Управления Росреестра по Тульской области по доверенности ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных к ним требований, полагая, что в данном случае они не являются надлежащими ответчиками. Кроме того, из представленных возражение следует, что до с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ государственный кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществлялось ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, в связи с чем в ДД.ММ.ГГГГ действий по государственному кадастровому учету Управлением не производилось. Помимо того переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то есть момент возникновения права общей долевой собственности на него, связан с осуществлением государственного кадастрового учета такого земельного участка. Положения действующего законодательства предусматривают необходимость формирования земельного участка под каждым жилым многоквартирным домом в отдельности и возникновение права собственности на земельный участок, только после проведения кадастровых работ по его формированию, в том числе работ по межеванию, и проведению государственного кадастрового учета. Вместе с тем земельные участки под многоквартирными домами с кадастровыми номерами №, № и № не сформированы в установленном порядке, следовательно право общей долевой собственности у собственников помещений многоквартирных домов на земельный участок и имущество, расположенное на нем не возникло. Также в силу прямого указания закона и в соответствии с полномочиями, возложенными на Управление, ими будут совершены действия по государственному кадастровому учету, независимо от участия в деле, на основании вступившего в законную силу решения суда. 

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО5 в судебном заседании поддержала позицию своего доверителя, изложенную в отзыве на исковое заявление, и возражала против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме. Кроме того полагала, что истцом пропущен срок исковой давности. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 в судебном заседании просил рассмотреть заявленные исковые требования на усмотрение суда. Кроме того указал, что все действия по межеванию спорного земельного участка были проведены им в соответствии с требованиями действующего на тот период времени законодательства.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 45 Конституции РФ государственная защита прав и свобод человека гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными Законом.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу ст. 123 Конституции РФ, ст.ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 Гражданского кодекса РФ.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу положений ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 304 ГК РФ регулирующей защиту прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно положениям п.1 ст.15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации 

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", а до 01.01.2017 в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 25 ЗК РФ).

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 60 Земельного кодекса РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения о создании юридического лица – общества с ограниченной ответственностью «Инвестпроект» (ОГРН №; ИНН/КПП №/№).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в качестве основного вида экономической деятельности ООО «Инвестпроект» указано покупка и продажа собственного недвижимого имущества, а также в качестве сведений о дополнительных видах в ЕГРЮЛ содержится указание на подготовку к продаже собственного недвижимого имущества; покупка и продажа земельных участков.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения о прекращении деятельности указанной организации – ликвидации юридического лица в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве) (т. 1 л.д. 19-22).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Инвестпроект» на праве собственности принадлежал земельный участок, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома и здания торгово-офисного назначения, общей площадью 13 287 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 80).

Границы и площадь вышеуказанного земельного участка установлены в соответствии с межевым планом от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным кадастровым инженером ООО «Центр ГиЗ г. Тулы» ФИО8 

МУП МО г. Тула «Тульский городской центр градостроительства и землеустройства» по заказу ООО «Инвестпроект» был подготовлен градостроительный план № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, согласно п. 4 которого отсутствует правовой акт, определяющий возможность разделения земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Тулы было выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства – многоквартирные жилые дома, 5-25 этажей со встроенными торгово-офисными помещениями в соответствии с проектной документацией, разработанной ОАО «Туламашпроект». Согласно указанному разрешению, предусмотрена площадь застройки 2-х этажной автостоянки 1 250 кв.м. (т. 4 л.д. 61-62). 

ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «Инвестпроект» и ФИО2 заключен договор № об участии в долевом строительстве (дом №) предметом которого согласно п. 1.1 Договора, являлись взаимоотношения сторон, связанные с привлечением денежных средств участника для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов со встроенными торгово-офисными помещениями находящихся по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № – адрес строительный, (далее – многоквартирный дом) с целью приобретения участником в будущем права собственности на двухкомнатную квартиру, строительный номер № расположенную на восьмом этаже, секция 1, в осях 11-15; Д-И дома номер № (поз. 1 по ГП), общей проектной площадью 56,9 кв.м., включая площадь лоджии с коэффициентом 1 (лоджия проектной площадью 2,85 кв.м., в том числе жилой 32,48 кв.м. (т.1. л.д. 10-17).

Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что объект долевого строительства – жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника.

Согласно п. 3.9 Договора участник одобряет имеющиеся сделки на день подписания договора и дает согласие на будущие сделки по обременению земельных участков, предоставленных для строительства многоквартирного жилого дома, их частей, прав аренды на них, а также по распоряжению земельными участками, предоставленными для строительства многоквартирного жилого дома, их частями, правом аренды на них.

Пунктом 3.10 Договора установлено, что земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, предоставленный для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов со встроенными торгово-офисными помещениями, в составе которых находится объект долевого строительства и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, считаются находящимися в залоге у участника с момента государственной регистрации настоящего договора в обеспечение обязательств застройщика.

Залог земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном законодательством РФ (п. 3.11 Договора).

В силу п. 5.2.2 Договора застройщик имеет право реализовать проект строительства многоквартирного дома, самостоятельно определяя его конструктивные технические параметры, проектные решения и т.п.

Вышеуказанный договор № об участии в долевом строительстве (дом №) от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области в установленном законом порядке.

Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору № об участии в долевом строительстве (дом №) ООО «Инвестпроект» передало, а ФИО2 приняла для дальнейшего оформления права собственности на двухкомнатную квартиру №, расположенную на восьмом этаже, общей площадью 56,2 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, ранее обозначенную в договоре № об участии в долевом строительстве (дом №) от ДД.ММ.ГГГГ как двухкомнатная квартира строительный номер №, расположенная на восьмом этаже, секция 1 в осях 11-15; Д-И дома номер № (поз. 1 по ГП), общей проектной площадью 56,9 кв.м., включая площадь лоджии с коэффициентом 1 (лоджия проектной площадью 2,85 кв.м.), в том числе жилой 32,48кв.м., находящаяся по адресу: 

<

адрес>), на земельном участке с кадастровым номером №.

На основании вышеуказанных документов за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, что также объективно подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 135). 

По заказу ООО «Инвестпроект» кадастровым инженером ФИО4 был подготовлен межевой план земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым путем раздела указанного земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, были образованы два земельных участка площадью 1 237+-12 кв.м., с расположенным на нем объектом недвижимости с кадастровым номером №, и 12 050+- 38 кв.м. с расположенными на нем объектами недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № (т. 1 л.д. 23-36).

На основании указанного межевого плана и заявления собственника ООО «Инвестпроект» земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 13 287 +/-40 кв.м., снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ и были образованы два земельных участка с кадастровыми номерами № и №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из выписок из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ земельному участку общей площадью 12050+38кв.м., расположенному по адресу: 

<

адрес> присвоен кадастровый номер №, а земельному участку общей площадью 1237+-12 кв.м. - №.

При обращении в суд с настоящим иском за защитой своего права истцом ФИО2 заявлено требование о признании недействительными результатов межевания, содержащихся в вышеприведенном межевом плане от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами № и №, в том числе о границах данных земельных участков, поскольку земельный участок № был сформирован для строительства многоквартирных жилых домов, то в силу ст. 36 ЖК РФ право собственности на него перешло в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных жилых домах, в связи с чем раздел указанного земельного участка в отсутствие согласия собственников помещений МКД незаконен.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Пунктом 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п.13 ст.39.20 Земельного кодекса РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст.37 ЖК РФ).

Частью 3 ст. 37 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

В силу ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости. (ч. 6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч.5 ст. 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Пунктами 1, 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) до 01.01.2017 в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а после в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно пунктов 1, 2 и 3 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Так согласно ч. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (ч. 9 ст. 38 N 221-ФЗ).

Разрешая заявленные исковые требования в данной части судом принимается во внимание, что решение о разделе земельного участка № принято его единственным собственником - ООО «Инвестпроект», образование участков и определение их границ осуществлено на основании кадастровых работ, произведенных уполномоченным лицом – кадастровым инженером ФИО4, вновь образованные земельные участки зарегистрированы в установленном законом порядке и поставлены на кадастровый учет.

Одновременно из сведений ЕГРН и проектной документации усматривается, что вновь образованный земельный участок №, общей площадью 12050+38кв.м., включает в себя не только многоквартирные жилые дома, но и придомовую территорию, двор, детские площадки. Вместе с тем земельный участок с кадастровым номером № территориально и структурно обособлен, имеет специальное функциональное назначение – для строительства и эксплуатации автостоянки.

Каких-либо достоверных и достаточных доказательств того, что территории участка с кадастровым номером № недостаточно для обслуживания и эксплуатации многоквартирных жилых домов ФИО2 не представлено.

Кроме того в ходе рассмотрения дела истцом не оспаривалось то обстоятельство, что как при возведении многоквартирных домов, так и в настоящее время градостроительные нормы для обслуживания имущества собственников, проезда спецтехники нарушены не были. 

Вместе с тем довод истца о том, что при определении площади земельного участка для обслуживания и эксплуатации здания жилого дома необходимо учитывать площадь бесплатных парковочных мест - автостоянки из расчета 0,35 машино-места на 1 квартиру, суд также находит несостоятельным, поскольку требованиями действующего земельного и градостроительного законодательства на момент возникших правоотношений, как о том заявлено истцом, предусмотрено не было.

Одновременно суд принимает во внимание, что первоначальный земельный участок с кадастровым номером № был сформирован на основании межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером ООО «Центр ГиЗ г.Тулы» ФИО8, с целью регистрации за ООО «Инвестпроект» права собственности на указанный объект недвижимости и дальнейшего его залога в порядке ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и на момент определения границ земельного участка многоквартирные жилые дома, как объект недвижимости, не существовали. Вместе с тем после их строительства и до передачи объектов долевого строительства участникам, а именно ДД.ММ.ГГГГ по заказу ООО «Инвестпроект», являвшимся единственным собственником данного земельного участка, кадастровым инженером ФИО4 подготовлен оспариваемый межевой план, в соответствии с которым были определены границы земельного участка под многоквартирными жилыми домами с кадастровым номером №, а также границы земельного участка с кадастровым номером №.

Исходя из изложенного в ходе судебного разбирательства нарушений действующего в юридически значимый период времени законодательства со стороны кадастрового инженера установлено не было, в связи с чем оснований для признания результатов межевания от ДД.ММ.ГГГГ недействительными у суда не имеется.

При этом суд полагает необходимым отметить, что довод истца о незаконности и необоснованности осуществленных регистрирующим органом действий, направленных на раздел земельного участка с кадастровым номером №, и следовательно повлекших нарушение ее прав, как собственника помещения в многоквартирном доме, по заявлению заинтересованного лица могут быть проверены в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и по сути не являются предметом доказывания по настоящему гражданскому делу. 

Таким образом, принимая во внимание изложенные фактические обстоятельства дела в их взаимосвязи с условиями договора об участии в долевом строительстве и приведенными положениями закона, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении в данной части заявленных требований ФИО2, так как не усматривает правовых оснований для признания результатов межевания на основании межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером ФИО4, недействительным, а следовательно и об исключении сведений из ЕГРН о данных участках, в том числе об их границах.

Рассматривая требования истца в части признания договоров инвестирования и купли-продажи недействительными, а также признании недействительными права собственности ФИО3 на спорный земельный участок и автостоянку, признании записи о государственной регистрации права на данные объекты недвижимости за ФИО3 недействительными и исключении из ЕГРН сведений о зарегистрированных правах ФИО3 на указанные объекты недвижимости суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно п.1 и п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

При этом одним из условий действительности сделки является, в частности соответствие воли (внутреннего намерения, желания субъекта, направленного на достижение определенного правового результата) и волеизъявления лица (внешнего проявления воли), являющегося стороной сделки, на ее совершение.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 167 ГК РФ).

В силу п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Частью 1 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений) было предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Из п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Исходя из анализа положений указанной статьи следует, что если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, то есть явно выраженного запрета, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестпроект» и ФИО3 был заключен договор об инвестировании строительства №, предметом которого являлись взаимоотношения сторон, связанные с привлечением денежных средств ответчика для строительства открытой двухуровневой автостоянки на объекте капитального строительства – многоэтажные жилые дома с торгово-офисными помещениями на земельном участке, ограниченном жилыми домами № и №, № и № по 

<

адрес>, находящийся по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № – адрес строительный, с целью приобретения инвестором в будущем права собственности на автостоянку, общей проектной площадью 2 577,7 кв.м. (т. 2 л.д. 148-151).

Пунктом 2.1. Договора предусмотрено, что объект – открытая двухуровневая автостоянка, подлежит передаче инвестору (ФИО3) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств инвестора.

Согласно п. 4.1 Договора цена договора на день его подписания составляет 1 031 080 руб., из которых стоимость объекта составляет 1 031 080 руб.

Инвестор оплачивает 1 031 080 руб. исходя из цены одного квадратного метра Объекта в размере 400 руб., что соответствует оплате 2 577,7 кв.м., общей проектной площади объекта не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 5.1.1 Договора застройщик обязался обеспечить строительство жилого комплекса, сдать его по акту Государственной приемочной комиссии и передать инвестору объект по акту приема-передачи.

В силу п. 5.1.4 Договора застройщик обязуется передать, а инвестор обязуется принять после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, при условии полной оплаты инвестором цены договора, объект, указанный в п. 1.1 по акту приема-передачи, а также выдать инвестору другие документы, необходимые для государственной регистрации права собственности.

В качестве подтверждения оплаты цены указанного договора стороной ответчика представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с установленными ст. 431 ГК РФ положениями при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом из буквального толкования вышеприведенного договора инвестирования следует, что целью его заключения было строительство открытой двухуровневой автостоянки на объекте капитального строительства – многоэтажные жилые дома с торгово-офисными помещениями на земельном участке, ограниченном жилыми домами №, № и № по 

<

адрес>, находящийся по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № – адрес строительный, с привлечением денежных средств ответчика ФИО3

Вместе с тем исходя из буквального толкования договора № об участии в долевом строительстве (дом №) от ДД.ММ.ГГГГ следует, что участник долевого строительства одобряет имеющиеся сделки на день подписания договора и дает согласие на будущие сделки, в том числе, по обременению земельных участков, предоставленных для строительства многоквартирного жилого дома, их частей, а также по распоряжению земельными участками, предоставленными для строительства многоквартирного жилого дома (п. 3.9 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестпроект» и ФИО3 был подписан акт приема-передачи к Договору об инвестировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому застройщик передает, а участник принимает для дальнейшего оформления в собственность открытую двухуровневую автостоянку, общей площадью 2 403,7 кв.м., по адресу: 

<

адрес> (т.2 л.д.152).

Вышеуказанные документы, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, явились основанием для регистрации за ФИО3 права собственности на объект недвижимости – нежилое здание 2-х уровневая автостоянка, общей площадью 2 403,7 кв.м., с кадастровым номером № (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ).

Обращаясь в суд за защитой нарушенного права ФИО2 ссылается на то обстоятельство, что вышеприведенный договор в соответствии с положениями ст.ст. 166, 167, 168 Гражданского кодекса РФ является недействительной и ничтожной сделкой с момента его совершения, поскольку данным договором ООО «Инвестпроект» продает общедолевое имущество – открытую двухуровневую автостоянку ответчику ФИО3 и тем самым лишает права общей долевой собственности истца и иных собственников многоквартирных домов, расположенных по указанному выше адресу.

Данный довод истца суд находит несостоятельным и основанным на неверном толковании норм материального права ввиду следующего.

Согласно положениям п. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу пп. «а», «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно разъяснениям, изложенным в определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся лишь помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Как усматривается из материалов дела и представленных документов спорный объект недвижимости – двухуровневая автостоянка является самостоятельным объектом недвижимости, отвечающим требованиям ст. 130 Гражданского кодекса РФ, находится на обособленном земельном участке, границы которого определены и поставлены на кадастровый учет в соответствии с действующим на тот период времени законодательством, данная постройка не является техническим, вспомогательным помещением, либо элементом благоустройства территории, в связи с чем предусмотренные законом основания для признания его общим имуществом собственников жилого дома отсутствуют.

Кроме того суд принимает во внимание, что застройщиком ООО «Инвестпроект» на стадии возведения многоквартирных жилых домов указанный объект недвижимости строился как самостоятельное сооружение, его строительство финансировалось физическим лицом – ответчиком ФИО3, а не всеми собственниками жилых помещений в данных домах. 

Ссылки истца на проектную документацию также не могут служить безусловным основанием для удовлетворения заявленных требований в данной части, так как из указанных документов не усматривается, что спорный объект недвижимости – двухуровневая автостоянка, является объектом общедолевого имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирных домах. Кроме того данная проектная документация не содержит указания о том, что спорный объект недвижимости предназначен (запроектирован, учтен, сформирован) для использования в целях, связанных с обслуживанием жилых домов на безвозмездной основе и будет передан в общую долевую собственность лиц, приобретших право собственности на жилые помещения в многоквартирных жилых домах.

Доводы ФИО2 о нахождении данной автостоянки в составе общего имущества собственников многоквартирных домов ввиду необходимости их обслуживания не нашли своего подтверждения, а использование ее собственниками жилых помещений в личных целях само по себе не подтверждает использование автостоянки в целях обслуживания жилых домов, доказательств нахождения в общей долевой собственности и расположения на земельном участке указанного недвижимого имущества, на котором расположены многоквартирные жилые дома, суду не предоставлено.

Вопреки доводам истца в материалах гражданского дела имеется проектная декларация начала строительства многоэтажных жилых домов со встроенными торгово-офисными помещениями по 

<

адрес>, в соответствии с которой спорный объект недвижимости – отдельно стоящая двухуровневая парковка (площадь застройки 1 250 кв.м.), а равно с ней и отдельно стоящая ТП (трансформаторная подстанция) (площадь застройки 92 кв.м.), магазин общей площадью 614 кв.м. (1-й дом), детский сад общей площадью 197,6 кв.м., фитнес клуб общей площадью 154,3 кв.м. (2-й дом) отнесены к нежилым помещениям, не входящим в состав общего имущества многоквартирных жилых домов. Указанная проектная документация была размещена в общем доступе в сети «Интернет» на сайте tula.new-city.su. 

Таким образом довод истца о том, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ 2-х уровневая автостоянка отнесена к объектам жилищного фонда не является основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку это не свидетельствует о том, что указанный объект недвижимости является общим долевым имуществом собственников помещений многоквартирных жилых домов. 

Ссылки ФИО2 о том, что указанный документ не имеет юридической силы, об отсутствии данной информации на сайте объективно опровергаются документами, предоставленными в материалы гражданского дела Управлением Росреестра по Тульской области, а именно распиской в получении документов на государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ с приложенными документами (т.4 л.д.23-67 (51) из которых следует, что информация о том, что двухуровневая парковка не входит в состав общего имущества многоквартирных жилых домов на указанный период времени (ДД.ММ.ГГГГ) уже была в общем доступе, о чем в регистрирующий орган были предоставлены соответствующие документы. Доказательств обратного стороной истца в нарушение требований ст. 123 Конституции РФ, ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ суду не представлено.

Исходя из изложенного суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор инвестирования не противоречит требованиям закона или иного правового акта, не нарушает права третьих лиц, в связи с чем правовые основания для признания его недействительным отсутствуют.

Решением 

<

данные изъяты> суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № общество с ограниченной ответственностью «Инвестпроект» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, судом также утвержден в качестве конкурсного управляющего ФИО1 (т. 3 л.д. 34-37).

В рамках реализации процедуры конкурсного производства конкурсным управляющим разработано и утверждено ДД.ММ.ГГГГ Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Инвестпроект» (т.3 л.д.19-25), в соответствии с которым на торги выставляется земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 237 кв.м., вид права – собственность, расположенный по адресу: 

<

адрес>, обременен нежилым зданием 2-х уровневой автостоянкой с кадастровым номером №.

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО «Инвестпроект» наиболее высокую цену в размере 900 000 руб. за имущество составляющее Лот, предложил ФИО3, который признается победителем торгов по лоту (т. 3 л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ между конкурсным управляющим ООО «Инвестпроект» ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи имущества №, предметом которого согласно п.1.1 продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель надлежащим образом принять и оплатить земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1 237 кв.м., вид права – собственность, расположенный по адресу: 

<

адрес>, обременен нежилым зданием 2-х уровневой автостоянкой с кадастровым номером № (т. 3 л.д. 16-17).

В соответствии с п.п. 2.1, 4.1 Договора стоимость имущества составляет 900 000 руб., а право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю с момента государственной регистрации такого права в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В подтверждение факта оплаты по вышеуказанному договору в материалы дела правоустанавливающих документов представлены платежные поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 63 000 руб., и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 837 000 руб. (т.3 л.д.7,8)

Заявляя требования о признании указанного договора купли-продажи недействительным, истец ссылается на то, что данная сделка была фиктивной, направленной на приобретение ответчиком ФИО3 права собственности на указанный земельный участок.

Вместе с тем ФИО2 не представлено достаточных, относимых и допустимых доказательств подтверждающих отсутствие намерения у сторон договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на создание правовых последствий по сделке, а также доказательств того, что стороны намеревались заключить другую сделку, поскольку стороны сделки реально исполнили свои права и обязанности по отношению друг к другу, а именно правоустанавливающие документы на недвижимое имущество переданы покупателю, оплата по договору была произведена, что подтверждается платежными документами, сделка была зарегистрирована в Управлении Росреестра по Тульской области, на момент ее заключения продаваемый объект был обременен нахождением на нем объекта недвижимости, принадлежащим на праве собственности покупателю, в свою очередь лиц, сохраняющих право пользования указанным имуществом, не имелось.

Одновременно не является основанием для удовлетворения заявленных требований довод ФИО2 о заниженной стоимости проданного земельного участка, поскольку указанное имущество было продано с торгов в форме аукциона, сведений о предложении иных более высоких сумм за выставленное на торги имущество материалы дела не содержат. 

Кроме того, судом принимаются во внимание положения ст. 421 ГК РФ о том, что стороны договора свободны в согласовании условий договора, в том числе и его цены.

Исходя из представленных суду доказательств довод стороны истца о том, что ответчик ФИО3 приобрел земельный участок и двухуровневую автопарковку за 900 000 рублей не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Таким образом суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований ФИО2 о признании договоров об инвестировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительными с применением последствий недействительности указанных сделок, а следовательно и признании недействительными зарегистрированного права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № и здание с кадастровым номером №, записей о государственной регистрации прав ФИО3 на земельный участок и здание с указанными выше кадастровыми номерами и исключении соответствующих записей о государственной регистрации прав ФИО3 на указанные объекты недвижимости из ЕГРН.

Вместе с тем в обоснование заявленных требований ФИО2 указано, что спорный объект недвижимости – 2-х уровневая автостоянка, поставлена на кадастровый учет с указанием характеристик объекта – «здание», что не соответствует его реальным характеристикам.

В обоснование указанного довода истцом представлено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное 

<

данные изъяты> из выводов которого следует, что в результате выезда на место расположения спорного объекта с кадастровым номером № по адресу: РФ, 

<

адрес> были определены следующие технические характеристики: 1. Объект капитального строительства – так как имеются признаки заглубленного фундамента и наличие несущих конструкций; 2. Объект имеет 2 надземных этажа, каждый из которых площадью не более 1 237 кв.м., что подтверждается площадью земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположена автостоянка, таким образом общая площадь автостоянки соответствует данным выписки из ЕГРН и проектной документации. 3. Объект не имеет стен, дверей, окон и крыши. Исходя из вышеперечисленных признаков, определяющих здание, а также в результате визуального осмотра объекта с кадастровым номером №, данный объект не может относиться к зданиям, так как в нем отсутствуют внутренние помещения, защита от атмосферных воздействий (крыша, стены), инженерно-техническое обеспечение. В тоже время объект вполне соответствует термину сооружения, так как имеет объемный плоскостной характер, имеющую наземную и надземную части, состоит из несущих конструкций и предназначено для хранения в данном случае автомобилей. Спорный объект не соответствует информации, указанной в техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ. Объект с кадастровым номером № не соответствует информации, указанной в проектной документации, являющейся также основанием для постановки на кадастровый учет объекта капитального строения. Данные указанные в выписке из ЕГРН на спорный объект не соответствуют данным ввода в эксплуатацию (т.1 л.д.164-226). 

Вместе с тем представленное заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ не может быть принято судом в качестве надлежащего и достоверного доказательства по делу, поскольку оно не содержит сведений о разъяснении эксперту прав и обязанностей, предусмотренных ст. 85 ГПК РФ и предупреждении его об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того лица, участвующие в деле, не были извещены о дате, месте и времени проведения экспертизы, что лишило их права на присутствие при проведении экспертизы, тем самым нарушило их право предусмотренное ч. 3 ст. 84 ГПК РФ. Вместе с тем вопросы, поставленные на разрешение эксперту и само экспертное учреждение, определены истцом самостоятельно, что является существенным нарушением гражданского процессуального законодательства. Ходатайств о назначении судебной экспертизой истцом заявлено не было.

Кроме того, несмотря на то, что данное экспертное заключение не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу, однако и оно содержит указание на тот факт, что спорное строение относится к объектам капитального строительства, то есть отвечает признакам, изложенным в п.1 ст.130 ГК РФ. 

Помимо изложенного довод истца о том, что указанная парковка является не зданием, а сооружением не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку отнесение объектов капитального строительства к тому или иному виду не входит в компетенцию суда, а в случае несогласия с действиями регистрирующего органа, таковые подлежат обжалованию, как отмечалось ранее, в порядке главы 22 КАС РФ. 

Таким образом, оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с приведенными выше положениями закона, суд приходит к выводу об отказе ФИО2 в заявленных требованиях в полном объеме ввиду отсутствия правовых оснований. 

Вместе с тем, с учетом позиции стороны ответчика ФИО3, судом не может быть принят довод о пропуске ФИО2 срока исковой давности ввиду следующего.

Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. Положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Таким образом, исходя из вышеприведенных положений закона, с учетом позиции стороны истца на которых она основывает свои требования, суд соглашается с доводами ФИО2 о том, что к рассматриваемым правоотношениям не может быть применен трехлетний срок исковой давности, как о том заявлено стороной ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2, к филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, ФИО3 о признании результатов межевания земельного участка недействительными, исключении из ЕГРН сведений о земельных участках, признании договоров инвестирования и купли-продажи недействительными, исключении из ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Зареченский районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 16 сентября 2020 года.

Председательствующий