Дело № 3а-117/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 апреля 2018 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску МУП «Городской электрический транспорт» г.Новочеркасска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Новочеркасске. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (262 570 977,12 рублей), которая выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (43 409 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 19.02.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1, действующая по доверенности, административный иск уточнила в соответствии с заключением судебной экспертизы ФБУ ЮРЦСЭ Минюста России от 22.02.2018 о рыночной стоимости объекта оценки.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО2, действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, представила возражения против административного иска и отчета, против заключения эксперта от 22.02.2018, не возражала против выводов заключения повторной экспертизы от 11.04.2018.

Представитель КУМИ г.Новочеркасска – ФИО3, действующий по доверенности, в суд явился, пояснил, что согласен с заключением эксперта от 22.02.2018 и не согласен с заключением эксперта от 11.04.2018.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ ФКП Росреестра в суд не явились, извещены надлежаще, суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Суд установил, что административный истец является правообладателем (договор аренды от 29.04.2014) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 35 092 кв.метров (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для размещения промышленных объектов, для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения (бизнес-центров, отдельных офисов различных фирм, компаний и т.д.), для размещения объектов автотранспорта транспортных предприятий, станций технического обслуживания и автосервиса, автомоек, стоянок легкового и грузового автотранспорта, гаражей, кадастровая стоимость по состоянию на 19 февраля 2014 года, - 262 570 977,12 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемый земельный участок, исходя из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости (л.д.24 том 1), не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В данном случае правовой интерес административного истца в споре определяется включением кадастровой стоимости в расчет арендной платы.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В обоснование своих требований истец представил отчет оценщика от 03.07.2017, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 19 февраля 2014 года составляет 43 409 000 рублей. 

Заявление правообладателя земельного участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23.10.2017. В решении комиссии приведено 2 нарушения федеральных стандартов оценки №3, №7 применительно к выбору объектов-аналогов.

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. 

Значение кадастровой стоимости, указанное в кадастровом паспорте от 19 февраля 2014 года (л.д.15 том 1) правового значения не имеет, поскольку эта кадастровая стоимость является архивной, не оспаривалась и не подлежит применению с 1 января 2015 года. 

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО №№1,3,7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков». 

Возражая против административного иска и отчета, Правительство Ростовской области, поддержав мотивы решения комиссии во внесудебном порядке разрешения спора, указало на следующее: имеется существенная разница между оспариваемой стоимостью и заявленной рыночной, что обусловлено несоблюдением в полной мере оценщиком требований ФСО с точки зрения соответствия аналогов факторам стоимости, приведенным в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р. 

Суд, учитывая наличие мотивированных возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, положенных в основу ходатайства о необходимости назначения судебной экспертизы, назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 19 февраля 2014 года. 

Первая экспертиза назначена судом в ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Согласно заключению эксперта данной организации от 22 февраля 2018 года №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 19 февраля 2014 года составляет 44 973 995 рублей (л.д.219 том 1).

В заключении экспертом в рамках сравнительного подхода отобрано 4 объекта-аналога (таблица 1) с назначением промышленно-производственного направления, диапазон стоимости 1 сотки – от 100 000 рублей до 150 000 рублей, без приведения текстов объявлений и без приведения выборки сходных объектов в рамках анализа рынка земельных участков и определения сегмента рынка.

По ходатайству представителя Правительства Ростовской области и в связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта с точки зрения правильности определения сегмента рынка земельных участков и подбора аналогов судом была назначена повторная судебная экспертиза.

Повторная экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11 апреля 2018 года). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 19 февраля 2014 года составляет 119 664 000 рублей. 

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, приведены диапазоны стоимости в зависимости от назначения участков.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка земельных участков (земельные участки офисно-торгового назначения – л.д.78 том 2). 

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участков, расположенных в г.Новочеркасске и г.Шахты (таблица 16), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов.

Расчет стоимости приведен в таблице №17. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено (приведены корректировки на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на инженерное обеспечение в отношении всех аналогов в зависимости от информации об обеспеченности конкретными коммуникациями, на месторасположение, на площадь с приведением расчета коэффициента торможения цены). Порядок расчета корректировок показан с приведением математических действий.

Объекты-аналоги, использованные экспертом в рассматриваемом заключении от 11 апреля 2018 года, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о рыночной стоимости. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11 апреля 2018 года, принимая во внимание отсутствие аргументированных и конкретных возражений против суждений эксперта. Это заключение эксперта отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным. 

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Оснований для вывода о возможности установления рыночной стоимости в соответствии с отчетом оценщика и первым заключением эксперта не имеется, поскольку отчет был отклонен решением комиссии, оснований для несогласия с суждениями комиссии, указавшей ссылки на нарушения ФСО 3,7, не имеется. Аналогичные по существу нарушения федеральных стандартов оценки №№ 3,7 были допущены при проведении первичной судебной экспертизы, приведшие к недостоверному выводу о рыночной стоимости земельного участка без надлежащего анализа вида разрешенного использования, всестороннего анализа рынка земельных участков, что обусловило назначение повторной экспертизы. Из заключения повторной экспертизы следует вывод о надлежащей принадлежности рассматриваемого участка к конкретному сегменту рынка, виден сложившийся в этом сегменте рынка диапазон цен, отбор объектов – аналогов понятен и соответствует ФСО №7.

Достоверность сведений о земельном участке, положенных в основу определения оспариваемой кадастровой стоимости, не являлась предметом оспаривания по настоящему делу.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика и в первом заключении эксперта. Установление кадастровой стоимости участка в размере рыночной стоимости является способом реализации прав административного истца. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью не характеризует нарушение методики определения кадастровой стоимости, такая разница укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий с учетом применения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости, поэтому судебные расходы по оплате проведения обеих экспертиз суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 35 092 кв.метров (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19 февраля 2014 года в сумме 119 664 000 рублей. 

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 2 октября 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с МУП «Городской электрический транспорт» г.Новочеркасска 55 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

Взыскать с МУП «Городской электрический транспорт» г.Новочеркасска 54 982 рублей в пользу ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов