РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

21 ноября 2019 года г.Самара

Советский районный суд г.Самары в составе: 

председательствующего судьи Селезневой Е.И., 

при секретаре судебного заседания Измайловой М.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ООО «Скала» к ФИО1, ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, по встречному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО «Скала» о признании недействительным пункта договора, взыскании излишне оплаченных денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Скала» обратилось к мировому судье с иском к ФИО2, ФИО1 о взыскании солидарно денежных средств в размере 28 278, 87 руб. и расходов по оплате государственной пошлины в сумме 1 049 руб. 

В обоснование требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Скала» и ответчиками заключен договор № на участие в долевом строительстве жилого дома. В соответствии с п.1.2 договора общая площадь объекта долевого строительства с учетом площади лоджий составляет 

<

данные изъяты>. На основании технического паспорта, составленного ДД.ММ.ГГГГ. Чапаевским филиалом ГПУ СО «

<

данные изъяты>» площадь объекта составляет 

<

данные изъяты>. Согласно п.1.4 указанного договора площадь объекта долевого строительства определена проектно-сметной документацией и подлежит уточнению после завершения строительства по фактическим данным обмера общей площади на основании технического паспорта. Если окажется, что фактическая площадь объекта больше или меньше, чем та, за которую были внесены денежные средства, то эта разница будет компенсироваться застройщиком или участником долевого строительства соответственно по той цене за квадратный метр, которая была на момент регистрации настоящего договора. Стороны договорились, что для расчетов, определенных настоящим договором применяется площадь объекта долевого строительства с учетом лоджий. В соответствии с п.2.1 цена для создания объекта составляет из расчета 21 752, 98 руб. за 1 кв.м. Разница между проектной и фактической площадью построенного объекта составляет 1,3 кв.м, следовательно, доплате подлежит сумма в размере 28 278, 87 руб. (21 752, 98 руб. х1,5кв.м). 

ФИО2, ФИО1 подали встречные исковые требования к ООО «Скала» о признании недействительным пункта 2.2 договора № на участие в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. в части применения для расчетов при оплате за лоджии и балконы коэффициента 1 (единица), о взыскании излишне оплаченных денежных средств по договору № в сумме 78 310, 73 руб. 

Сослались на то, ДД.ММ.ГГГГ. между ними и ООО «Скала» заключен договор № на участие в долевом строительстве жилого дома. В соответствии с п.1.2 указанного договора общая площадь объекта долевого строительства с учетом площади лоджий составляет 72, 1 кв.м. На основании технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. Чапаевского ГУП СО «

<

данные изъяты>» площадь объекта составляет 

<

данные изъяты>. Согласно п.2.1 договора цена для создания объекта составляет из расчета 21 752, 98 рублей за 1 кв.м. При заключении договора ФИО3 высказали несогласие с условиями пункта 2.2 договора, где указано, что для расчетов при оплате за лоджии или балконы применяется коэффициент 1 (единица). Однако застройщик пояснил, что форма договора типовая и меняться не будет. Поскольку данный объект значился в Реестре объектов незавершенного строительства, заключить договор Д-ны могли только на таких условиях. В случае отказа от данного договора застройщик распорядился бы объектом долевого строительства по своему усмотрению, а ФИО3 могли утратить право на квартиру. Указанный пункт договора ухудшает права ФИО3 как потребителей и вступает в противоречие с законодательством. Площадь помещений с учетом площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых с коэффициентом по договору составляла 

<

данные изъяты>., общая площадь объекта – 

<

данные изъяты>. Оплату за указанную площадь ФИО6 произвели в полном объеме. Таким образом, расчет разницы между оплаченной проектной площадью и фактической площадью помещений с учетом лоджий, балконов с коэффициентом составляет 

<

данные изъяты> – 

<

данные изъяты>. = 

<

данные изъяты> х 21 752, 98 = 78 310, 73 рублей, которую они просят взыскать с ООО «Скала».

На основании определения мирового судьи судебного участка № Советского судебного района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. гражданское дело передано в Советский районный суд 

<

адрес> для рассмотрения по подсудности.

В судебном заседании представитель ООО «Скала» - ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., заявленные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Указала, что оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется. Согласно ее объяснениям ООО «Скала» являлось застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>, секция № – 1 этап, секция № – 2 этап, секции № (пристрой), № (паркинг) – 3 этап. В последствии построенным объектам присвоены адреса: 2 секции № – 1 этап по адресу: 

<

адрес> строения № секция № – 2 этап по адресу: 

<

адрес> секций №, пристрой, гаражи – 3 этап по адресу: 

<

адрес> строения №. объект введен в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Скала» и ответчиками заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №. ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Скала» передало ответчикам 

<

адрес> (строительный №, общей площадью без учета площадей лоджий, балконов, веранд, террас и хол. кладовых 

<

данные изъяты> кв.м, площадь помещений с учетом площадей лоджий, балконов, веранд, террас и хол. кладовых (с коэф.) 

<

данные изъяты> кв.м, жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кроме того площадь лоджий, балконов, веранд, террас и хол. кладовых (без коэф.) 

<

данные изъяты> кв.м, расположенную в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, строение №. ООО «Скала» осуществляло строительство на основании разрешения на строительство №, выданного ДД.ММ.ГГГГ. Главой городского округа Самара. Согласно ч.2 Приказа Минстроя России от 25.11.2016г. №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», приказ вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ Указанный приказ согласно его преамбуле издан в рамках ч.1 ст.5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-ФД (ред. От ДД.ММ.ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». На момент получения разрешения на строительство по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. действовала редакция, согласно которой в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих оплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. В соответствии со ст.4 ГК РФ обратной силы закон не имеет.

ФИО2, ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ГУП СО «ЦТИ» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав доводы представителя ООО «Скала», исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Скала» и ФИО2, ФИО1 заключен договор № на участие в долевом строительстве жилого дома на базе незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>. 

Объект долевого участия, подлежащий передаче ФИО5 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. должен иметь следующие характеристики: двухкомнатная квартира, расположенная на № этаже, жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м, площадью лоджий и (или) балконов - 

<

данные изъяты> кв.м, общей площадью без учета лоджий и (или) балконов - 

<

данные изъяты> кв.м, общей площадью с учетом площади лоджий и (или) балконов 

<

данные изъяты> кв.м. 

В соответствии с актом приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Скала» передало ФИО5 указанную в договоре квартиру общей площадью без учета лоджий и (или) балконов 

<

данные изъяты> кв.м, общей площадью с учетом площади лоджий и (или) балконов (с коэф.) 

<

данные изъяты> кв.м, жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м, площадью лоджий и (или) балконов (без коэф.) 

<

данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью построенного объекта составляет 

<

данные изъяты> кв.м.

Согласно п.1.4 договора № на участие в долевом строительстве жилого дома площадь объекта долевого строительства определена проектно-сметной документацией и подлежит уточнению после завершения строительства по фактическим данным обмера общей площади на основании технического паспорта. Если окажется, что фактическая площадь объекта больше или меньше, чем та, за которую были внесены денежные средства, то эта разница будет компенсироваться застройщиком или участником долевого строительства соответственно по той цене за квадратный метр, которая была на момент регистрации настоящего договора. Стороны договорились, что для расчетов, определенных настоящим договором применяется площадь объекта долевого строительства с учетом лоджий. 

В соответствии с п.2.1 цена договора составляет 1 568 390 руб. 

Для расчетов при оплате за лоджии или (и) балконы применяется коэффициент 1 (единица) (п. 2.2 договора). 

ООО «Скала» осуществляло строительство многоквартирного дома на основании разрешения на строительство №, выданного ДД.ММ.ГГГГ. Главой городского округа Самара. 

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно части 1 статьи 4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (редакция № от ДД.ММ.ГГГГ, начало действия редакции ДД.ММ.ГГГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В силу ч. 2 ст.27 действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

ООО «Скала» выполняло строительство многоквартирного дома на основании разрешения на строительство №, выданного ДД.ММ.ГГГГ. Главой городского округа Самара. 

Соответственно к застройщикам, получившим разрешение на строительство до ДД.ММ.ГГГГ, часть 1 статьи 5 применяется в редакции№ от ДД.ММ.ГГГГ, начало действия редакции ДД.ММ.ГГГГ. 

С ДД.ММ.ГГГГ. начала действовать редакция № Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно ч.1 ст.5 в указанной редакции в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно ст.27 указанного Федерального закона (действие с ДД.ММ.ГГГГ.) настоящий закон в данной редакции распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно Приказу Минстроя России от 25.11.2016г. № «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», на который ссылаются ответчики в обоснование встречных исковых требований, настоящий приказ в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласно приложению к настоящему приказу: при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: лоджий – 0,5 балконов – 0,3.Приказ вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии со ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

На основании ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

С учетом установленных при рассмотрении дела обстоятельств, руководствуясь приведенными нормами права, оснований для признания недействительным договора № на участие в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. в части применения для расчетов при оплате за лоджии и балконы коэффициента 1 (единица) не имеется. Заявленные Д-ными требования не подлежат удовлетворению. 

Поскольку денежные средства за 1,3 кв.м до настоящего времени ФИО3 не оплатили, с них подлежит взысканию в пользу ООО «Скала» сумма в размере 28 278, 87 руб. из расчета 1,3 кв.м х 21 752, 98 руб.

В силу ст.98 ГПК РФ с ФИО5 подлежит взысканию в пользу ООО «Скала» государственная пошлина в сумме 1 049 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО1 неосновательное обогащение в сумме 28 278, 87 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 049 рублей, всего 29 227, 87 руб. 

Встречные исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Скала» о признании недействительным пункта договора, взыскании излишне оплаченных денежных средств оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Селезнева Е.И.